關于加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

夏莉

摘 要 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為影響國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調控政策，由于其產(chǎn)出規(guī)模大、資本和技術構成較高，競爭力強、受經(jīng)濟政策和外部宏觀經(jīng)濟影響大等特點，同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用密集性行業(yè)，因此，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)的整個發(fā)展中顯得尤為重要，資金管理水平和使用效率直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。本文探討了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，分析了其在資金管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題，并提出了解決措施。

關鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè)資金管理 風險控制

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要性

（一）資金管理水平是決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的決定性因素

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金投入大，這就對企業(yè)的資金實力提出了較高的要求。項目總投資并不是一個靜態(tài)數(shù)額，整個項目通常會根據(jù)需要分為幾個投入產(chǎn)出周期。房地產(chǎn)項目在開始階段往往即需要投入巨額資金，而至預售階段才能實現(xiàn)資金回流，因此，預售房款必須滿足下個開發(fā)周期的資金投入需求。在整個過程中，高質量的資金管理可以使資金利用率達到最大化，直接決定項目開發(fā)能否成功。

（二）高質量的資金管理能有效防范局部金融風險

資金鏈問題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的突出問題。資金管理一旦出現(xiàn)問題，引發(fā)的連鎖反應將直接導致公司資金危機，甚至引發(fā)局部社會性金融風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)?；瘮U張過程中，由于城市選擇、項目定位等方面出現(xiàn)失誤，加大了企業(yè)的財務風險。加強企業(yè)資金管理，可以改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力，提升資金使用效率，直接或間接促進降本增效，有效控制財務風險，確保資金安全，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來保障。

（三）可以更好地適應國家調控政策

國家對房地產(chǎn)市場的政策調控具有全產(chǎn)業(yè)鏈、多維度、全方位的調控特點;針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調控將是長久的、持續(xù)的，在很大程度上會削弱房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了企業(yè)對資金使用具有較大的依賴性，資金是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營的核心因素，直接影響企業(yè)的經(jīng)營情況和財務狀況，因此，資金管理工作的重要性愈發(fā)凸顯。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）資金管理意識淡薄，管理體系不健全

1.資金管理意識不足，重視程度不夠。雖然現(xiàn)在部分管理者對資金管理的認識有所提高，但總體上對資金時間價值和現(xiàn)金流量重要性認識仍不充分，在日常管理過程中缺少詳盡有效的資金使用計劃和財務分析方法體系，在資金的籌集、使用和分配上缺少科學性，導致項目資金計劃不能如期完成，計劃和實際執(zhí)行偏差較大，給企業(yè)帶來持續(xù)性經(jīng)營風險。另一方面，在籌集資金方式和數(shù)額上缺乏充分有效的分析，盲目籌資加大了企業(yè)的資金成本，使企業(yè)陷入高負債經(jīng)營的惡性循環(huán)之中;使企業(yè)之間、銀企之間形成多角債務，提高了資金使用成本，造成資金使用效率下降。

2.資金預算管理制度不健全。企業(yè)對資金管理不夠重視，對資金預算管理認識不足，沒有行之有效的資金預算管理制度，缺乏對項目投資、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中的資金管控，導致項目開發(fā)過程中資金不能充分流動;大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然制訂了資金預算，但在具體執(zhí)行過程中不能嚴格按計劃時間節(jié)點執(zhí)行，造成預算與實際脫節(jié)，影響了企業(yè)資金的正常周轉和有效利用。

3.投資前準備工作不充分，投資決策隨意性大。企業(yè)資金使用效率直接影響企業(yè)財務風險水平。部分企業(yè)無視自身能力和發(fā)展目標，投資前缺少充分的項目調研，盲目投資，導致相關投資無法得到正?；貓?。在投資過程中，沒有建立完善的項目投資分析研判制度，投資工作開展不合理，風險評估體系及制度也不充分，最終導致資金無法有效回流。

4.在規(guī)模化發(fā)展趨勢中，缺乏理性發(fā)展思路。近年來，房企市場集中度呈趨勢性上升，規(guī)模化開發(fā)格局逐漸形成。房企的規(guī)模優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，快速規(guī)?；蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。目前房企普遍存在高財務杠桿開發(fā)的現(xiàn)象，一旦遇到政策調控或者融資不能按時到位，就會形成資金和債務的錯配。激進的企業(yè)戰(zhàn)略直接導致企業(yè)抗風險能力降低，同時，也容易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂風險。

（二）企業(yè)資金使用能力不足

1.資金使用效率不高。資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)，如后期銷售業(yè)績不理想，資金供給遲遲不能得到補充，加之資金成本越來越高，整個房地產(chǎn)企業(yè)勢必面臨巨大的風險。房地產(chǎn)企業(yè)通常會多地跨區(qū)域取得項目，而項目通常會以項目公司或者區(qū)域性公司的形式存在，企業(yè)資金分散管理，為集團公司掌握和調動資金增加了時間和地域上的難度，缺少一定的機動靈活性。由于這些相對落后的資金結算管理模式的存在，使得資金未得到充分有效的使用。

2.資金來源和渠道單一。充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展的基本保障，由于市場資金資源具有稀缺性，為了尋找所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)不得不開展債務性融資，這樣直接帶來了房地產(chǎn)企業(yè)負債率的急劇增長。在資金成本測算不合理的情況下，加大債務融資，無計劃加大資金成本，會蠶食企業(yè)利潤。較高的負債和單一的融資方式，為企業(yè)的發(fā)展帶來破壞性影響。特別是中小企業(yè)，融資渠道單一的問題尤為突出，除自有資金和以有限的銀行、民間借貸等方式來籌集資金外，幾乎沒有更好的籌資方式，由此帶來的是償債時間較短、借貸成本較高，這對房地產(chǎn)企業(yè)的日常營運和戰(zhàn)略發(fā)展都是非常不利的，直接加大了企業(yè)財務風險和償債壓力。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）加強資金管理，建立健全資金管理體系

1.合理規(guī)范的進行資金調度，提高資金安排的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)應從自身出發(fā)，規(guī)范資金調度，實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，相互協(xié)調企業(yè)經(jīng)營活動和自有資金保證企業(yè)效益的最大化。實現(xiàn)融資的集中化管理是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，企業(yè)可以在工作中借鑒銀行等金融企業(yè)的資金管理手段，用現(xiàn)代化技術來實現(xiàn)對大批資金的有效管理。充分利用現(xiàn)代發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術、云數(shù)字技術等手段，豐富資金管理方法提高資金使用效率，有效降低資金管理過程的沉沒成本。

2.進一步提升財務工作的控制力度，讓決策者切實掌握資金流動狀況。應在集團管理層面，不斷優(yōu)化體系內(nèi)資金收付系統(tǒng)，有效提高資金收付效率;建立資金使用計劃體系;對資金使用情況進行記錄分析;不斷優(yōu)化、改進資金結算管理系統(tǒng);改善銀企結算管理方式方法，充分利用先進的信息化支付結算手段，實現(xiàn)互利共贏。

3.讓全面預算管理制度在企業(yè)管理中充分發(fā)揮作用。在全面預算管理制度中，資金預算作為資金管理的重要手段之一，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的重要環(huán)節(jié)。注重資金預算制度的制定和建立，能有效提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應結合開發(fā)項目的自身特點，在開發(fā)進行實際投入之前，使用科學的預算編制方法就整個開發(fā)過程進行預算編制，其中資金預算應結合實際進行編制，確保預算落到實處;同時，編定預算應切實根據(jù)開發(fā)經(jīng)營需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，按項目開發(fā)進度組織資金收支和資金投放時點。在資金計劃制定過程中，找出項目開發(fā)中資金收支的波峰波谷期及重要節(jié)點，分析缺口成因，及時組織擬訂籌資方案和措施，將資金的實時管理和控制貫穿于企業(yè)營運管理全過程。通過項目的事前、事中、事后的控制，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良性管理。

4.對資金的及時補充形成機制，提高資金回收、調撥能力。建立資金補償積累機制，完善資金回收管理，加強全員資金管理理念，強化內(nèi)部資金管理手段，按照具體的管理制度來開展管理工作。應將資金管理作為一項重要的專項財務管理活動。自有資金和外部籌資進入陸續(xù)回收階段時，財務部門并不是單純的對資金核算工作進行監(jiān)督，更重要的是要在提高資金的流動性、使用的高效性以及資金成本的有效降低等方面進行有效控制，以維持企業(yè)資金管理的正常運轉，加強對回收階段的資金管理，為企業(yè)資金回收提供有利條件。

（二）多渠道拓寬企業(yè)的融資渠道

1.不斷創(chuàng)新銷售模式。銷售是回籠資金的重要途徑，在保證傳統(tǒng)銷售模式正常的實現(xiàn)銷售回款的前提下，應注意根據(jù)市場變化，不斷創(chuàng)新銷售模式確保資金回收和下一期項目開發(fā)的正常投放。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從賣方市場過渡到了買方市場，而且，銷售價格已經(jīng)極大地打壓了消費者的真實消費需求，剛性需求和投資性需求同時存在。面對多種消費群體，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身開發(fā)產(chǎn)品的特點提升產(chǎn)品品質。從開發(fā)產(chǎn)品自身入手對戶型、內(nèi)外部環(huán)境、配套設施、建筑質量等關鍵要素進行把控，不斷全面提升自身的產(chǎn)品研發(fā)能力、設計能力、工程施工管理能力、資金籌融資能力，在后期推廣及客戶服務等諸環(huán)節(jié)多角度、全過程進行堅持不懈的創(chuàng)新，以實現(xiàn)最后環(huán)節(jié)的快速銷售及資金回籠，達成項目投資回報的順利實現(xiàn)。

2.積極從外部多方面尋求合作形式創(chuàng)新。創(chuàng)新多種項目合作形式，優(yōu)勢互補、合作共贏，吸引資金進入，共同開發(fā)，實現(xiàn)項目投資的順利進行。主要的一些方式有：其一，與其他企業(yè)合作投資或組織項目開發(fā)公司;其二，部分房產(chǎn)以商定價格的形式吸收其他企業(yè)參與建設;其三，參建企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作建房，按協(xié)議定期支付參建款，項目竣工交付后，獲得部分房產(chǎn)所有權，共同開發(fā)，共享利潤;其四，充分利用傳統(tǒng)經(jīng)營方式，選擇有實力的優(yōu)質供應商、施工單位墊資，延遲企業(yè)資金流出，渠道商包銷墊資，“早收遲付”形成一定資金池。

3.同金融機構加強聯(lián)系，有效利用各方資源。金融機構資金在將來很長一段時間仍將是房地產(chǎn)企業(yè)解決建設資金的主要形式，房地產(chǎn)企業(yè)要充分地了解自身項目特點及銀行信貸政策，維系良好的銀企關系，及時了解金融產(chǎn)品新的創(chuàng)新形式發(fā)展變化趨勢，最大化利用好國家的金融政策。

四、結語

房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè)，對資金需求和管理有很高的要求。資金管理不僅應體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)日常的管理中，更應提高到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度，企業(yè)應對此加以足夠重視，以實現(xiàn)資金供需關系的良性循環(huán)。

（作者單位為云南世博旅游控股集團有限公司）

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