房地產(chǎn)室外園林工程成本控制研究

【摘要】近年來，房地產(chǎn)建設的趨勢不僅在于居住建筑本身，更著眼于室外環(huán)境的美化與塑造。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)室外園林景觀越來越得到人們的重視，而其造價也對房價有著直接影響。本文針對室外園林設計、采購、施工和養(yǎng)護階段的成本研究，闡述如何在這四個過程中節(jié)約資金，控制園林工程成本，建設既經(jīng)濟、又實用、且使居民高度滿意的園林式居住環(huán)境。

【關鍵詞】房地產(chǎn);室外園林;成本控制研究

房地產(chǎn)室外園林工程是指建筑配套的附屬工程，追求總體景觀和局部造景的藝術美，實施對象既有亭、園路、亮化等實體配套工程，也有花草樹木等活體植物造景等工程。其項目內(nèi)容繁多、材料種類多、價格變化大、活體植物養(yǎng)護管理周期長、工程涉及面廣、造價管理難度大?，F(xiàn)就房地產(chǎn)室外園林工程成本控制、提高企業(yè)效益做一淺述。

1、設計階段是成本控制的首要階段

園林設計是房地產(chǎn)室外園林工程建設的關鍵，對于其工程造價、建設工期、工程質(zhì)量以及在建成以后房地產(chǎn)能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些統(tǒng)計的數(shù)字計算，設計費一般只相當于建設項目總投資的1%以下，但正是這少于1%費用的設計工作對工程造價的影響程度且占75%以上。由此可見，設計工作是整個園林工程建設成本控制的一個關鍵環(huán)節(jié)。

將競爭機制運用到設計階段。采取多家設計單位投標的方式，從中擇優(yōu)選定最佳的設計方案，并借鑒各投標單位好的設計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設計方案的目的，同時有利于工程成本的控制，使中標的設計方案最理想化，并且達到預定的成本控制目標。

推行限額設計。園林項目設計費的多少取決于工程總造價的高低和建設面積的大小，致使有的設計單位為了追求利潤，盲目擴大工程規(guī)模和提高單位面積建造成本，特別在綠化苗木中使用大規(guī)格苗木，增加苗木種植密度，過多采用珍稀名貴植物，奢侈使用昂貴的園林材料，超強度進行非常規(guī)園林設計等，從而人為提高工程造價。因此，應明確對設計單位提出限額要求，如每平方米造價等。設計總負責人按節(jié)約型室外園林綠化的指導方針，并要求設計人員反復優(yōu)化設計方案，達到環(huán)境美化、經(jīng)濟合理的要求。

實行設計監(jiān)理。設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改進意見，設計單位應采納其合理的建議，積極進行改正，防止設計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程完工卻不能通過驗收而造成的返工，從而浪費工程費用。

建立獎懲制度。無論任何一方在保證質(zhì)量的前提下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當給與獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本的積極性。

2、采購階段的成本控制

加強完善內(nèi)部采購管理制度，嚴格采購成本。一要完善采購流程;二要嚴把采購質(zhì)量關;三要加強對供應商的監(jiān)督。健全完善各組織機構，理順工作關系及工作流程，強化監(jiān)管機制和崗位責任制，加強監(jiān)督，提高采購工作效率。價格審核部門要制定嚴密的價格監(jiān)督機制與體系，充分發(fā)揮審查、監(jiān)督職能，除審查選用供應商的價格外，也應收集審查被淘汰單位的相關信息，建立全國材料信息庫，做到信息共享。

將競爭機制再次運用到采購階段。對部分專業(yè)工程及甲供材料設備，采取多家單位投標競價的方式，從中擇優(yōu)選擇分包單位及材料供應單位，根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本工程項目定位以及性價比高的材料。

加強苗木采購階段的成本控制。苗木采購環(huán)節(jié)，采購部門應不斷擴大苗木選擇范圍，除了與苗木質(zhì)量好、信譽強的供應單位建立長期的合作關系外，應擴大合作單位的范圍，使供應商之間形成競爭，避免發(fā)生供應商坐地起價。或定期安排采購人員到較偏遠地區(qū)考察，從山區(qū)及原產(chǎn)地采購鄉(xiāng)土大樹（地苗）或以低廉的價格采購清場苗木，從而達到節(jié)約成本的目的。盡量做到“當天挖、當天運、當天種”以提高苗木成活率，降低成本。

3、施工階段的成本控制至關重要

首先加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員應隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)危賹彶樘搶?，判定工程量，根?jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。

加強質(zhì)量管理，控制返工現(xiàn)象。在施工過程中，嚴把工程質(zhì)量關，始終貫徹“百年大計，質(zhì)量第一”的質(zhì)量方針，各質(zhì)量自檢人員定點、定崗，定責加強施工工序的質(zhì)量自檢和管理工作。采取一切可能的防范措施，消除質(zhì)量隱患，做到工程一次合格，杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生。

做好工程竣工結算的審查。首先由項目部對施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結算書等結算資料進行審查，審查上述資料的真實性和完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給上級審核部門之前補齊，同時由項目部出具一份移交給上級審核部的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。為了保證結算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由監(jiān)理公司初審，剔除結算書中不合理之處，再由建設單位造價部門做好復審工作，最后送到集團公司成本管理部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結算的準確性。

4、養(yǎng)護管理階段的成本控制

俗話說，“三分栽、七分養(yǎng)”，按照科學合理的園林養(yǎng)護管理理念，精心養(yǎng)護，才能發(fā)揮資金的最大效能。養(yǎng)護費用成本主要集中于人力和物力。

人工費控制。實際養(yǎng)護期間，要結合現(xiàn)有的人力，建立“輪班制度”以優(yōu)化人員結構，這樣可以減少不必要的人工費開支，以達到降低園林養(yǎng)護成本的目的。

材料費控制。在所有建設工程中，材料費占比高達60-80%。因此，在材料采購中要“貨比三家”，選擇質(zhì)優(yōu)價廉，方便運輸?shù)牟牧?。另外，也可以與養(yǎng)護材料供應商建立長期合作關系，以最優(yōu)惠的價格采購養(yǎng)護材料。

結語：

房地產(chǎn)室外園林工程的成本控制是一項長期的系統(tǒng)工程，涉及到經(jīng)濟、園林管理，景觀設計、工程施工、養(yǎng)護管理等各個方面，其成本控制應該貫穿于施工控制活動的整個過程，進行全程控制，細心觀察、仔細分析，采取有效的控制措施，在一定程度上取得降低工程成本的成效。房地產(chǎn)室外園林設計應該以經(jīng)濟效用為原則，協(xié)調(diào)好各個階段的關系，建立一個完整的高效的成本控制體系，以較低的建設成本構建最優(yōu)化的園林居住環(huán)境。

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作者簡介：

張映霞，女，1980.11.23，甘肅定西人，就職甘肅亞特集團有限公司，園林工程造價研究方向，本科學歷，中級工程師。