高負債房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范研究

權(quán)金熙 尚彩云

[摘 要]目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國屬于經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金回收周期長。因此，融資的成敗關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成敗。基于此，本文分析了高負債房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險及其成因，并提出了防范高負債房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的對策和建議，旨在為相關(guān)研究提供參考。

[關(guān)鍵詞]融資風險;風險管理;高負債房地產(chǎn)企業(yè)

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.12.001

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2020）12-000-02

1 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范的必要性

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)需要保證現(xiàn)金流，為了確保其發(fā)展，在所有階段都需要大量的資金。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點是規(guī)模大、周期長和資金回收速度慢，當房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險增加時，就會進一步加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺情況。自2010年起，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，頻繁頒布多項限制房地產(chǎn)行業(yè)非理性增長的政策，這影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況，使房地產(chǎn)企業(yè)對融資的需求迅速增加。在當前環(huán)境的綜合作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險急劇增加，而房地產(chǎn)企業(yè)使用最廣泛的融資模式是銀行貸款，這種風險很容易通過金融系統(tǒng)傳遞到社會中，影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。除此之外，一般的銀行貸款期限短，不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展需求，為了追求發(fā)展和擴張，許多房地產(chǎn)公司過分依賴債務(wù)融資方式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高，融資風險增加。

2 ? ? 高負債房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的成因

2.1 ? 融資渠道局限

我國金融行業(yè)不健全，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)中大部分的資金來自商業(yè)銀行貸款，高負債房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，主要依賴銀行等外源性融資，這種融資方式實際上使房地產(chǎn)企業(yè)處于極為被動的地位。由于目前銀行貸款的門檻不斷提高，央行在2019年多次發(fā)文要求中小銀行機構(gòu)加強對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)管，嚴禁房地產(chǎn)企業(yè)“四證”不齊融資現(xiàn)象。由于銀行貸款政策的縮緊，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求增加，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了減少自有資本以獲取土地，會采用明股實債等表外融資方式，而這種方式融資成本高，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了融資風險。

2.2 ? 資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)指在企業(yè)資本中各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。企業(yè)通常使用一定數(shù)量的資金作為開展業(yè)務(wù)活動的必要基礎(chǔ)。企業(yè)通過獲取各種不同來源的資金構(gòu)成不同的資本結(jié)構(gòu)，不同的資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)管理效率和風險管理有不同的影響。圖1顯示了2015-2017年我國內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率變化，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在2015-2017年持續(xù)增長，資產(chǎn)負債率高表示企業(yè)的償債能力低，容易出現(xiàn)資金缺口。

2.3 ? 企業(yè)信用風險高

高負債房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點是資產(chǎn)負債率高，隨時可能面臨資金鏈斷裂的危險，這類企業(yè)抵御風險的能力十分薄弱，在金融機構(gòu)的企業(yè)信用評級低，大部分金融機構(gòu)為了降低經(jīng)營風險，不愿意為這類信用風險高且經(jīng)營能力差的房地產(chǎn)企業(yè)貸款，使高負債房地產(chǎn)企業(yè)的融資出現(xiàn)困境。除此之外，高負債房地產(chǎn)企業(yè)的信用意識和信用管理不強，容易出現(xiàn)項目結(jié)束后有意拖欠貸款的現(xiàn)象。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)非標準信用風險持續(xù)暴露，隨著現(xiàn)金流動壓力的增加，自2015年以來，大型房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險增加，其中，一些企業(yè)面臨非標準信貸風險事件。2019年，共有22家房地產(chǎn)企業(yè)債券違約，違約債券余額總計113億元。房地產(chǎn)企業(yè)違約的主要因素包括以下幾點：房地產(chǎn)市場壓力增加、企業(yè)依靠高杠桿快速發(fā)展、2015-2016年“房地產(chǎn)黃金時代”融資較多和目前限制性的融資政策等，使房地產(chǎn)企業(yè)融資陷入困局。

2.4 ? 國家政策的調(diào)整變化

在房地產(chǎn)政策方面，自中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組于2016年在中央經(jīng)濟工作會議上提出“房住不炒”以來，我國近年來陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，屢次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，各級地方政府近年來相繼出臺擴大限購、限售范圍的政策。在貨幣政策方面，銀監(jiān)會、保監(jiān)會、央行等部門密集表態(tài)加強房地產(chǎn)市場資金管控、審慎管理開發(fā)貸、遏制房地產(chǎn)泡沫化。在這一形勢下，銀行收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策，并增加了對房地產(chǎn)企業(yè)的信用審核和要求。國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加強管控，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，特別是對于成長中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在追求快速成長的過程中，需要大量的資金支持，而不斷緊縮的貨幣政策限制了融資，同時限售限購的政策又對其經(jīng)營水平產(chǎn)生了影響。在這些政策的影響下，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有合適的應(yīng)對措施，不能及時調(diào)整融資模式，將增加融資風險。

3 ? ? 防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的措施

3.1 ? 擴大融資渠道，實現(xiàn)多元化融資

高負債房地產(chǎn)企業(yè)必須積極擴大資金來源，并使資金來源多樣化。銀行貸款的融資方式雖然融資成本低，但受國家政策影響大，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，可以通過以下手段建立多元化的融資渠道。第一，信托融資。信托融資可以降低企業(yè)融資成本，節(jié)約銀行貸款。信托融資還具有隔離功能，能夠隔離未來的現(xiàn)金流，并提供與融資企業(yè)的整體信貸分開的部分信貸擔保。一旦建立了信任關(guān)系，受托人的所有權(quán)就會與客戶或受托人的所有權(quán)分離。受托人的所有權(quán)與受讓人的所有權(quán)不同，無論是客戶、受托人、受益人還是債權(quán)人，相關(guān)方的破產(chǎn)對信托關(guān)系沒有影響，為信托提供了風險分離功能。此外，如果企業(yè)能夠?qū)a(chǎn)生未來現(xiàn)金流量的資產(chǎn)或項目作為信托資金，通過信托取得的資金將不計入資產(chǎn)負債表，即企業(yè)可以在不提高利率的情況下取得資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低金融風險。第二，合作基金融資。在符合相關(guān)監(jiān)管要求、符合投資標準和風險控制條件的前提下，基金公司在中國證券投資基金行業(yè)協(xié)會共同注冊為基金管理人的子公司發(fā)起設(shè)立一個或多個有限合伙企業(yè)，或契約式的人民幣房地產(chǎn)投資基金，用于房地產(chǎn)企業(yè)項目投資或開發(fā)，或經(jīng)雙方認可的第三方開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行投資。第三，資產(chǎn)證券化融資。資產(chǎn)證券化指將缺乏流動性但具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)，通過在資本市場上發(fā)行證券的方式予以出售，以獲取融資，最大限度地提高資產(chǎn)的流動性。這種融資機制可以增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性，提高資產(chǎn)質(zhì)量，減少融資風險。

3.2 ? 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

最優(yōu)資本融資結(jié)構(gòu)是將融資風險與融資成本相匹配的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，這種資本結(jié)構(gòu)有利于降低融資風險。資本結(jié)構(gòu)不合理是高負債房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生融資風險的原因之一，表現(xiàn)為企業(yè)的債務(wù)規(guī)模大、財務(wù)杠桿過度使用和融資借款期限不合理等。高負債房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面降低這種融資風險：規(guī)劃合適的債務(wù)規(guī)模，選擇合理的融資模式組合和制定適宜的融資期限等。當公司經(jīng)營狀況良好，資金周轉(zhuǎn)速度較快時，公司的償付能力將會相應(yīng)提高。

3.3 ? 完善融資風險管理制度，提高信用等級

如果房地產(chǎn)企業(yè)希望在融資市場上獲得良好的結(jié)果，則需要提高信用等級。提升信用等級的作用是擴大融資渠道、降低企業(yè)融資成本。高負債的房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)違約記錄，在下一次融資時就會出現(xiàn)融資困難的局面。因此，高負債房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資信體系，首先，制定完善的財務(wù)管理制度，建立透明公開的財務(wù)管理機制，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可信度;其次，與銀行建立良好的合作關(guān)系，對企業(yè)獲得融資資金的還款進度和使用期限建立臺賬，制訂還款計劃，及時向銀行還款;最后，制定完善的經(jīng)營管理制度，樹立誠信意識，增強企業(yè)本身的自我約束能力，逐步提高企業(yè)的信用等級。

3.4 ? 加強對政策風險的應(yīng)對性

首先，建立國家政策的跟蹤機制，提高對政策的敏感性。跟進和反饋關(guān)于國家對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸規(guī)模的調(diào)整以及中央銀行對貸款利率及其他內(nèi)容的限制;提高對房地產(chǎn)開發(fā)政策的敏感性，最大限度地減少由于信息不對稱和政策敏感性導(dǎo)致的融資成本和風險增加現(xiàn)象。其次，加強政策預(yù)測效果，利用宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)和微觀企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)進行風險預(yù)警，特別要密切關(guān)注央行的貼息政策、住房貸款利率調(diào)控政策和二級貨幣走勢。最后，建立政策風險防御機制，分析政策趨勢，清晰概述影響政策風險的一系列指標，包括GDP、通脹和緊縮指標、投資指標、消費和財務(wù)指標、財政指標等，闡明每個指標中各種數(shù)據(jù)的內(nèi)部相關(guān)性，并進行政策風險預(yù)警。制訂應(yīng)對政策風險及其他風險的方案，防止國家宏觀政策波動，影響房地產(chǎn)市場。

4 ? ? 結(jié) 語

房地產(chǎn)出現(xiàn)融資風險有多種原因，例如，國家政策的調(diào)整和變化，融資渠道的限制以及公司資本結(jié)構(gòu)等。特別是對高負債的房地產(chǎn)公司而言，信用評級不合理，信用等級低，融資存在很大的困難。由此可見，高負債房地產(chǎn)企業(yè)加強融資風險防范十分必要，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極擴大融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，完善融資風險管理體系，提高信用等級，加強對國家政策風險的應(yīng)對性，防范房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。

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