供需因素對房價的影響分析

郭亮

【摘要】為分析2020年房地產(chǎn)業(yè)，圍繞限購令等房地產(chǎn)新政，運用計量經(jīng)濟學(xué)方法，建立價格與供求回歸分析模型，分析供求因素對房價的影響，從根本上解決房價乃至住房條件問題，需擴大土地供應(yīng)，穩(wěn)定信貸水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

【關(guān)鍵詞】供需因素;房價分析;影響分析

1、市場供需因素分析

在供求關(guān)系相互作用的影響下，價格總是圍繞價值的波動。房地產(chǎn)市場價格變動形式又影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的各種因素決定。耕地和招拍掛制度，使我國房價大幅上漲，土地特性、土地制度和政策決定了地價的演變。對比國土資源部2013年數(shù)據(jù)，中國國內(nèi)地價的15%至30%平均為23.2%，而美國為28%，加拿大為24%，美國為25%至38%，日本為50%，韓國為34%。在過去的十年里，中國經(jīng)濟的快速發(fā)展加快了城市化進程，帶動了中國城市收入的快速增長。人均收入增長0.89倍，住房價格增長1.4倍，隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)指數(shù)的年度變化和累計房地產(chǎn)銷售面積的年度增長。

2、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)要素分析

房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性是顯而易見的，這體現(xiàn)在整個產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的敏感性和房地產(chǎn)融資的特殊性上。根據(jù)參與金融機構(gòu)的資金來源、功能和金融工具，各國住房制度可分為開放型和統(tǒng)一型兩種。住房價格與住房信貸之間存在著非常明顯的正相關(guān)關(guān)系，上世紀80年代末日本銀行的房地產(chǎn)貸款開始上升，到1984年底（占生產(chǎn)資產(chǎn)負債表的27%），抵押貸款余額從16.7萬億日元增加到超過16.7萬億日元1989年底的實際信貸余額為40萬億日元，也從1984年底的6.9%上升到1991年的6%。在此期間，日本的地價開始上漲。名義水平方面，1991年全國平均地價比1985年最高值上漲61.5%，其中商業(yè)地價上漲80.9%，1988年漲幅最大，全國平均地價上漲21.7%，其中三大都市地區(qū)上漲43.8%，東京地區(qū)增長21.7%。1990年4月1日，日本采取了全面的房地產(chǎn)融資措施，直接控制了房地產(chǎn)融資的增長。與此同時，1989年3月至1990年8月，土地價格開始迅速下跌，下跌了5倍，貼現(xiàn)率繼續(xù)上升，信貸緊縮嚴重，利率繼續(xù)上升。1992年4月28日，東洋的經(jīng)濟破產(chǎn)了。在破產(chǎn)的決定下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，整個日本經(jīng)濟也隨之下滑。在“失落的十年”，國家實行相對穩(wěn)定的貨幣政策以穩(wěn)定價格和公平發(fā)展整個房地產(chǎn)市場，以限制投機。從供求角度看，房價居高不下，一方面是因為居民收入的快速增長帶動了住房需求的快速增長，從而加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。一方面，住房供給增長緩慢，供需矛盾明顯，促進了房價上漲。另一方面，區(qū)域開發(fā)減少，土地流轉(zhuǎn)制度不合理。開發(fā)商有很多土地。對房地產(chǎn)市場的投機正在蔓延，擾亂市場。國內(nèi)物價的進一步上漲并沒有使宏觀調(diào)控政策的影響明顯。直到2020年，落實了一系列的調(diào)控政策，穩(wěn)定了我國的房地產(chǎn)行業(yè)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的齒長向著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展，相關(guān)政策的落實，也建立了長效的機制，更能夠保證房產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展的走勢。

3、“限購令”評價

2010年4月，新“國十條”規(guī)定，開始限制炒房和投機性購房。一年以上不能出示當(dāng)?shù)乩U費證明或者社會保障證明的，當(dāng)?shù)鼐用裾梢愿鶕?jù)實際情況采取臨時措施，在規(guī)定的期限內(nèi)限制購買套數(shù)，一個家庭只能買一套新房。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進的發(fā)展，2016年上半年到2017下半年，房價已經(jīng)達到了一個頂峰，由于一二線城市的房價上漲速度過快，國家更加嚴格的調(diào)控這些地區(qū)的房產(chǎn)，2016年年底再次宣布了限購、限貸等政策，來抑制不合理的投機性的房產(chǎn)，遏制房價的上漲。2019年繼續(xù)延續(xù)該政策的同時對人口密度過高的超大型城市實行人口分散的規(guī)劃，站在人口分布的角度嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)以及投資。要求進一步落實國家關(guān)于嚴格限制部分城市房價過快上漲的決定，指出在房價高企的城市，住房家庭購買數(shù)量增長快、供應(yīng)緊張，第一批城市多數(shù)已經(jīng)實施了“限購令”，就連同級第二批城市房地產(chǎn)公司也開始實施“限購協(xié)議”。2010年“限購令”的效果并不明顯，國內(nèi)房價繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，但2019年樓市逐漸呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，2020年將持續(xù)實行嚴格的調(diào)控政策，但是和2010年不一樣的是，調(diào)控的手段將變成分類調(diào)控，首先增加一線城市的土地供應(yīng)面積。此前，因為房地產(chǎn)市場不景氣，許多一線城市對土地出讓的面積大幅減少，今年的土地供應(yīng)會增加，并且對首付貸款的政策進行大力的整改。2019年下半年，推動房價上漲的因素和首付貸有關(guān)系，以“首付貸”作為杠桿基金推動房價上漲。從今開始，央行連同有關(guān)部門，等待互聯(lián)網(wǎng)金融的整治制度的開始，對房地產(chǎn)的中介機構(gòu)、房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)及p2p平臺在合作的金融項目，進行清理、整頓，打擊這種提供首付貸，推動房地產(chǎn)價格不良上漲的行為，這表明，信貸政策已經(jīng)開始在限制購買和調(diào)控房地產(chǎn)市場方面發(fā)揮作用。

結(jié)語：

綜上所述，本文在分析房價上漲原因的基礎(chǔ)上，認為供求的明顯反差是導(dǎo)致房價上漲的主要因素之一。要解決供需矛盾，只有通過供給調(diào)整需求，才能從根本上解決房價問題。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人均收入的提高，城鎮(zhèn)住房需求增加，但我國人多地少的基本國情決定了，嚴格控制房地產(chǎn)需求最重要的因素，在土地得到嚴格控制，在軟貸款支持下，面對日益增長的住房需求，政府可以通過改革土地供應(yīng)體制，加強保障房建設(shè)，解決房價問題。通過穩(wěn)定信貸水平和增加土地供應(yīng)來控制房價，抑制國內(nèi)物價上漲預(yù)期。從長期來看，政府應(yīng)更加注重提高居民收入水平和縮小收入差距。加大對社會中低階層需求的關(guān)注，增加低息房、廉價房和中小套型商品房的供應(yīng)，使大多數(shù)居民家庭能夠適應(yīng)整個樓市的價格和分布。

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