互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的探索

王麗珊

【摘要】互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式正在尋找新的發(fā)展方向.互聯(lián)網(wǎng)在發(fā)展過(guò)程中不斷的深入到各行各業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。從最初的項(xiàng)目的投資定位，到后面的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)，互聯(lián)網(wǎng)都無(wú)時(shí)無(wú)刻的參與其中，幫助房地產(chǎn)商解決其資金問(wèn)題，通過(guò)線上線下的互動(dòng)收集客戶的一些數(shù)據(jù)，幫助項(xiàng)目進(jìn)行更加精準(zhǔn)的定位，實(shí)現(xiàn)更加有效的營(yíng)銷(xiāo)及全方位服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展高峰已經(jīng)終結(jié)了，迎來(lái)了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式在當(dāng)前不再使用。可以說(shuō)房地產(chǎn)過(guò)去的暴利年代已經(jīng)過(guò)去了，中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)全新的成熟發(fā)展時(shí)期。在互聯(lián)網(wǎng)這樣的背景下，整個(gè)金融環(huán)境的改變利潤(rùn)從后往下降，引發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的思考，同時(shí)線上線下相結(jié)合的新型商業(yè)發(fā)展模式，也在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的不同階段發(fā)揮了不同的重要作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式逐漸被市場(chǎng)所淘汰，隨之而來(lái)的是各種各樣的互聯(lián)網(wǎng)思維的影響，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者也在積極地尋求在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代轉(zhuǎn)型發(fā)展的空間，在將來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者如何走向市場(chǎng)，如何同互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合是當(dāng)前所有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者關(guān)心的一個(gè)重要問(wèn)題。

1、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代背景下，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)是如何結(jié)合的

過(guò)去的傳統(tǒng)地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)模式其實(shí)就是一個(gè)重資產(chǎn)的模式，

運(yùn)營(yíng)模式是地產(chǎn)商用自有的資金投入到自身的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，占用了很大的現(xiàn)金流，但是這個(gè)重資產(chǎn)模式受周期影響是非常大的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆的時(shí)候，現(xiàn)金回款非常的快，但是一旦房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了緊縮期，還是一靠重資產(chǎn)模式來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的話，房地產(chǎn)商將很難取得盈利，更談不上擴(kuò)大其規(guī)模了，因此房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理者在尋找新的突破。就需要進(jìn)項(xiàng)一種輕資產(chǎn)的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。輕資產(chǎn)我們指的是引入利用外部的一些資源，這樣的自有資金的投入壓力減輕，將其主要的資金資源投入到集中到利潤(rùn)最高的一個(gè)地方，實(shí)現(xiàn)自身資源利潤(rùn)最大化，然后通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將一些輕資產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的公司引入到地產(chǎn)投資這個(gè)渠道中，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理主要就是希望能夠借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)一個(gè)新資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。今天互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，正在改變過(guò)去的格局。不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理行業(yè)都在想親自朝這個(gè)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)則將更多的注意力轉(zhuǎn)移到了自己的核心利益盈利點(diǎn)，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，不管是從拿到土地還是到項(xiàng)目的一個(gè)開(kāi)發(fā)，以及運(yùn)營(yíng)和后期的銷(xiāo)售。從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)在不同的階段都滲透進(jìn)來(lái)，對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的滲透，從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期來(lái)看，早期的開(kāi)發(fā)商前期的資金主要來(lái)源于銀行的貸款或者同卷商進(jìn)行融資，但是伴隨著經(jīng)濟(jì)的緊縮，銀行行業(yè)也收緊了對(duì)地產(chǎn)的放債。融資成本的不斷增加，使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者要尋找創(chuàng)新，找到新的融資方案。當(dāng)前的融資運(yùn)營(yíng)模式主要是指定投和眾籌在項(xiàng)目定位階段，傳統(tǒng)的操作方式就是利用問(wèn)卷調(diào)查來(lái)取得數(shù)據(jù)結(jié)論。當(dāng)然這樣的操作往往是有局限性的，會(huì)對(duì)其中的任何一個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生一些偏差，當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代就可以通過(guò)大數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)測(cè)試，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者可以獲得客戶的信息，按照客戶的需求平衡，然后再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理運(yùn)作中的管理創(chuàng)新

首先從戰(zhàn)略層面來(lái)看，在過(guò)去所有的房地產(chǎn)企業(yè)都是將企業(yè)自身作為發(fā)展的中心。但是由于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，發(fā)展重心將以用戶成為重心，在今后的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理都會(huì)遇到消費(fèi)群體帶來(lái)的一些商業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，首先來(lái)說(shuō)，在中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理中，需要的就是對(duì)于整個(gè)生活方式的一種策劃和決策。從這個(gè)層面來(lái)看，要想適應(yīng)這種改變，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。首先就從戰(zhàn)略定義上要進(jìn)行升華，不再是單純的蓋個(gè)房子，然后把房子賣(mài)掉，而是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代戰(zhàn)略背景下，將房地產(chǎn)作為一個(gè)平臺(tái)，搭建一個(gè)包括物流、地產(chǎn)、家居、家電、生活等全方位的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，給用戶提供一個(gè)智能化、全方位的生活方式。從運(yùn)營(yíng)層面來(lái)說(shuō)，首先，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要關(guān)注到英語(yǔ)能力的一個(gè)提升。主要體現(xiàn)在現(xiàn)今的一個(gè)周轉(zhuǎn)時(shí)間，也就是我們財(cái)務(wù)管理中的3C，通過(guò)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)金周期周轉(zhuǎn)時(shí)間是1200多天，房地產(chǎn)商可以通過(guò)各種手段采取加強(qiáng)籌資，多渠道融資等各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)一個(gè)財(cái)務(wù)方面的創(chuàng)新，縮短周轉(zhuǎn)天數(shù)，打破資金成本過(guò)高的一個(gè)局面。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的公司運(yùn)營(yíng)來(lái)看，要需要通過(guò)大數(shù)據(jù)模式，提高一個(gè)運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)而與第三方公司進(jìn)行合作，研究一些新的信息化系統(tǒng)，提高整個(gè)項(xiàng)目的綜合管理能力。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中來(lái)看，首先還是要將用戶的需求放在第一位，讓需求最大化，凸顯出用戶需求的時(shí)尚、智能、個(gè)性等特環(huán)保平臺(tái)等特征，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，在前期可以利用網(wǎng)站、APP、微信、微博等渠道，潛在的客戶進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交流，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，使用戶參與到戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中來(lái)，可以實(shí)現(xiàn)定制化服務(wù)來(lái)滿足客戶的個(gè)性化需求，那么房地產(chǎn)商需要從地塊實(shí)施。經(jīng)過(guò)線上線下的渠道，對(duì)和客戶之間進(jìn)行有針對(duì)性的交流。并對(duì)重點(diǎn)的戶型、價(jià)格、立面景觀進(jìn)行充分的調(diào)研，用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，用營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)來(lái)促使設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行針對(duì)性服務(wù)，當(dāng)然，除了傳統(tǒng)意義上的設(shè)計(jì)方案以及傳統(tǒng)意義上的人性化服務(wù)體驗(yàn)以外，還增加了智能化，給用戶帶來(lái)新的智能、生智慧化生活的家的體驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前國(guó)家推崇的低碳環(huán)保、綠色、智慧化等多層面，利用互聯(lián)網(wǎng)電視、廣電系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)等各網(wǎng)進(jìn)行融合的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，并利用有線網(wǎng)絡(luò)、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的形式。所有的這些感知傳遞，實(shí)行家庭世界的一種互聯(lián)通互通，實(shí)現(xiàn)家居系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等智能化識(shí)別系統(tǒng)，數(shù)字資源的一種共享，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的商品也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行全面觸網(wǎng)，同以往的商業(yè)地產(chǎn)不相同的是，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代由于融合了電商以及傳統(tǒng)商業(yè)的一些定位，將體驗(yàn)作為線下運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了物流、物管、消費(fèi)者、商家之間的一種智慧型生活模式，再通過(guò)各種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。入駐的商家自動(dòng)的接入到這個(gè)平臺(tái)中，獲取大的數(shù)據(jù)。從而為運(yùn)營(yíng)服務(wù)，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不管是休閑、娛樂(lè)還是購(gòu)物，都有平臺(tái)提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)。

企業(yè)的成長(zhǎng)依賴于兩個(gè)方面，一個(gè)是戰(zhàn)略，一個(gè)是組織。并且戰(zhàn)略是根據(jù)時(shí)代的變化來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)的，但是組織又是根據(jù)戰(zhàn)略的變化隨之變化，當(dāng)前時(shí)代變化了，戰(zhàn)略變化了，因此組織也在進(jìn)行著改變。傳統(tǒng)的管理理論中有三個(gè)要素，主要是管理的主體，客體以及管理的手段，是封閉不開(kāi)放的。那么最初的組織形式是金字塔似的，最底層上面有很多很多的領(lǐng)導(dǎo)難以找出做決策的。管理者當(dāng)前需要將這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行一個(gè)生態(tài)的開(kāi)放式平臺(tái)，從組織的前期設(shè)計(jì)，后面的成本、營(yíng)運(yùn)等等以及售后都要直接面向客戶，從客戶的需求出發(fā)，將客戶需求做到最大化，這樣的產(chǎn)品才是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最市場(chǎng)化最受歡迎的產(chǎn)品，從戰(zhàn)略和組織來(lái)看，進(jìn)行改變后能不能進(jìn)行一個(gè)可持續(xù)的優(yōu)化發(fā)展，將從我們的一個(gè)薪資體制上來(lái)，看在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，過(guò)去的傳統(tǒng)薪酬體系往往是根據(jù)的一些績(jī)效考核體系來(lái)進(jìn)行考核，但是不能激發(fā)員工的工作激情，在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，由于用戶的需求不是全面的，而是個(gè)性化及碎片化的。房地產(chǎn)企業(yè)管理也要從過(guò)去的大規(guī)模了。把生產(chǎn)向大規(guī)模化定制進(jìn)行轉(zhuǎn)型，同時(shí)用戶的需求又是善變的，那么，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理必須要跟上用戶的變化，因此從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式中進(jìn)行改變，就要從一見(jiàn)需求的員工開(kāi)始做決策，從過(guò)去的管理者下指令變成提供資源，從而在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代才能跟得上用戶的需求。從微小化出發(fā)，從設(shè)計(jì)到采購(gòu)以及到最后的營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與用戶進(jìn)行交流，反復(fù)交流就會(huì)產(chǎn)生最終的熱賣(mài)項(xiàng)目及熱賣(mài)戶型，各個(gè)層次的員工也在這個(gè)過(guò)程中體現(xiàn)了自身的價(jià)值。

抓住項(xiàng)目的定位，融入到互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)銷(xiāo)模式，建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，在項(xiàng)目啟動(dòng)前將客戶的方方面面的需求進(jìn)行了解，根據(jù)需求來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的開(kāi)發(fā)，最終達(dá)到提升銷(xiāo)售，增加利潤(rùn)的目的。將客戶的信息從線上轉(zhuǎn)移到線下，運(yùn)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方方面面之中。利用新的傳播模式，把房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的廣告進(jìn)行精準(zhǔn)的投放，提高廣告的使用效率和影響力，將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理理念落實(shí)到發(fā)展過(guò)程中。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)階段產(chǎn)生了影響，不管是前期投資還是后期到位，營(yíng)銷(xiāo)以及后期的運(yùn)營(yíng)都在不斷的變化及優(yōu)化的過(guò)程中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)不再適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的特征，需要結(jié)合線上線下進(jìn)行創(chuàng)新性模式運(yùn)營(yíng)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著實(shí)現(xiàn)行業(yè)的細(xì)化及外包。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以和電商，金融機(jī)構(gòu)等合作，不斷的整合整個(gè)行業(yè)的資源，進(jìn)行模式的創(chuàng)新，可以說(shuō)是當(dāng)前時(shí)代的標(biāo)志，各行各業(yè)都存在著新的發(fā)展路徑，大家都在不斷的探索。在當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，在很長(zhǎng)一段時(shí)間還在處于一個(gè)不斷摸索的階段，將會(huì)有更多的新創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)模式融入到房地產(chǎn)行業(yè)中，從而改變房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展模式。

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