基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理

鄒江

摘 ? 要：隨著政府相繼出臺的一些房價(jià)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，在保證質(zhì)量安全的情況下降低成本，達(dá)到收益最大化。建筑信息模型以集成項(xiàng)目各方的信息數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，項(xiàng)目參與方在同一平臺上，共享同一建筑信息模型，支持建筑工程全生命周期管理。將BIM技術(shù)與成本控制結(jié)合，促進(jìn)各參與方的溝通，成本管理實(shí)現(xiàn)動態(tài)化、協(xié)同化，可視化，使房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本動態(tài)控制管理變得快捷有效，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中的成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);BIM技術(shù);成本控制

最近幾年，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)控和建筑行業(yè)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)暴利時(shí)代已成為過去。在這種市場競爭越來越大、市場越來越規(guī)范穩(wěn)定的情況下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制作為其管理工作的重點(diǎn)[1]。

建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）是以建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的三維建筑模型。一方面，通過三維模型增強(qiáng)可視化，提高各參與方在全過程中信息共享與傳遞的效率，方便各參與方在各階段對成本控制的協(xié)同管理。另一方面，BIM支持項(xiàng)目全生命周期管理。BIM模型從最初建立到項(xiàng)目交付使用，經(jīng)過不斷地修改、更新、保存，最后能完整表達(dá)過程實(shí)體，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全過程的造價(jià)控制管理有良好的輔助作用。

1 ? ?BIM技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)分為決策、實(shí)施、使用3個(gè)階段，包括決定投資、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等基本流程[2]。各階段都有相應(yīng)的成本控制目標(biāo)和任務(wù)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)必須在每一階段都做好成本動態(tài)控制，及時(shí)對比各階段的成本控制目標(biāo)，對于有偏差的，及時(shí)實(shí)施糾偏措施或調(diào)整計(jì)劃目標(biāo)，保證總成本最小化。

1.1 ?BIM在決策階段的成本控制應(yīng)用

在決策階段進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，會對項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)做出規(guī)定，并對各指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)評價(jià)，決策階段形成的內(nèi)容是總造價(jià)形成的基礎(chǔ)。因此，決策階段的投資估算和方案比選就顯得尤為重要[3]。

BIM技術(shù)的應(yīng)用能有效提高決策階段的投資分析效率。在決策階段主要進(jìn)行兩項(xiàng)工作，一項(xiàng)是對不同的方案進(jìn)行投資估算，應(yīng)用BIM技術(shù)提取相似歷史項(xiàng)目的模型和各參數(shù)化信息，結(jié)合擬建項(xiàng)目實(shí)際情況，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行初步建模，迅速計(jì)算和得到擬建項(xiàng)目的工程量和造價(jià)指標(biāo)信息，使每個(gè)方案的投資估算有切實(shí)有效的依據(jù)。另一項(xiàng)是將各方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的比選，選擇最優(yōu)的方案。BIM三維建筑信息模型涵蓋大量信息，對相似項(xiàng)目的模型進(jìn)行適當(dāng)修改，軟件自動更新計(jì)算修改后的造價(jià)指標(biāo)和工程量等，加上三維模型的可視化，更能快速直觀地對不同投資方案進(jìn)行比選。

1.2 ?BIM在設(shè)計(jì)階段的成本控制應(yīng)用

在設(shè)計(jì)階段，通常項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)只占建安成本的1%～3%，設(shè)計(jì)對建安成本的影響卻高達(dá)70%，設(shè)計(jì)階段的成本控制是造價(jià)控制的關(guān)鍵[3]。

BIM模型能夠累積企業(yè)在歷史項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)指標(biāo)、工程量、造價(jià)指標(biāo)等信息，設(shè)計(jì)單位可以根據(jù)這些信息數(shù)據(jù)制定限額設(shè)計(jì)目標(biāo)。其次，利用BIM軟件之間的兼容性可以實(shí)現(xiàn)各專業(yè)的協(xié)同設(shè)計(jì)，基于各專業(yè)的協(xié)同設(shè)計(jì)能快速建立模型并進(jìn)行造價(jià)指標(biāo)的測算和核對。在設(shè)計(jì)中，可同步實(shí)現(xiàn)成本仿真分析，造價(jià)人員和設(shè)計(jì)人員根據(jù)各設(shè)計(jì)單元的造價(jià)信息來優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，基于BIM的協(xié)同工作平臺，將各專業(yè)建立的建筑模型、結(jié)構(gòu)模型、機(jī)電模型等加載到一起進(jìn)行三維碰撞沖突檢查，能及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理的地方并進(jìn)行修改，極大地減少和避免后期施工階段的設(shè)計(jì)變更，減少返工，降低后期因設(shè)計(jì)變更額外增加的成本。同時(shí)，項(xiàng)目各參與方也能參與到設(shè)計(jì)階段協(xié)同工作，進(jìn)行積極的溝通和協(xié)調(diào)，加強(qiáng)各階段的聯(lián)系，解決了開發(fā)過程中各專業(yè)和各階段分割的情況，避免設(shè)計(jì)不考慮施工環(huán)境與技術(shù)的情況，減少設(shè)計(jì)與施工之間的矛盾。

1.3 ?BIM在招投標(biāo)階段的成本控制應(yīng)用

目前，我國絕大部分建設(shè)項(xiàng)目計(jì)價(jià)實(shí)行清單模式計(jì)價(jià)，這意味著不管是投標(biāo)方還是招標(biāo)方都要進(jìn)行兩次工程量計(jì)算。

在傳統(tǒng)方式下，即使現(xiàn)在有相關(guān)造價(jià)軟件輔助，也很難在短時(shí)間內(nèi)完成工程量清單的編制。在利用BIM技術(shù)建立BIM模型時(shí)，不僅有圖紙模型，還能自動計(jì)算工程量，幫助工作人員快速準(zhǔn)確地形成工程量清單。招標(biāo)方在編制招標(biāo)文件時(shí)，可以把BIM模型作為招標(biāo)文件的一部分放入，投標(biāo)單位根據(jù)BIM模型中的工程量直觀快速地與招標(biāo)文件中的工程量清單作對比，有效減少招投標(biāo)雙方的造價(jià)計(jì)算工作，縮短招投標(biāo)階段的時(shí)間。

1.4 ?BIM在施工過程中的成本控制應(yīng)用

在施工階段，成本控制作為項(xiàng)目管理的一個(gè)關(guān)鍵性目標(biāo)，包括責(zé)任成本目標(biāo)和計(jì)劃成本目標(biāo)[4]。在保證工期和質(zhì)量的前提下，采取相應(yīng)措施把成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。

1.4.1 ?基于BIM5D的計(jì)劃管理

BIM5D即在三維建筑信息模型的基礎(chǔ)上加入了時(shí)間進(jìn)度和成本控制兩個(gè)維度，形成3D模型+進(jìn)度+成本的5D。在施工前，項(xiàng)目各參與方可以就不同階段和節(jié)點(diǎn)，在BIM模型上設(shè)置該節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。在施工過程中通過前期設(shè)定的目標(biāo)和進(jìn)度，限額領(lǐng)取材料，實(shí)時(shí)獲得項(xiàng)目的造價(jià)信息和進(jìn)度情況，若有偏差，及時(shí)修整，實(shí)現(xiàn)成本最小化。

（1）BIM5D能夠進(jìn)一步優(yōu)化資金計(jì)劃管理。在建設(shè)過程中，各參與方都要進(jìn)行成本目標(biāo)控制，建設(shè)單位需要對投資額進(jìn)行計(jì)劃控制，施工單位需要對成本目標(biāo)進(jìn)行控制。BIM5D技術(shù)將進(jìn)度信息和造價(jià)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)加載到建筑信息模型中，實(shí)現(xiàn)多維度的造價(jià)控制管理，制定準(zhǔn)確的資金需求計(jì)劃。

（2）BIM5D能夠進(jìn)行施工進(jìn)度模擬。BIM模型包含構(gòu)件的相關(guān)參數(shù)信息，加入預(yù)算和進(jìn)度信息后，根據(jù)施工進(jìn)度快速計(jì)算出人、材、機(jī)和資金等的需求量計(jì)劃，通過模擬施工進(jìn)度，直觀形象地安排施工進(jìn)度，進(jìn)行流水施工，保證工序聯(lián)系緊密，專業(yè)人員連續(xù)施工，或合理搭接進(jìn)行交叉作業(yè)，使施工安全有序地進(jìn)行，降低工程成本。

（3）BIM5D能夠?qū)崿F(xiàn)動態(tài)化管理。利用BIM5D技術(shù)將進(jìn)度信息和造價(jià)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)加載到建筑信息模型中形成5D模型，在施工前通過施工模擬計(jì)算出人、材、機(jī)和資金等的需求量計(jì)劃。在施工過程中，通過修改和調(diào)整自動生成的不同時(shí)間點(diǎn)的人、材、機(jī)和資金等的需求量，實(shí)時(shí)進(jìn)行工程實(shí)際消耗量與計(jì)劃量以及預(yù)算量的對比分析。

（4）BIM5D能夠?qū)崿F(xiàn)精細(xì)化的成本控制。在施工階段，利用BIM5D模型可實(shí)時(shí)進(jìn)行動態(tài)控制，并進(jìn)行施工成本的核算與分析。及時(shí)對人、材、機(jī)和資金等各資源明細(xì)進(jìn)行監(jiān)測統(tǒng)計(jì)分析，解決計(jì)劃與實(shí)際施工的矛盾，合理運(yùn)用相應(yīng)的管理措施手段，保障資源的供應(yīng)，加強(qiáng)成本控制管理，減少或消除超出預(yù)算的情況發(fā)生[5]。

1.4.2 ?基于BIM的進(jìn)度計(jì)量和支付

建設(shè)工程合同價(jià)款一般按“階段小結(jié)、最終結(jié)清”來實(shí)現(xiàn)，當(dāng)承包人完成一定的工程量之后，發(fā)包人按合同約定支付一定比例的工程進(jìn)度款[2]。按照我國工程價(jià)款結(jié)算辦法規(guī)定，目前主要實(shí)行按月支付、分段支付、竣工一次性支付等。在傳統(tǒng)模式下，工程進(jìn)度款結(jié)算時(shí)，程序繁瑣、工作量大，需要協(xié)調(diào)各方人員積極配合，消耗大量精力和時(shí)間，計(jì)算結(jié)果也較為粗糙，在結(jié)算的過程中容易造成雙方爭議?；贐IM5D的模型加入了進(jìn)度和成本維度，基于多維度的集成信息模型能夠在不同時(shí)期對該階段的工程量和造價(jià)信息進(jìn)行匯總，解決了信息分散的問題，方便進(jìn)度款的計(jì)量與支付。

1.4.3 ?基于BIM的工程變更管理

由于建設(shè)工程本身具有工程量龐大、工期長等特點(diǎn)，眾多不確定因素可能會造成工程變更，進(jìn)一步造成物料變更和成本變更等，帶來工期延誤和投資加大等問題。除了在施工過程中進(jìn)行良好的管理之外，關(guān)鍵在于把控引起工程變更的源頭。利用BIM技術(shù)，在早期的設(shè)計(jì)階段，各專業(yè)可以進(jìn)行協(xié)同設(shè)計(jì)，將模型加載到一個(gè)平臺進(jìn)行三維碰撞檢查，通過各方溝通協(xié)調(diào)，在設(shè)計(jì)階段及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，減少后期因設(shè)計(jì)不合理產(chǎn)生的工程變更[6]。在工程變更發(fā)生之后，BIM模型以及相關(guān)的信息都能及時(shí)修改調(diào)整，分析工程變更前后的工程量，防止工程變更的漏算遺算，為后期工程結(jié)算或雙方因此產(chǎn)生的索賠提供依據(jù)。

1.4.4 ?基于BIM的簽證索賠管理

在整個(gè)施工實(shí)施過程中，由于自然因素、不可抗力、發(fā)包方的要求、承包方管理不善等因素，會造成施工索賠與現(xiàn)場簽證，也會對成本管理造成影響。在發(fā)生索賠和現(xiàn)場簽證時(shí)，被索賠的一方需要對索賠方提交證據(jù)的真實(shí)性、全面性、及時(shí)性和關(guān)聯(lián)性等方面進(jìn)行核實(shí)與查對。結(jié)合實(shí)際情況，BIM技術(shù)可以減少此項(xiàng)工作的繁雜程序，BIM模型在發(fā)生工程變更后會進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，三維模型的可視化也直觀反映了工程的變更情況，及時(shí)計(jì)算出增減工程量和因此產(chǎn)生的費(fèi)用，使索賠和現(xiàn)場簽證處理工作高效準(zhǔn)確，減少爭議。

1.5 ?BIM在竣工結(jié)算中的應(yīng)用

建設(shè)項(xiàng)目完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，發(fā)承包雙方需要對所完成的項(xiàng)目進(jìn)行全面的工程結(jié)算，即項(xiàng)目的最終造價(jià)[2]。承包人需要根據(jù)合同文件及實(shí)際工程中的變更等相關(guān)資料編制竣工結(jié)算文件。發(fā)包人需要對承包人提交的竣工決算文件進(jìn)行全面審查，根據(jù)合同類型，對合同價(jià)、設(shè)計(jì)變更、工程索賠等相關(guān)資料的完備性、程序合法性、工程價(jià)款、差價(jià)計(jì)算和工期等內(nèi)容進(jìn)行審核。BIM技術(shù)支持的全生命周期管理可以很好地幫助竣工結(jié)算，從項(xiàng)目的招投標(biāo)階段到施工階段，再到項(xiàng)目竣工，BIM模型會根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的修改和完善，到項(xiàng)目完工時(shí)，BIM模型中的信息量就能完整地表達(dá)整個(gè)工程實(shí)體。在竣工結(jié)算時(shí)，直接調(diào)用BIM模型進(jìn)行竣工結(jié)算文件的編制以及審核，避免錯(cuò)算多算或描述不清導(dǎo)致結(jié)算工作進(jìn)展緩慢。

2 ? ?結(jié)語

隨著BIM技術(shù)的不斷發(fā)展，將BIM技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制管理，能提高房地產(chǎn)企業(yè)或建筑相關(guān)企業(yè)的成本控制管理效率。當(dāng)前，BIM技術(shù)在設(shè)計(jì)階段的協(xié)同設(shè)計(jì)方面已經(jīng)展現(xiàn)出良好的優(yōu)勢，在以后的發(fā)展與應(yīng)用中，BIM技術(shù)也將給房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及運(yùn)維階段的全生命周期帶來巨大的便利。

[參考文獻(xiàn)]

[1]倪特立.中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2008.

[2]李建峰.工程計(jì)價(jià)與造價(jià)管理[M].北京：中國電力出版社，2005.

[3]王廷魁，沈 青，周 滔，等.BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案評價(jià)中的應(yīng)用研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013（9）：87-90.

[4]閆新梅.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程前期階段造價(jià)控制的思考[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2010（7）：113.

[5]方 芳，劉月君，李艷芳，等.基于BIM的工程造價(jià)精細(xì)化管理研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2014，35（6）：59-62.

[6]李志成，王飛龍，吉久茂，等.BIM技術(shù)在建筑工程設(shè)計(jì)中的應(yīng)用[J].鐵道科學(xué)與工程學(xué)報(bào)，2016，13（6）：1 179-1 185.