律師說法 臺(tái)商對(duì)中國(guó)大陸「集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地」的法律認(rèn)識(shí)

李永然

此次《土地管理法》的修正，在「集體土地」上的規(guī)定著墨甚多，臺(tái)商應(yīng)就上述規(guī)定予以注意並認(rèn)識(shí)，進(jìn)用掌握契機(jī)予以合法運(yùn)用，藉以保障權(quán)益並獲利。

筆者亦願(yuàn)藉本文針對(duì)「集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地」涉及《土地管理法》修治的部分予以頗析，俾供大陸臺(tái)商參酌運(yùn)用。

臺(tái)商在中國(guó)大陸需要運(yùn)用土地，方能進(jìn)行設(shè)廠、投資、開發(fā)等，且除了運(yùn)用城市的國(guó)有土地外，有時(shí)要運(yùn)用農(nóng)村集體所有土地。而大陸《土地管理法》於2019年8月26日經(jīng)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常委會(huì)通過修正，其修正幅度不小，已自2020年1月1日起施行。

由於臺(tái)商早期赴中國(guó)大陸投資、設(shè)廠，在不了解大陸的土地制度、《土地管理法》規(guī)定的情形下，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至農(nóng)村去購買或承租集體土地，嗣後發(fā)生糾紛或權(quán)益不得的情事（註1）；因而筆者願(yuàn)藉本文針對(duì)「集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地」涉及《土地管理法》修治的部分予以頗析，俾供大陸臺(tái)商參酌運(yùn)用。

「農(nóng)用地」轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的規(guī)定

首先臺(tái)商應(yīng)注意大陸農(nóng)村的「三塊地」（農(nóng)用地、宅基地、農(nóng)林集體建設(shè)用地）問題；如果要將「農(nóng)用地」轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的，應(yīng)當(dāng)辦理「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)」；如果是將「永久基本農(nóng)田」轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的，由大陸「國(guó)務(wù)院」批準(zhǔn)（大陸《土地管理法》第44條第1款、第2款）。

適用「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)」，分別在土地總體規(guī)畫確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模的「範(fàn)圍內(nèi)」或「範(fàn)圍外」而有不同，即：

1. 在範(fàn)圍內(nèi)：則按土地利用年度計(jì)畫分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，由原批準(zhǔn)土地利用總規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用範(fàn)圍內(nèi)，「具體建設(shè)項(xiàng)目用地」可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

2. 範(fàn)圍外：將「永久基本農(nóng)田」以外的農(nóng)地轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的，則由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)（《土地管理法》第44條第3款、第4款）。

《土地管理法》的修正讓農(nóng)民集體所有土地的徵收制度更完善

其次大陸臺(tái)商應(yīng)注意《土地管理法》對(duì)農(nóng)民集體所有土地的徵收所做的修改，此次已將土地徵收所屬之「公共利益的需要」在第45條做了明確的規(guī)定，還將土地徵收程序以完善及即明確徵收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，謹(jǐn)略述以下三點(diǎn)：

1.徵收需以為了「公共利益的需要」為前提，其包括：

（1）軍事和外交需要用地的；（2）由政府組織實(shí)行的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)建設(shè)需要用地的；（3）由政府組織施行的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)輔安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；（4）由政府組織實(shí)施的搬遷、保障性安居工程需要用地的；（5）在「土地利用總體規(guī)劃」確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地範(fàn)圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的「成片開發(fā)建設(shè)」需要用地的；（6）「法律」規(guī)定為公共利益需要可以徵收農(nóng)民集體所有土地的其他情形（《土地管理法》第45條第1款）。

2.徵收程序：

（1）徵收「永久基本農(nóng)田」、永久基本農(nóng)田以外的「耕地」35公頃的、其他土地超過70公頃的，應(yīng)經(jīng)「國(guó)務(wù)院」批準(zhǔn)外，其他土地的徵收，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)（《土地管理法》第46條第1款、第2款）。

（2）如果徵收「農(nóng)用地」的，還應(yīng)經(jīng)過前述的「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批」（《土地管理法》第46條第3款）。

（3）經(jīng)上述法定程序批準(zhǔn)後，由縣級(jí)以上地方人民政府予以「公告」並組織實(shí)施（《土地管理法》第47條第1款）。

3.徵收土地的補(bǔ)償：

（1）應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被徵收農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。（《土地管理法》第48條第1款）。

（2）徵收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付「土地補(bǔ)償費(fèi)」、「安置補(bǔ)助費(fèi)」及「農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用」，並安排被徵地農(nóng)民的「社會(huì)保障費(fèi)用」（《土地管理法》第48條第2款）。

（3）被徵收的「農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織」應(yīng)當(dāng)將徵收土地補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公佈，接受監(jiān)督。（《土地管理法》第49條第1款）。

《土地管理法》修正，讓農(nóng)地可以流轉(zhuǎn)入市

再者，臺(tái)商還應(yīng)注意此次《土地管理法》第63條，規(guī)定農(nóng)地流轉(zhuǎn)入市，須符合規(guī)劃依法登記、通過程序、再次流轉(zhuǎn)等事項(xiàng)（註2），現(xiàn)敘述如下：

1.「土地利用總體規(guī)劃」、「城鄉(xiāng)規(guī)劃」為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，並須依法登記的「集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地」，土地所有權(quán)人可以透過「出讓」、「出租」等方式交由單位或個(gè)人使用，並應(yīng)簽訂「書面合同」，合同內(nèi)載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)（《土地管理法》第63條第1款）。

2. 由於「集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地」為「集體所有」，其出讓、出責(zé)等，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的「村民會(huì)議」三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意（《土地管理法》第63條第2款）。取得「集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地」的使用權(quán)人還可以有條件的再流轉(zhuǎn)（註3）（《土地管理法》第63條第3款）。

註1： 參見張義權(quán)撰：「面對(duì)中國(guó)大陸新修訂《土地管理法》，臺(tái)商應(yīng)有的認(rèn)知與對(duì)策」乙文，載臺(tái)商張老師月刊第246期，頁4，109年2月15日出刊。

註2： 參見姜志俊撰：「臺(tái)商對(duì)中國(guó)大陸《土地管理法》有關(guān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)入市應(yīng)有的認(rèn)識(shí)」，載臺(tái)商張老師月刊第246期，頁2。

註3： 「再流轉(zhuǎn)」如：轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。