花樣年、合生、方圓，大灣區(qū)利好下如何規(guī)模突圍

朱一鳴 貢顯揚 汪慧 李丹

摘要：以花樣年、合生創(chuàng)展、方圓3家企業(yè)為例，從發(fā)展歷程、業(yè)績規(guī)模、投資布局、資本運營、多元業(yè)務板塊等多角度，對這一梯隊粵系房企的經營現(xiàn)狀及戰(zhàn)略異同進行分析

關鍵詞：突圍;大灣區(qū);房企

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0053-59 收稿日期：2020-02-02

花樣年、合生、方圓未來能否在銷售百強的基礎上進一步穩(wěn)健增長，值得拭目以待。

受益于粵港澳大灣區(qū)的政策規(guī)劃利好，對華南區(qū)域深耕布局的粵系房企近年來競爭優(yōu)勢提升其中，除了千億和500-1000億規(guī)模的房企之外，在50強至100強左右的梯隊中還有部分粵系房企在大灣區(qū)擁有豐富的開發(fā)經驗和土地儲備。本文將以花樣年、合生創(chuàng)展、方圓3家企業(yè)為例，從發(fā)展歷程、業(yè)績規(guī)模、投資布局、資本運營、多元業(yè)務板塊等多角度，對這一梯隊粵系房企的經營現(xiàn)狀及戰(zhàn)略異同進行分析。

1 成立時間相對較早規(guī)模發(fā)展低于行業(yè)水平

1.1 花樣年：兩次戰(zhàn)略轉型，開啟輕重并舉發(fā)展模式

花樣年成立于1996年，1998年開始在深圳涉足房地產，2001年進軍成都，同時展開全國化布局。隨后，分別于2005年和2006年成立宜興公司和天津公司，進軍長三角與京津地區(qū)。2009年11月，花樣年在香港聯(lián)交所主板上市，開始借助資本市場加速發(fā)展。2010年進駐蘇州、大理、桂林、南京4個城市

上市之后的花樣年進行了兩次重要的戰(zhàn)略轉型，為其“輕重并舉”的發(fā)展模式奠基。第一次轉型始于2012年，從重資產的地產開發(fā)商向輕資產的物業(yè)管理業(yè)務試探，投入建設新型社區(qū)運營管理。第二次轉型則是2016年，花樣年正式定位為社區(qū)綜合服務運營商。一方面，其旗下彩生活于2014年上市后借助資本市場的東風加快擴張步伐，物業(yè)版圖進一步擴大，在行業(yè)內保持領軍地位;另一方面，花樣年加碼房地產業(yè)務，積極拓展拿地規(guī)模，以社區(qū)為基礎推行“輕重并舉，產融結合”的雙引擎發(fā)展模式。

1.2 合生創(chuàng)展：加快開發(fā)及供貨節(jié)奏，業(yè)績規(guī)模突破200億

在行業(yè)增速放緩、集中度不斷提升的背景下，合生創(chuàng)展慢周轉、輕規(guī)模、重利潤的開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)。為應對市場風險，增強可持續(xù)發(fā)展能力，合生創(chuàng)展調整經營策略，轉向積極，2017年加快了開發(fā)和供貨節(jié)奏，業(yè)績開始有所復蘇。2018年，合生創(chuàng)展逃出百億魔咒，全年合約銷售額達149.75億元，增長率達到623%。

2019年，合生創(chuàng)展繼續(xù)發(fā)力，受益于一二線城市市場走高，上半年實現(xiàn)銷售額103.7億元，同比增加66.3%，其中，一線城市銷售金額36.3億元，占比35%，核心經濟圈的一線城市成為合生創(chuàng)展業(yè)績貢獻的重要來源。在產品與營銷的持續(xù)推進下，截至2019年末，合生創(chuàng)展累計實現(xiàn)銷售額212.58億元，同比增長42%，達到歷年業(yè)績規(guī)模的最高水平。按此節(jié)奏，合生的規(guī)模擴張有望步人快車道。

1.3 方圓：聚焦廣東省、深耕大灣區(qū)，機遇與挑戰(zhàn)并存

1.3.1 聚焦大灣區(qū)區(qū)域深耕，業(yè)績規(guī)模穩(wěn)步提升

方圓1997年成立于廣州，20余年來堅持以房地產開發(fā)經營為主業(yè)，聚焦廣東省區(qū)域深耕。2007年以來，方圓也曾積極進行全國化拓展，陸續(xù)以云山詩意、十里方圓、小城之春等產品線進入過江蘇、海南、四川等省市市場。但近年來，基于對全國市場的判斷，方圓進一步堅定了“聚焦廣東省、深耕大灣區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，擴容在粵港澳大灣區(qū)的市場份額。

近年來，方圓的銷售業(yè)績規(guī)模穩(wěn)步提升，根據(jù)克而瑞榜單，2016年方圓地產實現(xiàn)銷售金額167.4億元，排在百強房企第94位。2018年，方圓地產實現(xiàn)銷售金額221.2億元，按年復合增長率近15%。另截至2019年末，方圓地產全口徑銷售金額達到238.8億元，同比增長8%。在企業(yè)格局分化、各梯隊房企競爭加劇的背景下，方圓近年來得以穩(wěn)定在行業(yè)百強的表現(xiàn)說明了其較強的區(qū)域深耕實力及行業(yè)競爭力。

1.3.2 大灣區(qū)貨值貢獻近7成，規(guī)劃利好下挑戰(zhàn)與機遇并存

目前，方圓在重點布局的粵港澳大灣區(qū)已進駐廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、江門、肇慶等城市，并在廣東省內的清遠、湛江有項目布局。2019年，在方圓221.2億元的合約銷售金額中，粵港澳大灣區(qū)城市的貨值貢獻近7成。特別是廣州南沙水戀、惠州博羅東江月島、江門鶴山十里方圓、湛江雷州小城之春、江門新會月島首府、肇慶懷集濱江一號等重點項目，自2018年至今都對方圓整體的規(guī)模增長起到了關鍵作用。

1.4 小結

從企業(yè)規(guī)模發(fā)展來看，花樣年、合生創(chuàng)展和方圓與其他粵系房企一樣起步時間相對較早?；幽瓿闪⒂?996年，2009年上市后發(fā)展加速，但在2012-2016年的5年間，花樣年因將部分重心轉向社區(qū)運營管理，房地產開發(fā)業(yè)務增速略有放緩。合生創(chuàng)展早在2004年就成為國內首家規(guī)模破百億的房企，與富力、恒大、碧桂園、雅居樂并稱“華南五虎”。但在慢周轉、重利潤、輕規(guī)模的開發(fā)模式下，合生創(chuàng)展近10年的業(yè)績規(guī)模都在百億左右徘徊。方圓1997年成立于廣州，20余年來聚焦廣東省區(qū)域深耕，廣州、江門、肇慶等地的重點項目，近年來對方圓整體規(guī)模的增長起到了關鍵作用。

2016年以來，3家房企的銷售規(guī)模增速均有所提升?；幽暝凇拜p重并舉”戰(zhàn)略下，房地產業(yè)務增長加速。合生創(chuàng)展受益于開發(fā)與供貨節(jié)奏的加快，及一二線城市市場走高，2019年業(yè)績規(guī)模突破200億元。方圓聚焦廣東省深耕布局，粵港澳大灣區(qū)的貨值支撐了其近年來的業(yè)績增長，得以穩(wěn)定在行業(yè)百強也說明了其較強的區(qū)域深耕實力及行業(yè)競爭力。在行業(yè)整體增速放緩的大背景下，花樣年、合生創(chuàng)展、方圓得益于自己的布局優(yōu)勢及開發(fā)節(jié)奏，未來短期內有望保持穩(wěn)定的業(yè)績提升。

2 深耕城市群聚焦發(fā)展立足廣東開拓全國

2.1 花樣年：形成“5+N”投資策略，多元拿地降低土地成本

花樣年在投資策略上總體保持審慎理性，穩(wěn)步向全國化擴張?；幽暧谏钲谄鸺遥?001年進駐成都，隨后2005-2006年分別在宜興和天津成立分公司，截至上市前已立足珠三角、成渝經濟區(qū)、長三角和津京冀4大區(qū)域。2009年，花樣年合計獲取26幅地塊，新增建筑面積209萬平方米，其中成渝經濟區(qū)的大溪谷項目續(xù)增135萬平方米擴至164萬平方米，該區(qū)域的戰(zhàn)略價值得到鞏固。2010年，花樣年新進大理、無錫、桂林和南京4個核心城市，業(yè)務布局從7城擴展到11城;2013年新進武漢與新加坡，涉足華中區(qū)域，至此形成了國內5大區(qū)域加海外新加坡的投資布局。

花樣年推出"5+N"投資策略，即以深圳、成都、武漢、上海和北京為5大戰(zhàn)略核心城市，結合城市群和能級考量，圍繞5大深耕區(qū)域，適度下沉，選取20+個優(yōu)質城市，將有限的資金、資源盡可能合理分布，實現(xiàn)投資價值的優(yōu)化。2018年，花樣年以68億元在成都、武漢等10個重點一二線城市新增17幅地塊，合計建筑面積481萬平方米，同時新進入杭州、合肥、石家莊、唐山等城市，進一步強化區(qū)域布局。2019年上半年，花樣年繼續(xù)圍繞都市圈深耕重點區(qū)域，以10億元的總投資金額新增2幅土地，分別位于張家口和天津，合計權益建筑面積43萬平方米。

從拿地方式來看，近年來花樣年除了在公開市場招拍掛拿地，也加大了收并購和合作拿地的比重。2018年花樣年新增的17幅地塊中，僅3幅來自招拍掛，其余均來自收并購，平均土地成本僅2000元/平方米，鎖定了較低的拿地成本優(yōu)勢。2019年，花樣年與旭輝集團達成戰(zhàn)略合作，雙方在共同看好一二線核心都市圈機會的基礎上，相互人股對方的優(yōu)質項目，在區(qū)域優(yōu)勢上形成互補，共同擴大市場影響力。截至2019年8月已落地3個項目，分別為武漢碧云天項目、武漢漢正街項目以及深圳坪山項目。

2.2 合生創(chuàng)展：聚焦三大城市群，積極向周邊二三線城市拓展

城市布局方面，合生創(chuàng)展起初以廣州為大本營，項目主要集中在天河、番禺、海珠等區(qū)域，至2001年底，廣州的總土地儲備約達到421萬平方米。2002年開始，合生創(chuàng)展著力拓展版圖，相繼進駐北京、天津、上海等核心城市，完成廣州、北京、上海3大軸心的進入。

在重點布局一線城市、并以廣州、北京、上海為軸心積極向二三線城市拓展的布局思路下，合生創(chuàng)展以廣州為中心，向惠州、中山、佛山等珠三角城市進行戰(zhàn)略性拓展;以北京為中心，輻射大連、秦皇島、山西等“環(huán)渤海經濟圈”城市;以上海為中心，拓展長三角熱點城市，布局寧波、杭州、昆山、慈溪、太倉。目前，合生創(chuàng)展已構筑“環(huán)渤?！薄伴L三角”“珠三角”三大經濟圈為一體的事業(yè)版圖，土地儲備主要分布在廣州、惠州、北京、天津、上海和寧波等城市，為合生創(chuàng)展積累了可觀的資產價值。

在國家積極推進京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)協(xié)調發(fā)展下，合生創(chuàng)展可以充分發(fā)揮土地儲備積累優(yōu)勢，加快開發(fā)與去化，分享市場增長紅利。此外，也有利于在現(xiàn)有市場基礎上進一步外拓，尋找機會型城市，進一步深化城市群布局。

2.3 方圓：積極把握舊改、合作開發(fā)等多渠道投資機遇

2.3.1 加倉大灣區(qū)優(yōu)質土地，進一步擴大發(fā)展優(yōu)勢

多年來，方圓積極把握土地購置機遇，聚焦廣東省、深耕粵港澳大灣區(qū)，增加優(yōu)質土地儲備。截至2018年末，方圓總土地儲備中粵港澳大灣區(qū)占比達到近80%。2018年下半年以來，方圓繼續(xù)加倉粵港澳大灣區(qū)，通過大灣區(qū)的4個區(qū)域公司在廣州、珠海、江門等城市積極納儲。其中，廣佛肇區(qū)域作為方圓的大本營，有足夠的市場容量和土地儲備;粵西區(qū)域以江門為中心，輻射珠海及湛江;粵東區(qū)域布局惠州，并持續(xù)關注深圳的市場外溢;而南沙區(qū)域未來的發(fā)展前景和區(qū)域優(yōu)勢也被方圓看好。

2.3.2 把握多渠道投資機遇，2019年拿下4個舊改項目

除了招拍掛市場拿地之外，方圓還通過舊改等多元化途徑積極獲取潛在的土地儲備。在2019年新成立了灣區(qū)智慧城市更新集團之后，截至2019年8月，方圓已先后獲取了廣州海珠區(qū)新市頭村、廣州荔灣區(qū)白鶴洞街鶴洞村、廣州南沙區(qū)冬瓜宇村、廣州番禺區(qū)沙溪村4個舊改項目。其中，如南沙東瓜宇村舊改項目總投資規(guī)模達到35.77億元，規(guī)劃居住用地建筑面積增加28.43萬平方米，達到96.45萬平方米。該城市更新片區(qū)地處南沙繁華的金洲商圈，未來開發(fā)潛力較大。方圓在廣東多年的深耕經驗為其積累了相當豐富的資源。憑借在城市更新上的區(qū)域優(yōu)勢，方圓未來將得以進一步擴大自身在大灣區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，業(yè)績增長空間也得到保證。

值得注意的是，得益于多年來在大灣區(qū)市場的布局深耕，花樣年、合生創(chuàng)展、方圓在舊改及城市更新上都更具競爭優(yōu)勢。其中，花樣年截至2019年上半年在大灣區(qū)擁有39個城市更新項目，覆蓋于深圳、中山、惠州、佛山和廣州五個城市，其中深圳單城市就占有項目22個。合生創(chuàng)展2019年先后簽下鳳和聯(lián)社康樂村、鷺江村舊改項目，目前在廣州的城市更新項目就超過10個。方圓2019年新成立了灣區(qū)智慧城市更新集團，僅2019年年內就先后獲取了廣州海珠區(qū)、荔灣區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)的4個舊改項目。

未來憑借這些城市更新項目的潛在資源，這3家粵系房企將進一步擴大自身在大灣區(qū)的發(fā)展?jié)摿蜆I(yè)績增長空間。企業(yè)如何合理分配自身在招拍掛地塊和舊改項目的資金投入，平衡好舊改項目的風險及投資收益是關鍵。

3 營收規(guī)模同比提升凈負債率保持行業(yè)低位

3.1 凈負債率均控制在行業(yè)低位.低杠桿率保障穩(wěn)健發(fā)展

從負債規(guī)模及債務結構來看，花樣年的杠桿保持在相對合理水平?；幽甑膬糌搨首?013年以來穩(wěn)步回落，近年來低于同等規(guī)模房企平均水平。2019年上半年，在行業(yè)融資收緊的大環(huán)境下，花樣年的有息負債總額較2018年年末略降，至405.5億元。凈負債率為81.1%，較2018年同期下降1.8個百分點，處于行業(yè)中低水平。

而合生創(chuàng)展在慢周轉的經營模式下，負債規(guī)模及凈負債率保持穩(wěn)健。2017以來在規(guī)模加速的影響下，總有息債務有所增長，但幅度并不大。截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展有息負債總額為6巧億港元，相較2018年末增長11.6%。從杠桿水平來看，合生創(chuàng)展凈負債率保持穩(wěn)健。2019年上半年末，合生創(chuàng)展的凈負債率為59.6%，處于較低位。合理控制杠桿水平有利于穩(wěn)定經營，但對于合生創(chuàng)展來說，現(xiàn)階段在規(guī)模成長中，可適當?shù)丶痈軐崿F(xiàn)增長。

3.2 受益資本市場認可，合生創(chuàng)展融資成本保持在較低水平

當前，融資監(jiān)管趨嚴，房企普遍面臨資金考驗，融資成本優(yōu)勢成為房企越來越重要的競爭力。2019年上半年，花樣年的融資成本為8.9%，雖然相對行業(yè)平均水平較高，但通過多元化渠道融資，較2018年年末有所回落。截至2019年上半年末，花樣年境外債券占比43.6%，銀行貸款占比27.4%，境內債券占比15%。其中，境外債務占比較高，較2018年年末上升5.6個百分點，比重繼續(xù)走高趨勢明顯。

相較而言，合生創(chuàng)展的融資成本優(yōu)勢更加突出。盡管合生創(chuàng)展銷售排名在百強徘徊，但是由于較強的盈利能力和豐富優(yōu)質的儲備資產，資本市場對合生創(chuàng)展仍持認可態(tài)度，利好于企業(yè)的融資。2019年，合生創(chuàng)展在資本市場表現(xiàn)積極，通過優(yōu)先票據(jù)ABS債券發(fā)行等方式為企業(yè)提供了可觀的資金補給。另外，合生創(chuàng)展的融資成本也一直位于較低水平。2019年上半年，合生創(chuàng)展融資成本為6.6%，稍高于2018年5.9%，但仍處于低位，在同等規(guī)模房企中占據(jù)著顯著優(yōu)勢，為企業(yè)成長提供了有力保障。

4 地產開發(fā)、物業(yè)、商業(yè)等多元業(yè)務并進

4.1 花樣年：“平臺化+智能化”提升物業(yè)管理競爭力

在多元化業(yè)務發(fā)展上，物業(yè)管理作為花樣年的重要經營業(yè)務之一，近年來實現(xiàn)收入的比重逐年增長。截至2019年上半年末，花樣年社區(qū)服務及其他收入達28.5億元，同比增長11%，收入占比達33.2%。旗下主要物管平臺彩生活于2000年成立，2014年在香港聯(lián)交所掛牌上市，成為最早上市的物業(yè)服務企業(yè)。截至2019年6月末，彩生活管理的合約建筑面積達到5.64億平方米，覆蓋中國227個城市。其中已經產生收益的合約管理面積達3.65億平方米。

4.2 合生創(chuàng)展：商業(yè)、物管收益提升，試水新能源汽車領域

除了住宅開發(fā)業(yè)務，合生創(chuàng)展還積極推動商業(yè)地產、物業(yè)管理及基建板塊并進。合生創(chuàng)展于2008年進入商業(yè)領域，當前擁有70多個商業(yè)地產項目，管理10余個大型城市綜合體，運營面積超過360萬平方米，涵蓋城市綜合體、購物中心、精品寫字樓、酒店及公寓、產業(yè)園五大業(yè)務板塊，其中超過80%的項目分布在北上廣深等一線城市。十多年來，合生創(chuàng)展在商業(yè)板塊不斷優(yōu)化投資性物業(yè)的租戶組合，同時拓展品牌管理業(yè)務，推進輕重資產并重發(fā)展，商業(yè)地產投資性物業(yè)發(fā)展逐步在邁向成熟。從收入貢獻來看，近年來，合生創(chuàng)展商業(yè)地產投資收益規(guī)模持續(xù)擴大，所占份額也逐步提升。2019年上半年商業(yè)地產投資收益達14.98億港元，同比增加37%，占總收益20.7%，比重有了大幅度提升，已經成為合生創(chuàng)展收益的重要來源。

4.3 方圓：深化服務體系，轉型“現(xiàn)代東方生活服務商”

2018年末，方圓宣布了全新的企業(yè)戰(zhàn)略，從“現(xiàn)代東方建筑與生活的研發(fā)商”向“現(xiàn)代東方生活服務商”轉型。在地產開發(fā)業(yè)務的基礎上，圍繞商業(yè)、教育、養(yǎng)老、物業(yè)管理、房地產服務等房地產上下游產業(yè)鏈進行相關多元化布局。其中，方圓商業(yè)業(yè)務范圍涉及酒店公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、購物中心、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化旅游等多種類型。

值得一提的是，從提升客戶服務、客戶價值創(chuàng)造的角度出發(fā)，方圓于2019年正式上線“方圓PRO全服務計劃”。通過創(chuàng)新優(yōu)化組織結構，方圓在地產相關生態(tài)系統(tǒng)的打造上將服務鏈拉長，開啟以“東方歸屬”為主軸的全生命周期全產業(yè)鏈服務體系，包含了人居、金服、房服、社區(qū)、教育、空間、公益、醫(yī)養(yǎng)8大場景。以“樂活”“優(yōu)享”“悅居”“創(chuàng)贏”4大服務主題，“方圓私人定制服務”“方圓一站式家居服務”等多種形式對客戶服務及客戶價值創(chuàng)造進行升級，以進一步提升全生命周期客服服務的品質。

5 總結

綜合來看，雖然花樣年、合生創(chuàng)展、方圓多年來的規(guī)模增速略低于行業(yè)整體水平。但自2017年以來，這3家房企的銷售規(guī)模都已分別有一定的提升。在目前粵港澳大灣區(qū)的政策規(guī)劃利好下，這3家房企受益于前期低成本的土地儲備以及大灣區(qū)深耕布局的發(fā)展優(yōu)勢，都更具發(fā)展機遇和行業(yè)競爭力。同時，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩的背景下，他們能否在銷售百強的基礎上進一步穩(wěn)健增長，值得拭目以待。 作者簡介：朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹，克而瑞地產研究研究員‘