雅居樂：千億只是新起點(diǎn)

摘要：雅居樂2019年總可售資源逾2000億元，可售項(xiàng)目達(dá)134個(gè)，地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市從之前的40多個(gè)擴(kuò)展至72個(gè)。華南、華東、云南及海南、華北等區(qū)域均實(shí)現(xiàn)了良好的預(yù)售業(yè)績(jī)。值得注意的是，雅居樂還全力拓展產(chǎn)城融合項(xiàng)目，截止到2019年底，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已布局9個(gè)省13個(gè)城市，獲取土地逾380萬(wàn)平方米。這為今后的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，打下了扎實(shí)的貨值基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：控制成本;量入為出;多元化

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）02-0031-33 收稿日期：2019-12-17

從2018年跨人千億房企陣營(yíng)，到再次突破千億大關(guān)，雅居樂僅僅用了10個(gè)月。

在樓市景氣指數(shù)下滑的今天，雅居樂的業(yè)績(jī)?nèi)员３种^為樂觀的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這主要?dú)w功于其多元的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)布局，使其在做好主業(yè)的同時(shí)，拓展了更多新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成了一個(gè)更為穩(wěn)健的業(yè)務(wù)格局（見圖1）。

1 銷售：再破千億，提前完成全年目標(biāo)

2019年前10月，雅居樂地產(chǎn)板塊預(yù)售金額合計(jì)1003.3億元，同比增長(zhǎng)28.2%;預(yù)售面積合計(jì)745.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。這是繼2018年雅居樂的銷售額突破千億之后，首次提前完成這一指標(biāo)，盡管“銀十行情”不如往年，雅居樂的業(yè)績(jī)漲勢(shì)依舊后勁十足（見圖2）。

數(shù)據(jù)顯示，雅居樂2019年總可售資源逾2000億元，可售項(xiàng)目達(dá)134個(gè)，地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市從之前的40多個(gè)擴(kuò)展至72個(gè)。華南、華東、云南及海南、華北等區(qū)域均實(shí)現(xiàn)了良好的預(yù)售業(yè)績(jī)。值得注意的是，雅居樂還全力拓展產(chǎn)城融合項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已布局9個(gè)省13個(gè)城市，獲取土地逾380萬(wàn)平方米。這為今后的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，打下了扎實(shí)的貨值基礎(chǔ)。

2 投資：控制成本，堅(jiān)持“量入為出”

長(zhǎng)久以來(lái)，雅居樂一直采取穩(wěn)健的企業(yè)發(fā)展模式，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。這也使其在如今“降溫”的市場(chǎng)環(huán)境中，更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一方面，雅居樂在成本控制方面擁有一套完整的體系。譬如在拿地問題上，雅居樂堅(jiān)持“多方式拿地、拿好地、不拿錯(cuò)地”的策略，采取更為積極穩(wěn)健的市場(chǎng)行徑。目前，集團(tuán)平均土地成本僅3255元/平米，近兩年毛利率均超過40%，優(yōu)于行業(yè)平均水平。

進(jìn)一步來(lái)看，作為起家于大灣區(qū)的企業(yè)，雅居樂有約23%、逾910萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備位于粵港澳大灣區(qū)，并以1000億的銷售規(guī)模占其全部銷售貨值的近兩成。除此之外，長(zhǎng)三角、具有后發(fā)潛力的重點(diǎn)城市群、其他機(jī)會(huì)型城市群等都是雅居樂深化布局的重點(diǎn)區(qū)域。換句話說(shuō)，此類區(qū)域的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)更?。ㄒ妶D3）。

另一方面，雅居樂以“量人為出”為原則。2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂表示2019年計(jì)劃投入500個(gè)億，其中400個(gè)億在地產(chǎn)領(lǐng)域，100個(gè)億在非地產(chǎn)行業(yè)，這一投資總額為當(dāng)年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額比例的40%-50%。若以1100-1300億作為全年銷售額區(qū)間來(lái)估算，雅居樂年初制定的投資計(jì)劃是相當(dāng)謹(jǐn)慎和有把握的，這也充分展示了其穩(wěn)健的投資模式。

3 財(cái)務(wù)：負(fù)債率繼續(xù)下降

亮眼的業(yè)績(jī)背后，是健康穩(wěn)健的財(cái)務(wù)做支撐。

雅居樂2017年、2018年在沖千億的過程中凈負(fù)債率提升至71.4%和79.1%。這主要是近年來(lái)企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，導(dǎo)致債務(wù)持續(xù)上升，但總體來(lái)看，雅居樂的財(cái)務(wù)杠桿控制合理、債務(wù)結(jié)構(gòu)也處于相對(duì)健康的范圍（見圖4）。

4 多元化：產(chǎn)業(yè)格局已現(xiàn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速

在多元化業(yè)務(wù)層面，雅居樂也走在了行業(yè)前列。2019年雅居樂在主業(yè)之外的非地產(chǎn)行業(yè)投入了100億，僅上半年雅居樂就投資了約90億元，新增30個(gè)非地產(chǎn)項(xiàng)目。這主要得益于企業(yè)近兩年對(duì)多元發(fā)展的重視（見圖5）。

筆者看來(lái)，多元化發(fā)展不應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)“活下去”的被迫之舉，而是推動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展的一劑良藥，雅居樂的多元化路線即是如此。

目前雅居樂已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本投資和商業(yè)管理八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)多元并行格局。

截止到2019年末，雅居樂在物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)上的總收入為36.6億元，占總收入比重為6.5%。

隨著時(shí)間的推移，這一收入比重將繼續(xù)提升，也將成為雅居樂未來(lái)的重要盈利點(diǎn)。同時(shí)，這也更考驗(yàn)企業(yè)的資源配置和運(yùn)營(yíng)能力。

目前來(lái)看，雅居樂作為一家穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，在控成本、堅(jiān)持“量人為出”，以及多元化業(yè)務(wù)探索的道路上，已經(jīng)擁有了自己的一套方法論。

未來(lái)，雅居樂需要充分發(fā)揮粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)及深耕經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)保持穩(wěn)健高效益的發(fā)展。這些都會(huì)為其帶來(lái)更多的寶貴經(jīng)驗(yàn)，甚至更直觀的盈利數(shù)字。千億對(duì)于雅居樂來(lái)說(shuō)，只是一個(gè)新的起點(diǎn)，未來(lái)還有更大的空間。

文章來(lái)源：本文由易居（中國(guó)）供稿。