城市更新或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新引擎

當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域正在走向下行的時(shí)候，城市更新正成為房地產(chǎn)企業(yè)的新領(lǐng)域。

粵派房企在這方面頗有建樹。

恒大截至目前共擁有舊改（城市更新的重要內(nèi)容）項(xiàng)目101個(gè)，其中深圳的6個(gè)項(xiàng)目共計(jì)122萬平方米，已經(jīng)納入其土地儲(chǔ)備。“舊改之王”佳兆業(yè)截至目前舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積（未計(jì)入土儲(chǔ)）約3000萬平方米，共擁有119個(gè)舊改項(xiàng)目，包括深圳的81個(gè)項(xiàng)目、廣州的12個(gè)項(xiàng)目及中山的16個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目儲(chǔ)備可為集團(tuán)帶來約1：8萬億貨值。而富力地產(chǎn)更是這方面的佼佼者，其從上世紀(jì)90年代開始就成為舊改的先行者，數(shù)十年如一日，深耕舊改。截止2019年，富力已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過了70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平方米，可售面積超過4000萬平方米。

城市更新項(xiàng)目多處在城市核心地帶，多業(yè)態(tài)，豐富的人流和成熟的商業(yè)氛圍給項(xiàng)目帶來了許多新的變現(xiàn)手段。與此同時(shí)，核心城區(qū)的保值性讓項(xiàng)目運(yùn)營主體能夠以更豐富的金融手段為項(xiàng)目獲得低成本融資，綜合體的多元化結(jié)構(gòu)更使得房企的資產(chǎn)底蘊(yùn)更為厚實(shí)，財(cái)務(wù)架構(gòu)可持續(xù)性更佳。據(jù)業(yè)內(nèi)透露，城市更新項(xiàng)目的毛利潤率通?？蛇_(dá)40%，項(xiàng)目平均凈利潤率可達(dá)15%-20%。尤為重要的是，全國城市更新的主戰(zhàn)場正是經(jīng)濟(jì)等各方面均比較發(fā)達(dá)的一二線城市。如此誘人的優(yōu)勢，加之估計(jì)達(dá)萬億元的市場規(guī)模，自然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生極大的吸引力。

更重要的是，對(duì)于城市更新，政府早已出臺(tái)了相關(guān)政策。2016年2月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，強(qiáng)調(diào)推動(dòng)棚戶區(qū)改造與城市更新相結(jié)合。2019年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。”

因此，盡管城市更新業(yè)務(wù)的難度遠(yuǎn)高于普通的“拿地蓋房”模式，它對(duì)房企的綜合實(shí)力和運(yùn)營能力有更高的要求，比如要求地產(chǎn)商不僅對(duì)物理空間的建設(shè)和運(yùn)營有著深刻的理解，而且具備超強(qiáng)的資源整合能力等，但巨大的優(yōu)勢和潛力使人們有理由期待它的廣闊前景。