基于Z計(jì)分模型的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益并存的行業(yè)，其發(fā)展在我國(guó)起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文采用Z-score財(cái)務(wù)預(yù)警模型，選取30家房地產(chǎn)上市公司為樣本，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。最后總結(jié)分析結(jié)果，得出結(jié)論并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);Z-score模型;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F275文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：2096-3157（2020）06-0146-02

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注，房?jī)r(jià)猛漲使得很多人擔(dān)心房市泡沫會(huì)越來(lái)越大最終破滅。作為一個(gè)高投資、高收益、高回報(bào)的行業(yè)，其發(fā)展面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)。如果不能及時(shí)有效地應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)將面臨破產(chǎn)、清算等風(fēng)險(xiǎn)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和民生都有很大的影響。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不完善，融資渠道較少，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模較大，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，流動(dòng)性弱，使房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。本文采用Z-score財(cái)務(wù)預(yù)警模型選取我國(guó)30家房地產(chǎn)企業(yè)作為樣本，收集其2018年相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的實(shí)證分析，總結(jié)分析結(jié)果，得出結(jié)論并對(duì)如何降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出建議。

一、研究方法——Zscore模型

1986年，紐約大學(xué)斯教授愛德華·阿特曼（Edward Altman）在對(duì)美國(guó)破產(chǎn)企業(yè)與非破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行觀察后，通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)選出了著名的5變量Z計(jì)分模型。Z-score模型經(jīng)過演變發(fā)展，最終形成了針對(duì)上市公司、非上市公去司和中小企業(yè)三種不同的模型。Z-score模型現(xiàn)被廣泛應(yīng)用于多行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警，本文選取Z-score模型中針對(duì)上市企業(yè)的模型，搜集30個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為分析數(shù)據(jù)，通過實(shí)證分析對(duì)房地廠企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)研究。

上市企業(yè)模型公式：Z =1.2X1 + 1.4X2 +3.3X3 + 0.6X4 + 0.999X5

X1 = 凈營(yíng)運(yùn)資本 / 總資產(chǎn) =（流動(dòng)資產(chǎn)- 流動(dòng)負(fù)債）/ 總資產(chǎn)

該指標(biāo)表示短期償債能力的大小，反映流動(dòng)性和規(guī)模的特點(diǎn)。

X2 = 留存收益 / 總資產(chǎn)該

該指標(biāo)衡量企業(yè)積累的利潤(rùn)并反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)年限。

X3 =息稅前利潤(rùn)/ 總資產(chǎn)

該指標(biāo)衡量企業(yè)的資產(chǎn)利用效果和管理水平。

X4 =所有者權(quán)益市值/總負(fù)債=（股票市值 × 股票總數(shù)）/ 總負(fù)債

該指標(biāo)反映了企業(yè)的股權(quán)資本與債務(wù)資本的比例即資本結(jié)構(gòu)。

X5 = 營(yíng)業(yè)收入 / 總資產(chǎn)

該指標(biāo)衡量企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)后收入的能力。通過實(shí)證研究結(jié)果得出：分界值為1，81和2.675。當(dāng)Z值小于1.81時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨著Z值的減小而增大;當(dāng)Z值大等于1.81，小于2.675時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)處于灰色區(qū)域，沒有辦法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況做出準(zhǔn)確的判斷;當(dāng)Z值大于2.675時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較好，且財(cái)務(wù)狀況隨著Z值的增大而越好。

二、實(shí)證分析

1.研究對(duì)象和數(shù)據(jù)來(lái)源

研究對(duì)象：本文研究的對(duì)象為30家在國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：本文研究所用的數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，其中股票市值采用當(dāng)年最后一日收盤價(jià)，股本采用當(dāng)年年末股本。其余數(shù)據(jù)均來(lái)源于當(dāng)年年報(bào)。

2.Z值計(jì)算結(jié)果及分析

本文利用Z-score模型，選取30家上市房地產(chǎn)樣本公司數(shù)據(jù)，其計(jì)算結(jié)果如表1所示。

由表2可知30個(gè)上市房地產(chǎn)樣本企業(yè)整體來(lái)看Z值都偏低，其中：Z值小于1.81的公司27家占比90%，Z值位于1.81到2.675之間的公司3家占比10%，Z值大于2.675的公司0家?？傮w來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，如果財(cái)務(wù)管理不當(dāng)破產(chǎn)的可能性更大。Z值的平均數(shù)為0.9844，與1.81還差別很大，說(shuō)明房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)控制方面沒控制好、管理好。為了進(jìn)一步分析Z值的影響，本文做了5變量的統(tǒng)計(jì)并作出部分描述統(tǒng)計(jì)，以進(jìn)一步分析原因等。

從表3的計(jì)算結(jié)果可以看出，整體來(lái)看X的平均值都偏低，最終導(dǎo)致Z值偏低。X1雖然不存在負(fù)值，但其最小值為0.0361，說(shuō)明在總資產(chǎn)中凈營(yíng)運(yùn)資本占比0.03左右，流動(dòng)性相對(duì)較弱，短期償債能力較弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然整體來(lái)看其平均值可觀但是不能否認(rèn)該行業(yè)某些公司短期償債能力還是較弱。X2與X3都是衡量收益與總資產(chǎn)之比的指標(biāo)，X2的結(jié)果相比于X3的結(jié)果更為樂觀，但也是整體偏小。X2的最小值為0.03，說(shuō)明公司積累的利潤(rùn)較少或者經(jīng)營(yíng)年限較短，還存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);X3的均值最小且標(biāo)準(zhǔn)差最小，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的該指標(biāo)普遍較小，該指標(biāo)反映的是在沒有考慮稅收和融資影響的情況下，企業(yè)利用債權(quán)人和所有者權(quán)益獲得的盈利，X3的結(jié)果偏小，說(shuō)明該行業(yè)對(duì)資產(chǎn)的利用效果普遍偏弱，經(jīng)營(yíng)管理水平及盈利能力較低。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的X4非常低，最大值為2.6左右，但僅有一家，標(biāo)準(zhǔn)差也非常大，說(shuō)明整體不穩(wěn)定，差異大，上述計(jì)算結(jié)果均值僅為0.2796，這是導(dǎo)致該行業(yè)Z值偏小的最主要原因，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高報(bào)酬的資本結(jié)構(gòu)，債權(quán)人的資本受股東資本保障程度很低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。X5代表收入能力，總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)該能力也較弱。

四、結(jié)論及建議

根據(jù)上述對(duì)Z值及X值的分析，房地廠行業(yè)Z值整體偏小，大多在1.81以下，X值也不是很樂觀，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)。

由上述分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)均值最低的是X3，模型中X3的系數(shù)也是最大的，說(shuō)明其對(duì)Z值的影響最大，提高Z值房地產(chǎn)行業(yè)最需要解決的是提高資產(chǎn)利用效果，增加EBIT，其次是X2，房地產(chǎn)行業(yè)X2低，模型中其系數(shù)為1.4，可見X3和X2是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)Z值低的最主要原因。

針對(duì)上述的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出以下建議：

1.保證合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加流動(dòng)性，提高償債能力

提高償債能力需要增加凈營(yíng)運(yùn)資本，即保證有足夠的流動(dòng)資產(chǎn)能償還流動(dòng)負(fù)債。房地產(chǎn)行業(yè)需要提高資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式可多樣化，出租與出售相結(jié)合，進(jìn)行多類型的房地產(chǎn)投資，住宅用房、商業(yè)用房，保證資金鏈的安全;同時(shí)在應(yīng)收及預(yù)付方面有效控制，減少壞賬爛賬，收款政策不應(yīng)過松，保證流動(dòng)性。

2.合理安排資本結(jié)構(gòu)，增加籌資方式，降低籌資成本

時(shí)刻關(guān)注并充分利用國(guó)家政策，保持合理的籌資規(guī)模，籌資時(shí)充分分析企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況，籌資規(guī)模要和企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合;優(yōu)化籌資組合，降低財(cái)務(wù)成本，充分分析發(fā)展的需要，合理選擇短期與長(zhǎng)期借款，降低籌資成本，降低風(fēng)險(xiǎn);股權(quán)籌資與債務(wù)籌資相結(jié)合，適當(dāng)降低負(fù)債，至少保證兩種及以上的籌資方式。

3.增加收入途徑，提高利潤(rùn)

庫(kù)存房可適當(dāng)降低售價(jià)或贈(zèng)送配套服務(wù)加快出售;房地產(chǎn)企業(yè)可加入房屋改造服務(wù)、房屋裝修及翻新服務(wù)、房屋代售及房屋定期清潔等服務(wù)增加收入方式，提高利潤(rùn)。

4.減少無(wú)效成本，增加配套服務(wù)

現(xiàn)在房屋銷售人員太多太雜，降低了宣傳效果，可以減少人員的成本，增加房屋配套服務(wù)，比如優(yōu)化居住環(huán)境、增加綠化、修建泳池等，一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)費(fèi)用優(yōu)惠等，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

熊旖旎，成都理工大學(xué)商學(xué)院學(xué)生。