房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的現(xiàn)狀及思考

胡陽(yáng)生

摘 要：伴隨著改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從無(wú)到有，近四十年發(fā)展歷程取得矚目成就，現(xiàn)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。在行業(yè)發(fā)展初創(chuàng)期、野蠻生長(zhǎng)期、高質(zhì)量發(fā)展期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的管理過(guò)程，內(nèi)部審計(jì)雖然扮演著相同的角色，但履行的職能、工作的重心卻在悄然變化。本文旨在對(duì)現(xiàn)行及未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的重點(diǎn)及未來(lái)的工作方向進(jìn)行思考，并提出相應(yīng)觀(guān)點(diǎn)，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部審計(jì);思考

中圖分類(lèi)號(hào)：F23???? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.20.059

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

自上世紀(jì)80年代誕生第一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展近40年歷程，期間經(jīng)歷了初創(chuàng)期、爆發(fā)期、調(diào)整期、成熟期，行業(yè)發(fā)展的重心在不斷轉(zhuǎn)變，內(nèi)部審計(jì)伴隨著行業(yè)發(fā)展而逐步完善。

在行業(yè)初創(chuàng)期，內(nèi)部審計(jì)工作重心主要圍繞企業(yè)創(chuàng)始人的意志，以簡(jiǎn)單的查錯(cuò)糾弊為主;行業(yè)處于爆發(fā)期時(shí)，內(nèi)部審計(jì)的主要精力用于應(yīng)付快速擴(kuò)張過(guò)程中暴露的低級(jí)舞弊和不停修補(bǔ)內(nèi)控缺陷;進(jìn)入調(diào)整期后，內(nèi)部審計(jì)伴隨著公司業(yè)務(wù)在跌宕起伏中發(fā)展;近十年隨著全國(guó)地產(chǎn)前30強(qiáng)公司紛紛完成上市，也標(biāo)志著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的成熟期，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)也隨著行業(yè)發(fā)展沉淀。近年國(guó)家大力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中央政府去房地產(chǎn)化和弱化房地產(chǎn)占比意圖明顯，各地政府限購(gòu)、限價(jià)政策頻出，需求被抑制、行業(yè)利潤(rùn)被壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)已由黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代。

成熟期的房地產(chǎn)行業(yè)，各項(xiàng)制度流程已趨于完善，舞弊手段越來(lái)越隱蔽、控制缺陷愈加難以發(fā)現(xiàn)，常規(guī)審計(jì)若不思進(jìn)取則難以取得實(shí)際成效。在長(zhǎng)時(shí)間的地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作實(shí)踐中，仍然發(fā)現(xiàn)較多薄弱環(huán)節(jié)：

（1）串通舞弊的大案要案仍屢見(jiàn)不鮮。

由媒體披露和行業(yè)內(nèi)部通報(bào)的眾多金額巨大的行業(yè)串通舞弊案件仍然層出不窮。究其根源，雖行業(yè)規(guī)章制度在逐步健全、風(fēng)控審計(jì)部門(mén)的履職能力逐步加強(qiáng)，但因內(nèi)部控制的固有缺陷，以串通的方式能夠規(guī)避流程制度約束、審計(jì)履職人員能力不匹配或者缺位、地產(chǎn)業(yè)務(wù)流水金額巨大提供了足夠大的作案動(dòng)機(jī)。另外地產(chǎn)行業(yè)屢見(jiàn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)萌發(fā)到規(guī)范一般需要較長(zhǎng)過(guò)程，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)章制度很可能滯后于創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開(kāi)展，導(dǎo)致業(yè)務(wù)運(yùn)行過(guò)程中階段性制度缺位，也給舞弊案件創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

（2）審計(jì)工作形式化普遍存在。

傳統(tǒng)的審計(jì)思維及部分公司企業(yè)文化的限制，導(dǎo)致內(nèi)審部門(mén)的年度審計(jì)計(jì)劃更多的偏向于流程合規(guī)類(lèi)審計(jì)。多數(shù)公司審計(jì)員工司齡較長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)有工作內(nèi)容固化思維嚴(yán)重，缺乏對(duì)業(yè)務(wù)相關(guān)實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的敏銳度，同時(shí)也喪失了對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行破局的決心。此類(lèi)主觀(guān)情形直接導(dǎo)致年度審計(jì)工作計(jì)劃過(guò)于集中在傳統(tǒng)的審計(jì)業(yè)務(wù)范圍，審計(jì)報(bào)告對(duì)于公司流程制度的長(zhǎng)篇累牘的形式上的小瑕疵過(guò)度關(guān)注，報(bào)告內(nèi)容不痛不癢，表面看似在認(rèn)真執(zhí)行年度審計(jì)計(jì)劃工作，年復(fù)一年，卻忽略了審計(jì)創(chuàng)造價(jià)值的功能。

（3）審計(jì)計(jì)劃跟不上公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，同時(shí)外部技術(shù)日新月異的發(fā)展，整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)不斷呈現(xiàn)，建筑安裝新方法、建筑材料創(chuàng)新、融資模式創(chuàng)新、銷(xiāo)售方式創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深度融入等，都對(duì)原有的業(yè)務(wù)模式產(chǎn)生顛覆性的變革創(chuàng)新。業(yè)務(wù)模式的不斷創(chuàng)新改變，衍生出新的業(yè)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)，而審計(jì)工作計(jì)劃安排會(huì)呈現(xiàn)一定的滯后性。對(duì)原有工作內(nèi)容和業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展和創(chuàng)新，對(duì)審計(jì)人員也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，故而因?qū)徲?jì)計(jì)劃的覆蓋及審計(jì)能力的提升不能及時(shí)跟上創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展的情形，將對(duì)一些重要業(yè)務(wù)模塊暫時(shí)性失去審計(jì)監(jiān)督的職能，會(huì)造成業(yè)務(wù)管理出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)敞口甚至滋生腐敗。

（4）大數(shù)據(jù)審計(jì)思維滯后。

2017年底中共中央總書(shū)記習(xí)近平號(hào)召推進(jìn)國(guó)家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、加快建設(shè)數(shù)字中國(guó)。在大數(shù)據(jù)興國(guó)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是其他眾多行業(yè)的下游和集中體現(xiàn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱地位之一，按常理地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)發(fā)展應(yīng)處于行業(yè)前沿，但因房地產(chǎn)前期發(fā)展集中于規(guī)模的擴(kuò)張、營(yíng)銷(xiāo)推廣的重視，在業(yè)務(wù)操作技術(shù)端口顯得簡(jiǎn)單粗放，導(dǎo)致信息化管理思維在地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理中一直處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。數(shù)據(jù)化審計(jì)在房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)尤其明顯，從制定傳統(tǒng)的審計(jì)計(jì)劃、依靠傳統(tǒng)的審計(jì)手段執(zhí)行審計(jì)工作、用老式審計(jì)報(bào)告呈現(xiàn)審計(jì)結(jié)果等工作環(huán)節(jié)，大部分均未能采用大數(shù)據(jù)技術(shù)和思維，完全滯后于大數(shù)據(jù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中呈現(xiàn)的調(diào)整發(fā)展速度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的措施和對(duì)策

在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)實(shí)踐中，依據(jù)自身所處的企業(yè)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及同行業(yè)務(wù)交流，得出如下心得供大家研討：

（1）反腐倡廉仍需加大決心、出重拳。

眾所周知，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，商品房屬大額商品，一線(xiàn)城市單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨值普遍逾幾十億甚至上百億，從行業(yè)已發(fā)生實(shí)際案例分析，如若發(fā)生惡性舞弊貪腐，則涉及金額可能上千萬(wàn)甚至過(guò)億。進(jìn)入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，從各行業(yè)龍頭陸續(xù)披露的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利率10%已屬相當(dāng)不易，行業(yè)蝗蟲(chóng)侵蝕對(duì)凈利潤(rùn)的影響越來(lái)越大。前期有較多房企出于公司顏面、內(nèi)部因素制約等原因，選擇容忍、低調(diào)處理等方式，涉事人員僅進(jìn)行勸退、甚至主動(dòng)跳槽結(jié)束，換一個(gè)地方繼續(xù)作案，故而犯罪成本低，此舉無(wú)疑起到了縱容的作用。中庸的企業(yè)文化造成了上述結(jié)果，而內(nèi)部控制環(huán)境是公司治理的土壤，良好的治理土壤對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。內(nèi)審部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)以強(qiáng)有力的手腕，領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)人員查清坐實(shí)各類(lèi)舞弊案件，并以實(shí)際業(yè)務(wù)成果影響公司決策層和治理層，大大降低對(duì)舞弊案件的容忍度，推行正直廉潔的企業(yè)文化，護(hù)佑企業(yè)健康運(yùn)行。

（2）效益審計(jì)優(yōu)先于流程合規(guī)審計(jì)。

地產(chǎn)行業(yè)有拿地、設(shè)計(jì)、建造、營(yíng)銷(xiāo)、交付管理等眾多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，全鏈條業(yè)務(wù)流程繁多。建議內(nèi)部審計(jì)工作在基于年度工作計(jì)劃中，傾斜合理資源于流程合規(guī)審計(jì)后，適當(dāng)增加重點(diǎn)效益審計(jì)項(xiàng)目的內(nèi)容，通過(guò)對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效益部分進(jìn)行梳理挖潛、繼續(xù)加大業(yè)務(wù)流程優(yōu)化和規(guī)范，以實(shí)際效益審計(jì)對(duì)企業(yè)提質(zhì)增效的成果，來(lái)向公司管理層灌輸效益審計(jì)的理念和必要性。結(jié)合目前地產(chǎn)行業(yè)凈利率普遍下降的大背景，我們通過(guò)系統(tǒng)性的效益審計(jì)工作，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行利潤(rùn)和效率的挖掘提升，顯得尤為重要。

（3）專(zhuān)題審計(jì)要靈活。

因各企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的人力、物力資源有限，如何使用有限的資源去生產(chǎn)出最大、最優(yōu)的審計(jì)成果，需要審計(jì)工作緊密貼合重點(diǎn)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)，制訂專(zhuān)題審計(jì)計(jì)劃，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)工作的執(zhí)行，去關(guān)注重點(diǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范重點(diǎn)業(yè)務(wù)流程，確保無(wú)重大意外事項(xiàng)發(fā)生。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)提前介入創(chuàng)新業(yè)務(wù)，參與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的過(guò)程管控，以審計(jì)視角指導(dǎo)業(yè)務(wù)運(yùn)行，避免創(chuàng)新業(yè)務(wù)審計(jì)滯后帶來(lái)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益損失及業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（4）大數(shù)據(jù)審計(jì)要推進(jìn)。

隨著國(guó)家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略的推進(jìn)，移動(dòng)支付技術(shù)、生物識(shí)別技術(shù)、區(qū)塊鏈技術(shù)的普遍運(yùn)用，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣、客戶(hù)篩選、線(xiàn)上選房收銀等核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均已或均將采用上述技術(shù)。地產(chǎn)審計(jì)人員需要加大內(nèi)外部培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部新業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)訓(xùn)學(xué)習(xí)、對(duì)外部新技術(shù)進(jìn)行外訓(xùn)掌握，以確保內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)能緊跟業(yè)務(wù)和技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)，能夠運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)方法和工具，開(kāi)展跨地域、跨系統(tǒng)和跨業(yè)務(wù)模塊的分析，大大提高數(shù)據(jù)化審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和規(guī)范管理的能力，并進(jìn)一步發(fā)掘數(shù)據(jù)審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)效益效率提升的作用。

3 總結(jié)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和及中央政策方針導(dǎo)向的逐步明確，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程中，行業(yè)的成熟性日趨顯現(xiàn)。建議地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)援引并堅(jiān)持黨的二十字審計(jì)方針：“依法審計(jì)、服務(wù)大局、圍繞中心、突出重點(diǎn)、求真務(wù)實(shí)”，結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際狀況進(jìn)行融會(huì)貫通，再予以分解和貫徹落實(shí)。相信伴隨著行業(yè)發(fā)展，在廣大審計(jì)同仁的共同努力下，地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)前途會(huì)愈加光明、作用會(huì)更好顯現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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