疫情下開發(fā)商延期交付如何應(yīng)對(duì)

呂若琦

近段時(shí)間，多個(gè)樓盤開始通過各自渠道，向外界宣布在建項(xiàng)目“受疫情影響將順延交付”。仔細(xì)觀察這些樓盤的順延交付通知可以發(fā)現(xiàn)，大家在提及原因時(shí)，均頻繁提到了“不可抗力”。那么，“不可抗力”對(duì)購(gòu)房者來說意味著什么？開發(fā)商能否以“不可抗力”為借口無限期的順延交付呢？

1.問：許多樓盤在通告中提到了“不可抗力”。2月10日，全國(guó)人大常委會(huì)法工委也明確指出：當(dāng)前我國(guó)發(fā)生的新冠肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件屬于“不可抗力”。法律上是如何認(rèn)定合同約定的“不可抗力”？

答：此次新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。根據(jù)《民法總則》第一百八十條及《合同法》第一百一十七條之規(guī)定：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免，并不能克服的客觀情況。

2020年的新冠肺炎疫情是建設(shè)工程合同、購(gòu)房合同的當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見，而且該疫情的發(fā)生對(duì)合同當(dāng)事人而言是不能避免和克服的客觀情況。所以新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。

根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力是一項(xiàng)不歸責(zé)事由，可以用來對(duì)抗合同相對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)。

2.問：不少開發(fā)商官宣順延交付的樓盤，在通告中并沒有提及具體的順延時(shí)間。購(gòu)房者擔(dān)心開發(fā)商會(huì)以此為借口無限期的延長(zhǎng)?！安豢煽沽Α钡钠鹬箷r(shí)間是如何規(guī)定的？

答：雖然2020年的新冠肺炎疫情構(gòu)成法律上的“不可抗力”，但并非每份合同的債務(wù)人都可以以“不可抗力”來對(duì)抗對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)。只有該合同處于正常履行期間內(nèi)發(fā)生了不可抗力事件時(shí)，債務(wù)人才能以此對(duì)抗合同相對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)。如果是合同債務(wù)方的過錯(cuò)導(dǎo)致合同履行期限延誤期間發(fā)生不可抗力事件，債務(wù)人則無權(quán)以不可抗力為由來免除自身的責(zé)任。

如果2020年新冠肺炎疫情是處于開發(fā)商購(gòu)房合同正常履行期間，開發(fā)商應(yīng)在疫情發(fā)生后及時(shí)向業(yè)主發(fā)去《關(guān)于新冠肺炎疫情導(dǎo)致延期交房的告知函》，由于告知函發(fā)出時(shí)疫情并沒有結(jié)束，所以無法計(jì)算準(zhǔn)確的延期時(shí)間。所以，在疫情結(jié)束后28天內(nèi)，開發(fā)商需再向業(yè)主發(fā)去《關(guān)于新冠肺炎疫情導(dǎo)致延期交房告知函》，在最后一份告知函中可以給出準(zhǔn)確的延期時(shí)間。

法律并未對(duì)不可抗力起止時(shí)間進(jìn)行明確規(guī)定，但根據(jù)慣例，針對(duì)本次新冠肺炎疫情不可抗力事件，應(yīng)該以各地政府宣布抗擊新冠肺炎疫情之日起為不可抗力的起始時(shí)間，以各地政府宣布復(fù)工復(fù)產(chǎn)之日，即疫情不再影響開發(fā)商復(fù)工建設(shè)之日為不可抗力終止之日。

3.問：如果約定交房時(shí)間分為疫情前、疫情管控期間、疫情后三種情況，開發(fā)商是不是都可以用“不可抗力”向購(gòu)房者提出“順延交房”？

答：如果合同約定交房之日在疫情發(fā)生前，由于開發(fā)商原因未能及時(shí)交房，而延期履行交房義務(wù)，在合同延期履行期間恰逢本次疫情不可抗力發(fā)生，此時(shí)，開發(fā)商無權(quán)以不可抗力來主張延期交房，因?yàn)橹杂龅讲豢煽沽κ怯捎陂_發(fā)商延期交房的過錯(cuò)造成的。

針對(duì)于合同約定交房時(shí)間在疫情管控期間和在疫情結(jié)束之后的情形，符合《合同法》一百一十七條之規(guī)定，疫情事件是開發(fā)商所不能預(yù)見、不能避免，并不能克服的客觀情況，屬于不可抗力，屬于法定的免責(zé)條款。開發(fā)商可以以不可抗力為由延期交房，但延期交房的時(shí)間應(yīng)僅以不可抗力事件所影響的時(shí)間為準(zhǔn)。此處值得注意的是，此次不可抗力發(fā)生在春節(jié)期間。開發(fā)商可以延期交房的時(shí)間應(yīng)扣除國(guó)家規(guī)定的節(jié)假日時(shí)間和建設(shè)工程慣例的休息時(shí)間。

4.問：很多購(gòu)房者關(guān)心，既然開發(fā)商可以“不可抗力”延期交付，我們是否能延期償還貸款？

答：根據(jù)《合同法》第一百一十七條之規(guī)定，不可抗力是法定的免責(zé)條款，意思是說，不可抗力發(fā)生期間，因?yàn)椴豢煽沽o合同雙方造成的損失由合同各方自行承擔(dān)，所以，開發(fā)企業(yè)具有延期交房的法定免責(zé)事由，不應(yīng)對(duì)延期交房承擔(dān)法律責(zé)任。作為購(gòu)房者關(guān)心能否延期償還貸款的事情，不屬于購(gòu)房合同約定的事項(xiàng)，能否延期還貸是購(gòu)房者與貸款銀行之間的合同關(guān)系，購(gòu)房者不應(yīng)以開發(fā)商延期交房為由，來主張與開發(fā)商沒有合約關(guān)系的延期還貸義務(wù)。

在疫情發(fā)生之后，各大銀行分別及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，解決因疫情不可抗力影響而無法及時(shí)還貸的問題。將疫情期間逾期還貸的行為不視為違約，不將逾期還貸計(jì)入個(gè)人征信。請(qǐng)購(gòu)房人及時(shí)與各自貸款銀行聯(lián)系，了解具體政策。

5.問：對(duì)于購(gòu)房者來說，開發(fā)商延期交房，客戶能不能要求解除合同？

答：這個(gè)問題需要從兩種情形來分析：第一種情形是開發(fā)商延期交房的原因不是因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致的，純粹是因?yàn)殚_發(fā)商單方違約造成的。針對(duì)第一種情況，購(gòu)房者可以根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）之規(guī)定，主張解除合同。第二種情形是因?yàn)楸敬我咔椴豢煽沽υ驅(qū)е麻_發(fā)商延期交房的，根據(jù)《合同法》第九十四條第一款之規(guī)定“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”。

也就是說不管是因?yàn)楸敬我咔橛绊?，還是開發(fā)商單方違約或其他原因?qū)е碌难悠诮环?，只要造成?gòu)房人的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，買房人均可以主張解除合同。但是買房人應(yīng)按照《合同法》第一百一十八條規(guī)定向開發(fā)商發(fā)出通知，同時(shí)在合理期限內(nèi)提供開發(fā)商不能履行合同的證據(jù)。

6.問：在疫情發(fā)生前支付的定金，受疫情影響無法簽署正式合同，購(gòu)房者能否要求退還定金？

答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

根據(jù)司法解釋的立法精神，本次疫情歸屬于不可抗力，當(dāng)然屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，所以，由于本次疫情影響無法簽署正式合同的，購(gòu)房者可以要求退還定金。