嘉凱城變賣(mài)子公司股權(quán)難“回血”“押寶”院線(xiàn)受損嚴(yán)重

劉杰

近日，嘉凱城對(duì)2019年年報(bào)問(wèn)詢(xún)函進(jìn)行了回復(fù)，表示其具備償債能力，無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，然而，《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，嘉凱城的回復(fù)存在避重就輕的嫌疑，截至2020年一季報(bào)，其債務(wù)缺口有幾十億元，短期償債風(fēng)險(xiǎn)極大。其房地產(chǎn)主業(yè)“造血”能力不佳，無(wú)法緩解短期資金需求之急，而其“押寶”的院線(xiàn)業(yè)務(wù)，受疫情影響嚴(yán)重，無(wú)法創(chuàng)利不說(shuō)，還仍然需要大量資金支出。與此同時(shí)，其銀行授信額度遭“腰斬”，融資能力有所減弱。

去存量房產(chǎn)恐難“回血”

2020年5月25日，深交所對(duì)嘉凱城下發(fā)問(wèn)詢(xún)函，就其償債能力進(jìn)行了問(wèn)詢(xún)：“公司短期借款達(dá)15.13億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)26.45億元，此兩項(xiàng)短期債務(wù)合計(jì)達(dá)41.58億元，截至2019年末，公司貨幣資金10.32億元，說(shuō)明是否具備足夠償付能力?！?/p>

5月29日，嘉凱城回復(fù)稱(chēng)：“截至 2019年末，公司貨幣資金扣除受限資金后能用于歸還到期貸款的資金為10.16億元。同時(shí)，2020年，公司將加大存量房地產(chǎn)資產(chǎn)去化力度，并加快第二主業(yè)院線(xiàn)業(yè)務(wù)拓展等?！?/p>

事實(shí)上，嘉凱城回復(fù)存避重就輕之嫌。2019年末，其賬面資金雖有10.16億元，但以其發(fā)布的2020年一季報(bào)來(lái)看，截至一季度末，其貨幣資金僅余1.21億元，環(huán)比上期末降幅達(dá)88.28%。其“荷包”里的錢(qián)大幅縮水，然而短期負(fù)債卻減少甚微。同期，其短期借款達(dá)10.41億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)27.38億元，此兩項(xiàng)短期負(fù)債合計(jì)仍高達(dá)37.79億元，環(huán)比上期末降幅僅9.11%，其短期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)敞口仍然十分巨大，有36.58億元的資金缺口。

對(duì)于償還債務(wù)問(wèn)題，嘉凱城通過(guò)去存量房產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流恐怕難解資金短缺問(wèn)題。

2016年4月，嘉凱城“易主”后，進(jìn)入“加速去庫(kù)存”模式?？杉幢慵蝿P城加大對(duì)存量房銷(xiāo)售，其銷(xiāo)售情況依然不盡如人意，年報(bào)顯示，2016年，嘉凱城房屋銷(xiāo)售面積為27.61萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售額為23.86億元，資金回籠27.45億，然而以上數(shù)據(jù)均同比出現(xiàn)下降，降幅分別為10.59%、24.09%、32.51%。

2017年，其主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域上海、杭州兩地房屋竣工面積分別增加39.4%、38.1%，然而房屋銷(xiāo)售面積仍然分別大幅下降38%、15.3%。2018年，其上海地區(qū)房屋銷(xiāo)售面積小幅度上升4.5%，然而至2019年，又下降4%。

嘉凱城主業(yè)銷(xiāo)售不佳，導(dǎo)致資金回流堪憂(yōu)。2016年至2020年一季度，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅2019年為正，其余均為負(fù)，合計(jì)流出額高達(dá)39.35億元。因此，整體來(lái)看，嘉凱城近年來(lái)去存量房并沒(méi)有給其帶來(lái)多少流動(dòng)性，其主業(yè)“造血”能力很弱，其想依靠去存量房產(chǎn)來(lái)改善資金狀況，恐難達(dá)預(yù)期。

“賣(mài)子”易，回款難

嘉凱城“易主”后，開(kāi)始變賣(mài)項(xiàng)目公司股權(quán)，2016年其以36.6億元將青島項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓至融創(chuàng)，2017年則以56億元掛牌轉(zhuǎn)讓巴登城項(xiàng)目公司100%股權(quán)，2018年將五家公司資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓給杭州錦藍(lán)置業(yè)，2019年又以9.9億元出售蘇州嘉和欣全部股權(quán)，并以2.14億元打包轉(zhuǎn)讓城市客廳資產(chǎn)。

嘉凱城變賣(mài)項(xiàng)目公司股權(quán)明面上說(shuō)是加快去存量化，實(shí)際上“保殼”意味十足。嘉凱城近年來(lái)凈利潤(rùn)雖多為正，但事實(shí)上，自2014年起，其扣非凈利潤(rùn)已連續(xù)6年為負(fù)，正是依靠著非經(jīng)常性損益，才使得部分年度的凈利潤(rùn)為正。而其中大部分非經(jīng)常性損益正是來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)的變賣(mài)，其出售項(xiàng)目公司股權(quán)的投資收益，除2018年占比較小外，2016年、2017年和2019年分別占當(dāng)年利潤(rùn)總額的516.34%、166.41%、877.50%，可見(jiàn)，嘉凱城正是依靠“賣(mài)子”拉升了業(yè)績(jī)。

問(wèn)題在于，隨著嘉凱城對(duì)諸多項(xiàng)目子公司的出售，其存貨金額也越來(lái)越低，已由2016年的214.92億元減至2020年一季度的60.65億元，其去庫(kù)存的愿望倒是實(shí)現(xiàn)了，可這也意味著，未來(lái)留給嘉凱城可出售變現(xiàn)的資產(chǎn)已經(jīng)不多。

更關(guān)鍵的是，嘉凱城出售項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓款，回款速度比較慢，恐難以緩解其流動(dòng)性之急。

《紅周刊》記者查看上述出售項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓公告發(fā)現(xiàn)，合同總款項(xiàng)中，大部分為項(xiàng)目公司欠嘉凱城的債權(quán)款。比如說(shuō)，2018年嘉凱城打包出售的五家項(xiàng)目公司中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款合計(jì)3.55億元，而債權(quán)款高達(dá)30.03億元。同時(shí)，依據(jù)回款條約，債權(quán)款支付分為兩期，第一期在合同簽訂后十二個(gè)月內(nèi)支付10%;第二期在合同簽訂后二十四個(gè)月內(nèi)支付剩余90%。再比如，2019年其出售蘇州嘉和欣，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款9.9億元，債權(quán)款高達(dá)21.34億元，債權(quán)款回款期仍長(zhǎng)達(dá)兩年，第一年回款比例為50%。

這就意味著，嘉凱城出售項(xiàng)目真正能帶來(lái)大量資金的是債權(quán)款的收回，但債權(quán)款的回款期約需兩年，回款周期較長(zhǎng)，且存在第一年回款占比不高的情況，因此，其想以此來(lái)緩解巨額短期債務(wù)，恐怕并不容易。

此外，雖然有回款約定，但出售項(xiàng)目公司的款項(xiàng)能否按時(shí)收回仍是個(gè)問(wèn)題，據(jù)嘉凱城問(wèn)詢(xún)函回復(fù)顯示，2018年其打包出售五家公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.12億元本應(yīng)2019年收回，但截至目前仍未收回，尚有26.27億元債權(quán)款掛賬，后續(xù)能否按時(shí)收回還是未知數(shù)。

“押寶”院線(xiàn)業(yè)務(wù)受損

隨著房產(chǎn)業(yè)務(wù)的收縮，嘉凱城開(kāi)始培育新的主業(yè)。2018年，其耗資5.65億元收購(gòu)了北京時(shí)代，正式涉足院線(xiàn)業(yè)務(wù)，但并表當(dāng)年，其影視放映業(yè)務(wù)收入微薄，僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3171.5萬(wàn)元，而至2019年，該業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入猛增至6.19億元，占全部營(yíng)收的比重也由1.87%攀升至37.48%，原因在于2019年嘉凱城大力推進(jìn)院線(xiàn)業(yè)務(wù)，新增開(kāi)業(yè)了99家影城，截至期末，其累計(jì)已開(kāi)117家影城。

不巧的是，嘉凱城剛剛重資“押寶”院線(xiàn)業(yè)務(wù)，2020年新冠病毒疫情便爆發(fā)了，本次疫情對(duì)影視行業(yè)影響尤為明顯。據(jù)央視新聞報(bào)道，4月15日下午，國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)疾控中心環(huán)境所所長(zhǎng)施小明在會(huì)上介紹，“影劇院、游戲廳等娛樂(lè)場(chǎng)所暫不開(kāi)業(yè)，大型展覽展會(huì)暫不開(kāi)展”。整個(gè)影視行業(yè)近乎停滯的狀態(tài)仍在持續(xù)。