探討不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

王欣

【摘要】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了直接動(dòng)力——在傳統(tǒng)的房屋登記制度管理活動(dòng)中，相關(guān)管理工作較為混亂，其并不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所提出的新要求。本文從現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)登記制度出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求提出全新的發(fā)展策略。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生了極為深刻的影響。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠幫助法人與管理單位確定相應(yīng)房產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，從而更積極的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的矛盾;另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提出了多項(xiàng)約束，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范化。如何積極轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，使相關(guān)建設(shè)單位全面適應(yīng)新的政策，這是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.1對(duì)房?jī)r(jià)的影響

首先，從客觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平主要受到市場(chǎng)購(gòu)買力、自身發(fā)展?jié)摿Φ木C合影響，與不動(dòng)產(chǎn)登記制度之間并沒有太大的聯(lián)系。當(dāng)具有購(gòu)房意向的群眾的關(guān)注點(diǎn)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，即“制度是否帶來(lái)了好處”，如房?jī)r(jià)上漲、房?jī)r(jià)下跌等，其會(huì)著重強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)變動(dòng)”，進(jìn)而造成“不動(dòng)產(chǎn)登記制度導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌”的“假象”[1]。

其次，從市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的綜合上漲趨勢(shì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理者并不能單純認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房?jī)r(jià)造成了影響，因?yàn)槎呷狈﹂_展聯(lián)動(dòng)的必然聯(lián)系——不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施是為了保障不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有人的客觀權(quán)益，并不是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，“不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響房?jī)r(jià)”是產(chǎn)生購(gòu)房意向的群眾的主觀意見。

最后，從長(zhǎng)期房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)造成過(guò)度影響。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐漸推廣，其對(duì)老舊房屋的承繼問題、房屋供需量的變化進(jìn)行了嚴(yán)格管控，其針對(duì)擁有多套房產(chǎn)的群體推行房產(chǎn)稅，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的持有成本，當(dāng)“炒房大戶”開始拋售房產(chǎn)之后，市場(chǎng)的房產(chǎn)供給在一定程度上得到滿足，綜合房?jī)r(jià)也隨之逐步下降。

1.2對(duì)二手房交易活動(dòng)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行對(duì)二手房交易活動(dòng)的規(guī)范化管理提供了幫助。一方面，在現(xiàn)階段的房產(chǎn)活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要服務(wù)目標(biāo)為“明確房屋產(chǎn)權(quán)，解決房屋交易糾紛”，其服務(wù)特點(diǎn)使其能夠在二手房交易活動(dòng)中展現(xiàn)出極大的價(jià)值——在提出可行條例對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行歸置之后，二手房交易的正規(guī)性得以保障，硬性條文的落實(shí)為二手房交易提供了支持，大中型城市的二手房交易量將會(huì)逐漸上升。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)活動(dòng)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的管理政策，如建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易信息管理平臺(tái)，多部門的協(xié)調(diào)調(diào)動(dòng)等，對(duì)于短期、大量的個(gè)體化房產(chǎn)交易，能夠有效簡(jiǎn)化交易手續(xù)，進(jìn)而為二手房交易活動(dòng)帶來(lái)更大的支持。

1.3對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)行后，短期內(nèi)房產(chǎn)教育量出現(xiàn)了下滑。當(dāng)國(guó)家出臺(tái)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度時(shí)，一些房產(chǎn)投資者會(huì)采取“觀望”的態(tài)度：在制度效益尚不明確的情況下，其迫切需要了解效益與制度之間的關(guān)系，進(jìn)而出臺(tái)可用的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。從這一角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度確實(shí)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響房產(chǎn)行業(yè)的成交量——當(dāng)大部分房產(chǎn)交易者及不動(dòng)產(chǎn)持有者沒有產(chǎn)生交易意向時(shí)，短時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)交易量將會(huì)下滑。

其次，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行有利于房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理制度發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的全面落實(shí)至少需要持續(xù)三年的時(shí)間[2]，而在其發(fā)展并完全成型的過(guò)程中，基礎(chǔ)性的建設(shè)規(guī)劃方案并不會(huì)對(duì)整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。從各房產(chǎn)企業(yè)的交易活動(dòng)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)管理制度反而能夠?yàn)楹罄m(xù)的交易活動(dòng)提供更多保障支持。除此之外，為了保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，國(guó)家會(huì)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的調(diào)控政策，保障基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定化發(fā)展。在多項(xiàng)協(xié)調(diào)政策的支持下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。

最后，從宏觀角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著明顯的好處。在向無(wú)紙化辦公的過(guò)渡中，工作人員通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行有效登記和定向分類，管理者和決策者能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)節(jié)存在的信息不對(duì)稱問題，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)而全面增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。不動(dòng)產(chǎn)登記制度為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)確定產(chǎn)權(quán)、明確歸屬提供了管理依據(jù)，在提升交易總量的同時(shí)，能夠?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收奠定先決條件，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著更穩(wěn)定的方向發(fā)展。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度下推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體策略

2.1建立信息登記平臺(tái)

為了展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的先進(jìn)性和優(yōu)越性，積極解決產(chǎn)權(quán)問題，相關(guān)單位應(yīng)建立完備的不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的全面共享，解決交易環(huán)節(jié)的信息不公開、不對(duì)稱、不真實(shí)問題。相關(guān)房產(chǎn)交易及管理單位可利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)建立服務(wù)平臺(tái)，并根據(jù)后續(xù)的房產(chǎn)交易趨勢(shì)與交易問題對(duì)平臺(tái)功能進(jìn)行優(yōu)化。交易部門應(yīng)保障平臺(tái)的規(guī)范性、科學(xué)性和便捷性，為交易群眾提供不動(dòng)產(chǎn)信息網(wǎng)上登記、網(wǎng)上搜尋、定向下載等服務(wù)，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記積極處理的效率。

2.2逐漸調(diào)整運(yùn)營(yíng)核心

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)是循序漸進(jìn)的，在開發(fā)商獲得土地使用權(quán)之后，相關(guān)單位需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目規(guī)劃，并以此施工，從而建立對(duì)應(yīng)的銷售計(jì)劃。在以往的房產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中，開發(fā)商掌握著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大部分權(quán)益，運(yùn)營(yíng)及開發(fā)工作以開發(fā)者的意向?yàn)楹诵?，?gòu)房群眾的體驗(yàn)并不能得到滿足。在推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度之后，開發(fā)商能夠逐漸轉(zhuǎn)變開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的核心，并以客戶的要求為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，積極提升企業(yè)的自身形象和社會(huì)公信力。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的約束下，開發(fā)商不僅要向交易群眾提供居住空間，更要增加創(chuàng)意、服務(wù)、功能等一系列設(shè)計(jì)，進(jìn)而提升交易群眾的舒適度和參與意識(shí)。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記與土地登記的有機(jī)協(xié)調(diào)

為了解決用地糾紛，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)推行了不動(dòng)產(chǎn)登記與土地登記相統(tǒng)一的管理制度[3]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理者可在這一管理制度中吸收對(duì)應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)功能進(jìn)行服務(wù)整合，積極引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記制度與土地登記制度有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)土地管理與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的同步跟進(jìn)。已經(jīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記的專門機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)土資源機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)合作，建立科學(xué)高效的信息溝通制度，在消除權(quán)責(zé)糾紛的同時(shí)保障登記活動(dòng)的一致性、規(guī)律性，為房產(chǎn)交易群眾積極解決產(chǎn)權(quán)糾紛，為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供制度保障。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的施行為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展指明了方向——在建立完善的物權(quán)保障制度之后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益得以被保護(hù)，相關(guān)交易單位能夠明確確定權(quán)利關(guān)系，使不動(dòng)產(chǎn)交易和活動(dòng)更加符合市場(chǎng)要求。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理者應(yīng)積極轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，建立對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)水平、競(jìng)爭(zhēng)水平的同步提升。

參考文獻(xiàn)：

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