產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

【摘要】近年來(lái)，在國(guó)家和地方政府加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為融合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能的新興業(yè)態(tài)，得到越來(lái)越多投資主體的關(guān)注，掀起一輪投資熱潮，也出現(xiàn)一些借產(chǎn)業(yè)之名進(jìn)行圈地的現(xiàn)象，有必要進(jìn)行一次供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);博弈;供給側(cè)改革

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中應(yīng)運(yùn)而生的一種綜合地產(chǎn)形式，以產(chǎn)業(yè)為核心，以地產(chǎn)為載體，構(gòu)建產(chǎn)城一體化發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景及特點(diǎn)

1.1發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念雖然是近年來(lái)提出，但其形式最初起源于我國(guó)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種更為高效的發(fā)展載體擁有極為廣闊的發(fā)展空間，伴隨新型城鎮(zhèn)化發(fā)展快速崛起。

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)政策收緊多重因素影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合宏觀政策方向，能夠滿足地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求，成為傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主攻方向。據(jù)智研咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)50家傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括萬(wàn)科、綠地、碧桂園、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)置業(yè)、世茂、招商、金茂、金地、協(xié)信等。

1.2行業(yè)特點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)兼具產(chǎn)業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙重屬性，不同于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更區(qū)別于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要有三大特點(diǎn)：一是政策主導(dǎo)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府土地使用、招商引資、稅收等政策影響較大;二是產(chǎn)品要求高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客群是產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)用戶，不同的企業(yè)需求各不相同，既包括產(chǎn)業(yè)物業(yè)硬件需求，也包括產(chǎn)業(yè)環(huán)境、配套服務(wù)上的軟性需求;三是投資回收周期長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入大，產(chǎn)業(yè)培育和園區(qū)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，資金占用周期和回收期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)分析

2.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典型模式

一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式。由政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我國(guó)最早的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)省級(jí)以上的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新區(qū)有2500多家，國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)600多家。該類(lèi)模式一般由地方政府出面，將政府和開(kāi)發(fā)商的角色合二為一，負(fù)責(zé)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、平臺(tái)載體建設(shè)以及招商引資等。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式的主要代表有中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、上海張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等。

二是產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)商與地方政府針對(duì)某一片區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)達(dá)成合作協(xié)議，在約定的合作年限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公建配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等。區(qū)域成熟后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地出讓金、稅收、非稅收入及專(zhuān)項(xiàng)資金等收入的該級(jí)政府地方留成部分分成和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取收益。產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式的主要代表企業(yè)有華夏幸福、招商蛇口等。

三是房企“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式。房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)下行情況下，采用產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的形式向政府捆綁拿地，增加土地儲(chǔ)備，通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠部分投資資金，同時(shí)通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)促進(jìn)公司盈利。代表性企業(yè)主要有碧桂園、恒大、萬(wàn)科等傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型房企。

2.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)博弈分析

從供給側(cè)角度看，上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三種典型模式中地方政府是土地提供者、政策制定者、規(guī)劃審批者和項(xiàng)目監(jiān)管者;政府成立的園區(qū)開(kāi)發(fā)公司、各類(lèi)從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)和轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)者和運(yùn)營(yíng)者。

地方政府和后者之間存在明顯的博弈關(guān)系，地方政府提供土地和政策后，更偏向于各類(lèi)投資商專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展，貢獻(xiàn)更多的稅收和產(chǎn)值;對(duì)于產(chǎn)業(yè)投資主體，單純做產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、回報(bào)低，缺乏積極性，更傾向于可以快速回現(xiàn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。地方政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商在信息非對(duì)稱(chēng)條件下進(jìn)行博弈，往往會(huì)出現(xiàn)“囚徒困境”現(xiàn)象。

用博弈樹(shù)來(lái)分析地方政府與產(chǎn)業(yè)投資商之間的三階段不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，整個(gè)交易過(guò)程分為：

第一階段，地方政府制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，決定是委托外部主體進(jìn)行區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資還是自主發(fā)展。如自主發(fā)展，地方政府和產(chǎn)業(yè)投資商收益為[V（0），U（0）]。此時(shí)屬于典型的“囚徒困境”，地方政府不信任外部主體選擇自主發(fā)展的“個(gè)體理性”，與合作共贏的“集體理性”相沖突，受體制機(jī)制束縛和產(chǎn)業(yè)發(fā)展專(zhuān)業(yè)化不足影響，地方政府不面向市場(chǎng)的選擇往往出現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展效率低下情況，且只管引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，不均衡考慮商業(yè)、居住等必要的合理性配套需求，區(qū)域發(fā)展出現(xiàn)失衡。近年來(lái)很多傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)陷入招商引資乏力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展混亂和職住分離的局面正是這一原因。

第二階段，地方政府選擇對(duì)外委托，進(jìn)行合適產(chǎn)業(yè)投資商選擇。

（1）地方政府采用招投標(biāo)方式選擇合作方，參與者中有高能力的（具體較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力），也有低能力的（產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力低）。

（2）地方政府根據(jù)貝葉斯法則從先驗(yàn)概率得到后驗(yàn)概率，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇自認(rèn)為最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)投資商。實(shí)際操作過(guò)程中，存在“最優(yōu)”未必是“高能力”的風(fēng)險(xiǎn)。

第三階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合同實(shí)施。地方政府與產(chǎn)業(yè)投資商雙方就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和交易條件進(jìn)行談判，簽訂合作契約。

（1）產(chǎn)業(yè)投資商的行動(dòng)有“偷懶”（用L代表）和“努力工作”（用H代表）兩種，地方政府和產(chǎn)業(yè)投資商的收益分別為{ [Vh， Uh] ，[Vl， Ul] }和{ [Vh， Uh] ，[Vl， Ul] }。

（2）在完全信息條件下，產(chǎn)業(yè)投資商的努力水平能夠被地方政府完全掌握，雙方嚴(yán)格依照合同執(zhí)行，企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)偷懶行為，政府也不需要制定多余的激勵(lì)約束措施，帕累托最優(yōu)狀況很容易實(shí)現(xiàn)，且各自達(dá)到效用最大化。

（3）在不完全信息下，當(dāng)行動(dòng)不可被委托人觀測(cè)時(shí)，上述帕累托最優(yōu)就不會(huì)被實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)投資商將選擇不同策略最大化自己的確定性收益。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)門(mén)檻高，很多企業(yè)不具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)能力，當(dāng)政府選擇的產(chǎn)業(yè)投資商是“低能力”時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)“掛羊頭賣(mài)狗肉”現(xiàn)象，項(xiàng)目實(shí)際上借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)。企業(yè)無(wú)論努力與否，往往是Uh、Ul遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于Vh、Vl;當(dāng)政府選擇的產(chǎn)業(yè)投資商是“高能力”時(shí)，允許企業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)通過(guò)配套開(kāi)發(fā)獲利，能夠極大激勵(lì)其“努力工作”，從而實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合的帕累托最優(yōu)，此時(shí)地方政府和產(chǎn)業(yè)投資商雙方收益[Vh， Uh]最大。

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革建議

3.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主體選擇

地方政府和產(chǎn)業(yè)投資商雙方在實(shí)現(xiàn)委托—代理關(guān)系中的三個(gè)階段博弈中，客觀存在決策風(fēng)險(xiǎn)、代理人的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)博弈分析，地方政府區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展最優(yōu)策略是委托外部專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資商，并鼓勵(lì)其“努力工作”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資商作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給最優(yōu)主體應(yīng)具備“三有”特性，即“有助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展使命、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（或產(chǎn)業(yè)整合能力）、有配套開(kāi)發(fā)能力”。就目前市場(chǎng)上供給主體看，一些有產(chǎn)業(yè)培育（整合）和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙重能力的國(guó)有企業(yè)更符合這一標(biāo)準(zhǔn)。目前進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)中，央企和國(guó)企背景的企業(yè)占到一半以上，其中招商局、保利、遠(yuǎn)洋、中鐵等均為央企或央企背景的地產(chǎn)企業(yè);首創(chuàng)置業(yè)、南山控股、中天城投等均為地方背景的國(guó)有企業(yè)。

3.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給主體特性決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)提供的是產(chǎn)城一體化產(chǎn)品。區(qū)域發(fā)展綜合考慮產(chǎn)業(yè)功能、城市功能和生態(tài)功能融為一體，構(gòu)建宜業(yè)、宜居甚至宜游的產(chǎn)業(yè)新城。21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才成為這個(gè)時(shí)代的核心資源，上至大國(guó)崛起下到城市騰飛都是借助科技浪潮實(shí)現(xiàn)?！翱萍汲恰笔侵R(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代下發(fā)揮“科技第一生產(chǎn)力”作用，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新、孵化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市繁榮等功能融合發(fā)展的最佳平臺(tái)，成為引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舞臺(tái)。國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資商應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展大勢(shì)，搶占行業(yè)發(fā)展高地，打造“科技城”產(chǎn)品，給地方政府交上一份滿意答卷。

3.3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)策略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)體量大小需要不同數(shù)量的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行匹配;不同發(fā)展階段，需要不同產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)進(jìn)行更新。地方政府和產(chǎn)業(yè)投資商在產(chǎn)業(yè)供應(yīng)上更應(yīng)該是扮演平臺(tái)搭建的角色，打造園區(qū)孵化器、眾創(chuàng)空間和產(chǎn)業(yè)招商公共平臺(tái)等吸引更多社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)共同推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合，通過(guò)借船出海，快速聚集區(qū)域所需產(chǎn)業(yè)。

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作者簡(jiǎn)介：

王子民，（1985～），男，山東臨沂人，中鐵置業(yè)集團(tuán)上海投資發(fā)展有限公司 招商運(yùn)營(yíng)部 總監(jiān)、部長(zhǎng)。