房地產(chǎn)估價機構(gòu)如何在發(fā)展中防范風(fēng)險

魏巧玲 楊再平

【摘要】我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)萌芽于20世紀80年代，經(jīng)過多年的發(fā)展，這個行業(yè)日漸趨于成熟。隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進步，社會對房地產(chǎn)估價這個行業(yè)有了更新的需要和提出了更高的要求。在“轉(zhuǎn)變政府職能、推進公共服務(wù)社會化”的大背景下，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)類型也越來越豐富。除房地產(chǎn)抵押評估、征收評估等傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)類型外，政策研究、市場調(diào)查等新興業(yè)務(wù)快速發(fā)展，更多的行業(yè)和估價報告使用者對房地產(chǎn)評估寄予更高的期望，同時也帶來了不同類型的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。因此在推進房地產(chǎn)估價機構(gòu)的持續(xù)發(fā)展過程中，必須采取相應(yīng)的策略來進行預(yù)防并對其進行控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);估價機構(gòu);職業(yè)風(fēng)險;風(fēng)險防范

在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的過程中，估價業(yè)務(wù)起著一定的作用。但是在新的歷史形勢下，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展存在著一定的挑戰(zhàn)。2015年“互聯(lián)網(wǎng)+”寫入了《政府工作報告》，使“互聯(lián)網(wǎng)+”成為我國經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的重要戰(zhàn)略。同年7月4日，《國務(wù)院關(guān)于積極推進“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2015〕40號）發(fā)布。從此，“互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)”在全行業(yè)如火如荼地發(fā)展。在此大趨勢下，大量房地產(chǎn)估價機構(gòu)如何在機遇和挑戰(zhàn)面前保持持續(xù)發(fā)展值得探討。

在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展的過程中應(yīng)該重視創(chuàng)新的力量，重視對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大時代數(shù)據(jù)的使用，同時在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)發(fā)展的過程中深化服務(wù)內(nèi)涵、重視對市場的拓展、創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展的手段等，通過提高自身市場競爭力的方式實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價客戶的吸引。

1、房地產(chǎn)估計行業(yè)形勢背景

1.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對估價行業(yè)的影響

隨著社會的發(fā)展，21世紀成了中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的時期，也是房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的發(fā)展黃金期。在樓市掀起一輪熱潮后，國家針對樓市出臺了一系列的調(diào)控政策。樓市調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了顯著的影響，也給房地產(chǎn)估價行業(yè)的業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來了變化。金融機構(gòu)的貸款額度、貸款規(guī)模、對貸款企業(yè)的審查條件發(fā)生變化，使得與融資相關(guān)的業(yè)務(wù)相對減少，但是一些中小企業(yè)之間項目的合作、合并等經(jīng)濟行為又給估價行業(yè)帶來了一定的業(yè)務(wù)量。

1.2新科技和新經(jīng)濟對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響

無論是信息技術(shù)的革命還是經(jīng)濟的革命，對房地產(chǎn)估價行業(yè)的技術(shù)、市場都有很大的影響。但事實上，信息技術(shù)的革命對于房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展既是挑戰(zhàn)也是機遇。機遇是，部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以通過互聯(lián)網(wǎng)保存所有的信息，而房地產(chǎn)公司也可以將一些大數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)送到估價機構(gòu)。普通估價機構(gòu)可以通過互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)提供便捷的服務(wù)，從而提高工作效率。挑戰(zhàn)是，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展正在吞噬傳統(tǒng)的簡單估價業(yè)務(wù)需求。

1.3信息化的發(fā)展對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響

隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等的快速發(fā)展，以及移動通信、電子商務(wù)等的快速普及，全球數(shù)據(jù)出現(xiàn)爆炸式的生長，大數(shù)據(jù)的社會也悄無聲息地來臨了。所謂“大數(shù)據(jù)”就是將人類的活動、社會的發(fā)展信息進行數(shù)據(jù)的收集、整理和分析，從分析的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)客觀的規(guī)律，“大數(shù)據(jù)”的出現(xiàn)是計算機技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速的發(fā)展導(dǎo)致的，計算機高效的運算功能實現(xiàn)了以往龐大數(shù)據(jù)不能分析的可能，也就是說龐大的數(shù)據(jù)分析成為可能?；ヂ?lián)網(wǎng)打破了以往的數(shù)據(jù)分析和整理的方式，形成了數(shù)據(jù)量大、涉及面廣、反映內(nèi)容多樣化的“大數(shù)據(jù)”時代。

1.4國家對房地產(chǎn)估價行業(yè)的態(tài)度

國家在發(fā)展，制度在改革，雖然部分執(zhí)業(yè)資格證考試制度已經(jīng)取消，但是房地產(chǎn)估價師考試制度仍然被保留。這說明國家對房地產(chǎn)估價行業(yè)的存在必要性是非常認可的，與國際上對房地產(chǎn)估價行業(yè)的態(tài)度保持一致。這對于房地產(chǎn)估價行業(yè)的生存和發(fā)展來說，是十分有利的因素。

2、制約房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展風(fēng)險

2.1評估人員執(zhí)業(yè)能力不足和職業(yè)道德風(fēng)險

評估人員必須站在獨立、客觀的位置公正地分析房地產(chǎn)的價值，具有很強的專業(yè)性和技術(shù)性。要求評估人員必須具備較強的專業(yè)素質(zhì)和良好的職業(yè)道德。如果評估人員為快速完成項目，簡化評估程序，或是為了承接業(yè)務(wù)，滿足委托方的不合理需求，出具不能客觀反映評估對象價值的報告，將引發(fā)重大責(zé)任風(fēng)險。

2.2評估市場不規(guī)范和信息不對稱風(fēng)險

估價機構(gòu)規(guī)模小、經(jīng)營散、能力弱的格局長期存在，妨礙房地產(chǎn)估價市場合理秩序的形成。不論是房地產(chǎn)估價的前期資料搜集直至形成估價報告，還是基于估價的咨詢服務(wù)等，都需要詳實可靠的基礎(chǔ)信息、合法的產(chǎn)權(quán)證明文件以及真實的市場成交價格等相關(guān)資料。然而迄今為止，這些信息在市場上并非完全透明，如果這些資料來源不可靠，將會導(dǎo)致估價對象真實價值不一致的估算，造成房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

2.3政府職能變化及政策變動風(fēng)險

房地產(chǎn)評估行業(yè)受國家政策影響較大，如在“轉(zhuǎn)變政府職能、推進公共服務(wù)社會化”的大背景下，房地產(chǎn)價格的變化除了受到市場需求變化的影響，稅收、土地、金融、產(chǎn)業(yè)等方面涉及的政策變動必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

3、加強房地產(chǎn)評估機構(gòu)風(fēng)險防對策略

3.1對標國際領(lǐng)先水平，加強人才培育

房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展離不開一些有想法、有責(zé)任心、有干勁、有能力的工作人員的推動。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須建立一支高素質(zhì)、高能力的人才隊伍。房地產(chǎn)估價機構(gòu)要進一步轉(zhuǎn)變觀念、打開思路，重視人才培育，對標國際領(lǐng)先水平，培育專業(yè)頂尖人才。一是按照提升核心競爭力的內(nèi)在要求，規(guī)劃調(diào)整人才培育的戰(zhàn)略方向、結(jié)構(gòu)和布局，推進具有全方位競爭能力專業(yè)實體的形成。二是按照高質(zhì)量發(fā)展的新要求，注重開發(fā)培育人才的創(chuàng)造性思維，努力搭建鍛造改革創(chuàng)新團隊平臺，形成行業(yè)機構(gòu)發(fā)展攻堅克難的突擊隊和有生力量。

3.2強化平臺建設(shè)，完善技術(shù)手段

加強技術(shù)手段的完善和運用，逐步完善核心技術(shù)融合創(chuàng)新和關(guān)鍵技術(shù)成果應(yīng)用轉(zhuǎn)化機制。一是建立信息研發(fā)平臺，通過行業(yè)平臺、機構(gòu)合作、科研機構(gòu)等參與共同研發(fā)，為估價、咨詢服務(wù)提供可靠數(shù)據(jù)依據(jù)、市場趨勢研究分析以及新技術(shù)的研發(fā)功能，對項目運作提供支持，提高研究成果轉(zhuǎn)化率。二是建立技術(shù)指引研制平臺，針對不同項目類別分別研制相應(yīng)技術(shù)指引和措施，如新技術(shù)、新方法的運用，全過程質(zhì)量管理的運作等。重視利用大數(shù)據(jù)的作用將數(shù)據(jù)進行整合和管理，不斷創(chuàng)新信息系統(tǒng)建設(shè)，為實現(xiàn)信息資源的共享奠定基礎(chǔ)。在信息系統(tǒng)建設(shè)的過程中主要有數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與維護，軟件的開發(fā)和利用等。為此，應(yīng)該重視對市場的調(diào)查，重視對評估結(jié)果的管理和維護。不同的企業(yè)應(yīng)該建立屬于自己的數(shù)據(jù)庫和資料庫等，為估價業(yè)務(wù)的發(fā)展提供支持。

3.3適應(yīng)政府職能變化，積極尋求支持指導(dǎo)

隨著新的發(fā)展時期出現(xiàn)的新變化，房地產(chǎn)估價行業(yè)也面臨重大變革和新的發(fā)展選擇，估價機構(gòu)應(yīng)積極適應(yīng)政府職能變化，積極尋求政府和行業(yè)協(xié)會的支持與指導(dǎo)。比如：根據(jù)重大項目研究與政府相關(guān)事業(yè)機構(gòu)、國有企業(yè)建立緊密聯(lián)合體的運作模式、組織方法，拓展估價機構(gòu)專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、拓寬發(fā)展道路。

4、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展趨勢

隨著新技術(shù)的應(yīng)用，“互聯(lián)網(wǎng)+估價”將成大勢所趨。房地產(chǎn)估價機構(gòu)靠單一的傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)，靠簡單的規(guī)模擴張方式發(fā)展，將難以為繼。對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)，想要在行業(yè)內(nèi)持續(xù)發(fā)展，在加強房地產(chǎn)估價人員的繼續(xù)教育工作的同時，還需做好以下幾個方面的工作：

4.1培育新型估價業(yè)務(wù)能力

傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)與新型估價業(yè)務(wù)是相對而言的，并沒有明顯的區(qū)別界限。新型估價業(yè)務(wù)，通常是在新形勢新需求情況下，基于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)演變或衍生而來，但在估價思路和技術(shù)應(yīng)用上有所突破。新型估價業(yè)務(wù)大致包括以下：（1）房地產(chǎn)批量估價業(yè)務(wù);（2）特殊物業(yè)類型估價：例如歷史文化建筑、古民居、旅游風(fēng)景區(qū)、碼頭等等;（3）以房地產(chǎn)價值評估為主的咨詢類業(yè)務(wù);（4）以估價專業(yè)意見為主的咨詢類業(yè)務(wù);（5）房地產(chǎn)信托投資基金（RE-ITS）相關(guān)的估價咨詢服務(wù)等。根據(jù)房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學(xué)會的數(shù)據(jù)，2017年一級機構(gòu)平均房地產(chǎn)咨詢顧問項目75宗，同比增長53.06%，由此推斷，未來房地產(chǎn)估價機構(gòu)的新型估價業(yè)務(wù)比重將日漸提高。

4.2培育企業(yè)核心競爭力

目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨競爭激烈的市場環(huán)境，傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的地域優(yōu)勢，正在逐步弱化;另外，估價機構(gòu)和估價師的利用系統(tǒng)平臺進行跨區(qū)域合作，已悄然而至。房地產(chǎn)估價機構(gòu)如過于保守，則如逆水行舟，不進則退。在“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢，找準方向，積極應(yīng)對。目前，我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展路徑主要有三種。第一種是憑借建立的估價技術(shù)優(yōu)勢，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，與各委托方建立良好的合作關(guān)系。第二種是運用公司自身的估價技術(shù)與經(jīng)驗，與軟件公司合作開發(fā)智能估價系統(tǒng)，通過銷售軟件系統(tǒng)并進行后期的系統(tǒng)維護服務(wù)，掌握估價方面大數(shù)據(jù)，從而建立核心競爭力。最后一種發(fā)展路徑為多元化經(jīng)營，努力培訓(xùn)新的業(yè)務(wù)增長點。

結(jié)語：

房地產(chǎn)估價行業(yè)近30年的發(fā)展過程，是在自我改革中逐步壯大成熟的過程，面對我國服務(wù)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展的新要求、新形勢，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)積極應(yīng)對，根據(jù)自身資源選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略，努力確定自己的核心競爭優(yōu)勢，以便順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展大潮，把握好機遇，運用科學(xué)合理的手段、方法規(guī)避風(fēng)險，才能不斷推進房地產(chǎn)機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

魏巧玲（1968.04-），女，漢，湖南長沙，本科，工程師，從事房地產(chǎn)評估及咨詢方向;

楊再平（1969.09-），男，漢，湖南長沙，本科，工程師，從事房地產(chǎn)估價、土地評估方向。