不動(dòng)產(chǎn)設(shè)備平臺(tái)如何測(cè)算面積的討論

潘硯斌

摘 要：浙江省內(nèi)為建立統(tǒng)一的建筑工程竣工聯(lián)測(cè)聯(lián)合標(biāo)準(zhǔn)體系， 2018年7月1日后出讓（或者劃撥）的國(guó)有建設(shè)用地上的建筑工程項(xiàng)目，按《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》（DB33/T1152-2018）（后文簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）施行。本文討論如何在浙江省新《規(guī)程》實(shí)施后不動(dòng)產(chǎn)如何測(cè)算設(shè)備平臺(tái)的面積。

關(guān)鍵詞：設(shè)備平臺(tái);房產(chǎn)面積;特殊結(jié)構(gòu);主體范圍

不動(dòng)產(chǎn)建筑面積測(cè)算主要涉及《規(guī)程》前六章，包含總則、術(shù)語(yǔ)、基本規(guī)定、控制測(cè)量、建筑面積計(jì)算規(guī)則、房產(chǎn)測(cè)量等。為建立統(tǒng)一的建筑工程竣工聯(lián)測(cè)聯(lián)合標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)建筑面積成果也將一測(cè)多用，在設(shè)計(jì)規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證等方面將通用一個(gè)建筑面積。

1《規(guī)程》建筑面積的計(jì)算一般規(guī)定

1.1《規(guī)程》建筑面積的首條規(guī)定為：建筑面積以建筑占有的空間為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，地上地下建筑面積分別計(jì)算。

1.2 《規(guī)程》全新一條：房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的建筑空間按全面積計(jì)算。

主體結(jié)構(gòu)的范圍即主體范圍線以內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)空間。在主體范圍線以內(nèi)的建筑面積，無(wú)論采取何種形式，都全計(jì)面積。主體范圍線之外的建筑形式才去考慮全算、半算還是不計(jì)面積，而設(shè)備平臺(tái)是主體范圍線以外的建筑形式。

2設(shè)備平臺(tái)

2.1設(shè)備平臺(tái)的概念

建筑物中專為放置暖通、空調(diào)、給排水、和電氣的設(shè)備和施工人員進(jìn)入操作的空間平臺(tái)。

2.2設(shè)備平臺(tái)的結(jié)構(gòu)形式

設(shè)備平臺(tái)通常是與室內(nèi)不相通空間，有為其獨(dú)立設(shè)置的頂蓋，其設(shè)計(jì)面積通常不會(huì)很大，設(shè)計(jì)圖紙上有設(shè)備儀器的標(biāo)識(shí)，偶爾有幾戶人家共用一個(gè)設(shè)備平臺(tái)的情況。（注：住宅中與室內(nèi)相通的設(shè)備平臺(tái)在《規(guī)程》里視作陽(yáng)臺(tái)，公共建筑中與室內(nèi)相通的設(shè)備平臺(tái)在《規(guī)程》里視作與室內(nèi)一體）

3 設(shè)備平臺(tái)計(jì)算建筑面積

3.1設(shè)備平臺(tái)計(jì)算面積的目的

設(shè)備平臺(tái)在國(guó)標(biāo)里并沒(méi)有詳細(xì)的計(jì)算規(guī)則，一般與室內(nèi)不相通的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)算建筑面積，因此設(shè)計(jì)上出現(xiàn)了各種形式的設(shè)備平臺(tái)建筑形式 ，“逃面積”現(xiàn)象嚴(yán)重，為了遏制這種“逃面積”的做法，《規(guī)程》規(guī)定了設(shè)備平臺(tái)計(jì)算面積的限制。

3.2設(shè)備平臺(tái)計(jì)算面積的方法

（1）主體結(jié)構(gòu)線內(nèi)的設(shè)備平臺(tái)等空間應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。

（2）住宅的設(shè)備平臺(tái)計(jì)算方法：

①住宅建筑中與室內(nèi)相通的有頂蓋的設(shè)備平臺(tái)，納入陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算。（與套內(nèi)相通計(jì)入套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)納入陽(yáng)臺(tái)總量控制，與共有部位相通的根據(jù)結(jié)構(gòu)情況計(jì)算面積）

②套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)、飄窗）70.00㎡以下的住宅套型，其與室內(nèi)不相通的有頂蓋的室外設(shè)備平臺(tái)累計(jì)水平投影面積大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，其與室內(nèi)不相通的有頂蓋的室外設(shè)備平臺(tái)累計(jì)水平投影面積大于5.00㎡的，超過(guò)部分按水平投影計(jì)算全面積。

（3）公共建筑的設(shè)備平臺(tái)計(jì)算方法

公共建筑中與室內(nèi)不相通的有頂蓋的室外設(shè)備平臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)算;與室內(nèi)相通的設(shè)備平臺(tái)計(jì)算全面積?！兑?guī)程》補(bǔ)充規(guī)定里明確住宅用途的設(shè)備平臺(tái)超限部分和公共建筑中的室外設(shè)備平臺(tái)面積計(jì)入相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）。

4關(guān)于特殊設(shè)備平臺(tái)計(jì)算建筑面積的討論

4.1設(shè)置在走廊對(duì)面的設(shè)備平臺(tái)：

在走廊對(duì)面形成的設(shè)備平臺(tái)，首先讓設(shè)計(jì)明確該設(shè)備平臺(tái)是為誰(shuí)使用，接著確認(rèn)設(shè)計(jì)戶室用途是住宅還是公共建筑，明確兩者后再按《規(guī)程》要求進(jìn)行專有建筑面積的計(jì)算。

4.2室內(nèi)夾層放置的設(shè)備平臺(tái)：

室內(nèi)夾層放置的設(shè)備平臺(tái)，沒(méi)有歸屬的問(wèn)題，所以不需要設(shè)計(jì)明確為誰(shuí)使用，但在計(jì)算建筑面積的時(shí)候要注意平臺(tái)的層高， 2.2m以下的空間需要計(jì)算一半面積，在2.2m及以上的空間計(jì)算全面積，接著確認(rèn)戶室用途，然后再按《規(guī)程》要求進(jìn)行專有建筑面積的計(jì)算。

4.3利用樓梯間上空空間放置的設(shè)備平臺(tái)：

在處理樓梯上空空間放置的設(shè)備平臺(tái)，首先讓設(shè)計(jì)明確該設(shè)備平臺(tái)為誰(shuí)使用，在計(jì)算建筑面積的時(shí)候要注意平臺(tái)的層高， 2.2m以下的空間計(jì)算一半面積，在2.2m及以上的空間計(jì)算全面積，最后確認(rèn)戶室用途，再按《規(guī)程》要求進(jìn)行專有建筑面積的計(jì)算。

結(jié)語(yǔ)：第一，主體范圍線內(nèi)的建筑空間都是全算面積，由設(shè)計(jì)人員確定主體范圍線，測(cè)繪人員要對(duì)主體范圍線有一定的辨錯(cuò)能力;

第二，設(shè)備平臺(tái)是主體范圍線以外的用于擱置設(shè)備的建筑空間，這個(gè)建筑空間就是為了放置設(shè)備用的，別無(wú)他用;

第三，設(shè)備平臺(tái)的計(jì)算原則對(duì)住宅與公共建筑時(shí)是不同的。對(duì)于住宅用途的設(shè)備平臺(tái)，《規(guī)程》對(duì)其創(chuàng)設(shè)了獨(dú)有的計(jì)算方法，產(chǎn)生了最多免于計(jì)算建筑面積的起點(diǎn)。其計(jì)算的建筑面積叫做專有建筑面積，這也是《規(guī)程》的獨(dú)有名詞。公共建筑的設(shè)備平臺(tái)，與室內(nèi)相通則全算面積，與室內(nèi)不相通則計(jì)算一半面積。

參考文獻(xiàn)：

[1]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測(cè)繪對(duì)策研究[J]. 俞向紅，陳偉.? 建筑知識(shí). 2016（06）

[2]不動(dòng)產(chǎn)登記工作中審核房屋建筑面積的難點(diǎn)和方法探討[J]. 孫天紅.? 青海國(guó)土經(jīng)略. 2019（04）

[3]《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳DB33/T1152-2018

[4]《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》. 中華人民共和國(guó)建設(shè)部，國(guó)家測(cè)繪局. GB/T17986.1—2000 . 2000

（湖州誠(chéng)建聯(lián)合測(cè)繪有限公司，浙江 湖州 31300）