城市郊區(qū)化進(jìn)程中大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址問題探討

內(nèi)容摘要：目前，城市郊區(qū)化已成為大城市最具影響力的趨勢(shì)性變化。隨著城市郊區(qū)化進(jìn)程的推進(jìn)，商業(yè)環(huán)境發(fā)生了顯著改變，大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址面臨新問題和挑戰(zhàn)。雖然，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者從不同角度對(duì)大賣場(chǎng)選址展開研究，但是從競(jìng)爭(zhēng)選址的角度對(duì)其開展研究的文獻(xiàn)尚不多見，尤其是在城市郊區(qū)化這一新背景下研究此方向的文獻(xiàn)更為少見。然而，城市郊區(qū)化是城市化進(jìn)程中不可逾越的發(fā)展階段，大賣場(chǎng)在城市郊區(qū)化階段競(jìng)爭(zhēng)選址面臨新的現(xiàn)實(shí)問題。因此，本文試圖探究此類現(xiàn)實(shí)問題，并在剖析問題產(chǎn)生根源的基礎(chǔ)上，提出有針對(duì)性的解決方案，以期為大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址提供借鑒。

關(guān)鍵詞：城市郊區(qū)化 大賣場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)選址 對(duì)策

城市郊區(qū)化是指，由于城市中心區(qū)人口擁擠、地租昂貴、環(huán)境惡化等原因，促使中心區(qū)人口、服務(wù)業(yè)、工業(yè)及商業(yè)向郊區(qū)遷移的離心擴(kuò)散現(xiàn)象。目前，我國(guó)大城市“城市郊區(qū)化”特征凸顯，大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址面臨新的現(xiàn)實(shí)問題有待解決。

城市郊區(qū)化進(jìn)程中大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址存在的問題

城市郊區(qū)化快速推進(jìn)，促使區(qū)域環(huán)境發(fā)生了顯著改變，大賣場(chǎng)在新背景下實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)選址實(shí)踐，面臨下述新問題有待解決：

（一）“扎堆”老城區(qū)與城市購(gòu)買力遷移的不協(xié)調(diào)性

“扎堆”老城區(qū)與城市購(gòu)買力遷移的不協(xié)調(diào)性，導(dǎo)致老城區(qū)過度競(jìng)爭(zhēng)。大賣場(chǎng)為賺取利潤(rùn)，爭(zhēng)相在傳統(tǒng)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)選址。然而，隨著城市郊區(qū)化進(jìn)程的發(fā)展，老城區(qū)購(gòu)買力向郊區(qū)遷移，大賣場(chǎng)“扎堆”傳統(tǒng)老城區(qū)與城市人口向郊區(qū)大量遷移的矛盾日益突出。大賣場(chǎng)占地面積廣闊，經(jīng)營(yíng)面積在5000-10000平方米，對(duì)人口的依賴比較強(qiáng)烈。一方面，按照商務(wù)部專家王永平的觀點(diǎn)，大賣場(chǎng)商品嚴(yán)重同質(zhì)化，不具備“扎堆”效應(yīng)，大賣場(chǎng)“扎堆”分流了客流；另一方面，傳統(tǒng)老城區(qū)人口分布密度減少甚至出現(xiàn)了人口缺口。由于達(dá)不到門檻人口，購(gòu)買力不足以支撐，多家大賣場(chǎng)盈利空間縮小甚至虧損，最終導(dǎo)致大賣場(chǎng)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（二）競(jìng)爭(zhēng)選址相對(duì)滯后不能及時(shí)滿足郊區(qū)新建社區(qū)居民消費(fèi)需求

大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址相對(duì)滯后，郊區(qū)新建社區(qū)居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求得不到及時(shí)滿足。大量城市居民向郊區(qū)動(dòng)遷，促使一批具有相當(dāng)規(guī)模的新建社區(qū)形成，逐漸增多的郊區(qū)社區(qū)人口需要便利的購(gòu)物條件、品類豐富且具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的商品，但由于目前消費(fèi)能力尚沒有達(dá)到大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)門檻，因此大賣場(chǎng)的空間拓展總是居住先行并達(dá)到相當(dāng)規(guī)模后，才開始競(jìng)爭(zhēng)選址入駐。外來流動(dòng)攤販及小規(guī)模商鋪充斥社區(qū)商業(yè)末梢，郊區(qū)新建社區(qū)居民面臨嚴(yán)重的生活不便。相對(duì)于人口遷入及客流在郊區(qū)新建社區(qū)的聚集，作為社區(qū)主導(dǎo)業(yè)態(tài)的大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址嚴(yán)重滯后，郊區(qū)新建社區(qū)居民快速增長(zhǎng)的消費(fèi)需求無法得到有力保障。

城市郊區(qū)化進(jìn)程中大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址問題的成因

大賣場(chǎng)在城市郊區(qū)化進(jìn)程中存在的競(jìng)爭(zhēng)選址問題有其深層次的原因，而探究其原因是提出有針對(duì)性解決方案的前提和基礎(chǔ)。其原因概括如下：

（一）對(duì)“郊區(qū)化”引發(fā)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化缺乏準(zhǔn)確評(píng)估

對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化缺乏準(zhǔn)確評(píng)估，導(dǎo)致大賣場(chǎng)扎堆購(gòu)買力日益減少的老城區(qū)。隨著城市郊區(qū)化的快速發(fā)展，城市人口開始向郊區(qū)大量遷移，購(gòu)買力分布出現(xiàn)了明顯變化，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度也因此發(fā)生了顯著的改變。一方面，老城區(qū)購(gòu)買力減少，商業(yè)設(shè)施集聚，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，大賣場(chǎng)需要尋找新的突破點(diǎn)。另一方面，郊區(qū)新建社區(qū)購(gòu)買力遷入，商業(yè)設(shè)施相對(duì)不足，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)緩和。然而，大賣場(chǎng)即對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化監(jiān)測(cè)不夠，又對(duì)區(qū)域過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性缺乏準(zhǔn)確的預(yù)判斷，造成其競(jìng)爭(zhēng)選址過分局限于老城區(qū)，與城市郊區(qū)化進(jìn)程極不協(xié)調(diào)。

（二）對(duì)“郊區(qū)化”帶來的潛在發(fā)展空間缺乏準(zhǔn)確超前判斷

對(duì)潛在發(fā)展空間缺乏準(zhǔn)確超前預(yù)測(cè)，導(dǎo)致大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址滯后。城市郊區(qū)化是一個(gè)漸進(jìn)的過程，大賣場(chǎng)在沒有正確認(rèn)識(shí)這一趨勢(shì)的情況下，很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)潛在發(fā)展空間并搶占潛力空間最佳區(qū)位。率先進(jìn)入潛在發(fā)展空間會(huì)給大賣場(chǎng)帶來兩方面的影響：一方面，先進(jìn)入者能夠搶占相對(duì)最佳的微觀區(qū)位，且容易利用先入為主的優(yōu)勢(shì)形成一定的影響及知名度；另一方面，也面臨經(jīng)營(yíng)等待成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。然而，國(guó)內(nèi)零售商對(duì)商業(yè)郊區(qū)化認(rèn)識(shí)尚淺，因此對(duì)大賣場(chǎng)郊區(qū)化規(guī)律把握不準(zhǔn)，使得大賣場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)選址過程中缺乏準(zhǔn)確的超前預(yù)測(cè)，不敢適度提前開拓郊區(qū)新建社區(qū)潛在商業(yè)空間，從而導(dǎo)致其競(jìng)爭(zhēng)選址相對(duì)滯后、無法及時(shí)滿足郊區(qū)新建社區(qū)居民的消費(fèi)需求。

城市郊區(qū)化進(jìn)程中大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址對(duì)策思考

城市發(fā)展的階段不同，零售業(yè)聚集的區(qū)位也應(yīng)有所不同。大賣場(chǎng)為了應(yīng)對(duì)“城市空心化”的壓力，使競(jìng)爭(zhēng)選址決策向利于自身的方向發(fā)展，需要進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)選址的科學(xué)性，本文提出以下對(duì)策：

（一）關(guān)注郊區(qū)化進(jìn)程，監(jiān)測(cè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化

隨著城市郊區(qū)化進(jìn)程的發(fā)展，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度也發(fā)生了顯著的改變，而競(jìng)爭(zhēng)因素是影響競(jìng)爭(zhēng)選址的首要因素，大賣場(chǎng)在城市郊區(qū)化進(jìn)程中實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)選址，應(yīng)首先評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化并時(shí)刻警惕過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。

1.借助“飽和指數(shù)”，評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度或者叫飽和程度，可以用“飽和指數(shù)”來衡量，借助“飽和指數(shù)”計(jì)算結(jié)果的比較分析，可以評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化。飽和指數(shù)計(jì)算公式如下所示：

IRS：某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

C：購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)量。

RE：某地區(qū)每一顧客每周平均購(gòu)買數(shù)額。

RF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店的營(yíng)業(yè)面積總額。

零售飽和指數(shù)高，表明該地區(qū)零售設(shè)施缺乏，零售潛力大；而飽和指數(shù)低，表明零售設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，零售潛力小。在計(jì)算得出“飽和指數(shù)”后，可開展橫向及縱向的雙向比較分析。若對(duì)老城區(qū)零售飽和指數(shù)施以縱向比較，可以監(jiān)測(cè)老城區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化。例如：在老城區(qū)同一區(qū)域內(nèi)，如果大賣場(chǎng)的“零售飽和指數(shù)”，呈由低到高再逐漸趨于平緩或下降的變化趨勢(shì)，則表明大賣場(chǎng)在老城區(qū)已趨于飽和。若對(duì)老城區(qū)及郊區(qū)零售飽和指數(shù)施以橫向比較，可以發(fā)現(xiàn)郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的區(qū)域。endprint

2.構(gòu)建測(cè)評(píng)體系，為過度競(jìng)爭(zhēng)提供預(yù)警。通過評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域后，還需進(jìn)一步對(duì)可能出現(xiàn)的過度競(jìng)爭(zhēng)或進(jìn)一步加劇趨勢(shì)做出預(yù)警。借助購(gòu)買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況構(gòu)建測(cè)評(píng)體系（見表1），可以實(shí)現(xiàn)預(yù)警。

競(jìng)爭(zhēng)選址預(yù)警指標(biāo)體系主要從環(huán)境變化導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)可能發(fā)生的情況考慮，以購(gòu)買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)激烈度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況四個(gè)維度為考察基點(diǎn)，側(cè)重從競(jìng)爭(zhēng)行為的角度評(píng)估過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性，并做出預(yù)警。需要指出的是：有的指標(biāo)在不同警情指標(biāo)下多次出現(xiàn)，但這并不重復(fù)，因?yàn)槿舾删橹笜?biāo)需要相同的子指標(biāo)與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對(duì)客觀的評(píng)估結(jié)果。

監(jiān)測(cè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)老城區(qū)過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性，也能初步篩選出郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進(jìn)程綜合考量，才能做出最終的競(jìng)爭(zhēng)選址決策。

（二）把握郊區(qū)化規(guī)律，搶占郊區(qū)新建社區(qū)潛在發(fā)展空間

隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化是不可更改的趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)因素是影響大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)緩和區(qū)域能否成為大賣場(chǎng)的潛在發(fā)展空間，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進(jìn)程作出進(jìn)一步分析。

1.準(zhǔn)確預(yù)測(cè)城市郊區(qū)化帶來的潛在發(fā)展空間。隨著城市郊區(qū)化的快速推進(jìn)，郊區(qū)新建社區(qū)將成為大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址的良好區(qū)域。一是，大量房地產(chǎn)在郊區(qū)建設(shè)完成，原先購(gòu)買力較弱的郊區(qū)由于社區(qū)住宅的開發(fā)，大量富裕階層遷入，購(gòu)買力已顯著增強(qiáng)，雖然目前尚達(dá)不到大賣場(chǎng)的門檻人口且人口密度尚不及老城區(qū)，但隨著大量高收入白領(lǐng)階層的遷入，無論購(gòu)買力數(shù)量還是人口密度大有超過老城區(qū)的趨勢(shì)。二是，大賣場(chǎng)在老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)選址要承擔(dān)高昂的地租，而郊區(qū)地租相對(duì)低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國(guó)居民購(gòu)買力提升，原先諸多的選擇性消費(fèi)已演變成日常消費(fèi)，居民購(gòu)買層次下移，越來越多的商業(yè)消費(fèi)選擇在社區(qū)實(shí)現(xiàn)。依據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市郊區(qū)化的推進(jìn)，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)將漸成消費(fèi)主體。再加上郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，因此，可以推斷郊區(qū)新建社區(qū)將為大賣場(chǎng)提供廣闊的潛在發(fā)展空間。

2.政府提前規(guī)劃為大賣場(chǎng)搶占潛在空間奠定基礎(chǔ)。政府提前規(guī)劃合理引導(dǎo)，能夠有效降低大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)等待成本，提高大賣場(chǎng)適度提前進(jìn)入潛在發(fā)展空間的信心。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，政策規(guī)劃應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)走向合理規(guī)制，且應(yīng)具有超前性。政府應(yīng)解決好郊區(qū)新建社區(qū)可能出現(xiàn)的交通問題，并依據(jù)零售業(yè)易在位置較好的支路集聚的規(guī)律，在提前預(yù)見零售業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)位置的基礎(chǔ)上，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅的同時(shí)，按照規(guī)劃預(yù)留足夠的商業(yè)用地及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建成后交由政府商業(yè)管理部門統(tǒng)一招商、管理，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)住宅與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用的同步化，從而為解決因大賣場(chǎng)入駐滯后而無法滿足居民消費(fèi)需求的問題提供先決條件。政府合理規(guī)劃是大賣場(chǎng)適度提前搶占社區(qū)潛在發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。

3.適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位。大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址應(yīng)科學(xué)分析市場(chǎng)形勢(shì)，適度提前搶占潛在空間最佳區(qū)位。一是，大城市城市郊區(qū)化進(jìn)程迅速，購(gòu)買力增加及地價(jià)上升速度都很快，大賣場(chǎng)提前搶占潛在發(fā)展空間最佳區(qū)位，其所分享的先期地價(jià)優(yōu)勢(shì)將大于大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)等待成本。二是，新建社區(qū)的最佳區(qū)位如果被先進(jìn)入者搶占，那么后進(jìn)入的大賣場(chǎng)要想在有限區(qū)域內(nèi)生存必須付出一定的代價(jià)。三是，從生態(tài)學(xué)角度分析，隨著優(yōu)勢(shì)物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)物種的存在而下降，甚至?xí)陆档脚c“次佳”生境的生存適宜度相同，后進(jìn)入者也就沒有必要再進(jìn)入最佳生境。因此，大賣場(chǎng)適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位，即利于其搶占市場(chǎng)份額，又能使后進(jìn)入者難以在附近選址，最大限度地規(guī)避惡性競(jìng)爭(zhēng)。

大賣場(chǎng)以其商品豐富、價(jià)格低廉、可滿足居民“一站式”購(gòu)物等特點(diǎn)成為社區(qū)商業(yè)中極其重要的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。因此，大賣場(chǎng)及時(shí)搶占潛力空間最佳區(qū)位，能夠?yàn)闈M足社區(qū)消費(fèi)需求奠定較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，需要注意僅大賣場(chǎng)一種業(yè)態(tài)難以滿足社區(qū)居民的全部消費(fèi)需求，大賣場(chǎng)應(yīng)慎重考慮與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的有序競(jìng)爭(zhēng)、共生共榮。此外，還應(yīng)指出的是城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)性決定了商業(yè)區(qū)位的動(dòng)態(tài)性，大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址應(yīng)關(guān)注城市郊區(qū)化進(jìn)程時(shí)序變化的規(guī)律與特點(diǎn)，在綜合考慮近、遠(yuǎn)期商業(yè)空間發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，以動(dòng)態(tài)的視角審慎的做出競(jìng)爭(zhēng)選址決策。

參考文獻(xiàn)：

1.洪濤，趙煜.規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序 構(gòu)建和諧商業(yè)[J].中國(guó)零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競(jìng)爭(zhēng)選址問題探討[J].商業(yè)時(shí)代，2012（8）

3.鐘娜娜.關(guān)于國(guó)有大型零售商競(jìng)爭(zhēng)選址問題的思考[J].商業(yè)時(shí)代，2013（5）

4.杜霞.城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的郊區(qū)化、社區(qū)化研究—以上海市為例[J].商業(yè)研究，2008（9）endprint

2.構(gòu)建測(cè)評(píng)體系，為過度競(jìng)爭(zhēng)提供預(yù)警。通過評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域后，還需進(jìn)一步對(duì)可能出現(xiàn)的過度競(jìng)爭(zhēng)或進(jìn)一步加劇趨勢(shì)做出預(yù)警。借助購(gòu)買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況構(gòu)建測(cè)評(píng)體系（見表1），可以實(shí)現(xiàn)預(yù)警。

競(jìng)爭(zhēng)選址預(yù)警指標(biāo)體系主要從環(huán)境變化導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)可能發(fā)生的情況考慮，以購(gòu)買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)激烈度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況四個(gè)維度為考察基點(diǎn)，側(cè)重從競(jìng)爭(zhēng)行為的角度評(píng)估過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性，并做出預(yù)警。需要指出的是：有的指標(biāo)在不同警情指標(biāo)下多次出現(xiàn)，但這并不重復(fù)，因?yàn)槿舾删橹笜?biāo)需要相同的子指標(biāo)與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對(duì)客觀的評(píng)估結(jié)果。

監(jiān)測(cè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)老城區(qū)過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性，也能初步篩選出郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進(jìn)程綜合考量，才能做出最終的競(jìng)爭(zhēng)選址決策。

（二）把握郊區(qū)化規(guī)律，搶占郊區(qū)新建社區(qū)潛在發(fā)展空間

隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化是不可更改的趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)因素是影響大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)緩和區(qū)域能否成為大賣場(chǎng)的潛在發(fā)展空間，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進(jìn)程作出進(jìn)一步分析。

1.準(zhǔn)確預(yù)測(cè)城市郊區(qū)化帶來的潛在發(fā)展空間。隨著城市郊區(qū)化的快速推進(jìn)，郊區(qū)新建社區(qū)將成為大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址的良好區(qū)域。一是，大量房地產(chǎn)在郊區(qū)建設(shè)完成，原先購(gòu)買力較弱的郊區(qū)由于社區(qū)住宅的開發(fā)，大量富裕階層遷入，購(gòu)買力已顯著增強(qiáng)，雖然目前尚達(dá)不到大賣場(chǎng)的門檻人口且人口密度尚不及老城區(qū)，但隨著大量高收入白領(lǐng)階層的遷入，無論購(gòu)買力數(shù)量還是人口密度大有超過老城區(qū)的趨勢(shì)。二是，大賣場(chǎng)在老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)選址要承擔(dān)高昂的地租，而郊區(qū)地租相對(duì)低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國(guó)居民購(gòu)買力提升，原先諸多的選擇性消費(fèi)已演變成日常消費(fèi)，居民購(gòu)買層次下移，越來越多的商業(yè)消費(fèi)選擇在社區(qū)實(shí)現(xiàn)。依據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市郊區(qū)化的推進(jìn)，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)將漸成消費(fèi)主體。再加上郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，因此，可以推斷郊區(qū)新建社區(qū)將為大賣場(chǎng)提供廣闊的潛在發(fā)展空間。

2.政府提前規(guī)劃為大賣場(chǎng)搶占潛在空間奠定基礎(chǔ)。政府提前規(guī)劃合理引導(dǎo)，能夠有效降低大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)等待成本，提高大賣場(chǎng)適度提前進(jìn)入潛在發(fā)展空間的信心。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，政策規(guī)劃應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)走向合理規(guī)制，且應(yīng)具有超前性。政府應(yīng)解決好郊區(qū)新建社區(qū)可能出現(xiàn)的交通問題，并依據(jù)零售業(yè)易在位置較好的支路集聚的規(guī)律，在提前預(yù)見零售業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)位置的基礎(chǔ)上，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅的同時(shí)，按照規(guī)劃預(yù)留足夠的商業(yè)用地及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建成后交由政府商業(yè)管理部門統(tǒng)一招商、管理，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)住宅與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用的同步化，從而為解決因大賣場(chǎng)入駐滯后而無法滿足居民消費(fèi)需求的問題提供先決條件。政府合理規(guī)劃是大賣場(chǎng)適度提前搶占社區(qū)潛在發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。

3.適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位。大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址應(yīng)科學(xué)分析市場(chǎng)形勢(shì)，適度提前搶占潛在空間最佳區(qū)位。一是，大城市城市郊區(qū)化進(jìn)程迅速，購(gòu)買力增加及地價(jià)上升速度都很快，大賣場(chǎng)提前搶占潛在發(fā)展空間最佳區(qū)位，其所分享的先期地價(jià)優(yōu)勢(shì)將大于大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)等待成本。二是，新建社區(qū)的最佳區(qū)位如果被先進(jìn)入者搶占，那么后進(jìn)入的大賣場(chǎng)要想在有限區(qū)域內(nèi)生存必須付出一定的代價(jià)。三是，從生態(tài)學(xué)角度分析，隨著優(yōu)勢(shì)物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)物種的存在而下降，甚至?xí)陆档脚c“次佳”生境的生存適宜度相同，后進(jìn)入者也就沒有必要再進(jìn)入最佳生境。因此，大賣場(chǎng)適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位，即利于其搶占市場(chǎng)份額，又能使后進(jìn)入者難以在附近選址，最大限度地規(guī)避惡性競(jìng)爭(zhēng)。

大賣場(chǎng)以其商品豐富、價(jià)格低廉、可滿足居民“一站式”購(gòu)物等特點(diǎn)成為社區(qū)商業(yè)中極其重要的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。因此，大賣場(chǎng)及時(shí)搶占潛力空間最佳區(qū)位，能夠?yàn)闈M足社區(qū)消費(fèi)需求奠定較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，需要注意僅大賣場(chǎng)一種業(yè)態(tài)難以滿足社區(qū)居民的全部消費(fèi)需求，大賣場(chǎng)應(yīng)慎重考慮與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的有序競(jìng)爭(zhēng)、共生共榮。此外，還應(yīng)指出的是城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)性決定了商業(yè)區(qū)位的動(dòng)態(tài)性，大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址應(yīng)關(guān)注城市郊區(qū)化進(jìn)程時(shí)序變化的規(guī)律與特點(diǎn)，在綜合考慮近、遠(yuǎn)期商業(yè)空間發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，以動(dòng)態(tài)的視角審慎的做出競(jìng)爭(zhēng)選址決策。

參考文獻(xiàn)：

1.洪濤，趙煜.規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序 構(gòu)建和諧商業(yè)[J].中國(guó)零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競(jìng)爭(zhēng)選址問題探討[J].商業(yè)時(shí)代，2012（8）

3.鐘娜娜.關(guān)于國(guó)有大型零售商競(jìng)爭(zhēng)選址問題的思考[J].商業(yè)時(shí)代，2013（5）

4.杜霞.城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的郊區(qū)化、社區(qū)化研究—以上海市為例[J].商業(yè)研究，2008（9）endprint

2.構(gòu)建測(cè)評(píng)體系，為過度競(jìng)爭(zhēng)提供預(yù)警。通過評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域后，還需進(jìn)一步對(duì)可能出現(xiàn)的過度競(jìng)爭(zhēng)或進(jìn)一步加劇趨勢(shì)做出預(yù)警。借助購(gòu)買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況構(gòu)建測(cè)評(píng)體系（見表1），可以實(shí)現(xiàn)預(yù)警。

競(jìng)爭(zhēng)選址預(yù)警指標(biāo)體系主要從環(huán)境變化導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)可能發(fā)生的情況考慮，以購(gòu)買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)激烈度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況四個(gè)維度為考察基點(diǎn)，側(cè)重從競(jìng)爭(zhēng)行為的角度評(píng)估過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性，并做出預(yù)警。需要指出的是：有的指標(biāo)在不同警情指標(biāo)下多次出現(xiàn)，但這并不重復(fù)，因?yàn)槿舾删橹笜?biāo)需要相同的子指標(biāo)與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對(duì)客觀的評(píng)估結(jié)果。

監(jiān)測(cè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度變化，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)老城區(qū)過度競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生的可能性，也能初步篩選出郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進(jìn)程綜合考量，才能做出最終的競(jìng)爭(zhēng)選址決策。

（二）把握郊區(qū)化規(guī)律，搶占郊區(qū)新建社區(qū)潛在發(fā)展空間

隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化是不可更改的趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)因素是影響大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)緩和區(qū)域能否成為大賣場(chǎng)的潛在發(fā)展空間，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進(jìn)程作出進(jìn)一步分析。

1.準(zhǔn)確預(yù)測(cè)城市郊區(qū)化帶來的潛在發(fā)展空間。隨著城市郊區(qū)化的快速推進(jìn)，郊區(qū)新建社區(qū)將成為大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址的良好區(qū)域。一是，大量房地產(chǎn)在郊區(qū)建設(shè)完成，原先購(gòu)買力較弱的郊區(qū)由于社區(qū)住宅的開發(fā)，大量富裕階層遷入，購(gòu)買力已顯著增強(qiáng)，雖然目前尚達(dá)不到大賣場(chǎng)的門檻人口且人口密度尚不及老城區(qū)，但隨著大量高收入白領(lǐng)階層的遷入，無論購(gòu)買力數(shù)量還是人口密度大有超過老城區(qū)的趨勢(shì)。二是，大賣場(chǎng)在老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)選址要承擔(dān)高昂的地租，而郊區(qū)地租相對(duì)低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國(guó)居民購(gòu)買力提升，原先諸多的選擇性消費(fèi)已演變成日常消費(fèi)，居民購(gòu)買層次下移，越來越多的商業(yè)消費(fèi)選擇在社區(qū)實(shí)現(xiàn)。依據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市郊區(qū)化的推進(jìn)，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)將漸成消費(fèi)主體。再加上郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，因此，可以推斷郊區(qū)新建社區(qū)將為大賣場(chǎng)提供廣闊的潛在發(fā)展空間。

2.政府提前規(guī)劃為大賣場(chǎng)搶占潛在空間奠定基礎(chǔ)。政府提前規(guī)劃合理引導(dǎo)，能夠有效降低大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)等待成本，提高大賣場(chǎng)適度提前進(jìn)入潛在發(fā)展空間的信心。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，政策規(guī)劃應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)走向合理規(guī)制，且應(yīng)具有超前性。政府應(yīng)解決好郊區(qū)新建社區(qū)可能出現(xiàn)的交通問題，并依據(jù)零售業(yè)易在位置較好的支路集聚的規(guī)律，在提前預(yù)見零售業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)位置的基礎(chǔ)上，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅的同時(shí)，按照規(guī)劃預(yù)留足夠的商業(yè)用地及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建成后交由政府商業(yè)管理部門統(tǒng)一招商、管理，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)住宅與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用的同步化，從而為解決因大賣場(chǎng)入駐滯后而無法滿足居民消費(fèi)需求的問題提供先決條件。政府合理規(guī)劃是大賣場(chǎng)適度提前搶占社區(qū)潛在發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。

3.適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位。大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址應(yīng)科學(xué)分析市場(chǎng)形勢(shì)，適度提前搶占潛在空間最佳區(qū)位。一是，大城市城市郊區(qū)化進(jìn)程迅速，購(gòu)買力增加及地價(jià)上升速度都很快，大賣場(chǎng)提前搶占潛在發(fā)展空間最佳區(qū)位，其所分享的先期地價(jià)優(yōu)勢(shì)將大于大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)等待成本。二是，新建社區(qū)的最佳區(qū)位如果被先進(jìn)入者搶占，那么后進(jìn)入的大賣場(chǎng)要想在有限區(qū)域內(nèi)生存必須付出一定的代價(jià)。三是，從生態(tài)學(xué)角度分析，隨著優(yōu)勢(shì)物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)物種的存在而下降，甚至?xí)陆档脚c“次佳”生境的生存適宜度相同，后進(jìn)入者也就沒有必要再進(jìn)入最佳生境。因此，大賣場(chǎng)適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位，即利于其搶占市場(chǎng)份額，又能使后進(jìn)入者難以在附近選址，最大限度地規(guī)避惡性競(jìng)爭(zhēng)。

大賣場(chǎng)以其商品豐富、價(jià)格低廉、可滿足居民“一站式”購(gòu)物等特點(diǎn)成為社區(qū)商業(yè)中極其重要的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。因此，大賣場(chǎng)及時(shí)搶占潛力空間最佳區(qū)位，能夠?yàn)闈M足社區(qū)消費(fèi)需求奠定較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，需要注意僅大賣場(chǎng)一種業(yè)態(tài)難以滿足社區(qū)居民的全部消費(fèi)需求，大賣場(chǎng)應(yīng)慎重考慮與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的有序競(jìng)爭(zhēng)、共生共榮。此外，還應(yīng)指出的是城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)性決定了商業(yè)區(qū)位的動(dòng)態(tài)性，大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選址應(yīng)關(guān)注城市郊區(qū)化進(jìn)程時(shí)序變化的規(guī)律與特點(diǎn)，在綜合考慮近、遠(yuǎn)期商業(yè)空間發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，以動(dòng)態(tài)的視角審慎的做出競(jìng)爭(zhēng)選址決策。

參考文獻(xiàn)：

1.洪濤，趙煜.規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序 構(gòu)建和諧商業(yè)[J].中國(guó)零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競(jìng)爭(zhēng)選址問題探討[J].商業(yè)時(shí)代，2012（8）

3.鐘娜娜.關(guān)于國(guó)有大型零售商競(jìng)爭(zhēng)選址問題的思考[J].商業(yè)時(shí)代，2013（5）

4.杜霞.城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的郊區(qū)化、社區(qū)化研究—以上海市為例[J].商業(yè)研究，2008（9）endprint