談體育文化商業(yè)綜合體工程項(xiàng)目管理的體會(huì)

張錦杰

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速增長(zhǎng)，以健康文化為基礎(chǔ)的商業(yè)活動(dòng)也不斷增多，利于保障人們的精神和物質(zhì)生活水平，體育文化商業(yè)綜合體也漸漸獲得發(fā)展，有效開(kāi)展綜合體工程項(xiàng)目管理，利于獲得更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，與此同時(shí)也利于進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：體育文化商業(yè)綜合體;工程項(xiàng)目;管理;體會(huì)

1 前言

體育文化商業(yè)綜合體主要指的是將城市中的體育競(jìng)技、文娛、商業(yè)、酒店、辦公、居住等諸多方面的功能實(shí)施組合，而后構(gòu)建出一種彼此促進(jìn)、彼此依賴(lài)的關(guān)系，這樣有利于構(gòu)建出一個(gè)高效的發(fā)展綜合體。在項(xiàng)目管理之中，其自身會(huì)受到政策、體育競(jìng)技組織、文娛活動(dòng)排演及招商等等因素的影響，而產(chǎn)生諸多變化情況。那么在開(kāi)展項(xiàng)目管理工作時(shí)，則需多部門(mén)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，深度交流和信息共享，以降低返工拆改情況的出現(xiàn)，有效控制項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)。本文以佛山體育文化演藝中心商業(yè)綜合體工程項(xiàng)目相關(guān)概述為出發(fā)點(diǎn)，而后探討了工程項(xiàng)目管理的體會(huì)。

2 談工程項(xiàng)目相關(guān)概述

2.1 項(xiàng)目主要特征

佛山國(guó)際體育文化演藝中心商業(yè)綜合體總占地面積為90807.09m2，建筑總面積為42.3萬(wàn)m2。由B1B2B3三個(gè)地塊組成。

B1體育演藝館建面155007.05 m2，座位數(shù)為1.5萬(wàn)座，地上六～十層。

B2購(gòu)物廣場(chǎng)建面184689.58 m2，地上四層。

B3酒店式公寓建面83586.93 m2，地上三十五層。

該綜合體具備多元性以及多變性等諸多特征。多元性體現(xiàn)在把體育競(jìng)技比賽，文娛表演，展覽，購(gòu)物，消費(fèi)體驗(yàn)，餐飲以及住宿等諸多功能融合在一起的特征。而各種使用功能會(huì)伴隨消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變和消費(fèi)體驗(yàn)的好壞發(fā)展而產(chǎn)生更多的要求與需求，進(jìn)而構(gòu)建出的一種商業(yè)多變形式。

2.2 管理難點(diǎn)

本工程項(xiàng)目在實(shí)施階段具備一定復(fù)雜性和多變性，在施工階段時(shí)會(huì)受現(xiàn)場(chǎng)條件，市政道路設(shè)施，工序的交叉作業(yè)等等的影響。各專(zhuān)業(yè)施工單位數(shù)量眾多，協(xié)同各專(zhuān)業(yè)施工管理也是重要難點(diǎn)。

本項(xiàng)目既要保留傳統(tǒng)商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)，又要結(jié)合新時(shí)代的體育文化娛樂(lè)表演項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，圖紙內(nèi)容變更以滿(mǎn)足招商要求的變化，這對(duì)設(shè)計(jì)師的要求十分高，在調(diào)整圖紙內(nèi)容的過(guò)程中也給工程的開(kāi)展帶來(lái)了巨大阻礙，無(wú)疑會(huì)延長(zhǎng)工期，引發(fā)工程索賠等問(wèn)題，導(dǎo)致成本增加。

3 談項(xiàng)目管理的體會(huì)

3.1 前期策劃的科學(xué)性

工程項(xiàng)目策劃工作是集工程建設(shè)、科學(xué)發(fā)展、相關(guān)法律法規(guī)以及實(shí)際需求等諸多方面所開(kāi)展的一項(xiàng)分析活動(dòng)。在前期策劃時(shí)，也為整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的開(kāi)始階段，項(xiàng)目之后的開(kāi)展、運(yùn)營(yíng)等均會(huì)受到前期策劃的影響，甚至起到?jīng)Q定性作用[1]。

本項(xiàng)目由購(gòu)物商場(chǎng)、球館和公寓三大主體建筑組成，每個(gè)建筑功能相對(duì)獨(dú)立又密切相關(guān)。根據(jù)功能定位、規(guī)劃和消防設(shè)施的設(shè)計(jì)，采用大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、現(xiàn)金流等方面進(jìn)行綜合分析，以此推動(dòng)項(xiàng)目的有效進(jìn)行。

3.2 了解項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境

項(xiàng)目建設(shè)的真實(shí)環(huán)境應(yīng)綜合性了解，并以此為前提，科學(xué)制定工程項(xiàng)目管理的主要方案。一方面，應(yīng)全面調(diào)查規(guī)劃和現(xiàn)行的法律法規(guī)以及相關(guān)政策等是否存在沖突情況，體育文化商業(yè)綜合體工程項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容是否滿(mǎn)足我國(guó)政府的相關(guān)要求。若存在沖突情況或者未能滿(mǎn)足政府的要求，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的批報(bào)產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致工程項(xiàng)目的速度滯后。另一方面，在確定綜合體規(guī)劃區(qū)的經(jīng)濟(jì)資源、自然資源、交通狀況以及衛(wèi)生情況及消防設(shè)施要求等情況后，還需明晰項(xiàng)目規(guī)劃位置的相關(guān)條件，了解其是否屬于有利條件，從而根據(jù)此，完善項(xiàng)目策劃的相關(guān)內(nèi)容。除此之外，最為關(guān)鍵的是還應(yīng)了解潛在客戶(hù)需求，許多工程項(xiàng)目尤其是體育文娛地產(chǎn)項(xiàng)目，若未能獲得成功，那么很大原因都是在于未能充分了解廣大客戶(hù)的需求，在開(kāi)展大型項(xiàng)目時(shí)，服務(wù)與相關(guān)設(shè)施未能夠滿(mǎn)足于客戶(hù)的需求，則會(huì)影響到的效果，應(yīng)將其當(dāng)做調(diào)查與分析的重點(diǎn)。

3.3 保障項(xiàng)目處于受控狀態(tài)

3.3.1 規(guī)劃消防報(bào)批

規(guī)劃消防報(bào)批在整個(gè)建設(shè)周期起著重要作用，也是項(xiàng)目決策后實(shí)施前的首要工作，是否能順利開(kāi)展施工的重要環(huán)節(jié)。體育文化綜合體項(xiàng)目暨要滿(mǎn)足國(guó)際性體育競(jìng)技比賽和表演活動(dòng)，同時(shí)也必須符合我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)和地方政策，必要時(shí)還須組織相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家進(jìn)行方案論證。我國(guó)傳統(tǒng)體育館類(lèi)建筑大多在首層或二層作為比賽場(chǎng)地，在報(bào)批時(shí)有較為成熟的規(guī)范條件及實(shí)例參考，審批時(shí)間大大節(jié)省。本項(xiàng)目中心球館負(fù)一層作為比賽和表演場(chǎng)地，訓(xùn)練館在負(fù)三層局部，對(duì)于一座能容納15000人的場(chǎng)館消防疏散至關(guān)重要。由于建筑設(shè)計(jì)比較新穎，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范及消防要求無(wú)法參考，這大大增加了報(bào)批難度和時(shí)間。經(jīng)與規(guī)劃、消防等行政主管部門(mén)溝通，需要組織國(guó)內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家進(jìn)行方案的論證，歷經(jīng)半年最終完成相關(guān)報(bào)批手續(xù)，若無(wú)前期的提前介入項(xiàng)目工期也比較難處于受控狀態(tài)。

3.3.2 BIM技術(shù)應(yīng)用

BIM技術(shù)是一種應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)、建造、管理的數(shù)據(jù)化集成，通過(guò)對(duì)建筑的數(shù)據(jù)化、信息化模型整合，使工程技術(shù)人員對(duì)各種建筑信息作出正確理解和高效應(yīng)對(duì)，提高生產(chǎn)效率和返工的同時(shí)，節(jié)約成本和縮短工期等方面發(fā)揮重要作用，使項(xiàng)目處于受控狀態(tài)。根據(jù)BIM技術(shù)的五個(gè)特點(diǎn)：可視化、協(xié)調(diào)性、模型性、優(yōu)化性和可出圖性，項(xiàng)目在決策階段已提前切入該工作。在設(shè)計(jì)時(shí)的建筑結(jié)構(gòu)建模，清楚可視地檢查出相應(yīng)構(gòu)件位置和空間要求，從而有效控制了建筑凈高的要求。在施工基坑前，臨時(shí)支護(hù)結(jié)構(gòu)與地下室的相應(yīng)關(guān)系，施工順序，保護(hù)地鐵站的臨時(shí)措施及支撐拆除等工作通過(guò)BIM技術(shù)能協(xié)調(diào)到各個(gè)施工環(huán)節(jié)的工序。在安裝工程施工前，利用BIM技術(shù)把各主要系統(tǒng)（消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、體育設(shè)備系統(tǒng)）等進(jìn)行管線(xiàn)碰撞和排布，優(yōu)化各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)在施工時(shí)的先后順序，提高了施工效率，降低工程成本，有效降低返工率，使工期能按處理受控狀態(tài)。

3.3.3 嚴(yán)控項(xiàng)目質(zhì)量

嚴(yán)控項(xiàng)目質(zhì)量，為工程項(xiàng)目獲得收益和口碑的重要保障，其貫徹在決策階段，項(xiàng)目招投標(biāo)，施工階段，以及驗(yàn)收等諸多環(huán)節(jié)中。在決策過(guò)程中，通常是針對(duì)工程項(xiàng)目的總體質(zhì)量，進(jìn)行科學(xué)定位，并對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量提出明確要求。在招投標(biāo)過(guò)程中，還應(yīng)充分貫徹相關(guān)要求，審查投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)的同時(shí)其關(guān)鍵點(diǎn)在于，審核施工企業(yè)及項(xiàng)目管理人員是否具備體育文化類(lèi)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)歷，是否在過(guò)往的類(lèi)似項(xiàng)目施工中產(chǎn)生過(guò)質(zhì)量方面的問(wèn)題。在施工過(guò)程中，因體育文化類(lèi)綜合體的構(gòu)件組成及工藝要求的特殊性，針對(duì)性的進(jìn)行工藝樣板引路為保證質(zhì)量。為更好的保障商業(yè)綜合體工程項(xiàng)目的質(zhì)量，還應(yīng)組建生產(chǎn)隊(duì)伍，以材料清理，組織管理，施工協(xié)調(diào)等諸多層面為切入點(diǎn)，保障商業(yè)綜合體工程項(xiàng)目建設(shè)的有效開(kāi)展[2]。保障施工材料質(zhì)量，也為保障工程建設(shè)質(zhì)量的一項(xiàng)重要有效措施，所以對(duì)于施工材料來(lái)說(shuō)，在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)前應(yīng)先由甲方、監(jiān)理和施工方進(jìn)行監(jiān)督，按要求進(jìn)行檢測(cè)，合格后方能夠流入至施工現(xiàn)場(chǎng)使用。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，務(wù)必要實(shí)施科學(xué)的項(xiàng)目管理工作，這不但利于提升體育文化商業(yè)綜合體工程所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，也利于為綜合效益的提升鋪墊扎實(shí)基礎(chǔ)，使工程項(xiàng)目自身所具備的相應(yīng)效益，如社會(huì)效益，投資效益及環(huán)境效益等諸多方面，均能夠獲得最大化效益，最終彰顯出體育文化商業(yè)綜合體工程對(duì)于社會(huì)發(fā)展的重要價(jià)值，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張小東，韓昊英，舒賢帆.基于熱力圖數(shù)據(jù)的杭州商業(yè)綜合體活力影響因素分析[J/OL].地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)，2019（11）：1-10[2019-12-31].ml.

[2]盧澤龍.論城市商業(yè)綜合體工程管理的關(guān)鍵性[J].建設(shè)科技，2014（05）：84-85.