分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中的管理

段翠蘋(píng)

摘要：本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中的管理展開(kāi)深入研究，先闡述了我國(guó)建設(shè)工程施工招投標(biāo)的方式和現(xiàn)狀，例如各種不同的體系以及標(biāo)定方法，然后提出幾點(diǎn)管理對(duì)策，如利用市場(chǎng)調(diào)查爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)、建立招標(biāo)小組管理、防范串標(biāo)圍標(biāo)、建立制度保障，旨不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中管理水平，減少投標(biāo)成本上的投入，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程日后更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)工程;招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng);管理

在當(dāng)今社會(huì)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)是必然產(chǎn)物，每一個(gè)行業(yè)發(fā)展都會(huì)存在不一樣的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的一個(gè)過(guò)程就是招標(biāo)、投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果對(duì)于雙方以及承包人有著明顯的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)管理中，雙方要以成本資金控制為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)主要核心要素，雙方之間并共同努力下降低項(xiàng)目建設(shè)的成本投資。

1 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中招標(biāo)方式

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，有公開(kāi)及邀請(qǐng)投標(biāo)兩種方式。

前者是有關(guān)單位通過(guò)各種媒介發(fā)布有關(guān)通知，如有想法的經(jīng)銷(xiāo)商均可參加，通過(guò)單位的審核合格后，可購(gòu)買(mǎi)有關(guān)文件開(kāi)展投標(biāo)、招標(biāo)。

后者是參與招標(biāo)單位符合工程所承包的資質(zhì)要求，而且工程質(zhì)量好和企業(yè)信譽(yù)度高的企業(yè)會(huì)發(fā)出邀請(qǐng)，讓有關(guān)單位參與房地產(chǎn)工程的有關(guān)施工投標(biāo)工作。

我們國(guó)家建設(shè)工程的施工招標(biāo)、投標(biāo)的流程如下：

1.1 需要完善的項(xiàng)目應(yīng)該包括具體的名稱(chēng)、項(xiàng)目地點(diǎn)、所要花費(fèi)的總體預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)模、結(jié)構(gòu)及類(lèi)型、大概項(xiàng)目完成時(shí)間等等。

1.2 對(duì)建設(shè)單位的資格以及申請(qǐng)進(jìn)行審核，需要通過(guò)上級(jí)部分的審批之后才可開(kāi)展招標(biāo)、投標(biāo)的工作。

1.3 對(duì)于招標(biāo)及投標(biāo)的文集編制和最后的資格預(yù)審文件完善送審工作。合格后的單位才能參加到招標(biāo)工作中，對(duì)資格預(yù)審的公開(kāi)招標(biāo)需要審核后才能進(jìn)行。

2 我國(guó)建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)的現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)制度在生產(chǎn)資料的公有制的藏在上，讓總體經(jīng)濟(jì)制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形成一個(gè)過(guò)渡。所以我們國(guó)家的招標(biāo)、投標(biāo)制度和其他國(guó)家相比，有著明顯的優(yōu)勢(shì)。

2.1 特色招標(biāo)范圍以及管理制度

我們國(guó)家是公有制國(guó)家，事業(yè)單位、政府，在投資占到全體社會(huì)固定工資的大多數(shù)，因此，我國(guó)的招標(biāo)范圍比較廣，包括事業(yè)單位限額工作中以及政府。招標(biāo)方式包括議標(biāo)、公開(kāi)以及邀請(qǐng)招標(biāo)這幾類(lèi)，但后兩者是競(jìng)爭(zhēng)性的，政府也較為推廣這類(lèi)方式，儀標(biāo)在某種程度上來(lái)看屬于特殊性招標(biāo)，并受到了限制。

2.2 我國(guó)法規(guī)和地方法相互補(bǔ)充的招標(biāo)法規(guī)體系

國(guó)內(nèi)多省發(fā)布了《建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，該條例重點(diǎn)內(nèi)容集中在招標(biāo)、投標(biāo)方面，還有的省份還在此基礎(chǔ)上發(fā)帽了了《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》。這些法規(guī)出臺(tái)后還對(duì)此出臺(tái)了一系列的解譯和規(guī)范文化，包括如何報(bào)建、招標(biāo)文件的規(guī)范書(shū)寫(xiě)、招標(biāo)代理的資格審核等等，均有了明確的規(guī)定。

2.3 以標(biāo)底為核心的投標(biāo)報(bào)價(jià)體系

標(biāo)底是根據(jù)科學(xué)計(jì)算所給出的工程造價(jià)，這也是投資者在進(jìn)行工程預(yù)算中所期望值，這也是在評(píng)標(biāo)過(guò)程的中準(zhǔn)價(jià)。而設(shè)立標(biāo)底主要是針對(duì)市場(chǎng)發(fā)育狀況采取有效措施，這也是中國(guó)特色招標(biāo)標(biāo)志表現(xiàn)。標(biāo)底是需要通過(guò)招標(biāo)辦進(jìn)行審核的，這樣才能讓其數(shù)據(jù)更科學(xué)、更權(quán)威。

2.4 以百分制為主體評(píng)標(biāo)定標(biāo)方法

國(guó)內(nèi)多數(shù)省均采用該方法，主要是對(duì)質(zhì)量、工期、造價(jià)開(kāi)展評(píng)標(biāo)工作，這讓每項(xiàng)指標(biāo)分值得分，都可以屬于最高者中標(biāo)。但需要考慮項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)是工程的執(zhí)行人員，在項(xiàng)目開(kāi)展所起到的作用十分重要，所以在招標(biāo)、投標(biāo)管理工作過(guò)程中，需要建立經(jīng)理檔案。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中的管理對(duì)策

3.1 利用市場(chǎng)調(diào)查爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)

招標(biāo)活動(dòng)屬于是面向市場(chǎng)的一種活動(dòng)，但公開(kāi)招標(biāo)能體現(xiàn)出招標(biāo)活動(dòng)中的公開(kāi)、公平、公正性。而經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查能夠使房地產(chǎn)企業(yè)看清市場(chǎng)行情，了解一些有效的信息，防止招標(biāo)雙方所掌握的信息不一致帶來(lái)的不利影響，這也為后續(xù)招標(biāo)贏得先機(jī)，其次;深化招標(biāo)文件是優(yōu)化評(píng)標(biāo)的最好方法，也有利于控制招標(biāo)價(jià)編制，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)有效選取招標(biāo)的單位;最后，房地產(chǎn)企業(yè)在掌握市場(chǎng)行情的過(guò)程中能對(duì)招標(biāo)意圖有著一定認(rèn)識(shí)，看準(zhǔn)市場(chǎng)定位，從而向招標(biāo)市場(chǎng)靠攏[1]。

3.2 建立招標(biāo)小組管理

招標(biāo)小組管理主要是由分管領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人和招標(biāo)管理人員所組成的。而負(fù)責(zé)牽頭公司開(kāi)展招標(biāo)管理工作能夠?qū)舅袠?biāo)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。招標(biāo)管理小組可以不定期召開(kāi)會(huì)議，并討論在管理中所存在不足之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，分享一些好的管理經(jīng)驗(yàn)，宣傳一些規(guī)章制度和法律法規(guī)等，依據(jù)公司內(nèi)部招標(biāo)管理規(guī)則進(jìn)行修改，考察管理人員工作能力，凡事考試合格的均能上崗[2]。管理小組還要分配公司各部門(mén)管理職責(zé)，要各司其職，各負(fù)其責(zé)，從而形成一個(gè)有效可執(zhí)行管理制度。

也可運(yùn)用代建開(kāi)方方式，這種開(kāi)發(fā)方式在國(guó)內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，這種模式能夠滿足公共服務(wù)設(shè)施要求，可有效緩解財(cái)政資金壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，代建公共服務(wù)的設(shè)施這方面的投資，實(shí)際上是在開(kāi)發(fā)商、購(gòu)者、政府間，根據(jù)一定比例來(lái)分?jǐn)偺幚淼?，由于可以在一定程度上緩解?cái)政的緊張。故代建模式還能減少人力投入，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)起著一定幫助作用。

3.3 防范串標(biāo)圍標(biāo)

防范串標(biāo)圍標(biāo)的主要措施是，首先能夠積極推行公招和資格后審，并在公開(kāi)招標(biāo)基礎(chǔ)上，采取資格后審形式，從而增加投標(biāo)人數(shù)，使評(píng)標(biāo)范圍擴(kuò)大，提高投標(biāo)之間的競(jìng)爭(zhēng)，降低串標(biāo)的難度和成本;其次;可以加大審查監(jiān)督力度，嚴(yán)控審查資格，能夠規(guī)范進(jìn)行評(píng)標(biāo)管理，提高投標(biāo)文件技術(shù)的審核?？蛇\(yùn)用詢標(biāo)和答辯的形式能防止有串通投標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生，如果有串通投標(biāo)的現(xiàn)象，那么要承擔(dān)法律責(zé)任。再次;可以大力推行電子投標(biāo)，電子投標(biāo)可以在網(wǎng)上系統(tǒng)實(shí)施，而投標(biāo)相關(guān)人員無(wú)法知道有哪些投標(biāo)單位，這使事先所串通好投標(biāo)難度增加，但電子招標(biāo)能夠向市場(chǎng)發(fā)出招標(biāo)信息，并擴(kuò)大招標(biāo)范圍，提高投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性[3]。然后;當(dāng)投標(biāo)人遞交給投標(biāo)文件之后，一些相關(guān)材料會(huì)進(jìn)行保密，并上鎖，直到開(kāi)標(biāo)前才能打開(kāi)，房地產(chǎn)無(wú)法知道投標(biāo)詳情，從而有效防止材料泄密，避免招標(biāo)單位工作人員和投標(biāo)人串通好。最后;電子投標(biāo)所消耗的人力、物力、財(cái)力少，能夠減少雙方成本上費(fèi)用投入。使房地產(chǎn)企業(yè)能夠高度重視深化招標(biāo)文件，過(guò)程控制，從而提高管理水平，投標(biāo)人能更好地領(lǐng)會(huì)招標(biāo)文件，怎么提高投標(biāo)之間的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高履約質(zhì)量。

3.4 建立制度保障

招標(biāo)活動(dòng)必須在法律框架基礎(chǔ)之上進(jìn)行開(kāi)展，而完善管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)活動(dòng)中的合規(guī)保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定自身管理制度，依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和上級(jí)單位管理制度，并建立公司投標(biāo)管理規(guī)定，規(guī)范公司在審批過(guò)程中管理流程，掌握好每個(gè)流程之間的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從而提高審批效率，用規(guī)章制度來(lái)調(diào)動(dòng)員工工作熱情。其次;還要建立審核審查機(jī)制。招標(biāo)管理小組可以進(jìn)行內(nèi)部審核，可邀請(qǐng)第三方公司進(jìn)行審查，并對(duì)招標(biāo)管理工作進(jìn)行細(xì)致檢查，對(duì)招標(biāo)管理工作進(jìn)行打分，形成報(bào)告，對(duì)有不足的地方及時(shí)改正，杜絕一切風(fēng)險(xiǎn)。最后，要實(shí)施道德教育，相關(guān)管理人員要遵紀(jì)守法，要有職業(yè)道德體現(xiàn)，加強(qiáng)相關(guān)管理人員的責(zé)任意識(shí)和保密意識(shí)，從而體現(xiàn)出招標(biāo)工作的依法合規(guī)、嚴(yán)肅公正[4]。

3.5 建立標(biāo)后評(píng)價(jià)制度

房地產(chǎn)招標(biāo)后的評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的一個(gè)全面檢查。主要是由公司內(nèi)部和監(jiān)察機(jī)構(gòu)組織對(duì)整個(gè)過(guò)程的檢查。而實(shí)施招標(biāo)后的評(píng)價(jià)能夠規(guī)范招標(biāo)的行為，提高招標(biāo)效果和規(guī)范投標(biāo)行為，也能提高房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理，并監(jiān)督相關(guān)工作人員要遵法守法[5]。從而體現(xiàn)出房地產(chǎn)招標(biāo)活動(dòng)中的公平、公開(kāi)、公正性。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)是此行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的必然產(chǎn)物。為了使招投標(biāo)雙方能夠更好地合作，防止經(jīng)濟(jì)和合同上的糾紛，并在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中采取了市場(chǎng)調(diào)查，爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)、建立招標(biāo)小組管理、建立制度保障等管理對(duì)策，從而使雙方能夠按照相關(guān)規(guī)定要求參加合作，降低成本資金投入，提高經(jīng)濟(jì)效益。

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