對民辦高校宿舍投資建設(shè)的賬務(wù)處理探討

朱曉華

【摘要】現(xiàn)如今，學(xué)生宿舍已經(jīng)不再僅僅是為學(xué)生提供休息和住宿的單一性場所，而是變成集住宿、生活、學(xué)習(xí)、交流為一體的綜合性場所。為了更好的滿足這種要求，原有校舍就需要根據(jù)現(xiàn)實需求進行改建、擴建。本文以揚州教投校產(chǎn)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“校產(chǎn)公司”）將要改建、擴建學(xué)生宿舍樓為例，針對學(xué)生宿舍的改建、擴建可能采取的賬務(wù)處理進行分析，從中找出比較合理的會計處理方法，更真實公允反映公司的業(yè)務(wù)狀況，從而更好服務(wù)于公司經(jīng)營宗旨和戰(zhàn)略目標。

【關(guān)鍵詞】學(xué)生宿舍 ?改建 ?擴建 ?產(chǎn)權(quán) ?賬務(wù)處理

一、相關(guān)背景資料

近些年，國家鼓勵高等院校擴大招生規(guī)模，學(xué)校在擴招的時候，學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)顯得尤為重要。民辦高校的基礎(chǔ)設(shè)施直接影響著學(xué)校正常的教學(xué)秩序和校園的穩(wěn)定性。而如今上大學(xué)的學(xué)生基本都是獨生子女，喜歡“宅”，所以對校舍各方面的要求也越來越高。然而民辦高校建設(shè)資金較為缺乏，而且沒有國家財政的支持，所以急需國有和社會資本的投入。

根據(jù)揚州市政府落實教投集團與江海職業(yè)技術(shù)學(xué)院深化合作的任務(wù)要求，雙方于2019年9月合資注冊成立了校產(chǎn)公司。校產(chǎn)公司在股東會暨一屆一次董事會會議上提出對學(xué)生宿舍樓進行改建、擴建。

二、下面根據(jù)改建、擴建兩種建設(shè)結(jié)合產(chǎn)權(quán)有沒有變更到校產(chǎn)公司名下，分四種情況進行賬務(wù)處理分析

（1）如果校產(chǎn)公司對學(xué)生宿舍樓進行改建（即改造建設(shè)），且學(xué)生宿舍產(chǎn)權(quán)已變更到校產(chǎn)公司名下：此種情況下，學(xué)生宿舍樓已屬于校產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)，在改建時，借記“在建工程”科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目;后續(xù)發(fā)生的改造成本通過“在建工程”科目核算，改造完成達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入到“固定資產(chǎn)”科目。因為改建的學(xué)生宿舍樓本來就是用于出租以獲取租金用的，所以按照企業(yè)會計準則規(guī)定，改造完成并達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，可以從“在建工程”科目直接轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目，這樣就能更好反映公司的資產(chǎn)狀況。

（二）如果校產(chǎn)公司對學(xué)生宿舍樓進行改建（即改造建設(shè)），

學(xué)生宿舍產(chǎn)權(quán)沒有變更到校產(chǎn)公司名下：這種狀態(tài)下的改建，實際上就屬于經(jīng)營租入固定資產(chǎn)的改良支出，所發(fā)生的改造成本還是通過“在建工程”科目核算，在改造完成并達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，一般賬務(wù)處理是從“在建工程”科目直接轉(zhuǎn)入“長期待攤費用”科目。但站在江海學(xué)院的角度，實際上是融資改造學(xué)生宿舍以滿足學(xué)生的現(xiàn)實需求，因此從這個角度分析，出租人（即校產(chǎn)公司）的租賃資產(chǎn)在租賃開始日實際上就變成了收取租金的債權(quán)，則在改造完成達到預(yù)定可使用狀態(tài)時賬務(wù)處理就可變?yōu)榻栌洝伴L期應(yīng)收款”科目，貸記“在建工程”、“未實現(xiàn)融資收益”（根據(jù)謹慎性原則，一般不在報表中反映）等科目。所以，根據(jù)公司經(jīng)營的宗旨以及會計核算的成本效益原則，建議完工后直接轉(zhuǎn)入“長期待攤費用”科目核算。

（3）如果校產(chǎn)公司對學(xué)生宿舍樓進行擴建（即增加建設(shè)），且學(xué)生宿舍產(chǎn)權(quán)已變更到校產(chǎn)公司名下：此種情況的擴建就是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而投資持有的房地產(chǎn)，與第一種情況改建的賬務(wù)處理有點類似，既有租金收益，還有資產(chǎn)增值帶來的增值收益。不同的是因為是擴建，所以與第一種情況相比投入的資金更多，產(chǎn)生的成本費用更高，而未來產(chǎn)生的收益不確定，公司運營的風(fēng)險也就更大。當擴建過程中發(fā)生的比如土地出讓款支付、各類工程款支出等先通過“在建工程”科目核算，驗收完成并達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，再從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。年底可通過資產(chǎn)評估等手段確認資產(chǎn)增值收益，賬務(wù)處理為，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目。

（4）如果校產(chǎn)公司對學(xué)生宿舍樓進行擴建（即增加建設(shè)），但學(xué)生宿舍產(chǎn)權(quán)沒有變更到校產(chǎn)公司名下：這種情況下的擴建最后沒有形成公司的資產(chǎn)，類似于BOT模式。由于學(xué)校缺乏建設(shè)資金，需要通過第三方進行融資建設(shè)，建成后通過未來一段時間對此項資產(chǎn)的運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流來進行償還。如果是校產(chǎn)公司進行融資建設(shè)，賬務(wù)處理首先是借款，賬務(wù)處理為借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款”科目;然后是建設(shè)資金投入，借記“在建工程”，貸記各類工程支出包括長期借款在建設(shè)期間支付的利息資本化金額;最后項目完工驗收后并達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，借記“固定資產(chǎn)-融資租賃”科目，貸記“在建工程”科目。此處為什么記入到“固定資產(chǎn)-融資租賃”科目，主要有兩方面原因：一是為了加強資產(chǎn)管理，因為融資租賃資產(chǎn)雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是可以按照自有資產(chǎn)進行管理，每月計提折舊;二是一項租賃是融資租賃還是經(jīng)營租賃，取決于交易的實質(zhì)而不是合同的形式，此處只要滿足包括滿足租賃期占租賃開始日租賃資產(chǎn)尚可使用壽命的75%以上（含75%）等五項標準之一就可認定為融資租賃。

三、結(jié)束語

以上改建、擴建這四種情況的賬務(wù)處理較為真實、公允、合理地反映了業(yè)務(wù)層面在公司財務(wù)上的狀況，都是本人站在企業(yè)會計準則的基礎(chǔ)上，按照實質(zhì)重于形式等基本原則，提出的處理辦法。然而賬務(wù)處理只是方法和手段，如何更好服務(wù)于公司經(jīng)營宗旨和戰(zhàn)略目標，還有很多值得我們財務(wù)人員需要思考的地方。比如民辦高校產(chǎn)權(quán)不夠清晰、教育機構(gòu)大都屬于非營利性機構(gòu)帶來不能并表的問題等，這些都將成為校產(chǎn)公司與江海技術(shù)學(xué)院在教育領(lǐng)域合作的痛點和堵點，如何更好地疏通痛點、打通堵點，也需要國家、社會、企業(yè)等各方面的配合和支持。最后借用江海學(xué)院孫院長在一屆一次董事會會議上針對江海技術(shù)學(xué)院的非教育類資產(chǎn)進行合作開發(fā)運營時提出的“三個有利于”作為結(jié)束語，分別是要有利于國有和社會資本投入;要有利于學(xué)校資產(chǎn)科學(xué)、合理、規(guī)范的有效開發(fā)和利用;要有利于增強學(xué)校辦學(xué)活力、提升綜合發(fā)展能力。這“三個有利于”體現(xiàn)了合作、共贏的思想，也將寫進校產(chǎn)公司的經(jīng)營宗旨當中。

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