分析土地管理與房地產開發(fā)的內在聯(lián)系

劉妹榮

摘要：近年來，房地產開發(fā)處于上升階段，呈現(xiàn)出增速穩(wěn)步發(fā)展的趨勢。但是，房地產業(yè)在發(fā)展過程中仍然存在著諸多問題，其中涉及的土地問題較為突出，對社會造成一定的影響，并且關于房地產開發(fā)方面的法律制度不完善。因此，文章主要分析土地管理與房地產開發(fā)的內在聯(lián)系，探討房地產業(yè)應當如何解決這一問題，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：土地管理;房地產開發(fā);內在聯(lián)系

在房地產業(yè)進行房地產開發(fā)的過程中，其前提條件就是要充分考慮相關的法律條例和政策制度，這樣才能有效的進行房地產開發(fā)，促進提升房地產業(yè)的經濟效益。但是，現(xiàn)階段發(fā)展的房地產業(yè)中仍舊存在著部分房地產業(yè)沒有依據相關的法律條例和政策制度進行房地產開發(fā)，尤其是在關于土地管理制度方面，一味地追求經濟效益，占用了大量的土地資源，造成了土地資源浪費，甚至是非法利用。因此，在房地產開發(fā)過程中，應當注重我國相關的土地管理制度方面的要求，在允許范圍之內進行房地產開發(fā)工作。

一、土地管理制度的發(fā)展歷程

（一）土地管理在制度上變遷

目前，我國經濟發(fā)展水平不斷提升，各行各業(yè)之間的競爭激烈，房地產業(yè)若要在這一環(huán)境背景下可持續(xù)發(fā)展，就要做到在發(fā)展過程中的各個流程環(huán)節(jié)嚴格遵循政府頒布的各項制度標準，以制度標準開展工作。而制度標準通常分為兩種，一是正式制度，正式制度就是遵循當地的相關法律規(guī)范和政策要求，這一制度較多數針對的是外資企業(yè)在某個地域開展開發(fā)工作時要遵循的制度準則。二是非正式制度，非正式制度是依據當地的實際情況，比如，當地的風俗習慣、民風官風氛圍等方面制定的一般性規(guī)則。即使房地產業(yè)在發(fā)展過程中嚴格遵循著相關的標準制度，但是在制度中仍舊存在著諸多問題，在制度制定沒有完善之前，房地產業(yè)在發(fā)展過程中仍舊有許多漏洞可尋，導致了許多應有的保障缺失。因此，房地產企業(yè)想要獲得更好的發(fā)展契機，應當遵循非正式制度，并且非正式制度在未來一定程度上會取代正式制度。

（二）土地管理在法律上變遷

20世紀90年代，經濟發(fā)展出現(xiàn)各種問題，企業(yè)經濟增長緩慢，經濟結構性矛盾突出，企業(yè)稅負過重，因此我國實行了稅收改革。其中，在稅收改革過程中，要求地方政府在繳納一定的稅收之后，剩余的經費用來發(fā)展地方政府經濟，出臺了一系列鼓勵房地產開發(fā)的政策。之后，房地產開發(fā)在中期時出現(xiàn)了一系列問題，出現(xiàn)了房地產投資過度、炒房和土地管理混亂等現(xiàn)象，地方政府開始進行宏觀調控的方法，加強了對房地產開發(fā)建設的用地和土地價格的情況的監(jiān)控力度，相繼出臺了一系列關于土地使用方面的政策，避免出現(xiàn)房地產業(yè)占用大量土地資源的行為。這幾十年間，我國土地管理在法律上有著很大的變化，從前期的鼓勵政策，到中期的調控監(jiān)管，以及到現(xiàn)在的抑制房地產價格過高。

二、土地管理制度與房地產開發(fā)的內在聯(lián)系

（一）房地產開發(fā)必須遵循土地管理制度

在我國，從事各項經濟活動的前提條件就是要嚴格遵循相關的法律法規(guī)，應當在法律法規(guī)規(guī)定的權利范圍內從事各項經濟活動，不得進行超出法律法規(guī)規(guī)定的經濟活動或者不法行為。因此，房地產業(yè)在進行房地產開發(fā)過程中必須遵循土地管理制度，在土地管理制度范圍內合法利用土地，合法獲得土地的經營使用權。隨著社會發(fā)展的不斷進步，我國關于土地管理制度方面不斷完善，對房地產開發(fā)業(yè)務也越來越重視，針對房地產開發(fā)活動中的各個環(huán)節(jié)制定了一系列的法律法規(guī)，要求房地產業(yè)嚴格遵循這些法律制度規(guī)定。比如，采購法和招標法。這一系列的法律制度規(guī)定，對于企業(yè)在獲取土地使用方式上也造成了一定的影響，由傳統(tǒng)的地方政府協(xié)議出讓土地給房地產業(yè)轉變?yōu)檎哉袠说姆绞脚馁u土地給房地產業(yè)，這一法律制度規(guī)定不僅嚴格限定了地方政府出讓土地使用權的方式，而且一定程度上保障了人民的利益。

（二）房地產開發(fā)過程中存在的土地管理方面的漏洞

在實際房地產開發(fā)過程中，雖然許多房地產業(yè)嚴格遵循了國家出臺的土地管理方面的法律制度，但是私底下還是有許多房地產業(yè)試圖利用土地管理制度方面的漏洞謀取企業(yè)的經濟利益，增加企業(yè)的利潤。在20世紀時期，國家還未進行改革開放，經濟水平有待提高，中國土地廣闊，大部分土地沒有被開放，并且人們還未完全有財產私有權的意識。國家為了促進經濟水平的提高，出臺了一系列吸引投資的政策，其中在土地轉讓方面，當地政府只需要與企業(yè)私下進行協(xié)商簽訂協(xié)議，且所簽訂的協(xié)議也不需要向社會公眾公開展示。具體體現(xiàn)為：第一、房地產業(yè)在進行房地產開發(fā)活動過程中所需要的土地，只需要向當地政府申請土地，便可以獲得大量土地的使用權;第二、房地產業(yè)在申請對土地使用的過程中，需要建立形式多樣的實體單位，且向政府承諾向申請的土地中進行投資;第三、房地產業(yè)向當地政府申請獲得的大量土地，只是設置了工廠展覽，并沒有以實際的建設需要對申請來的土地進行運營建設;第四、房地產業(yè)在申請土地使用權時向當地政府承諾的將對申請的土地進行投資開發(fā)并沒有允諾，沒有對申請的土地進行大范圍的開發(fā)且沒有采取有效的發(fā)展措施，造成了大量土地囤積。這一系列表現(xiàn)表面上雖然嚴格遵循了國家關于土地管理方面的法律制度，但實際上是在鉆土地管理制度方面的漏洞，并且掩藏了這些不遵循法律制度的行為。

（三）房地產進行宏觀調控影響土地管理

由于土地管理制度與房地產開發(fā)有著緊密的內在聯(lián)系，因此，房地產業(yè)在進行房地產開發(fā)過程中的宏觀調控也影響了土地管理。具體表現(xiàn)為以下三個方面：第一、長期性。假如房地產業(yè)在某一個區(qū)域的銷售水平較低，從一定程度上影響了該區(qū)域土地管理的監(jiān)管力度和控制面積，進而影響了相關的土地管理部門的發(fā)展，而從長期來看，當地政府向房地產業(yè)調控輸出土地供應能力來控制房價，而房地產業(yè)在調控過程中應對策略是通過加快開發(fā)、縮短開發(fā)周期，以此來實現(xiàn)資金的回籠，土地管理系統(tǒng)的模式也隨之增加。第二、全局性。隨著對房地產業(yè)進行宏觀調控，其土地管理模式的問題絕不只是影響在某一個區(qū)域，而是隨著調控的深入進而影響至其他各個區(qū)域，對其他各個區(qū)域的土地管理系統(tǒng)也會造成嚴重的影響。第三、嚴峻性。在房地產業(yè)發(fā)展的過程中，土地管理問題一直存在，隨著對房地產業(yè)的調控，必然也會影響著土地管理的進行和開展，因此，土地管理部門與房地產業(yè)所面臨的問題和挑戰(zhàn)同樣嚴峻。

（四）土地管理應對房地產調控的策略

基于此房地產調控對土地管理的影響，土地管理應對房地產調控的策略可以為以下幾個方面：第一、采取有效措施或者途徑形式，加強地區(qū)的土地管理建設以穩(wěn)定和諧的狀態(tài)進行，以此為房地產業(yè)進行調控期間順利度過營造一個良好的外部環(huán)境。例如當地政府部門可以與房地產業(yè)進行合伙，與房地產業(yè)共同享受經濟利益，這樣一方面政府為房地產企業(yè)的房地產開發(fā)提供所需的土地資源，另一方面企業(yè)在獲取利益收入時對當地其他方面進行投資，從而達到了雙方共贏的局面。第二、遵循開源節(jié)流的理念進行土地管理，由于土地管理與房地產業(yè)長期以來一直保有內在的聯(lián)系，因此在進行房地產調控期間應當進一步的制定合理方案降低項目運營的成本。例如，可以通過提高工作效率，降低其他各項土地管理服務成本，確保土地管理的工作質量;或者在加強土地管理的監(jiān)督力度的同時，加快業(yè)務外包的速度和范圍。第三、在房地產進行宏觀調控期間，加快建立信息管理系統(tǒng)，利用科學技術手段收集客戶信息，依據客戶實際情況設定服務類型，提高客戶滿意度。第四、加強對員工的人文關懷，確保在宏觀調控期間員工能夠和諧相處，并且共同面對困難，營造良好奮進的團隊氛圍，加快內部團隊的建設。第五、面對改革，應當具備創(chuàng)新管理的思維，利用創(chuàng)新方法，加快土地管理工作的建設。

三、結語

總而言之，土地管理制度的性質內容決定了房地產業(yè)進行房地產開發(fā)工作的進行。從土地管理制度變化的歷程來看，雖然在此期間不斷得到了發(fā)展，但是仍舊存在一些問題待解決，應當不斷完善土地管理制度的法律法規(guī)，為房地產業(yè)進行房地產開發(fā)提供良好的發(fā)展氛圍，同時，房地產業(yè)應當遵循現(xiàn)行的土地管理制度或政策，嚴格按照法律法規(guī)開展房地產開發(fā)活動，而且不斷增強自身的發(fā)展能力，提高企業(yè)的信譽度，避免出現(xiàn)發(fā)展過程中的一些不法行為，這樣才能切實的維護企業(yè)發(fā)展的利益。

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（作者單位：湖南湘江新區(qū)管理委員會）