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    淺議違章建筑買賣合同效力

    2020-06-01 10:17:24李晨
    法制與社會(huì) 2020年11期
    關(guān)鍵詞:買賣合同效力

    關(guān)鍵詞 違章建筑 買賣合同 效力

    作者簡介:李晨,天津文諾律師事務(wù)所。

    中圖分類號(hào):D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.160

    盡管我國出臺(tái)一系列法規(guī),遏制違章建筑,但在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中,違章建筑并未在相關(guān)法規(guī)規(guī)制下,得以銷聲匿跡,依然大量存在。對于違章建筑,多數(shù)人認(rèn)為,既然是違章建筑,固然有其一定違法性,本不該存在。即使存在,也難逃脫被拆除的命運(yùn)。既然如此,有關(guān)違章建筑買賣合同效力問題,卻值得進(jìn)行商榷。

    一、違章建筑概說

    違章建筑并非是一個(gè)相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍睿鼉H是在行政執(zhí)法與相關(guān)司法適用上,被普遍使用的一種說法。截止到目前,我國立法,也未對“違章建筑”概念,進(jìn)行過明確界定。在法律理論界與實(shí)務(wù)界,則將“違法建筑”與“違章建筑”進(jìn)行了通用。以嚴(yán)格意義視角看,“違法建筑”與“違章建筑”并非相同,“違法建筑”應(yīng)包含“違章建筑”,因違法建筑是違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章所構(gòu)建的建筑物,而“違章建筑”僅僅是違反相關(guān)規(guī)章所構(gòu)建的建筑物。鑒于目前,我國對“違章建筑”概念界定現(xiàn)狀,只能對其內(nèi)涵進(jìn)行擴(kuò)張,令“違章建筑”等同于“違法建筑”含義。因此,依據(jù)我國土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法相關(guān)規(guī)定,違章建筑包括三方面內(nèi)容,即建造人無土地所有權(quán),且在他人有合法使用權(quán)土地上,建造建筑;建造人有土地使用權(quán),卻無建筑許可證,擅自建造建筑物;建造人有土地所有權(quán)和建筑許可證,但卻沒按批準(zhǔn)內(nèi)容,構(gòu)建建筑物。

    二、違章建筑買賣合同效力認(rèn)定

    相對建造人而言,他們構(gòu)建違章建筑,目的是以建筑物進(jìn)行交易,而從中獲益。因違章建筑具有先天違法性,其違法建筑買賣合同是否具有效力,在理論界則存一定爭議。目前,其爭議有三種觀點(diǎn),即違法建筑買賣合同無效說、合同效力待定說和有效說。

    (一)違章建筑買賣合同自始無效

    因?yàn)榉课葙I賣合同標(biāo)的,已經(jīng)違反了我國法律或行政法規(guī)的一些強(qiáng)制性規(guī)定,故而使他們的房屋買賣合同,自始無效。如下列這則案例:原告唐X向被告X有限公司,購買了一套期房,雙方簽訂了房屋買賣合同,并各自履行了房屋買賣合同中規(guī)定的義務(wù)。事后,被告X有限公司,告知原告唐X,房屋買賣合同中涉及的標(biāo)的物,即房屋,屬于違章建筑。故原告唐X起訴被告X有限公司,要求被告X有限公司退還原告唐X的購房款。

    在這則案例中,當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同,其效力問題,應(yīng)認(rèn)定自始無效。原因很直接和明確:被告X有限公司,明知自己出賣的房屋,是一種違章建筑,還要將這樣的房屋,賣給原告唐X,從而令原告唐X遭受了比較大的損失。

    因此,原、被告之間簽訂的房屋買賣合同標(biāo)的,已經(jīng)違反了我國法律或行政法規(guī)的一些強(qiáng)制性規(guī)定,故而使他們的房屋買賣合同,自始無效。

    (二)違章建筑買賣合同效力的待定

    違章建筑買賣合同效力的待定,取決合同涉及到的建筑物,能否通過補(bǔ)辦手續(xù),變?yōu)楹戏ńㄖ铩.?dāng)建筑物買賣合同簽訂以后,如果建造人能以補(bǔ)辦合法手續(xù)方式,將建筑物變?yōu)楹戏ńㄖ瑒t建筑物買賣合同有效,否則,無效。如某房地產(chǎn)開發(fā)商,在某城市未取得建筑居民住宅樓各項(xiàng)合法手續(xù),便先行建造了居民住宅樓,且將建造成的居民住宅樓,以房屋買賣合同方式,賣予居民。事后,有居民發(fā)現(xiàn),開發(fā)商所售房屋無合法手續(xù),便以此為由,起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效,要求退還房款。

    這種房屋買賣合同的效力,則是處于一種待定狀況。如果開發(fā)商能夠在售出房屋以后,有確切證據(jù)表明,開發(fā)商可以通過補(bǔ)辦各種合法開發(fā)房屋建筑手續(xù)和售賣樓房手續(xù),則可認(rèn)定房屋買賣合同有效,否則,將被認(rèn)定無效。

    (三)違章建筑買賣合同有效

    違章建筑可能在公法上,出現(xiàn)被否定情形,但在私法上,違章建筑買賣合同的簽訂,其效力則有可能不受影響。不過,它主要取決于違章建筑買賣合同的簽訂,是否符合簽訂合同的生效要件。它與違章建筑出賣人對物權(quán)處分行為的效力無關(guān)。這也就是說,違章建筑的違法性,不能作為阻卻違章建筑買賣合同有效的理由。如王X將1800平方米房屋,賣給陳X,且雙方簽訂了房屋買賣合同。在他們雙方商議房屋買賣過程中,陳X知道該房屋,僅有600平方米為集體土地使有權(quán),并有產(chǎn)證。而其余的1200平方米房屋,屬于王X的加建,無集體土地使有權(quán)?,F(xiàn)王X起訴,要求確定房屋買賣合同無效。

    在這則案例中,它所反映的房屋買賣合同效力問題,可以進(jìn)行這樣的理解:因?yàn)橥鮔售賣加建的1200平方米房屋,他正在向有關(guān)部門進(jìn)行申請產(chǎn)證確認(rèn),尚處在有關(guān)部門的確認(rèn)當(dāng)中;即使王X加建的1200平方米房屋,被有關(guān)部門認(rèn)定為違章建筑,亦屬行政處罰行為,但有關(guān)部門,到在目前,并還未對王X實(shí)施任何的處罰。這就是說,不管是出現(xiàn)何種確認(rèn)結(jié)果,或有何種處罰行為,一切都處在待定當(dāng)中。同時(shí),王X 加建的房屋,已經(jīng)使用了多年,有關(guān)部門也從未進(jìn)行過過問。再加上陳X在購買房屋時(shí),也明知王X所售的部分房屋,未履行審批手續(xù),他本人表示,也愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

    因此,法院認(rèn)定,王X的訴訟請求,缺乏一定依據(jù),主要是因雙方簽訂的房屋買賣合同,符合生效要件,故而駁回了王X的訴訟請求。

    三、確認(rèn)違章建筑買賣合同效力的觀點(diǎn)

    通過上述簡要分析,有關(guān)確認(rèn)違章建筑買賣合同是否有效問題,不能采用“一刀切”方式,進(jìn)行全盤否定,應(yīng)該區(qū)分“違章建筑”具體情況,對違章建筑買賣合同效力,進(jìn)行確認(rèn),即并非絕對無效觀點(diǎn)。

    因?yàn)椤逗贤ā穼贤瑹o效的規(guī)定,有一個(gè)前提,即強(qiáng)制性規(guī)定。而這個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定又是指對合同效力性,作的強(qiáng)制性規(guī)定。截止到目前,我國還無任何一部法律,或者是法規(guī),以強(qiáng)制性規(guī)定方式,規(guī)定違章建筑不得進(jìn)行買賣。在通常觀念下,認(rèn)為違章建筑買賣合同無效,一般都是基于合同標(biāo)的物,即建筑,是因建造人的違章所建,它不具有相關(guān)合法的審批手續(xù),也無許可證或產(chǎn)證等文件,由此造成建筑,無法辦理買賣以后的過戶手續(xù)。但在認(rèn)定違章建筑買賣合同效力時(shí),需要從法理上進(jìn)行這樣的區(qū)分:建筑的一個(gè)前置理由,它是一種物權(quán)效力問題,對于違章建筑買賣合同是否有效,它又是一個(gè)債權(quán)效力問題。

    因此,應(yīng)當(dāng)對這兩種“效力”問題,進(jìn)行區(qū)分。建造人所構(gòu)建的建筑,他們的物權(quán)可能是一種無效狀態(tài),但它不能因?yàn)槲餀?quán)的可能無效,導(dǎo)致債權(quán)性質(zhì)的違章建筑買賣合同,也就必然無效。那么,違章建筑買賣合同,它會(huì)在什么情況下,可被歸于無效,需要進(jìn)行具體情況,具體分析。

    第一,如果建筑建造者,不具有土地使用權(quán),且在他人土地上,建造建筑,因此,永遠(yuǎn)都不能通過補(bǔ)辦有關(guān)合法手續(xù)前提下,與他人簽訂的違章建筑買賣合同,建筑建造人不但違反了國家有關(guān)建筑的行政法規(guī),而且還侵害了他人的土地使用權(quán)和所有權(quán),此類違章建筑買賣合同,法院當(dāng)然應(yīng)該認(rèn)定違章建筑買賣合同無效。

    第二,如果違章建筑,已經(jīng)涉及到了政府相關(guān)部門的部分行政處罰事宜,比如,政府相關(guān)部門,已經(jīng)將建筑定性為一種違章建筑,且對該違章建筑,作出的行政處罰,僅是一種罰款性的行政處罰,而允許該建筑繼續(xù)保留使用。像這樣的“違法建筑”,可能在以后還有機(jī)會(huì),采取相應(yīng)改正措施,消除其對規(guī)劃實(shí)施的影響,因此,當(dāng)該建筑以買賣合同方式,進(jìn)行售賣以后,其違章建筑買賣合同,不應(yīng)因?yàn)檫`章建筑買賣合同標(biāo)的物是“違法建筑”,認(rèn)定買賣合同無效。

    但有一種情況,需要引起注意,如果違章建筑買賣合同當(dāng)事人之間,有辦理過戶手續(xù)相關(guān)合同條款的規(guī)定,而在事實(shí)上,又無法實(shí)現(xiàn)過戶。那么,法院則可以進(jìn)行有選擇性的判決,既可以判決違章建筑買賣合同無效,也可以判決解除違章建筑買賣合同,還可以判決折價(jià)賠償。

    第三,對待違章建筑,如果政府相關(guān)部門做出的行政處罰,除了有罰款性行政處罰以外,還有責(zé)令“限期拆除”一類的行政處罰決定。那么,違章建筑的建造人,在履行了這些行政處罰決定以后,則會(huì)面臨違章建筑買賣合同中的標(biāo)的物,必然滅失。法院在審理這類違章建筑買賣合同糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)從考慮合同無法履行等因素方面,進(jìn)行考慮,可以判決違章建筑買賣合同無效,或者是因違章建筑買賣合同標(biāo)的物的滅失,也可以判決解除違章建筑買賣合同,或折價(jià)賠償。

    第四,當(dāng)違章建筑買賣合同中的買方當(dāng)事人,明知自己所購建筑,是違章建筑,而還要進(jìn)行購買,那么,法院在審理過程中,應(yīng)向買方當(dāng)事人說明,在買方明知是違法建筑前提下,還要簽訂違章建筑買賣合同,進(jìn)行購買,應(yīng)該預(yù)估到將來會(huì)有不利后果,且以買方當(dāng)事人,有明顯主觀過錯(cuò)為由,判決買方當(dāng)事人,承擔(dān)一定責(zé)任。

    四、結(jié)語

    通過上面簡要論述,法院認(rèn)定違章建筑買賣合同是否有效,應(yīng)將合同當(dāng)事人物權(quán)效力與債權(quán)效力實(shí)施區(qū)分性考量,并結(jié)合違法建筑具體情況,進(jìn)行裁量認(rèn)定。

    參考文獻(xiàn):

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    [3]王道.違章建筑的買賣合同效力[J].商,2014.

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