房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的建設探究

馬兵

摘要：我國房地產(chǎn)機構內(nèi)部控制可以有效地保證企業(yè)資產(chǎn)的完整性和隱秘性，經(jīng)過管理水平的不斷提升，企業(yè)所有權風險也在逐漸降低，進而更加明確企業(yè)的經(jīng)營目標。本文結合房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度所遵循的原則以及建設現(xiàn)狀，進而提出相關的制度建設措施，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)會計;內(nèi)控制度;建設研究

在我國社會經(jīng)濟迅速發(fā)展背景下，會計人員在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理中發(fā)揮著巨大作用。良好的企業(yè)內(nèi)控管理可以使企業(yè)按照一定規(guī)范經(jīng)營，同時可以幫助企業(yè)制定完整的銷售政策。另外通過內(nèi)部控制與審計相互結合進而精準評估企業(yè)各項經(jīng)營環(huán)節(jié)的風險程度，通過評估的數(shù)據(jù)可以提升房地產(chǎn)企業(yè)資金和財務工作的安全性，促進企業(yè)經(jīng)濟效益快速提升。

1.建設房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度所遵循的原則

第一，全面性原則。企業(yè)會計內(nèi)控制度建設需要在整體企業(yè)財務活動中良好體現(xiàn)，并且通過制度的建設來有效對內(nèi)部工作細節(jié)及時進行監(jiān)督和反饋，并且內(nèi)部業(yè)務經(jīng)營的所有工作項目都需要由管理制度進行管治。內(nèi)控制度在企業(yè)經(jīng)營活動中各項工作都有所體現(xiàn)，其在財務活動的監(jiān)督、執(zhí)行、決策以及反饋方面都有所涉及，具有全面、全過程動態(tài)的重要特點。

第二，重要性原則。房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度除了遵循企業(yè)內(nèi)部全部項目過程干涉原則之外，還需要在制度建設中突出工作重點，既要樹立全局觀念對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動進行全面監(jiān)管，同時對監(jiān)管內(nèi)容需要有針對性、層次性和秩序性。對于企業(yè)中可能發(fā)生重要風險的活動環(huán)節(jié)重點監(jiān)控，嚴格有秩序地進行監(jiān)管，避免造成企業(yè)經(jīng)濟重大損失;同時在企業(yè)綜合規(guī)劃的基本要求基礎上需要將企業(yè)運行內(nèi)在系統(tǒng)中的各項關鍵點作為重點工作處理，保證企業(yè)安穩(wěn)運行，進而提升經(jīng)濟效益。

第三，有效性原則。企業(yè)會計內(nèi)控制度建設需要以實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標為前提，明確內(nèi)部各項工作的控制要求，進而提升企業(yè)總體的管理工作效率和質(zhì)量，保障企業(yè)健康、快速發(fā)展。內(nèi)控制度建設的首要要素就是在第一時間讓企業(yè)員工了解企業(yè)各項規(guī)章制度的基本要求，并根據(jù)規(guī)章制度所制定的相關內(nèi)容嚴格執(zhí)行，進而在實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總體目標的基礎上實現(xiàn)內(nèi)控制度建設的有效性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度建設中存在的問題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險內(nèi)控制度不完善。在房地產(chǎn)企業(yè)財務工作中，我國部分企業(yè)的內(nèi)部財務控制系統(tǒng)仍需要加強完善，目前很多企業(yè)內(nèi)部財務控制系統(tǒng)的風險評估系統(tǒng)不夠完整，且缺乏一定的實施力度和執(zhí)行力度，由于沒有有效、科學的企業(yè)風險評估制度，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理不能夠有效的控制，造成資金流失、資金去向不明、風險投資建設等問題頻繁出現(xiàn)，嚴重影響著企業(yè)健康發(fā)展。

第二，內(nèi)控意識缺乏，舞弊現(xiàn)象較為嚴重。內(nèi)控意識是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員普遍缺乏的意識，進而造成各種問題的產(chǎn)生。其中舞弊現(xiàn)象最為嚴重。例如我國某房地產(chǎn)企業(yè)員工為了完成當期指標出現(xiàn)“借指標”工作現(xiàn)象，如這個月甲完成項目指標，而乙沒又完成，這時人物“乙”就會請求人物“甲”先結一部分業(yè)績給自己，當某一個月人物“甲”沒有完成規(guī)定指標時，再由人物“乙”借一部分給自己，這樣兩個人每個月都能夠完成業(yè)績目標，并且都能夠拿到當月獎金。這樣的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，首先這些問題隱蔽性很強，盡管很多房地產(chǎn)公司考核規(guī)定中明確表示對于出現(xiàn)上述問題者一律以“辭退”處理，但是有些時候“辭退”可能會受到相關勞動法條例的制約，甚至會賠償一筆高額的費用，因此才會引起該現(xiàn)象的產(chǎn)生。這些問題也與企業(yè)會計內(nèi)部管控制度不完善相關，如果每名員工都有一定的經(jīng)濟監(jiān)督意識和責任意識，并且企業(yè)能夠給予員工足夠的經(jīng)濟保障，這些問題將不會產(chǎn)生。

第三，缺乏有效的內(nèi)外部監(jiān)管體系。現(xiàn)階段我國部分房地產(chǎn)公司財務人員的任命直接是由房地產(chǎn)管理層下達的，這使得房地產(chǎn)企業(yè)管理與房地產(chǎn)機構有著密切的關系，直接方便了企業(yè)管理層與財務人員的金融交易，但是在一定程度上可能導致企業(yè)內(nèi)部的財務審計數(shù)據(jù)缺乏一定的客觀性;同時由于部分企業(yè)財務審計本身建設不足的問題，使很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務審計數(shù)據(jù)無法真正的表達出目前企業(yè)資金的流動，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)機構的工作有效性，財務控制風險逐漸增加。公共資金出現(xiàn)缺失、去向不明或者一些其他違規(guī)行為，嚴重影響企業(yè)健康發(fā)展。

3.開展房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度建設的重要措施

第一，立項階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的根據(jù)前提和基礎，與房地產(chǎn)項目經(jīng)營和開發(fā)的成敗具有直接關系，也是工作中的重要工作環(huán)節(jié)。其主要包括三點內(nèi)容：項目內(nèi)容的明確、市場情況的科學調(diào)查以及對于該階段可行性的科學論證，因此在立項階段需要要求會計內(nèi)控建設注意以下幾點：

對企業(yè)投資活動中的各項工作流程實時審批，保證該投資具有法律效益，并且嚴格標注相關的收益項目。

對投資的相關流程和體系進行構建和完善，并在內(nèi)部建設集體審議體制，針對各大決策，同時對審議體制內(nèi)容做明確的書面記錄。

對項目建設流程中的各項工作內(nèi)容做嚴格有效地控制，包括項目投資、項目實施以及項目決策和項目評估等方面，并根據(jù)市場情況和地塊對成本和項目經(jīng)濟性做出精準的估算與評價。

第二，開發(fā)階段。該階段涉及的會計內(nèi)控內(nèi)容較為復雜，并且會關系到房地產(chǎn)企業(yè)中的多個部門，為了提升會計內(nèi)控的有效性和完整性，需要對成本消耗以及實際工作情況做出完整分析，在施工前期、施工階段以及竣工階段做好資金掌控，進而達到企業(yè)發(fā)展的總體目標。

施工前期首先做好工作進度和工作制度的編制，制定成本控制計劃同時對前期投入資金進行科學預測;其次需要分析成本和融資的具體關系，對承建商承包、預收款項、銀行貸款以及企業(yè)資金進行詳細了解，進而實現(xiàn)成本損失最小;最后需要對風險以及成本進行嚴格控制，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

施工階段首先需要對企業(yè)財務收支、會計核算以及各種會計資源進行嚴格控制和審核，進而保證數(shù)據(jù)的真實性和完整性，可以為企業(yè)決策提供重要的數(shù)據(jù)支撐。其次需要對財務印鑒進行妥善保管，避免出現(xiàn)預算隨意篡改的情況出現(xiàn);最后需要保證財務印鑒由專人負責，并與財務管理實行雙軌制度，保證印鑒的安全性。

竣工階段需要房地產(chǎn)企業(yè)給予成本控制一高度重視，建立完善的成本控制制度，并明確成本業(yè)務崗位制度、崗位責任以及相關的權限，制定成本控制目標，將企業(yè)成本控制在具體需求內(nèi)部，避免造成成本浪費。

第三，銷售階段。該階段是房地產(chǎn)實現(xiàn)建設預期收入的重要階段，首先，需要將房屋的價格范圍和浮動范圍記性明確，并制定完整有效的房屋銷售合同;其次，需要建設有效的銷售管理制度和款項收取業(yè)務，明確房屋銷售目標，并將銷售責任落實到每一名銷售人員身上;再次，需要明確審批人員那對收款業(yè)務和銷售業(yè)務的控制措施、責任、程序權限以及批準方式;另外需要實力收款業(yè)務及銷售部門，實現(xiàn)對銷售整體過程的全監(jiān)督;最后，針對例如金額較大或者一些特殊情況的問題是，需要企業(yè)高層集體決策，保證銷售過程的穩(wěn)定性，避免出現(xiàn)重大經(jīng)濟損失。

結束語

會計內(nèi)控是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基礎，所以相關部門和企業(yè)應當關注制度的建設與完善，針對制度建設中的各種問題采取科學的解決措施，進而促進企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展目標。