商品住宅批量精裝修工程管理探究

宣衛(wèi)勇

摘? ? 要：現(xiàn)代商品住宅建設(shè)中，地產(chǎn)商通常都會對建筑進(jìn)行精裝修之后在進(jìn)行售賣，這樣不但能夠增加開發(fā)商的利潤，同時也為購房者節(jié)省了后期裝修的時間和精力，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和購房者的雙贏。本文從多個方面對商品住宅批量精裝修工程管理進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：商品住宅;批量精裝修;管理措施

1? 前言

商品住宅精裝修建筑工程施工活動的開展屬于一項(xiàng)較為復(fù)雜的施工操作，因此一定要充分做好精裝修工程管理的工作能夠有效開展，保證精裝修建筑工程具有高標(biāo)準(zhǔn)的施工質(zhì)量。

2? 商品住宅批量精裝修工程管理中的設(shè)計管理

對于精裝修住宅的裝修圖紙而言，需要將建筑圖作為根本依據(jù)盡量縮短出圖時間，以便于后續(xù)施工單位可依據(jù)其開展電管敷設(shè)等有關(guān)工作，并且可起到為售樓處樣板精裝修提供有效指導(dǎo)的作用。除了上述所言需要盡早出具精裝修施工圖之外，還需以總包為核心的專業(yè)人員對其進(jìn)行及時審核和溝通，進(jìn)而有效避免后續(xù)施工過程中發(fā)生貨不對板的情況，有利于裝修成本的縮減。

3? 商品住宅批量精裝修工程管理中的質(zhì)量管理

（1）精裝單位需要在進(jìn)場之前就施工界面完成與土建、安裝單位的交接工作，為后續(xù)精裝修各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)進(jìn)行保證。除此之外可一定程度提升項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，進(jìn)而可更好達(dá)成項(xiàng)目的既定目標(biāo)。精裝單位需要結(jié)合工程實(shí)際狀況對交接標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，交接時不僅需要秉承細(xì)致認(rèn)真的原則，還需將現(xiàn)場所有狀況進(jìn)行細(xì)致記錄，安裝、土建、監(jiān)理、建設(shè)以及精裝單位都需要簽字確認(rèn)現(xiàn)場狀況，避免后續(xù)施工過程中發(fā)生問題找不到依據(jù)的情況。

（2）明確土建及其它單位與精裝單位的施工界限，施工界限劃定工作的科學(xué)與否直接影響精裝修的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，甚至關(guān)乎后續(xù)整改和維修。

（3）執(zhí)行樣板領(lǐng)路制度。精裝單位和土建安裝單位交接之后要盡快推進(jìn)樣板間施工，旨在通過樣板間施工對施工圖紙進(jìn)行驗(yàn)證，如其中存在不合理或者無法實(shí)現(xiàn)的裝修方案要及時聯(lián)系設(shè)計單位進(jìn)行調(diào)整或者優(yōu)化，設(shè)計更改之后要經(jīng)過有關(guān)人員的認(rèn)可方可將其定位最后施工方案。

（4）確保關(guān)鍵部位、材料進(jìn)場、隱蔽工程的有效驗(yàn)收。所有施工材料在進(jìn)場前都需要進(jìn)行全面細(xì)致的檢驗(yàn)，確保材料質(zhì)量達(dá)標(biāo)且符合施工要求后方可允許進(jìn)場使用。施工過程中每天需要定時巡查，發(fā)現(xiàn)施工過程中的任何問題要及時提出并留存證據(jù)，確保全程監(jiān)控精裝修的全過程，進(jìn)而由根本保證精裝修的進(jìn)度和質(zhì)量。

4? 商品住宅批量精裝修工程管理中的進(jìn)度管理

項(xiàng)目部各專業(yè)的工程師將公司項(xiàng)目一二級進(jìn)度節(jié)點(diǎn)作為根本依據(jù)對項(xiàng)目三四級的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計劃進(jìn)行編制，并進(jìn)一步明確各施工環(huán)節(jié)的時間節(jié)點(diǎn)。利用日常巡查以及監(jiān)理的工作匯報做到對工程進(jìn)度的隨時了解，將各個時間節(jié)點(diǎn)的完成狀況進(jìn)行落實(shí)。如發(fā)現(xiàn)工序工程進(jìn)度存在滯后情況要對其進(jìn)行及時糾正，并采取相應(yīng)的措施提升工程進(jìn)度?？蓪て诘贡品椒ㄟM(jìn)行應(yīng)用，將與之相關(guān)的后續(xù)工序施工單位召集起來召開以工期為核心的專題會，并以書面形式記錄會議內(nèi)容，明確具體完工時間和相應(yīng)的獎懲制度，所有工程施工小組都需要簽字確認(rèn)，一式兩份入檔留存，便于日后查找和應(yīng)用。

5? 商品住宅批量精裝修工程管理中的施工現(xiàn)場安全文明管理

首先結(jié)合工程實(shí)際對切實(shí)可行的施工現(xiàn)場安全文明管理?xiàng)l例進(jìn)行制定，并將其作為施工現(xiàn)場安全文明管理工作推進(jìn)的直接依據(jù)，將其下發(fā)至各具體的施工小組，要求所有施工人員都熟練掌握并可在施工過程中嚴(yán)格依照條例開展工作。如現(xiàn)場巡查過程中發(fā)現(xiàn)有違反條例內(nèi)相關(guān)內(nèi)容的情形，視情況輕重給予相應(yīng)口頭警告或者是經(jīng)濟(jì)處罰，并勒令其進(jìn)行及時整改;其次，將現(xiàn)場施工安全文明管理?xiàng)l例和具體施工制度要求做為依據(jù)，每周綜合各小組的具體施工情況，并對其施工質(zhì)量進(jìn)行排名，按照排名先后給予相應(yīng)的獎勵或者懲罰，以此提升所有施工人員安全文明施工的積極性和主動性。

6? 商品住宅批量精裝修工程管理中的成本管理

首先，提升招投標(biāo)的規(guī)范性，確保每個合同工程量的全面性和準(zhǔn)確性，杜絕施工過程中大量增加工程量的情況出現(xiàn);其次，提升合同管理的質(zhì)量，并強(qiáng)化現(xiàn)場簽證和產(chǎn)值審核工作的水平。施工單位和監(jiān)理需要就工程量進(jìn)行當(dāng)場簽證，最大限度降低事后糾紛事件的發(fā)生。依照抓大放下原則開展產(chǎn)值審核工作，繼而最大限度降低成本控制的偏差值，達(dá)成有效控制工程成本的目的。

7? 商品住宅批量精裝修工程管理中的組織與協(xié)調(diào)

工程項(xiàng)目的組織與協(xié)調(diào)工作質(zhì)量對工程進(jìn)度和工程質(zhì)量產(chǎn)生直接影響，作為建設(shè)單位需要相關(guān)方進(jìn)行有效協(xié)調(diào)進(jìn)行負(fù)責(zé)，確保各單位之間可協(xié)調(diào)發(fā)展，達(dá)成各個單位以及各個工序在時間、資源以及空間方面有效配合的目的，進(jìn)而確保精裝修工程的有序推進(jìn)。

8? 商品住宅批量精裝修工程管理中的驗(yàn)收管理

首先，需要做到對相關(guān)單位項(xiàng)目驗(yàn)收和備案工作的有效配合，提前準(zhǔn)備好工程初驗(yàn)、空氣測定、工程竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收備案等所需的材料，直至拿到質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收報告;其次，精裝修所有工序完工之后，需要即刻組織所有相關(guān)部門和有關(guān)人員參與至裝修驗(yàn)收工作之中，一戶一戶的進(jìn)行全面細(xì)致的驗(yàn)收工作，所有參加驗(yàn)收的人員要當(dāng)場記錄驗(yàn)收情況并簽字確認(rèn)。如有問題要形成相應(yīng)的問題單并將其下發(fā)至施工單位負(fù)責(zé)人，要求負(fù)責(zé)人依據(jù)問題給出相應(yīng)的整改方案，明確整改完成的期限，到達(dá)既定期限后組織有關(guān)人員復(fù)查整改結(jié)果，直至驗(yàn)收合格為止。

9? 商品住宅批量精裝修工程管理中的房屋交付管理工作

住宅取得精裝修驗(yàn)收報告之后可開展交付工作，召集公司內(nèi)部所有有關(guān)人員參加交房動員會，所有參會人員都需要準(zhǔn)確掌握交房的具體流程、交房路線，并就交房時可能遇到的問題進(jìn)行演練，所有問題的回答都需要統(tǒng)一，其所有工作的開展都需要將不夸大、不隱瞞作為基本原則。此外，將房中的問題進(jìn)行整理和反饋，最后由項(xiàng)目部的工程人員派單交房問題，施工單位則負(fù)責(zé)對問題進(jìn)行處理，直至房屋所有問題得到完美解決。

10? 商品住宅批量精裝修工程管理中的獎懲制度管理

建筑裝修工程的項(xiàng)目施工是一項(xiàng)極為龐雜繁復(fù)的工程，涉及人員眾多，環(huán)節(jié)復(fù)雜，需要多個工種的同時協(xié)作。因此，出現(xiàn)質(zhì)量問題后往往難以落實(shí)到具體的職權(quán)人，某些裝修施工環(huán)節(jié)也沒有人進(jìn)行有效的管理監(jiān)督，甚至出現(xiàn)停工現(xiàn)象。為解決這一狀況，建筑裝修企業(yè)必須明確職權(quán)分工，建立項(xiàng)目施工獎懲制度。也就是說建筑裝修方要將建筑裝修過程的每一項(xiàng)環(huán)節(jié)的職權(quán)落到實(shí)處，確定每一項(xiàng)裝修施工工作的負(fù)責(zé)人，以此來確保裝修施工過程始終處于職權(quán)人的管理中，避免出現(xiàn)無人負(fù)責(zé)的狀況。與此同時，確定建筑裝修的職權(quán)人也有助于保障建筑施裝修施工的質(zhì)量。在確定職權(quán)分工后，為了提高裝修施工人員的積極性和責(zé)任心，建筑裝修企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立建筑裝修項(xiàng)目施工獎懲制度，以此來鼓勵建筑裝修工程施工人員提高建筑裝修項(xiàng)目施工的質(zhì)量。

11? 結(jié)語

綜上所述，住宅精裝修是現(xiàn)階段房地產(chǎn)商業(yè)工程銷售的主要趨勢，隨著市場競爭激烈程度的不斷提升，各住宅精裝修的具體質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須利用工程管理工作將精裝修的質(zhì)量進(jìn)行有效提升，旨在有效縮減裝修成本的基礎(chǔ)上最大限度滿足業(yè)主的個性化需求，進(jìn)而企業(yè)的綜合競爭力大幅度提升，于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的增加有十分積極的意義，還可進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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