土地儲(chǔ)備工作中存在的問題及對(duì)策

李雪梅

摘要? ? 土地資源是一個(gè)國(guó)家實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的儲(chǔ)備工作在國(guó)家的發(fā)展中意義重大。本文結(jié)合我國(guó)土地儲(chǔ)備的實(shí)踐，簡(jiǎn)單分析了土地儲(chǔ)備中存在的問題，針對(duì)性地提出幾點(diǎn)對(duì)策，以期為有序推進(jìn)我國(guó)土地儲(chǔ)備工作的開展提供參考。

關(guān)鍵詞? ? 土地儲(chǔ)備;問題;對(duì)策

中圖分類號(hào)? ? F301.2? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼? ? A

文章編號(hào)? ?1007-5739（2020）09-0261-01? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?開放科學(xué)（資源服務(wù)）標(biāo)識(shí)碼（OSID）

土地儲(chǔ)備制度即在法定程序的指導(dǎo)下，各級(jí)政府在權(quán)限范圍內(nèi)通過多種方式獲得土地的使用權(quán)，包括收購(gòu)、征用等。其是國(guó)家對(duì)土地資源實(shí)施管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，有利于解決當(dāng)前土地利用中的供求矛盾。此制度是結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)基本規(guī)律的土地使用制度的一項(xiàng)改革，屬于政府性的行為，在提高我國(guó)土地的集約化利用程度、推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中意義重大。第 1家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)于1996年成立于上海，目前此項(xiàng)制度已經(jīng)初步具有制度框架、部門協(xié)作、理論及技術(shù)體系支撐格局，積極推動(dòng)了我國(guó)土地的高效集約化利用?，F(xiàn)結(jié)合實(shí)踐，對(duì)土地儲(chǔ)備中的問題及管理機(jī)制展開如下探討。

1? ? 土地儲(chǔ)備中存在的問題

1.1? ? 地方政府過度依賴土地儲(chǔ)備的融資功能

有的地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金不足，對(duì)土地儲(chǔ)備的融資功能依賴程度過大。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，土地供求矛盾日益加劇，國(guó)家加大了對(duì)土地的調(diào)控，在市場(chǎng)低迷、土地流拍時(shí)適當(dāng)緊縮供地，在土地市場(chǎng)高漲時(shí)又加大土地的供應(yīng)。在當(dāng)前的財(cái)政體制下，很多地區(qū)在發(fā)展中存在資金缺乏的問題。在當(dāng)前土地資源稀缺且又由政府主導(dǎo)的背景下，依賴土地儲(chǔ)備的融資功能成為一些地方政府融資的重要途徑，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備規(guī)模增加、不斷地滾動(dòng)融資，為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金需求。目前，我國(guó)大部分省份中土地儲(chǔ)備資金總額中土地儲(chǔ)備融資的占比在40%以上，最高的達(dá)80%，這種過于依賴的狀況導(dǎo)致無法根據(jù)市場(chǎng)的需求平衡供地。

1.2? ? 建設(shè)用地新增加的面積占比過高

在我國(guó)土地儲(chǔ)備來源的5類土地中，有4類可用于存量建設(shè)用地、新增建設(shè)用地。最初我國(guó)建立土地儲(chǔ)備制度主要是用于存量建設(shè)，而近些年很多城市建設(shè)中新增建設(shè)用地占比越來越高，多數(shù)超過了1/2，而且當(dāng)前有的年度土地儲(chǔ)備預(yù)算也是主要用于儲(chǔ)備新增建設(shè)用地。

1.3? ? 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、相關(guān)法律不完善

土地儲(chǔ)備會(huì)涉及到土地的價(jià)格、附著物的補(bǔ)償、安置、企業(yè)的異地建設(shè)等多方面的費(fèi)用[1]。我國(guó)政府對(duì)此類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直堅(jiān)持以人為本，注重對(duì)失地戶合理權(quán)利的保護(hù)，充分尊重公民的財(cái)產(chǎn)，建立的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也日益完善、更加合理化，但是由于目前相關(guān)法律不完善，對(duì)此類補(bǔ)償界定不是很明確，雙方從各自的需求出發(fā)考慮，在補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格上容易發(fā)生分歧。從構(gòu)建和諧社會(huì)的大局出發(fā)，目前土地儲(chǔ)備中的這些處置工作要更加慎重，前期工作推進(jìn)難度較大。

1.4? ? 各部門之間的協(xié)作配合效率不高

土地儲(chǔ)備工作屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，涉及到多個(gè)部門的協(xié)作，包括規(guī)劃、交通、財(cái)政、國(guó)土等，需要各個(gè)部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)、配合，而在我國(guó)政府部門機(jī)構(gòu)設(shè)置中，這些部門不屬于同一系統(tǒng)，溝通不多，難以提高協(xié)作配合效率。由于程序比較復(fù)雜，加上有些職責(zé)的劃分不夠明確，各個(gè)部門之間會(huì)出現(xiàn)一定的推諉現(xiàn)象，降低了土地儲(chǔ)備工作效率。

2? ? 對(duì)策

2.1? ? 對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善

我國(guó)的土地儲(chǔ)備工作在實(shí)施中缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)，因而要盡快完善法律法規(guī)的建設(shè)。我國(guó)應(yīng)結(jié)合各地土地儲(chǔ)備的實(shí)際情況制定具體的法律，確保工作開展中有法可依。目前，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地容易出現(xiàn)糾紛，因而在現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上還要制定出更加具體化、細(xì)致化的法律法規(guī)[2-3]。

2.2? ? 建立多元融資渠道

土地儲(chǔ)備需要耗費(fèi)大量的資金。目前，我國(guó)主要通過銀行貸款的方式獲得資金，貸款的額度過大帶來的利息成本高且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，利息的增加也會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本的增加，有時(shí)在本息的壓力下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)短期內(nèi)向市場(chǎng)供應(yīng)大量土地，甚至?xí)韧恋貎?chǔ)備的成本還低，對(duì)各地土地儲(chǔ)備的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃產(chǎn)生不利影響，違背了當(dāng)初建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的初衷。因此，要探索出一條多元化的籌資渠道，盡量降低單一貸款的風(fēng)險(xiǎn)，促使資金良性循環(huán)[4]。對(duì)于融集的資金，要及時(shí)盤活、提高利用效率，一方面盡快按照計(jì)劃要求將儲(chǔ)備的土地資源上市，實(shí)現(xiàn)資金的盡快回籠;另一方面加大對(duì)資金使用情況的監(jiān)管，確保其合理使用。

2.3? ? 加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作

土地儲(chǔ)備工作相關(guān)部門要從我國(guó)統(tǒng)一的土地有形市場(chǎng)大局綜合考慮，重視土地儲(chǔ)備，加強(qiáng)部門之間的協(xié)作，提高效率。政府部門要對(duì)土地儲(chǔ)備中相關(guān)環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行明確界定，確保將具體職責(zé)落實(shí)到具體部門，促使部門之間各司其職，高效率地發(fā)揮出部門協(xié)作的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮出土地儲(chǔ)備工作的時(shí)效性、高效性。

3? ? 參考文獻(xiàn)

[1] 陸云峰.南京市土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)制研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013.

[2] 徐彬.我國(guó)土地收儲(chǔ)價(jià)格形成機(jī)制研究[D].天津：天津師范大學(xué)，2014.

[3] 康春.中國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行機(jī)制研究[D].武漢：華中科技大學(xué)，2006.

[4] 宋軍繼.小城市實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的思考[J].中國(guó)土地科學(xué)，2004（2）：50-53.