探析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式與金融創(chuàng)新

張春研

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?企業(yè)融資 ?金融創(chuàng)新

2003年至今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的第五階段，融資模式及金融創(chuàng)新對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)融資與金融創(chuàng)新的重視程度，才可以減少并控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式

（一）銀行貸款融資

目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資時(shí)，首先會(huì)選擇銀行貸款融資，該融資方式分為兩種：第一種，信用貸款，該貸款方式是目前世界上最活躍的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一，銀行或相關(guān)的貸款機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)該企業(yè)的信用記錄、未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r及目前企業(yè)的績(jī)效情況并提供一定的抵押物品，或者有人員進(jìn)行擔(dān)?？赏瓿煞刨J業(yè)務(wù);第二種是房地產(chǎn)抵押貸款。例如，天健集團(tuán)的南寧市天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向交通銀行廣州分行探寶申請(qǐng)的專(zhuān)項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金10億元，該項(xiàng)目由企業(yè)名下的房地產(chǎn)行業(yè)作為擔(dān)保，并將該地的使用權(quán)抵押。該貸款方式貸款額度高，降低了銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)，也是目前為止最常見(jiàn)的融資模式。但目前這種融資方式對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)仍有一定的弊端，必須在放貸后地5年內(nèi)還清款項(xiàng)，為企業(yè)帶來(lái)了一定的壓力。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資需要企業(yè)的原有股東讓出部分的企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)企業(yè)增資的方式尋找新的股東，增加企業(yè)的總股本。該融資方式有兩方面的優(yōu)勢(shì)：第一，可以滿足企業(yè)長(zhǎng)期的資金需求，利用這種融資方式也有利于企業(yè)的發(fā)展;第二，企業(yè)的融資開(kāi)支主要用于公司的上市成本和后期企業(yè)內(nèi)部的分紅，而企業(yè)可以決定分紅的數(shù)額，所以該方式降低了企業(yè)的融資成本，減少融資開(kāi)銷(xiāo)。但該融資方式也具備著一定的缺陷，例如，企業(yè)上市的流程繁瑣，我國(guó)目前的股票市場(chǎng)及相關(guān)的法律政策并不健全，容易對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，故目前該融資方式并沒(méi)有得到廣泛應(yīng)用。

（三）長(zhǎng)期融資與短期融資

長(zhǎng)期融資一般的方式有債權(quán)融資和租賃兩種方式，其融資券的期限在一年以上，可以滿足企業(yè)長(zhǎng)期的資金需求。對(duì)于大型的房地產(chǎn)行業(yè)，在一段時(shí)間內(nèi)很可能運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，所以對(duì)資金的要求較高，壓力較大，故企業(yè)資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題多選擇該種方式進(jìn)行融資。但企業(yè)在選擇使用該種融資方式時(shí)需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行考察并結(jié)合企業(yè)的發(fā)展情況，確保企業(yè)目前適合使用該融資方式，免于經(jīng)濟(jì)壓力過(guò)大，影響企業(yè)的發(fā)展。

短期融資的發(fā)行利率由融資企業(yè)與承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)共同決定，其融資時(shí)長(zhǎng)不得超過(guò)365天，該融資規(guī)模實(shí)行余額管理，所需償還的融資券余額不得超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。該融資方法可以使企業(yè)擺脫目前的資金困境，但因其還款日期較短，可能后期對(duì)企業(yè)造成一定的資金壓力。該融資方式速度快、成本低，但同時(shí)其風(fēng)險(xiǎn)也比較高。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定企業(yè)的融資需求及資金的使用時(shí)長(zhǎng)，合理利用該融資方式。同時(shí)企業(yè)也需要合理規(guī)劃好資金的使用方式，并與其它融資方法結(jié)合使用，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。

（四）上市融資

上市融資的方式是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的形式，在金融資本市場(chǎng)中得到融通資金，這是傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)企業(yè)較為常見(jiàn)的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資能夠幫助企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)吸引社會(huì)上大量的社會(huì)資金，可有效幫助企業(yè)盤(pán)活資金鏈。但企業(yè)上市是需要一定的條件支撐的，除需有許多的認(rèn)證資質(zhì)外，還需要在一定時(shí)間內(nèi)具有大量的資金投入，以通過(guò)上市資格的各項(xiàng)指標(biāo)，其風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較高。近年來(lái)隨著樓市熱度越來(lái)越高，政府對(duì)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的監(jiān)管也更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件也越來(lái)越嚴(yán)苛，因此企業(yè)已經(jīng)不再單純的將上市作為融資的主要渠道，而是令其以上市的附加效應(yīng)而存在發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有效策略

（一）合理配置資源，完善金融創(chuàng)新市場(chǎng)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域急需做好金融創(chuàng)新，來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的全面整合有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是多層次的，大致分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用者經(jīng)過(guò)發(fā)建設(shè)，并將建成的房地產(chǎn)出租并出售，二級(jí)市場(chǎng)追求利益最大化。目前我國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展并不完善，雖一級(jí)市場(chǎng)較二級(jí)市場(chǎng)存在一定的優(yōu)勢(shì)，但其發(fā)展并不均衡。所以，面對(duì)這樣的市場(chǎng)金融環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)若想穩(wěn)步發(fā)展，并在該領(lǐng)域有所提升，就需要對(duì)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)有所創(chuàng)新并對(duì)其全面優(yōu)化。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以借助“看得見(jiàn)的手”，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，促進(jìn)資本在各級(jí)市場(chǎng)中得到資源的合理布局和分配，幫助該行業(yè)的發(fā)展走出市場(chǎng)飽和的困境。還可以利用金融市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用，適當(dāng)?shù)耐七M(jìn)該行業(yè)的資產(chǎn)證券化水平，采用一定的方式及手段提高資產(chǎn)質(zhì)量，并將房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，給處于一級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)更多的選擇機(jī)會(huì)。

（二）加快金融創(chuàng)新速度

房地產(chǎn)行業(yè)的全面創(chuàng)新有利于我國(guó)房地產(chǎn)金融的全面發(fā)展。創(chuàng)新金融可以加快房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)資金的流動(dòng)，為企業(yè)金融注入新的活力，增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)可以在其形成的原有金融體系上進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)出有利于企業(yè)健康發(fā)展的新的金融產(chǎn)品，為該行業(yè)構(gòu)建新的金融投資體系?，F(xiàn)如今，我國(guó)的各個(gè)領(lǐng)域均認(rèn)識(shí)到了開(kāi)發(fā)新的金融產(chǎn)品的重要性，各行各業(yè)為了企業(yè)更好的發(fā)展均投入了一定的資金加大金融產(chǎn)品的研發(fā)。但目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，因原有的金融產(chǎn)品發(fā)展不足，導(dǎo)致其構(gòu)建新的金融體系的速度較慢。因我國(guó)房地產(chǎn)的金融對(duì)國(guó)家政策及市場(chǎng)的依賴性較大，所以我國(guó)的相關(guān)政府部門(mén)及企業(yè)應(yīng)共同努力，對(duì)我國(guó)的金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，并加快創(chuàng)新速度，更好的解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遇到的金融問(wèn)題。比如針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中存在的普遍現(xiàn)象，即缺乏科學(xué)有效的企業(yè)資金管理制度，可以通過(guò)在房地產(chǎn)行業(yè)中成立房地產(chǎn)基金的方式，創(chuàng)新金融融資的形式。一般基金會(huì)以發(fā)行基金證券的方式，募集資金，并委托給專(zhuān)業(yè)第三方從事房地產(chǎn)企業(yè)的投資，投資人的投資期限越長(zhǎng)其投資收益越高，使得投資者和房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)雙贏，雖然當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)基金還未形成管理的規(guī)模，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求越來(lái)越高，此種融資方式將會(huì)得到更快速的發(fā)展。

（三）建立多格局金融體系

我國(guó)的金融體系格局較為單一，而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)發(fā)展的層次越來(lái)越分明，因此金融體系格局是我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)需要看重的重點(diǎn)問(wèn)題，建立科學(xué)合理的多格局金融體系有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。目前我國(guó)的企業(yè)結(jié)構(gòu)層次較多，為了確保各個(gè)層次的企業(yè)均可以獲得良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，就需要建立多格局的金融體系，對(duì)金融體系不斷創(chuàng)新。目前來(lái)說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的金融體系并不完善，資金籌備的主要方式主要是通過(guò)銀行。目前為止我國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行只有一所，這些現(xiàn)象標(biāo)明我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展較困難。雖然銀行的資金籌備體系限制較多，但其他的類(lèi)型的金融體系門(mén)檻較高，受我國(guó)金融策略的影響，很多企業(yè)無(wú)法達(dá)標(biāo)，限制了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的需要，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)多格局金融體系的建立，盤(pán)活金融市場(chǎng)運(yùn)作的活力，為中小型企業(yè)發(fā)展提供機(jī)會(huì)。

（四）加強(qiáng)資金合理規(guī)劃

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以借助企業(yè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融進(jìn)行規(guī)劃。在引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上也需要結(jié)合本國(guó)的實(shí)際國(guó)情，確保資金規(guī)劃的合理性。例如，我國(guó)可以成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保協(xié)會(huì)，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸擔(dān)保，緩解我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)流動(dòng)資金不足的問(wèn)題。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)也可以和保險(xiǎn)業(yè)相互合作，獲得更多的資金，這種資金規(guī)劃方式不僅可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求，同時(shí)也可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。只有充分認(rèn)識(shí)到融資及金融創(chuàng)新對(duì)該行業(yè)發(fā)展的重要性，才能帶動(dòng)該行業(yè)的金融體系不斷創(chuàng)新。我們應(yīng)積極吸取國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，不斷的推陳出新才能確保企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，并推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的整體提升。

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