試論房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理和成本控制

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展勢頭迅猛，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著比較大的競爭壓力，要想在市場上站穩(wěn)腳跟，必須要加強(qiáng)對項目的設(shè)計管理和成本控制工作的重視?；诖?，本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理的重點，同時分別從不同的角度提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制方法，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目利益的最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);設(shè)計管理;成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，設(shè)計管理發(fā)揮著十分重要的作用，相關(guān)工作人員需要全面考慮經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理等各個方面的因素，令項目設(shè)計管理工作更具制度性和規(guī)范性，保證設(shè)計管理工作的有效性，在提高項目質(zhì)量的同時減少成本投入。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理重點

1.1時間管理

首先，需要制定項目設(shè)計的節(jié)點計劃。對各項設(shè)計圖紙的時間進(jìn)行拆分，實現(xiàn)和報建環(huán)節(jié)的有效銜接。比方說廈門申報工程規(guī)劃的許可證時，只需要提供方案文本，但是樓棟和指標(biāo)的定位必須滿足施工圖上的深度，方案文本是驗收的主要依據(jù)，因此需要積極配合測繪單位開展面積測算工作。在泉州地區(qū)，要想獲得工程證需要在方案獲得批復(fù)后收到人防告知書才能夠辦理，而且地下室的人防圖紙設(shè)計也需要同步進(jìn)行。其次，通常來說，設(shè)計前期的報建工作耗費的時間比較長，在3到6個月之間，而且不同地區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)也不同，這就意味著設(shè)計的管理工作者需要積極和報建人員溝通，彼此配合工作，按照具體的要求展開圖紙設(shè)計工作，施行交叉管理，以此來提升報建的效率。最后，銜接好招投標(biāo)環(huán)節(jié)。施工方和各級設(shè)計部門需要在1到3個月的時間內(nèi)結(jié)束招標(biāo)工作，在設(shè)計管理工作中應(yīng)采取清單計算圖紙工程量的方法，并想辦法縮短計算所需的時間。

1.2技術(shù)管理

首先，編制設(shè)計任務(wù)書。在實際的項目設(shè)計管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照過去的經(jīng)驗，在考慮工程成本分配的基礎(chǔ)上設(shè)計一套系統(tǒng)的設(shè)計文件，在項目的具體實施期間不斷修編任務(wù)書。任務(wù)書可以讓設(shè)計部門在有限的時間里準(zhǔn)確把握公司的實際需求，不同的專業(yè)保持設(shè)計思路的一致性，還可以為公司的核對提供便利，也有益于對設(shè)計工作展開合理的評估。在將設(shè)計任務(wù)書傳遞到設(shè)計院以后，需要派專人負(fù)責(zé)交底工作，保證工作的效率。其次，對設(shè)計方案和施工圖的管理。目前，開發(fā)流程對項目設(shè)計預(yù)留的時間比較短，尤其是方案報批的階段，出圖的時間非常短，而且需要按照規(guī)劃修改的意見和營銷的意見不停地進(jìn)行修改，令圖紙出現(xiàn)前后不一的情況。這就意味著需要當(dāng)天出圖，并用郵件的方法標(biāo)注出修改了哪些內(nèi)容，便于后期對圖檔的查閱。在施工圖正式啟用之前，需要展開交底工作，確定能夠優(yōu)化和無法再調(diào)整的內(nèi)容。最后，對土建圖紙和分項圖紙的管理。項目的施工圖設(shè)計需要留意景觀圖紙、公共區(qū)域圖紙的互提資料的切分，保證施工界面的切分清楚，以免在具體施工的環(huán)節(jié)中分包互相扯皮，增大工程量[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個環(huán)節(jié)中，都需要落實成本控制，比方說項目的投資決策、招投標(biāo)、采購、施工、營銷以及交付等環(huán)節(jié)，本文主要探討幾種主要環(huán)節(jié)的成本控制方法。

2.1基本控制方法

2.1.1項目的投資決策環(huán)節(jié)

要想在房地產(chǎn)項目的投資決策期間開展成本控制工作，需要嚴(yán)格遵循市場導(dǎo)向的基本原則，樹立起全成本、全過程的價值理念，這就意味著需要組建管理職能部門，賦予其獨立性，由該部門負(fù)責(zé)成本的管理工作。在一開始控制成本時，需要針對開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)決策和技術(shù)編制具體可行的報告，編制的流程主要是先配置工作人員，再分析市場因素、區(qū)域因素、對市場未來發(fā)展做出預(yù)測，之后展開需求預(yù)測和供給預(yù)測工作，評價方案，然后進(jìn)行成本的測算工作，分析盈虧、風(fēng)險和敏感性，在評價設(shè)計方案期間，需要考慮到項目和周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)評價需要確保銷售的凈利率大于20%[2]。

2.1.2設(shè)計環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否和設(shè)計環(huán)節(jié)中的成本控制有關(guān)，可以采取設(shè)計方案的招投標(biāo)或者是限額設(shè)計等方法，保證圖紙審查工作的順利開展，通過合同的形式合理控制設(shè)計環(huán)節(jié)中的成本。比方說采取限額設(shè)計的方法需要開發(fā)商、管理人員和設(shè)計工作者的支持，設(shè)計工作者必須按照項目的預(yù)算對設(shè)計圖進(jìn)行控制，還應(yīng)當(dāng)明確材料的預(yù)算，管理人員在平時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制設(shè)計變更，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)提供有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按照地貌和標(biāo)高控制建筑的特征指數(shù)，充分發(fā)揮出限額設(shè)計的應(yīng)用優(yōu)勢。

2.1.3施工環(huán)節(jié)

在施工環(huán)節(jié)成本控制當(dāng)中，最為重要的是事前、事中和事后控制，不僅如此，還需要格外留意項目的變更和管理。在事前成本控制當(dāng)中，應(yīng)制定科學(xué)的計劃，按照工程部、市場部財務(wù)部、合約部以及營銷部職能的差異，建立至少三級的計劃，并加強(qiáng)不同層級計劃的之間的聯(lián)系。在事中成本控制當(dāng)中，可以借助WBS甘特圖和任務(wù)分解工具，跟蹤計劃的進(jìn)展，并按照實際情況進(jìn)行記錄。事后的成本控制需要以變更協(xié)調(diào)會議為中心，重點是討論工期的調(diào)整以及趕工的方法，需要提供相應(yīng)的書面材料，以便滿足成本控制的要求。

2.2以供應(yīng)鏈視角進(jìn)行成本控制的方法

站在供應(yīng)鏈的視角對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目展開成本控制，流程主要如下：（1）分析并識別主要的工作，（2）深入探尋合理性差、經(jīng)濟(jì)性差的環(huán)節(jié)，（3）對成本控制計劃進(jìn)行驗證。比方說控制項目成本時，需要選擇合理的承包模式，并想辦法提高設(shè)計的質(zhì)量，可以采用供應(yīng)鏈合作伙伴的模式，簡單地說就是讓開發(fā)商與設(shè)計商建立合作伙伴的關(guān)系，實現(xiàn)設(shè)計、施工與銷售的相互結(jié)合，更好地為成本控制工作服務(wù)。設(shè)計品質(zhì)的提升需要以溝通、反饋、激勵以及審查等機(jī)制為基礎(chǔ)，有效保證成本控制的有效性[3]。

結(jié)語：

綜上所述，設(shè)計管理工作貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)項目過程，需要采取精細(xì)化管理的措施，確保設(shè)計管理工作的合理性和可行性，節(jié)省成本，在保證項目質(zhì)量的同時，最大限度地為房地產(chǎn)項目謀求利益，推動房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]洪濤.試論房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理和成本控制策略[J].建材與裝飾，2018（49）：155-156.

[2]尚偉娜.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理階段成本控制分析[J].居舍，2018（32）：134.

[3]鄭瑤菲.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246-247.

作者簡介：

宋爽，1988年9月12日，性別：女，民族：漢，籍貫：山東濟(jì)南章丘，學(xué)歷：本科，所從事工作：建筑，工作單位：濟(jì)南宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

劉洋，1988年1月10號，性別：男，民族：漢，籍貫：山東濟(jì)南章丘，學(xué)歷：本科，所從事工作：建筑，工作單位：濟(jì)南宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。