推行房地產(chǎn)稅改革的問題與對(duì)策研究

摘? 要：未來房地產(chǎn)稅的推行，一方面可對(duì)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生一定作用，另一方面也可增加財(cái)政收入、降低對(duì)土地出讓的依賴程度，符合地方政府財(cái)稅改革的調(diào)控方向。然而，房地產(chǎn)稅的推行存在民意阻力、房產(chǎn)稅關(guān)鍵要素設(shè)計(jì)、新舊政策交替等主要問題。因此，本文提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、完善房地產(chǎn)稅的征收管理、建立完善的爭議解決機(jī)制和納稅服務(wù)體系等方面建議，為我國推行房地產(chǎn)稅改革提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;房地產(chǎn)市場(chǎng);對(duì)策

世界上多數(shù)國家財(cái)產(chǎn)稅的重要組成都是房地產(chǎn)稅，且房地產(chǎn)稅是地方政府收入和進(jìn)行政府治理的有效工具。我國要建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，而房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機(jī)制重要組成部分。推行房地產(chǎn)稅改革，直接涉及到建設(shè)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制、調(diào)節(jié)地方政府財(cái)政收入和調(diào)節(jié)收入分配等。為了更好地落實(shí)中央戰(zhàn)略部署，健全地方稅收體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法及其頂層設(shè)計(jì)，應(yīng)該科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅征收體系，讓人民群眾更有獲得感和幸福感。

一、推行房地產(chǎn)稅改革的背景與現(xiàn)狀

（一）我國推行房地產(chǎn)稅改革的背景

我國立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，兼顧稅收調(diào)控和籌集財(cái)政收入功能，不斷優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，從改革開放進(jìn)程中積極探索房地產(chǎn)稅的推行。2011年1月26日，經(jīng)過國務(wù)院的同意，我國開始對(duì)上海、重慶兩市試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅征收正式啟動(dòng)。十九大報(bào)告指出：要“深化財(cái)稅體制改革。推進(jìn)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革，抓緊制定收入劃分改革方案，完善轉(zhuǎn)移支付制度。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。當(dāng)年12月，財(cái)政部長肖捷指出，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。2019年政府工作報(bào)告又重申：“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2019年3月8日，全國人大常務(wù)委員會(huì)委員長栗戰(zhàn)書表示，要“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成”。

房地產(chǎn)稅的實(shí)施，通過作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端，影響供需求雙方的收益預(yù)期，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，有助于落實(shí)房住不炒的定位，有助于住房回歸其居住屬性，有助于建立落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施有利于改變地方發(fā)展過度依賴土地財(cái)政的現(xiàn)象，同時(shí)房產(chǎn)稅以房屋價(jià)值為稅基，具有易于登記和檢查、無法轉(zhuǎn)移、直觀清楚等特點(diǎn)，有利于地方政府形成穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。

（二）我國推行房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀

地方政府雖然在房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)過程中收取巨額土地出讓金，但是通過房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅籌集到的財(cái)政收入很有限，在某種程度上形成了對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。因此，目前我國推行的房地產(chǎn)稅種呈現(xiàn)出“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的明顯特征。另一方面，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅僅針對(duì)經(jīng)營性住房征稅，對(duì)城鎮(zhèn)居民的自有住房給予免稅優(yōu)惠，對(duì)農(nóng)村居民的房產(chǎn)也不征稅，房產(chǎn)稅的稅基偏窄，對(duì)居民個(gè)人稅收優(yōu)惠力度大，為將來推行房地產(chǎn)稅改革帶來相應(yīng)的阻力。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)稅所征稅款有限，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)有限、影響甚小，沒有起到調(diào)節(jié)居民收入差距的作用和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，也沒有成為地方稅收體系的主要組成部分。

二、推行房地產(chǎn)稅改革的問題

（一）房地產(chǎn)稅改革推行的民意阻力

民情民意是國家實(shí)施政策必須正確處理的重要方面，而房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步推進(jìn)的阻力之一是民情民意。普遍的民眾情緒傾向于對(duì)房地產(chǎn)稅不接受的態(tài)度，認(rèn)為國家推行的房地產(chǎn)稅會(huì)帶來更大的生活壓力，增加生活負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。大多數(shù)民眾對(duì)推進(jìn)的房地產(chǎn)稅改革認(rèn)識(shí)不夠，甚至存在一些負(fù)面情緒。為了讓房地產(chǎn)稅從試點(diǎn)城市推廣到全國范圍改革順利進(jìn)行，必須更好地傾聽民眾呼聲，征求民情民意，更好地穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

（二）房產(chǎn)稅關(guān)鍵要素設(shè)計(jì)的難點(diǎn)

每個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r差異很大，必然導(dǎo)致中央推行房地產(chǎn)稅時(shí)因城施策，也就導(dǎo)致每個(gè)地方設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅要素時(shí)困難重重。為了更好地推行房地產(chǎn)稅改革，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中將有很多的要素設(shè)計(jì)要進(jìn)行變更。鑒于每個(gè)地方的出發(fā)點(diǎn)、利益點(diǎn)都有所不同，政府在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的時(shí)候，面臨諸多阻礙。

從房產(chǎn)稅征稅范圍上來看，目前國家規(guī)定對(duì)自有居住用房不征稅，房產(chǎn)稅面向城鎮(zhèn)區(qū)的房產(chǎn)而去除農(nóng)村的，同時(shí)又缺乏對(duì)高檔、豪華房產(chǎn)必要的稅收調(diào)節(jié)措施;從稅前扣除的方式上看，存在扣除第一單位是人均多少平方米或是不是一個(gè)家庭的第一套房的爭論，需要公眾理性地討論起步時(shí)的最大公約數(shù)，這就必須在社會(huì)可接受的程度上實(shí)施;從設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅率上看，設(shè)定稅率沒有考慮各地間實(shí)際情況的差異，缺乏合理性;從房地產(chǎn)稅征管相關(guān)配套措施上看，為了更好地完成稅收的征收征管工作，需要有相應(yīng)的登記、評(píng)估、監(jiān)督、申訴等配套措施，然而，目前尚未開展評(píng)估體系、監(jiān)督和申訴、征收等各方面工作，房地產(chǎn)稅征管的配套措施尚不完善。

（三）新舊政策交替問題

房地產(chǎn)稅改革會(huì)帶來新舊交替的問題，即改革前后需繳納房地產(chǎn)稅的群體應(yīng)如何納稅的問題。由于改革前的群體已經(jīng)一次性繳納了數(shù)十年的地租，而改革后的群體是每一年繳納一次地租;同時(shí)房地產(chǎn)稅改革后會(huì)進(jìn)行簡化合并，改革前后的課稅項(xiàng)目不同，所以針對(duì)新舊兩個(gè)群體統(tǒng)一征稅是不合理的。政府一方面要做好推行房產(chǎn)稅的宣傳，另一方面尤其要做好這一群體的引導(dǎo)工作，防止出現(xiàn)不必要的社會(huì)問題。在推行房地產(chǎn)稅改革的過渡時(shí)期，地方政府采用兩套稅制，同時(shí)遵循“新人新辦法，舊人舊辦法”的原則，保證社會(huì)穩(wěn)定，確保新舊政策交替平穩(wěn)進(jìn)行。

三、推行房地產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

（一）穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

在現(xiàn)今，房產(chǎn)稅改革處于重要的階段，相關(guān)的立法程序也應(yīng)當(dāng)抓緊進(jìn)行。要推行房地產(chǎn)稅必須有嚴(yán)密的法律程序、穩(wěn)妥的法律基礎(chǔ)，只有提高房地產(chǎn)稅的立法層級(jí)與法律層級(jí)的相關(guān)支撐，才能順利推動(dòng)全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅改革。在房地產(chǎn)稅立法工作完成后，有關(guān)部門便能依法征管，納稅人也就需要履行納稅的義務(wù)，最終成為法治化、民主化的公共資源配置機(jī)制、規(guī)范的公共選擇機(jī)制的催化器。

（二）完善房地產(chǎn)稅的征收管理

結(jié)合實(shí)際情況，我國房地產(chǎn)稅應(yīng)采用納稅人自行申報(bào)納稅為主、綜合運(yùn)用多種手段的征管機(jī)制。自行申報(bào)納稅適合不動(dòng)產(chǎn)的物化特點(diǎn)，還能夠提高納稅人的自主納稅意識(shí)。納稅人憑有效證件在每年固定時(shí)點(diǎn)前自行向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。對(duì)于沒有按要求自行申報(bào)納稅的納稅人，相關(guān)部門可以運(yùn)用多種手段予以追繳，超期未納稅，則需繳納滯納金。同時(shí)限制辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)，當(dāng)事人需提供以前年度保有環(huán)節(jié)的完稅證明，否則必須補(bǔ)稅并繳納滯納金等。建立自主申報(bào)為主的征管機(jī)制，有利于提高效率、降低成本、提高人民群眾的納稅意識(shí)。

（三）建立完善的爭議解決機(jī)制和納稅服務(wù)體系

我國由于房產(chǎn)構(gòu)成復(fù)雜，納稅人眾多，征收經(jīng)驗(yàn)不足，更應(yīng)建立科學(xué)、合理與完善的爭議解決機(jī)制和納稅服務(wù)體系。大多數(shù)國家普遍比較重視評(píng)估爭議的解決，并為此設(shè)立專門的監(jiān)督和仲裁機(jī)構(gòu)，在行政性和其他措施無法奏效的情況下，通常引入司法機(jī)制來最終解決爭議。這就要求國家、地方立法和部門的行政規(guī)章層面對(duì)于稅基評(píng)估爭議的解決機(jī)制都要有明確的規(guī)定。同時(shí)，各級(jí)主管部門應(yīng)該通過開通稅務(wù)信息網(wǎng)站、建立良好的溝通機(jī)制、建立繳稅服務(wù)系統(tǒng)、建立稅單寄送體系等做法，幫助納稅人及時(shí)全面地掌握房地產(chǎn)稅稅收信息，向納稅人提供更高質(zhì)量的繳稅服務(wù)，保障居民正常的生活。

（四）完善房地產(chǎn)稅評(píng)估制度

以評(píng)估方法、評(píng)估人才、評(píng)估機(jī)構(gòu)三方面為抓手，完善房地產(chǎn)稅評(píng)估制度。在評(píng)估機(jī)構(gòu)方面，可利用政府主導(dǎo)下的非營利性評(píng)估機(jī)構(gòu)，也可利用現(xiàn)行政府部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估;在評(píng)估方法方面，采用批量評(píng)估與個(gè)案評(píng)估相結(jié)合的方式，對(duì)特殊的房地產(chǎn)可采取按系數(shù)修正的批量評(píng)估方法;在評(píng)估人才方面，高等院?？砷_設(shè)專門的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專業(yè)或課程，不斷輸出更多的專業(yè)人才。

（五）出臺(tái)細(xì)化的房地產(chǎn)稅地方法規(guī)

國家已經(jīng)啟動(dòng)全國范圍的房地產(chǎn)稅立法，以法律的形式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅法的全國性覆蓋。由于我國各地情況差異很大，國家層面房地產(chǎn)稅立法原則性規(guī)定強(qiáng)，各地需根據(jù)自身情況制定細(xì)則。地方性房地產(chǎn)稅細(xì)則一般應(yīng)包括稅基、稅率、征收對(duì)象、減免政策、稅收使用、爭議解決、信息公開等各個(gè)方面。但也要注意，雖然同一城市有不同地段、不同功能的區(qū)分，但房地產(chǎn)稅征收通常都要按大片來考慮，不能太細(xì)碎了。

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作者簡介：

洪日（1996.2-），男，漢族，河北保定人，土地資源管理專業(yè)，研究生在讀。