物管條例修訂 從民意中汲取營養(yǎng)的立法實踐

宋婷婷

5月1日，新修訂的《重慶市物業(yè)管理條例》正式施行。2001年，重慶市人大常委會通過市律協(xié)委托相關(guān)律師事務(wù)所起草《重慶市物業(yè)管理條例（草案）》，開了委托律師起草地方性法規(guī)的先河。2018年，為順應(yīng)時代發(fā)展要求、回應(yīng)人民群眾訴求，重慶市人大常委會適時啟動修訂該條例，其深接地氣、廣納民意的力度，同樣前所未有。

收集3000多條建議

修改比例超95%

“市人大常委會2018年啟動修訂《重慶市物業(yè)管理條例》工作后，多次向社會各方征求意見，廣泛聽取群眾呼聲，對收集到的3000多條建議逐條研究、充分吸納?！痹诮衲?月召開的市五屆人大三次會議上，市人大常委會工作報告中的這句話，引發(fā)了與會代表和社會公眾的熱議。

物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，社會關(guān)注度高，影響范圍亦廣，為此，市人大常委會成立調(diào)研組，分赴渝中、南岸、沙坪壩等十區(qū)深入調(diào)研，并召開片區(qū)座談會，廣泛征求街道、社區(qū)、業(yè)主、業(yè)委會、物管公司、行業(yè)協(xié)會、基層法院及政府有關(guān)部門的意見，開門立法，廣納良言，為修訂《重慶市物業(yè)管理條例》打下了堅實基礎(chǔ)。

2019年5月，《重慶市物業(yè)管理條例（修訂草案）》立法論證會在九龍坡區(qū)綠韻康城小區(qū)舉行。各方代表面對面坐下來，展開了坦誠交流。市人大常委會此舉也被相關(guān)專家評價為：“保證了從民意中把握立法重點、汲取有益營養(yǎng)、樹立鮮明價值導(dǎo)向，有助于增進(jìn)地方性法規(guī)各項制度的社會認(rèn)同度?！?/p>

歷時一年多，歷經(jīng)四次審議，《重慶市物業(yè)管理條例》在市五屆人大常委會第十三次會議上獲表決通過。

重慶市人大法制委主任委員鄒鋼表示，“在整個修訂過程中，我們征求主管部門、業(yè)主和服務(wù)企業(yè)、廣大市民等各方意見，收集到相關(guān)建議3000多條，整理歸納以后也有1000多條。我們根據(jù)各方意見對該條例進(jìn)行了修改，其修改比例超過95%?！?/p>

重慶市人大充分傾聽民意、集中民智，尋求社會各方訴求的最大公約數(shù)，“精雕細(xì)琢”出的這部法規(guī)，真正踐行了立法為民的宗旨。

采納區(qū)縣建議

創(chuàng)設(shè)民宿服務(wù)規(guī)范

小區(qū)能不能開民宿，一直是《重慶市物業(yè)管理條例》修訂過程中人們關(guān)注的熱點。

隨著重慶都市旅游的快速發(fā)展，從2017年開始，重慶的民宿驟然增多，甚至被形容為“野蠻生長”。因相關(guān)法律法規(guī)缺失，民宿老板及住客和小區(qū)業(yè)主屢起紛爭。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人也表示，民宿增多給物業(yè)管理工作帶來了新難題。2018年8月，重慶市渝中區(qū)?？湾?、財信渝中城等小區(qū)短時間內(nèi)開辦了大量民宿，業(yè)主和民宿經(jīng)營者的矛盾日漸激化，甚至出現(xiàn)業(yè)主圍堵驅(qū)逐游客的情況。

民宿問題引發(fā)全城關(guān)注。2018年11月，《重慶市物業(yè)管理條例》修訂提上日程后，如何規(guī)范這方面的問題受到渝中區(qū)人大常委會的高度關(guān)注。

根據(jù)渝中區(qū)人大常委會年度工作安排，2019年3月，渝中區(qū)人大常委會七星崗街道工委召開《重慶市物業(yè)管理條例（修訂草案）》征求意見座談會。七星崗街道分管負(fù)責(zé)人、物業(yè)科、社區(qū)居委會主任代表、區(qū)人大代表、法律界人士、物管公司代表、業(yè)委會代表、業(yè)主代表等參加了會議。

為開好此次座談會，七星崗街道人大工委積極籌備，廣泛宣傳，提前將條例（修訂草案）資料發(fā)放到參會人員手中。而座談會上提出的意見建議，則由人大街道工委梳理后，按有關(guān)程序向區(qū)人大監(jiān)察和法制委員會反饋。

同年7月，重慶市人大常委會副主任王越率隊到渝中區(qū)開展關(guān)于《重慶市物業(yè)管理條例（二次審議稿）》立法調(diào)研。民宿（網(wǎng)約房）管理正是此次調(diào)研的重點。

在實地視察南紀(jì)門街道熊貓公館民宿（網(wǎng)約房）經(jīng)營情況之后，調(diào)研組還組織召開座談會，聽取了區(qū)公安分局、七星崗街道以及物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)管理企業(yè)、網(wǎng)約房平臺及經(jīng)營者、小區(qū)居民代表的意見建議。

發(fā)言中，大家反映最多的是，民宿（網(wǎng)約房）行業(yè)飛速發(fā)展，在促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，提升游客旅行品質(zhì)的同時，也帶來諸如安全隱患及深夜噪音擾民等問題，給物業(yè)管理增加了難度，建議相關(guān)部門進(jìn)一步明確監(jiān)管責(zé)任。

最終在《重慶市物業(yè)管理條例》修訂中，最大程度地吸納了各方訴求，經(jīng)表決通過后，條例第七十四條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃自然資源部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

此外，條例第七十五條規(guī)定，利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)符合本條例第七十四條的規(guī)定，并具備消防、安全、衛(wèi)生等必要的條件。利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

鄒鋼表示，條例順應(yīng)時代發(fā)展要求，回應(yīng)人民群眾的利益訴求，積極探索在法制化軌道上規(guī)范民宿（網(wǎng)約房）等住宿服務(wù)。同時，鑒于物業(yè)管理條例修訂重點在于規(guī)制物業(yè)管理活動，在國家尚未出臺有關(guān)民宿（網(wǎng)約房）等住宿服務(wù)的專門法律法規(guī)的情況下，對利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)僅作了原則性規(guī)定，并授權(quán)市政府制定具體辦法予以規(guī)范。

吸收律師建議

設(shè)立監(jiān)事委員會

作為巴南區(qū)人大代表，重慶百君律師事務(wù)所律師邱鵬程近年來將物業(yè)問題作為律師工作的專業(yè)方向。在《重慶市物業(yè)管理條例》的修訂過程中，邱鵬程發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，撰寫了數(shù)十條修改建議提交市人大相關(guān)專委會以及原重慶市房管局物業(yè)處。

邱鵬程說：“在重慶，物管費欠費現(xiàn)象極為普遍，部分物管公司對此采取對欠費業(yè)主停水、停電等措施，逼迫業(yè)主繳納物管費。這一做法雖然可以促使部分業(yè)主繳納物管費，但卻易引發(fā)業(yè)主和物管公司之間更激烈的沖突且是違法的，因此建議在《重慶市物業(yè)管理條例》中增加相應(yīng)禁止性條款?！?/p>

據(jù)了解，不少人和邱鵬程的想法一致。最終這一訴求在新修訂的條例中得到了體現(xiàn)——物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣?？赡軐I(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

去年9月，條例修訂草案三審稿提交市人大常委會會議審議，業(yè)主大會是否有必要設(shè)立監(jiān)事委員會成為討論焦點，這也引起了邱鵬程的關(guān)注。

“監(jiān)事委員會是部分小區(qū)業(yè)主為了防止業(yè)委會擅權(quán)，設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)。對于小區(qū)是否設(shè)立監(jiān)事委員會，大家的分歧很大?！鼻聩i程表示，有人認(rèn)為監(jiān)事委員會能夠有效監(jiān)督業(yè)委會的工作，也有人認(rèn)為監(jiān)事委員會會將業(yè)委會的權(quán)力架空，導(dǎo)致小區(qū)各種問題懸而不決。

對此，他認(rèn)為，監(jiān)事委員會一定程度上能夠?qū)I(yè)委會形成監(jiān)督，且重慶市內(nèi)已有部分小區(qū)開展了相關(guān)實踐，成效較好，再結(jié)合國內(nèi)其他地方法規(guī)中規(guī)定可以設(shè)“監(jiān)事委員會”“監(jiān)督委員會”，因此，從立法探索角度，條例規(guī)定設(shè)立監(jiān)事委員會是可行的。

修訂后的條例規(guī)定，業(yè)主大會可以設(shè)立監(jiān)事委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事委員會的，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對監(jiān)事委員會的職責(zé)、組成、選舉產(chǎn)生、工作規(guī)則和成員罷免等事項依法作出約定。

邱鵬程表示，看到自己提出的建議在新修訂的條例中得到體現(xiàn)，感到十分自豪。

召開立法論證會

看緊業(yè)主的“錢袋子”

2019年5月15日，《重慶市物業(yè)管理條例（修訂草案）》立法論證會舉行。當(dāng)天，市人大法制委邀請業(yè)主代表、業(yè)委會代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、主管部門及行業(yè)協(xié)會代表、街道社區(qū)干部代表、立法咨詢專家代表、市人大代表、律師代表等參加會議，圍繞業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)、如何解決業(yè)主委員會成立難的問題、如何加強(qiáng)對業(yè)委會成員的監(jiān)督等熱點問題，進(jìn)行了激烈討論。

其中，令鄒鋼印象尤深的是關(guān)于小區(qū)公共收益的問題。

“小區(qū)大修基金和公共收益貓膩多，最后成了一筆糊涂賬……”論證會上，大家對這一問題反映強(qiáng)烈。

而群眾的呼聲最終促成了條例相關(guān)內(nèi)容的修改。記者了解到，條例第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門代管，存入銀行專戶。公共收益應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項維修資金賬戶，并設(shè)立單獨賬目。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇代行管理或者自行管理。業(yè)主決定自行管理的共有資金，應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主委員會賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的業(yè)主委員會備案證明到物業(yè)所在地的物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開設(shè)賬戶。此外，條例還規(guī)定，對于物業(yè)專項維修資金，使用超10萬元時應(yīng)當(dāng)引入第三方評審。評審費用從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。

“新增業(yè)主委員會可以依法開設(shè)賬戶這一規(guī)定完全源于群眾的呼聲?！编u鋼解釋：“按道理，業(yè)主委員會是不具備開戶資格的，但群眾要求很強(qiáng)烈，我們就對接有關(guān)單位，并做了大量協(xié)調(diào)工作，最后促成這一點寫入法規(guī)?！?/p>

此外，條例中關(guān)于業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會成員的工作情況，給予適當(dāng)津貼的規(guī)定，也來源于群眾的建議。

修改后的條例，還對物業(yè)專項維修資金和公共收益管理使用、小區(qū)車庫車位對外出售、未入住物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)等熱點問題進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范。

而這些都是民意匯集所觸發(fā)的“靈感”。