房地產(chǎn)權(quán)屬的兩證合一及法律依據(jù)探討

何麗麗

摘 要：作為一種特殊物權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)“不可移動(dòng)”的特性決定其權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移不能通過(guò)物的占有，而只能通過(guò)權(quán)利主體的變更得以實(shí)現(xiàn)，這就決定了政府必須通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，保障房地產(chǎn)所有者的權(quán)利。然而，受機(jī)構(gòu)設(shè)置等因素的影響，我國(guó)很長(zhǎng)一段歷史時(shí)期內(nèi)都實(shí)施房產(chǎn)證、土地證“兩證分離”的傳統(tǒng)管理模式，這不僅增加了百姓的辦證成本費(fèi)用，浪費(fèi)了珍貴的行政資源、還對(duì)房產(chǎn)登記管理帶來(lái)諸多困難。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房產(chǎn)證和土地證合一成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)管理具有重大意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)證;土地證;產(chǎn)權(quán);兩證合一;法律依據(jù)

引言

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋、土地的自然屬性決定了房產(chǎn)證與土地證密不可分的關(guān)系。實(shí)施房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度、整合不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外的有效舉措。有鑒于此，本文首先分析了房屋所有產(chǎn)權(quán)證與土地使用證的發(fā)展，闡述了兩證的積極意義和法律新規(guī)，并探討了兩證合一的法律依據(jù)。

一、房屋所有產(chǎn)權(quán)證與土地使用證發(fā)展

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)交易頻繁，因產(chǎn)權(quán)糾紛、司法協(xié)助以及住房制度改革等問(wèn)題查閱房地產(chǎn)權(quán)登記案例時(shí)有發(fā)生。面對(duì)這一系列的新問(wèn)題，老一套的房屋權(quán)屬登記管理模式耗時(shí)耗財(cái)耗人力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了查閱人群的需求，甚至還有一些產(chǎn)權(quán)糾紛需要司法協(xié)助，查找不便、耗時(shí)耗力等情況早已成為眾人吐槽的焦點(diǎn)。而房屋的所有權(quán)是如何認(rèn)定的呢？在實(shí)際生活中，人們常常用房屋所有產(chǎn)權(quán)證來(lái)證明自身對(duì)房屋所享有的所有權(quán)。但是現(xiàn)在出現(xiàn)了“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”的新概念，因此經(jīng)常有當(dāng)事人咨詢，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與房屋所有產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)征書能證明自己對(duì)房屋的所有權(quán)嗎？那么，究竟不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的含義是什么，其與房屋所有產(chǎn)權(quán)證和土地證又有什么聯(lián)系呢？下面，本文將詳細(xì)探討不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、房屋所有產(chǎn)權(quán)證以及土地證的積極意義及其兩證合一的法律依據(jù)。

二、兩證的積極意義

（一） 房屋所有產(chǎn)權(quán)證

房產(chǎn)所有產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。房產(chǎn)證是房屋所有產(chǎn)權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十五條的規(guī)定“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等?！睂?duì)于國(guó)有土地上房屋登記，《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定“因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書;（二）申請(qǐng)人身份證明;（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明;（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;（五）房屋已竣工的證明;（六）房屋測(cè)繪報(bào)告;（七）其他必要材料。”

因此，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定可知，房屋所有產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放的對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明。如果想要證明自己對(duì)某一房屋所享有的所有權(quán)就必須要有此房屋的房屋所有產(chǎn)權(quán)證。

（二）土地使用證

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第三條的規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”，也即我國(guó)依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。而對(duì)于土地使用證，由于我國(guó)土地根據(jù)性質(zhì)劃分為農(nóng)民集體所有土地和國(guó)家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。因此土地使用證是我國(guó)確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。針對(duì)國(guó)家所有土地的使用證，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第五條的規(guī)定“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的登記發(fā)證，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定?！?/p>

因此，國(guó)有土地使用證是確認(rèn)對(duì)國(guó)有土地享有使用權(quán)的憑證。

三、兩證合一的法律依據(jù)

從上文的論述來(lái)看，房產(chǎn)證、土地證兩證合一是順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以及簡(jiǎn)化政府部門辦事流程的必要之舉?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第2章第10條就明確說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是由法律、行政法規(guī)規(guī)定而展開的，246條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍，可以基于本法律來(lái)制訂實(shí)施。

兩證合一在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行，主要是由于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第一條規(guī)定“為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律，制定本條例”;第二條規(guī)定“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”;第四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”;第五條規(guī)定“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一條規(guī)定“為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），制定本實(shí)施細(xì)則?！?/p>

這些內(nèi)容充分說(shuō)明，在我國(guó)當(dāng)前所推行的兩證合一是擁有充沛的法律依據(jù)和制度作為保障的，并非紙上談兵和想當(dāng)然之所為。因此，在2015年3月1日全國(guó)全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。那么在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證在全國(guó)范圍內(nèi)正式使用后，原有的房產(chǎn)證、土地使用證的效力如何？是否必須將房產(chǎn)證更換為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證呢？

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一百零五條規(guī)定“本實(shí)施細(xì)則施行前，依法核發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”，也即雖然正式啟用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，原有的各類不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書和登記證明樣式將逐步停止發(fā)放，但以前依法制作并發(fā)放的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，而且權(quán)利人無(wú)需在沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更時(shí)自行到不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記，在以后依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，將逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證即可。

因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是房屋所有產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證合一的產(chǎn)物。同時(shí)原來(lái)按照法定程序頒發(fā)的房屋所有產(chǎn)權(quán)證仍存在法律效力，在不需要的情況下，不需要將原有的房屋所有產(chǎn)權(quán)證更換為不動(dòng)產(chǎn)證。所以，不論擁有的是房屋所有產(chǎn)權(quán)證還是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，都可以證明自己對(duì)房屋的所有權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，全面推行兩證合一從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看必然是利國(guó)利民的便捷高效之舉，其將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)登記行業(yè)的有效整合，繼而充分實(shí)現(xiàn)對(duì)人民和社會(huì)權(quán)益的維護(hù)，以及相關(guān)部門辦事效率的提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]王麗英，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)存在的問(wèn)題及建議[J]，中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2011，（4）：61-62.

[2]劉巧蘭，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理面臨的問(wèn)題與規(guī)范化管理措施[J]，現(xiàn)代商業(yè)，2012，（17）：59-61.

[3]黃曉健，淺談房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理職工隊(duì)伍的建設(shè)[J]，現(xiàn)代商業(yè)，2012，（35）：25-26.