房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險分析及規(guī)避策略探討

張毅

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國當(dāng)前最重要的企業(yè)類型之一，其主要是房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶動我國GDP的快速增長，因此，我國的各個城市之中，房地產(chǎn)企業(yè)都是最重要的企業(yè)。但是目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)因為其本身為重型資產(chǎn)企業(yè)的緣故，所以在資金上常常會出現(xiàn)一系列的問題，其中最核心的就是房地產(chǎn)企業(yè)需要面對融資的風(fēng)險。這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個巨大的考驗，龐大的融資數(shù)量和復(fù)雜的融資要求，往往會成為壓到房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草，所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要進(jìn)一步的發(fā)展，那么核心的內(nèi)容還是要盡可能的完成對融資風(fēng)險的規(guī)避。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)融資的必要性入手，全面的展開房地產(chǎn)企業(yè)融資的必要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)融資行為;房地產(chǎn)企業(yè)合法融資

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征就是固定資產(chǎn)多，建設(shè)成本需要大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，最常出現(xiàn)的問題就是資金鏈斷裂，一般情況下，資金鏈斷裂如果不能在短時間內(nèi)完成資金鏈的整合，那么就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)徹底死亡。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一般在業(yè)務(wù)的開展過程中，愿意選擇融資的方法來盡可能的規(guī)避投資上的風(fēng)險。但是在實質(zhì)上，企業(yè)的融資也存在一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險單獨來看威脅性較小，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量多，融資金額大，一旦出現(xiàn)問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常巨大，其具體如下：

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資能充分的解決資金短缺的問題

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之中最常見的行為，其主要是能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的資金來進(jìn)行使用。這是因為，我國的房地產(chǎn)公司屬于重型資產(chǎn)企業(yè)，這種企業(yè)的特點就是固定資產(chǎn)占有量非常大，日常能夠直接使用的資金不夠多。所以房地產(chǎn)企業(yè)想要開展業(yè)務(wù)，大量的依賴自身的資金，會出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)難以開展。所以目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過融資的方式來盡可能的進(jìn)行業(yè)務(wù)的開展，這就在一定的程度上填補了房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理的使用資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資能充分的優(yōu)化企業(yè)的資金使用情況

我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)開展的過程中，通常愿意選擇使用融資的方法來進(jìn)行資金的籌集。雖然大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是因為自身的資金不足，但是也有一部分的房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金能夠滿足業(yè)務(wù)開展的需求。不過即便是能夠滿足業(yè)務(wù)的需求，這一部分房地產(chǎn)企業(yè)也都會選擇用融資來開展業(yè)務(wù)。這主要是因為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身的可用資金一般較少，一旦將大量的資金直接投入到業(yè)務(wù)之中，那么房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金就會出現(xiàn)短缺的情況。這在房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用評估之中，就被稱之為資金的不良使用。所以，為了資金的使用更加的合理，往往房地產(chǎn)企業(yè)更愿意進(jìn)行融資。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險情況的體現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險主要體現(xiàn)為融資渠道單一

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在融資之中，主要的特征就是融資的額度非常大，如此龐大的資金需求量，也就讓房地產(chǎn)企業(yè)融資存在了很大的風(fēng)險。其主要的特點就是融資的過程之中，能夠進(jìn)行的選擇非常少，絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)，想要完成融資，那么個人的融資渠道顯然是不可行的，所以只能選擇大型的商業(yè)銀行來完成融資。而且由于自身的資金需求量極大，所以往往不是密切合作的商業(yè)銀行，也不愿意為房地產(chǎn)企業(yè)完成融資。這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道極其單一，往往是一個房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)單一的一家銀行，幾乎形成了合作的模式。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險主要體現(xiàn)為財務(wù)工作風(fēng)險較高

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)之中，主要是依賴于銀行的信貸來完成融資，這也讓房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨較高的財務(wù)工作風(fēng)險。即在財務(wù)工作之中，往往房地產(chǎn)企業(yè)是沒有選擇的，想要完成融資，那么只能接受商業(yè)銀行提出的相應(yīng)方案，如果不選擇這個方案，那么往往商業(yè)銀行也就不愿意給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其本身需求的資金過于龐大，所以能夠提供融資的企業(yè)非常少，這也就導(dǎo)致了商業(yè)銀行的各種要求，都是房地產(chǎn)企業(yè)所無法拒絕的。因此，在財務(wù)工作之中，即便房地產(chǎn)企業(yè)知道本次融資屬于不良融資，也必須接受，只能讓財務(wù)工作人員從其他的方面，來盡可能的規(guī)避風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險主要體現(xiàn)為融資成本提高

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)之中，一般融資的方式都是短期融資，這是因為我國的房地產(chǎn)企業(yè)日常并沒有太多的資金使用渠道，所以長期掌控大量資金，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒有意義。所以我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇短期融資，這個短期的期限主要是基于業(yè)務(wù)來定，業(yè)務(wù)的時間越短，則房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用時間就越短。這種模式最直觀的問題，就是會出現(xiàn)大量的利息，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資的過程中，付出大量的成本，最終降低了自身業(yè)務(wù)的收益。雖然部分的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了長期融資，但是由于其本身融資渠道單一沒有選擇，這個長期融資的利率也并非是固定的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險主要體現(xiàn)為財務(wù)管理工作不到位

房地產(chǎn)企業(yè)之中，對于財務(wù)管理工作的看重一直比較畸形，主要是讓財務(wù)管理工作人員來計算是否需要融資，融資后能夠使用多少資金等。但是在融資完成后，往往并沒有讓財務(wù)管理人員來充分的計算風(fēng)險。而且讓財務(wù)管理工作人員進(jìn)行融資預(yù)算的時候，也往往是片面的，大部分的情況下，都會出現(xiàn)融資金額過多的情況。這也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要浮出更多的利息，最終導(dǎo)致收益的下降。而部分出現(xiàn)融資金額不足的情況，則會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的困難。所以在房地產(chǎn)企業(yè)之中，財務(wù)管理工作不到位也會造成融資風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險規(guī)避策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)做到豐富融資渠道

我國的房地產(chǎn)企業(yè)想要盡可能的規(guī)避金融融資的風(fēng)險，則需要充分的進(jìn)行融資渠道的豐富，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資更好的完成，其中主要的方法目前來看有兩個：第一點是具有足夠規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該盡可能的使用股票的渠道進(jìn)行金融融資。相對于單一的銀行融資而言，房地產(chǎn)企業(yè)的股票才是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，大型的房地產(chǎn)企業(yè)普遍能夠在大眾心中獲得較好的評價，所以這些房地產(chǎn)企業(yè)的股票也一般比較好出手。所以這些房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股票出售的方式來盡可能的實現(xiàn)融資。但是需要注意的是，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，股票屬于房地產(chǎn)企業(yè)最重要的金融資產(chǎn)，雖然其本身可以變成實際的資金，但是在獲取的過程中，存在的問題也相對明顯，一旦股票拋售過快，或者是金額過大，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的連鎖影響是非常巨大的。所以要慎重對待。第二點是盡可能的進(jìn)行債券融資的方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其本身的資金有限，但是卻并不缺乏回籠資金的手段，所以房地產(chǎn)企業(yè)的債券在社會上也具備非常大的吸引力，能夠快速的吸引一批人進(jìn)行債券的購買，來尋求獲得更大的收益。雖然債券也會出現(xiàn)一定的成本，但是相對于商業(yè)銀行的高昂利息而言，這種付出相對更小，符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)做到降低財務(wù)風(fēng)險

想要降低財務(wù)風(fēng)險，則房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能的優(yōu)化企業(yè)融資的方式。其中主要考慮的內(nèi)容有兩點：第一點就是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的情況，更加適合哪一種融資方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，雖然因為自身需求資金較大，所以選擇的渠道較少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，還是有著一定的選擇的。而且如果房地產(chǎn)企業(yè)的時間充足，那么也可以選擇多次融資或者是組合融資的方式來獲得資金，這些模式都是房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要盡可能的降低財務(wù)風(fēng)險，其核心還是盡可能的選擇一種適合自身當(dāng)前情況的融資辦法，這種辦法的核心就是符合房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前利益。財務(wù)部門通過計算，最終確定一種收益最大的方式，來保證房地產(chǎn)企業(yè)的融資是最合理的。第二點就是財務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)融資的過程中，要盡可能的進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的計算，包含了凈負(fù)債率等一系列的內(nèi)容，這樣可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層充分的了解到房地產(chǎn)企業(yè)目前的財務(wù)狀況，從而選擇融資的方式，來更好的降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)做到減少融資成本

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的規(guī)避，最重要的還是要盡可能的讓房地產(chǎn)企業(yè)在融資之中付出更少的成本，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資能夠產(chǎn)生正收益，而不會因為過度融資，而出現(xiàn)負(fù)收益的情況。這種情況下，最好的辦法有兩種：第一種是合理的調(diào)控債務(wù)比。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，債務(wù)是一直存在的，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要按照自身的情況不斷的調(diào)控債務(wù)比。一般情況，債務(wù)比越小，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益越多，融資的成本也越少。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身對于資金的使用情況是不斷變化的，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門就需要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況計算，從而來有效的了解房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)容，確保房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)比始終是在房地產(chǎn)企業(yè)的合理承受范圍之內(nèi)。而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)比達(dá)到了警戒線的時候，就需要財務(wù)部門提出相應(yīng)的對策，來讓房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層參考，從而改變房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)情況。第二種是進(jìn)行多樣化的融資。由于目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)能夠盡可能的進(jìn)行融資渠道的拓展，所以房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)自身的需求進(jìn)行多樣化的融資，在融資的過程中，合理的考慮各種融資的風(fēng)險以及情況，來搭配出最優(yōu)的方案，從而完成房地產(chǎn)企業(yè)的融資。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言非常重要，也是當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要改革方向。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)做到加強財務(wù)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)之中，融資是始終存在的業(yè)務(wù)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每一次合理的融資都會降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，而且能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。這其中，財務(wù)管理工作就起到了至關(guān)重要的作用。財務(wù)管理工作能夠在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中，良好的計算各種融資的內(nèi)容，從而有效的評價房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中是否存在風(fēng)險。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員有著非常高的要求，但是目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)之中，普遍存在人才能力不足的情況。則目前最有效的辦法有兩個：第一個就是要展開人才的培訓(xùn)。在房地產(chǎn)企業(yè)之中，為了確保每一個財務(wù)管理人員都能夠出色的完成相關(guān)的財務(wù)管理工作，則需要定期的對人員展開業(yè)務(wù)內(nèi)容的培訓(xùn)，如果發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理人員的能力不足，那么就可以對財務(wù)管理的人員采取清退的處理，而優(yōu)秀的人才則繼續(xù)留在房地產(chǎn)企業(yè)之中任職。第二個就是要進(jìn)行人才的補充。在房地產(chǎn)企業(yè)之中，一次良好的融資，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，對此付出人才的費用是在房地產(chǎn)企業(yè)的可接受范圍的。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能的進(jìn)行獵頭招聘，找到更加專業(yè)的財務(wù)管理人員，來完成相關(guān)工作。

五、結(jié)語

綜上所述，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，往往需要進(jìn)行大量的融資，而且為了更好的開展業(yè)務(wù)，往往房地產(chǎn)企業(yè)也會在短期內(nèi)開展多次融資，從而實現(xiàn)多個工地的建設(shè)。這種情況，也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往融資的金額已經(jīng)超過了企業(yè)運轉(zhuǎn)的能力。則直觀的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)企業(yè)不能最優(yōu)的使用這些資金，往往造成資金的浪費。長此積累下去，就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資風(fēng)險。這也是解決房地產(chǎn)融資問題的主要參考方向。

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