淺析興業(yè)銀行哈爾濱支行個人住房貸款業(yè)務(wù)

【摘要】近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，人們對住房需求也不斷增加，為我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)提供了更好的發(fā)展機(jī)會，隨著商業(yè)銀行改革進(jìn)程不斷加快，我國各大銀行之間的競爭愈來愈激烈，而其個人住房貸款業(yè)務(wù)的開展更加提高了銀行間的競爭力。然而在業(yè)務(wù)實(shí)際開展中，個人住房貸款業(yè)務(wù)存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)，這會對銀行造成一定的損失。目前，我國的房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀，對于大多數(shù)的二線、三線城市來說會存在很大的庫存壓力，并且結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在進(jìn)行，難以應(yīng)對市場變化的企業(yè)將會在激烈的競爭中被淘汰。本文以興業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱支行（以下簡稱“興業(yè)銀行哈爾濱支行”）個人住房貸款業(yè)務(wù)為例，找準(zhǔn)本行業(yè)務(wù)主要存在的問題，并且結(jié)合所學(xué)理論知識，對實(shí)際情況提出一些建議和彌補(bǔ)措施，使興業(yè)銀行哈爾濱支行個人住房貸款業(yè)務(wù)健康并充滿活力。

【關(guān)鍵詞】個人住房貸款??操作風(fēng)險(xiǎn)??信用風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

（一）本研究的目的與意義

（1）本研究的目的。從我國中央經(jīng)濟(jì)會議將房地產(chǎn)去庫存納入具有結(jié)構(gòu)性的五大改革任務(wù)之一，各地的政府以及相關(guān)的部委都是十分積極的采取一些措施推動去庫存行動的開展。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，一些發(fā)達(dá)城市的地價(jià)和房價(jià)也是不停地增長，使大多數(shù)的居民都無法購買。如今，存在的住房貸款政策被場外配資所代替，打亂了房地產(chǎn)金融的平衡，有時還會出現(xiàn)“零首付”的情況，加大了出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)停滯緩慢發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整期，金融市場的風(fēng)險(xiǎn)性在這些情況的影響下，慢慢的表現(xiàn)出來。因此，個人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)成為了金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中最需要關(guān)注的，從而造成了風(fēng)險(xiǎn)控制壓力不斷加大。十九大報(bào)告明確的表明住房是供人民住的，不能出現(xiàn)炒房子的情況，積極建立相關(guān)的制度、增加更多的渠道來保障人民的權(quán)益、租購并舉的住房制度，從根本上解決人們的住房問題。這樣的政策預(yù)示房價(jià)將下跌，也會使一部分人只租房不買房，未來銀行個人住房貸款的壓力應(yīng)會逐漸減緩。在這樣的背景下，現(xiàn)階段主要問題仍是避免或是盡量降低個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同樣是相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理者與大多數(shù)銀行最需要關(guān)注的問題。選題研究的主要內(nèi)容就是去了解并發(fā)現(xiàn)興業(yè)銀行哈爾濱支行個人住房貸款的現(xiàn)狀以及存在的一些問題，并參考國內(nèi)外的研究理論，制定出有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與解決問題的策略。

（2）本研究的意義。本文研究的意義是由于個人住房貸款的興起，對從前的不良貸款情況有了一定的改善和調(diào)節(jié)，使整個貸款行業(yè)向更加積極的方向邁進(jìn)。本為重點(diǎn)研究的對象是興業(yè)銀行哈爾濱支行。重點(diǎn)剖析其個人住房貸款業(yè)務(wù)。首先介紹了興業(yè)銀行哈爾濱支行的成立及貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。并從現(xiàn)狀中總結(jié)出其不足之處以及需要提升的地方。本文通過文獻(xiàn)、歸納、定性等多種研究分析的方法進(jìn)行課題論證。通過閱讀大量中外期刊文獻(xiàn)，了解個人住房貸款的歷史及現(xiàn)狀，從中總結(jié)規(guī)律，然后對比本文研究的主要對象及其經(jīng)營情況，找出其不足之處并剖析其原因，一一對比給出發(fā)展建議。為興業(yè)銀行哈爾濱分行的進(jìn)步提供助力。

（二）國外研究文獻(xiàn)綜述

國外個人住房貸款的歷史要早于國內(nèi)，因此發(fā)現(xiàn)的問題以及提出的策略要優(yōu)先與國內(nèi)，體系相對更成熟。本文根據(jù)國外一些文獻(xiàn)重點(diǎn)研究方向概括如下：

（1）美國個人住房貸款發(fā)展歷程與現(xiàn)狀。美國是個人貸款業(yè)務(wù)起步比較早的國家，MacDonald，Daniel（2019）在文中講述1915年美國出現(xiàn)了信用卡，成為個人消費(fèi)信貸的標(biāo)志。美國個人住房貸款發(fā)展了近一個世紀(jì)，已經(jīng)擁有了一個較為完備的體系，個人住房貸款約占銀行貸款總額的25%左右，成為了銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的一個重大項(xiàng)目。首先美國擁有發(fā)達(dá)的發(fā)地產(chǎn)金融一級市場。一級市場實(shí)現(xiàn)了貸款多樣化，方式方法不斷創(chuàng)新，可以制定不同的貸款產(chǎn)品匹配人們的需求。其次美國建立了完善的房地產(chǎn)金融二級市場，可以在此區(qū)域進(jìn)行交易，來減輕其他機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)，減輕貸款機(jī)構(gòu)資金負(fù)擔(dān)，加速資金流轉(zhuǎn)。

（2）英國個人住房貸款發(fā)展歷程與現(xiàn)狀。Rodriguez-Planas，Nuria（2018）在文中講述英國住房在發(fā)展初期產(chǎn)生的貸款皆有政府擔(dān)保，因此貸款業(yè)務(wù)發(fā)展繁榮，個人收入用于支持還款部分免稅。?據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)：目前英國個人居住的房屋中公占房比例達(dá)27%，自住房比列為68%，英國住房金融占信貸總量的45%。從此可以得出，英國住房是由政府強(qiáng)力支持，目前英國住房有專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，同樣減輕民眾住房負(fù)擔(dān)。

二、興業(yè)銀行哈爾濱支行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在問題

（一）貸款人的不可預(yù)測性較強(qiáng)

貸款業(yè)務(wù)是興業(yè)銀行哈爾濱支行的一個重要分支，其中隨著近些年來房地產(chǎn)市場火熱，個人住房貸款顯得尤其重要，占總貸款業(yè)務(wù)的比例很大，因此如何挑選合適的貸款人也是本行存在的一個重要問題。在許多失敗的案例中，總結(jié)出了以下經(jīng)驗(yàn)：貸款人的身體狀況，家庭狀況，工作情況以及銀行現(xiàn)有存款都會影響貸款人的信用狀況。對其進(jìn)行細(xì)致的分類調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，興業(yè)銀行哈爾濱支行主要貸款年齡段在26到60歲之間，其中50到60歲這個年齡段違約率較高，26到40歲違約率較低，50到60歲主要原因?yàn)樯眢w狀況不佳，無法保證繼續(xù)還款，銀行對此類事件沒有完善的解決辦法。另外，工作穩(wěn)定的貸款人違約率較低。比如公務(wù)員的違約率要小于自由職業(yè)人。原因?yàn)楣珓?wù)員事業(yè)穩(wěn)定外調(diào)的幾率較低并且有事業(yè)單位為其作保障而自由職業(yè)貸款人可能隨意變更居住地以及工作。此外，銀行存款多每月工資高的借款人違約率低。通過這些歸納總結(jié)，銀行可以篩選掉符合違約率大特點(diǎn)的借款人，并且可以根據(jù)具體情況，做出違約情況的比率，選擇優(yōu)質(zhì)的借款人，在此方面降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銀行沒有及時更新管理理念

近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，銀行業(yè)務(wù)量陡然增多，大部分員工工作量超出承受范圍，使他們沒有精力對實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)致的分析。比如現(xiàn)今銀行都存在的拉貸款存款等問題。如果員工無法完成業(yè)績銀行會給出嚴(yán)厲的懲罰制度，導(dǎo)致了許多員工為了完成業(yè)績指標(biāo)不按實(shí)際流程，這樣過程中無法避免出現(xiàn)許多差錯，比如沒有仔細(xì)調(diào)查貸款人的背景，或是許多貸款是親屬或者中間商已經(jīng)負(fù)責(zé)人代簽，一旦貸款人不及時支付貸款，最終的結(jié)果就是造成合同完全無效，由銀行承擔(dān)全部損失。并且銀行只顧實(shí)際業(yè)務(wù)數(shù)量忽略了對員工職業(yè)道德的培養(yǎng)，也沒有明確的嚴(yán)格的對此類問題的懲罰文件，缺少員工職業(yè)道德培訓(xùn)的計(jì)劃以及時間。同時沒有一套完整的獎懲制度，導(dǎo)致了許多員工不需要承擔(dān)后果與責(zé)任，使員工更加膽大，故意為銀行造成損失。另外，沒有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，員工也可能無法辨認(rèn)許多騙局，銀行也可能會調(diào)入房地產(chǎn)商以及中介的陷阱之中。這也就成為了興業(yè)銀行哈爾濱分行第三個個人貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

三、改善興業(yè)銀行哈爾濱支行個人住房貸款業(yè)務(wù)對策

（一）深入調(diào)查客戶背景

為將銀行承擔(dān)的壞貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低，興業(yè)銀行哈爾濱支行采取了這樣的辦法。將信譽(yù)良好的，還貸能力較強(qiáng)的客戶作為優(yōu)選，剔除一些信用評級較低的客戶。于是開展實(shí)地考察，建立起比較全面的客戶信息庫。最好是能夠一對一進(jìn)行服務(wù)，可以深入的了解貸款人的資金走向，還款依托對象，收入水平，社會人情狀況，抵押物的表現(xiàn)價(jià)值，是否真正的用在購買住房，是否用作他用，評估并分析出是否具有回資能力，并進(jìn)一步驗(yàn)證購房交易的存在性。著重選拔客戶為高薪對象，比如企業(yè)高層管理人員，或者那些具有職業(yè)保障的人員，必須國企員工，還有一些自身擁有高端技術(shù)的人，他們具有較強(qiáng)的還款能力。

（二）增強(qiáng)員工防范風(fēng)險(xiǎn)意識

針對提高員工的道德水平以及防范意識我認(rèn)為在銀行內(nèi)部有以下三種辦法：第一，一定要定期給員工進(jìn)行培訓(xùn)，并且明確員工沒有完成必要的工作所要承擔(dān)的責(zé)任，可以提高員工的道德水平。第二，要定期分享給員工一些最新騙貸的手段，提高員工的防范意識，以此來提高員工的工作水平。第三，要給員工適當(dāng)?shù)墓ぷ?，避免員工過度疲勞，在貸款業(yè)務(wù)中造成不必要的失誤，由銀行來買單。在銀行外部可以進(jìn)行大眾監(jiān)督，客戶為員工打分等制度，及時糾正員工所犯下的錯誤。

四、結(jié)論

近年來，隨著社會不斷進(jìn)步發(fā)展，住房的需求量增大，個人住房貸款業(yè)務(wù)逐漸興起，為哈爾濱支行的盈利做出了最大貢獻(xiàn)，但是貸款的交易量增加，在此過程中出現(xiàn)了許多的問題，十九大報(bào)告已經(jīng)表明，我國的房子要滿足人們的需求，不要用通過倒房賣房來賺取錢財(cái)，我們必須建立一個規(guī)范的行為，用更多的方法來為人們的需求提供幫助，同樣提倡租房，并且我國已經(jīng)在部分地區(qū)有租房試點(diǎn)，但是效果并不明顯，房價(jià)并沒有大幅度改變，因此對這里無法細(xì)致的研究。但是本文通過了解興業(yè)銀行哈爾濱支行的案例，發(fā)現(xiàn)了一些問題所在，并提出了意見和建議，希望對此銀行的貸款業(yè)務(wù)發(fā)展有一些幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]王鎖利.銀行應(yīng)加強(qiáng)防范個人住房貸款假個貸風(fēng)險(xiǎn)[J].河北金融，2016（23）.

[2]劉暢.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防控研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015（4）.

[3]季愛冬.住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)[M].中國金融出版社，2016（5）.

[4]鐘文標(biāo).淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].龍巖師專學(xué)報(bào)，2016（4）.

[5]周菂.“多元化”宣傳營銷個人住房貸款[J].現(xiàn)代金融，2017（11）.

[6]梁偉.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2019（13）.

[7]皇甫鑫鑫.個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范分析——以中國建設(shè)銀行為例[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2018（11）.

作者簡介：李婉寧（1996-），女，上海大學(xué)，金融專業(yè)碩士研究生，證券投資。