深圳前海多元主體街坊整體開發(fā)模式研究

郭 軍，劉 勁，荊治國

（深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司，廣東 深圳 518054，E-mail：guojun@qhholding.com）

超大型城市中心城區(qū)土地資源稀缺，高效集約、節(jié)約利用土地資源已經(jīng)成為規(guī)劃建設(shè)者的共識和城市重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)導(dǎo)向[1]。為了高效利用有限的土地，開發(fā)建設(shè)用地常常被劃分為一個(gè)個(gè)小地塊，出讓給不同主體開發(fā)使用[2，3]。傳統(tǒng)的開發(fā)模式下，地塊開發(fā)商在城市規(guī)劃指標(biāo)控制下自主開展地塊開發(fā)工作，地塊與地塊之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制較為薄弱，容易造成城市中心區(qū)域各地塊之間功能和形象不協(xié)調(diào)的情況，地塊之間各項(xiàng)配套設(shè)施難以共享，造成使用上的不方便，甚至造成資源浪費(fèi)[4，5]。在這種背景下，街坊整體開發(fā)模式應(yīng)運(yùn)而生。街坊整體開發(fā)是指在一個(gè)選定的規(guī)劃街坊內(nèi)，在規(guī)劃建設(shè)主管部門的指導(dǎo)下，以打造統(tǒng)一、高效、便捷、人性化的高品質(zhì)街坊公共空間、整體形象，提升整體建設(shè)水平和物業(yè)價(jià)值為目的[6]，各地塊開發(fā)單位按照約定好的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，共同落實(shí)整體規(guī)劃，同步進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，并統(tǒng)籌運(yùn)營的一種開發(fā)建設(shè)運(yùn)營模式[7]。一個(gè)街坊由若干地塊和小區(qū)支路組成，空間上一般不跨越城市主次干道。

街坊整體開發(fā)是國際上較為先進(jìn)的一種建設(shè)模式[8]，將土地高效集約利用、功能多樣性、建筑風(fēng)格多元性[9]，以及片區(qū)統(tǒng)一形象[10]、公共設(shè)施功能系統(tǒng)化[11]、物業(yè)間良好接駁聯(lián)系起來[12]，既有利于形成功能協(xié)調(diào)、整體性強(qiáng)而又兼具多樣性的街區(qū)特色，又利于形成具有特色內(nèi)涵、高品質(zhì)的公共空間，同時(shí)這種開發(fā)以市場化企業(yè)為投資主體，以政府規(guī)劃指導(dǎo)為必要控制，實(shí)現(xiàn)了市場資本投資、政府規(guī)劃落地、公眾人性化體驗(yàn)的多方共贏[13，14]。然而，這種開發(fā)模式在國內(nèi)的研究與實(shí)踐相對還處于起步階段，案例較少。結(jié)合國內(nèi)城市建設(shè)制度環(huán)境，在多元主體合作情境下開展街坊整體開發(fā)模式的實(shí)踐與研究具有現(xiàn)實(shí)意義。

按照總書記“依托香港，服務(wù)內(nèi)地，面向世界”和“精雕細(xì)琢、精耕細(xì)作”的重要指示[15]，深圳前海合作區(qū)吸取了國內(nèi)外先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，重視整體開發(fā)建設(shè)，多層次集約利用土地，將15km2的土地劃分為22 個(gè)單元102 個(gè)街坊，每個(gè)街坊又細(xì)分為若干地塊。根據(jù)規(guī)劃密度高、開發(fā)強(qiáng)度大、單個(gè)建設(shè)地塊尺度較小的特點(diǎn)，前海積極探索實(shí)踐街坊整體 開發(fā)模式，具有多個(gè)大規(guī)模街坊整體開發(fā)的工程案例。本文基于國內(nèi)外案例比較的研究方法，探討深圳前海多元主體街坊整體開發(fā)模式的基本特點(diǎn)和主要措施，以期為類似項(xiàng)目提供參考。

1 街坊整體開發(fā)模式現(xiàn)狀分析

通過文獻(xiàn)收集、實(shí)地考察等途徑對街坊整體開發(fā)模式在國內(nèi)外超大型城市的實(shí)踐情況開展了調(diào)研，重點(diǎn)分析了開發(fā)效果較好、影響力較大的英國倫敦金絲雀碼頭項(xiàng)目、英國倫敦國王十字中心項(xiàng)目和上海西岸傳媒港項(xiàng)目的有關(guān)情況[16]。

1.1 參考案例的基本情況

采用街坊整體開發(fā)模式的3 個(gè)參考案例基本情況如表1 所示。

表1 采用街坊整體開發(fā)模式的參考案例

1.2 參考案例采用整體開發(fā)模式的建設(shè)效果

（1）倫敦金絲雀碼頭。該項(xiàng)目是一個(gè)整體開發(fā)的國際案例典范[17]。通過整合水系、公共空間、景觀、交通體系，成功建造了一個(gè)綠色公共性“基座”，在整合濱水空間與工作、生活、休閑功能的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了土地的高效混合利用。該項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)特別注重一體化開發(fā)，形成了開放感強(qiáng)烈、形式多樣、錯(cuò)落有序的公共空間，交通流線高效便捷，極大地提升了商業(yè)附加值。該項(xiàng)目采用統(tǒng)一的城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，使得城市天際線協(xié)調(diào)、鮮明而直觀；采用地下室整體開發(fā)，預(yù)先制定地下空間整體規(guī)劃和開發(fā)時(shí)序，從而有序、高效地推進(jìn)開發(fā)建設(shè)速度。

（2）倫敦國王十字中心。該項(xiàng)目通過城市修復(fù)、重建維多利亞時(shí)代遺留至今不再使用的鐵路和工業(yè)用地，將國王十字區(qū)轉(zhuǎn)變成為倫敦中心新的活力混合功能區(qū)。除了交通樞紐之外，該區(qū)域還擁有辦公園區(qū)、大型商業(yè)、餐飲、藝術(shù)院校、住宅和公共空間（如谷倉廣場、潘克拉斯廣場、劉易斯·丘比特公園等）。項(xiàng)目融合可持續(xù)發(fā)展理念，建立街區(qū)能源供應(yīng)管網(wǎng)，街區(qū)內(nèi)每一座建筑都能連接到國王十字街能源中心。

（3）上海西岸傳媒港。該項(xiàng)目是徐匯濱江地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要先導(dǎo)項(xiàng)目，貫徹“文化先導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)”的理念，以文化傳媒和信息產(chǎn)業(yè)鏈為核心，形成具有活力的功能聚集區(qū)、一體設(shè)計(jì)的復(fù)合型商務(wù)社區(qū)。上海西岸傳媒港開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)整個(gè)地下空間的建設(shè)工作，并統(tǒng)籌整個(gè)街坊整體開發(fā)工作；地上分為9 個(gè)開發(fā)建設(shè)地塊，出讓給不同的業(yè)主。該項(xiàng)目從規(guī)劃入手定位整體開發(fā)，三維地籍管理，地上土地帶方案出讓，由專門的統(tǒng)籌企業(yè)負(fù)責(zé)整體開發(fā)事務(wù)，政府協(xié)調(diào)整體開發(fā)中遇到的重大問題。該項(xiàng)目營造了立體的城市空間，實(shí)現(xiàn)了組團(tuán)式整體開發(fā)和地下空間統(tǒng)一建設(shè)運(yùn)營。

1.3 參考案例整體開發(fā)模式的特點(diǎn)分析

上述整體開發(fā)案例都做到了土地高效利用，整合了地上、地下空間，極大地發(fā)揮了土地的價(jià)值，并且項(xiàng)目品質(zhì)達(dá)到了較高水平，公共空間形象統(tǒng)一，公共設(shè)施應(yīng)用良好，成為具有活力的區(qū)域中心。

以往的整體開發(fā)案例，一般是一元主體（即以一個(gè)大業(yè)主為主）進(jìn)行開發(fā)，用地面積較大（常常在十幾公頃以上），并且開發(fā)周期較長（一般需要十幾年），這種模式適用范圍較為有限，主要適用于規(guī)劃密度較低、開發(fā)強(qiáng)度不高且資金較充裕的項(xiàng)目，不適于城市中心區(qū)小地塊、開發(fā)強(qiáng)度高又多元主體的開發(fā)項(xiàng)目。因此在當(dāng)今超大型城市甚至城市群不斷涌現(xiàn)的時(shí)代，多元主體街坊整體開發(fā)模式仍然應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步的研究和探索。

2 深圳前海街坊整體開發(fā)案例

2.1 街坊整體開發(fā)背景

深圳前海合作區(qū)，如圖1 所示，集前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)、粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)、中國特色社會主義法治示范區(qū)、國際化城市新中心、高水平對外開放門戶樞紐等六大國家戰(zhàn)略平臺為一體，以建設(shè)國際一流城區(qū)為目標(biāo)，城市規(guī)劃達(dá)到國際先進(jìn)水平。樓宇間規(guī)劃有空中連廊，地下規(guī)劃有發(fā)達(dá)的軌道交通、車行道路網(wǎng)、人行骨干通道、綜合管廊、公共配套設(shè)施以及覆蓋全區(qū)的區(qū)域集中供冷系統(tǒng)，前海建設(shè)項(xiàng)目縱橫交錯(cuò)、上下疊加。

圖1 前海合作區(qū)規(guī)劃街坊分布圖

前海是新時(shí)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集發(fā)展的區(qū)域，為落實(shí)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入政策，需要在有限的空間里聚集更多的產(chǎn)業(yè)實(shí)體，將一個(gè)街坊內(nèi)的小地塊分別出讓給不同的業(yè)主開發(fā)，因此一個(gè)街坊內(nèi)通常有多個(gè)業(yè)態(tài)相近的開發(fā)主體。這就形成了較為獨(dú)特的一個(gè)街坊內(nèi)多元主體合作開展整體開發(fā)的工程情境，目前尚無可供直接參考的類似案例。

前海城市密度高，留下了較豐富的公共空間和綠地系統(tǒng)，建設(shè)用地比較緊湊，規(guī)劃上采取密路網(wǎng)、小地塊的方式，支路間距約在70~100m 之間，一個(gè)建設(shè)地塊面積一般在6000~8000 m2之間。

2.2 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于深圳前海媽灣片區(qū)十九單元，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間為2014~2019 年。街坊規(guī)劃面積6.42 公頃，含10 個(gè)地塊（包括北側(cè)水渠及綠地）。其中開發(fā)建設(shè)地塊7 個(gè)，總面積4.70 公頃，以辦公、商業(yè)為主導(dǎo)功能，也布置了服務(wù)配套設(shè)施。地上建筑總面積46.814 萬m2，另有地下商業(yè)面積1 萬m2。項(xiàng)目由前?？毓?、世茂、香江、順豐、金立、香融、信利康等7 家建設(shè)單位共同開發(fā)，其中前?？毓韶?fù)責(zé)街坊整體開發(fā)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。十九單元03 街坊定位是以辦公及商業(yè)為主導(dǎo)功能，打造媽灣片區(qū)供應(yīng)鏈管理、國際貿(mào)易和互聯(lián)網(wǎng)金融等為核心的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)城，如圖2 所示。

圖2 前海十九單元03 街坊開發(fā)導(dǎo)控簡圖

2.3 項(xiàng)目整體開發(fā)的主要舉措

2.3.1 前?？毓砷_展整體開發(fā)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

多元主體街坊整體開發(fā)的核心在于多主體合作機(jī)制的形成（見圖3），在本案例中，主要通過前海管理局局屬企業(yè)牽頭的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)多主體合作。

圖3 街坊整體開發(fā)多主體合作機(jī)制示意圖

街坊整體開發(fā)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵[5]。前海控股作為前海管理局局屬企業(yè)和前海新城建設(shè)的主力軍，承擔(dān)了03 街坊整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，包括設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（1）設(shè)計(jì)統(tǒng)籌。前?？毓砷_展整個(gè)街坊的城市設(shè)計(jì)，并委托一家設(shè)計(jì)公司為設(shè)計(jì)總體統(tǒng)籌單位，負(fù)責(zé)全過程管控各地塊設(shè)計(jì)統(tǒng)籌工作，編制方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段《實(shí)施導(dǎo)則》作為設(shè)計(jì)工作指導(dǎo)文件，并在各階段對不同設(shè)計(jì)單位進(jìn)行要點(diǎn)控制，保證了項(xiàng)目設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性和完整性。

（2）施工統(tǒng)籌。多元主體合作情境下的整體開發(fā)，在施工階段的重點(diǎn)統(tǒng)籌問題是整體場地布 置、交通布置。垂直運(yùn)輸機(jī)械的布置是項(xiàng)目協(xié)調(diào)的難點(diǎn)。對于03 街坊中緊鄰的7 個(gè)建筑單體而言，塔吊位置的布設(shè)會影響各個(gè)地塊內(nèi)的現(xiàn)場材料倉庫、堆場、攪拌站、水、電、運(yùn)輸通道的布置。在各地塊樁基施工階段、總包單位進(jìn)場前，項(xiàng)目統(tǒng)一布置塔吊群，將各地塊預(yù)計(jì)使用的塔吊數(shù)量、位置進(jìn)行了統(tǒng)一布置、統(tǒng)一編號，充分考慮各個(gè)業(yè)主需求和意見后定稿發(fā)布，并將此文件放入各地塊施工總承包招標(biāo)文件中。項(xiàng)目統(tǒng)一布設(shè)施工通道。在地下室施工期間，為統(tǒng)一施工運(yùn)輸通道管理，建立了一條經(jīng)過各地塊的地下室施工公共運(yùn)輸通道。通過統(tǒng)籌布置施工設(shè)備及公共運(yùn)輸通道，使得地盤的管理井然有序，公共運(yùn)輸?shù)男实靡源蟠筇岣摺?/p>

（3）運(yùn)營統(tǒng)籌。地下停車庫由前?？毓山M織統(tǒng)籌規(guī)劃，統(tǒng)一聘請運(yùn)營單位。

前海控股在整個(gè)街坊整體開發(fā)過程中進(jìn)行了大量的協(xié)調(diào)工作，如組織日常協(xié)調(diào)會議、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公共空間、景觀設(shè)計(jì)和建筑選材，上傳下達(dá)企業(yè)訴求和政府要求等。

2.3.2 地下基坑統(tǒng)一開挖

03 街坊中7 個(gè)開發(fā)地塊用地都很狹小，多數(shù)只有6000 m2左右，如各自進(jìn)行基坑開挖，會產(chǎn)生很多重復(fù)又互相制約的基坑支護(hù)工作，需考慮施工工序?qū)ο噜彽貕K的影響，并帶來很多不可遇見的風(fēng)險(xiǎn)。03 街坊開創(chuàng)性地將7 個(gè)相鄰的小基坑合并成一個(gè)大基坑，由前?？毓蓪φ麄€(gè)基坑統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)計(jì)和開挖，并協(xié)調(diào)7 家業(yè)主共同簽署基坑統(tǒng)一開挖協(xié)議。原本預(yù)計(jì)一年左右的工期縮短至5 個(gè)月，既避免了各主體地塊基坑先后開挖出現(xiàn)混亂的情況，大大減少了施工風(fēng)險(xiǎn)，又提高了地下空間的利用率，節(jié)約了投資，降低了協(xié)調(diào)成本。

2.3.3 地下車位統(tǒng)籌使用，人防統(tǒng)一建設(shè)

03 街坊采用了機(jī)動車位街坊內(nèi)共享、整體平衡的策略，整體統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一地下地庫標(biāo)高，利用了市政道路下部空間，建設(shè)三層大地庫，共約2000個(gè)機(jī)動車位，可以滿足整個(gè)街坊需要。通過統(tǒng)籌布置，整個(gè)大地庫只設(shè)置5 個(gè)車行出入口，不僅最大限度減少了對地面交通的影響，而且減少了坡道對停車位的占用。運(yùn)營期間，停車位置將由車主自由選擇，依據(jù)所停區(qū)域的電子識別系統(tǒng)來交納管理費(fèi)，大大提高了地下空間使用效率和管理效率。街坊同時(shí)采用了集中設(shè)置人防設(shè)施的策略，只在地下3 層沿著街坊的兩條邊布置人防設(shè)施，原本7 個(gè)地塊的人防指標(biāo)歸集到5 個(gè)地塊，提升了人防空間的利用率，降低了人防建設(shè)成本，并使得停車和商業(yè)空間布局更加完整。人防建設(shè)費(fèi)用則按照各業(yè)主人防應(yīng)建面積分?jǐn)偂?/p>

2.3.4 立體化的人行網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

03 街坊通過整體統(tǒng)籌的空中連廊和地下人行通道，將不同地塊的建筑空間便利的連通起來：

（1）空中人行公共空間包括2 層、3 層和4 層的連廊。二層開放式商業(yè)環(huán)狀連廊連接地塊單體，滿足步行路徑上的便利跨街需求，途中設(shè)有多個(gè)節(jié)點(diǎn)。東側(cè)4 個(gè)地塊商業(yè)裙房人流量大，通過加強(qiáng)3、4 層的連接，使得商業(yè)流線一體化，強(qiáng)化商業(yè)集聚效應(yīng)。

（2）地下人行公共空間主要包括地下步行通道、下沉廣場兩種空間形態(tài)。03 街坊只有一個(gè)地塊與地鐵站相連，但通過公共通道，街坊每個(gè)地塊都可以與地鐵站無縫連接，形成連貫的地下步行空間。下沉廣場為地下空間引入人流，為地下商業(yè)激發(fā)活力。

2.4 項(xiàng)目整體開發(fā)存在的問題

十九單元03 街坊是前海多元主體街坊整體開發(fā)的初步實(shí)踐，基本上取得了預(yù)期效果，多元主體街坊整體開發(fā)模式已經(jīng)成為“前海模式”的重要組成部分，它可以促進(jìn)高效集約利用土地，提升土地和物業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造更加人性化的生活、工作環(huán)境，成為我國超大型城市中心區(qū)域高品質(zhì)、精細(xì)化開發(fā)建設(shè)的創(chuàng)新動力。在前海采用街坊整體開發(fā)實(shí)踐及本文研究中也還存一些不足之處。

（1）協(xié)調(diào)難度大。整體開發(fā)模式下需要協(xié)調(diào)的內(nèi)容很多、周期很長，且事先難以事無巨細(xì)地明確一個(gè)合作各方都遵守的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、組織機(jī)制，導(dǎo)致協(xié)調(diào)基礎(chǔ)較為薄弱，有時(shí)往往事倍功半。如何在項(xiàng)目開發(fā)的初期，例如土地出讓階段制定科學(xué)的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌機(jī)制應(yīng)成為下一步研究的一個(gè)方向。

（2）審批創(chuàng)新難度大。街坊整體開發(fā)為了優(yōu)化整體功能，統(tǒng)籌考慮地庫出入口、人防建設(shè)區(qū)域、消防疏散和消防分區(qū)等重要功能，其系統(tǒng)設(shè)計(jì)從原先建筑單體視角轉(zhuǎn)為區(qū)域整體視角。而在實(shí)際項(xiàng)目執(zhí)行過程中，政府審批的對象是單個(gè)單體項(xiàng)目，每個(gè)地塊單獨(dú)報(bào)建，在各建筑系統(tǒng)設(shè)計(jì)上經(jīng)常突破現(xiàn)有規(guī)范，行政審批的配套改革亟待研究與實(shí)踐。

（3）運(yùn)營考慮不夠充分。整體開發(fā)考慮了停車統(tǒng)籌，但對商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)籌、空中連廊、公共空間等的運(yùn)營方式考慮不足，易給項(xiàng)目整體開發(fā)后開展整體運(yùn)營造成困難。

3 多元主體街坊整體開發(fā)模式的措施建議

基于項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，在多次組織項(xiàng)目總結(jié)工作坊基礎(chǔ)上，本文提出下一步前海合作區(qū)多元主體街坊整體開發(fā)模式中，在土地出讓階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、運(yùn)營管理階段的系統(tǒng)化落地措施和具體做法建議。

3.1 土地出讓階段

（1）在土地出讓前，規(guī)劃部門宜提供街坊整體開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)文件，內(nèi)容包含：建筑風(fēng)格與形態(tài)、建筑功能與規(guī)模分布、業(yè)態(tài)分布、景觀、城市家具、泛光照明、標(biāo)識標(biāo)牌（含LED 屏）、公共空間、市政工程、交通組織與停車、低碳生態(tài)、開發(fā)建設(shè)與施工組織、項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)營等。

（2）實(shí)施整體開發(fā)的街坊，各地塊宜同一時(shí)期出讓土地、確定土地使用權(quán)人。土地出讓時(shí)，政府與中標(biāo)人簽署的《監(jiān)管協(xié)議》中應(yīng)包含街坊整體開發(fā)方面的內(nèi)容，約定受讓方應(yīng)按照整體開發(fā)原則，在設(shè)計(jì)、施工、采購以及運(yùn)營等方面積極參與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，支持、配合一體化開發(fā)。

（3）土地出讓時(shí)，應(yīng)向投標(biāo)人明確建設(shè)計(jì)劃要求。各地塊的建設(shè)計(jì)劃應(yīng)大致同步，為整體開發(fā)提供條件。

（4）街坊整體開發(fā)項(xiàng)目啟動前，主管部門應(yīng)確定街坊整體開發(fā)統(tǒng)籌單位。統(tǒng)籌單位原則上應(yīng)為街坊內(nèi)有豐富相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的某地塊開發(fā)主體。街坊內(nèi)各業(yè)主應(yīng)通過內(nèi)部協(xié)調(diào)機(jī)制形成一致意見，并由統(tǒng)籌單位作為代表負(fù)責(zé)與政府相關(guān)溝通工作。

（5）各街坊成員單位應(yīng)按照《監(jiān)管協(xié)議》的指導(dǎo)意見，與統(tǒng)籌單位簽訂《街坊整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)協(xié)議書》，明確各方在整體開發(fā)中的權(quán)利、義務(wù)、協(xié)調(diào)機(jī)制，建立“街坊整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會議”制度。具體事務(wù)決策時(shí)，可按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行投票，投票權(quán)重可將土地使用權(quán)人的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模作為一個(gè)考量因素。

（6）實(shí)施整體開發(fā)的街坊，具備條件的，可以將該街坊的地下空間統(tǒng)一出讓給統(tǒng)籌單位進(jìn)行整體開發(fā)建設(shè)。地上空間可以采用帶方案插座式出讓方式出讓給不同的開發(fā)主體。

3.2 設(shè)計(jì)階段

（1）統(tǒng)籌單位應(yīng)聘請街坊總建筑師單位，根據(jù)規(guī)劃部門提供的街坊整體開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)文件，進(jìn)行街坊公共空間（含地下空間）的規(guī)劃、建筑、景觀等方面的整體設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)統(tǒng)籌工作。除了考慮建筑之間的統(tǒng)籌，還應(yīng)考慮建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施（如公共綠地、市政道路等）的一體化。

（2）街坊總建筑師單位應(yīng)該編制《街坊整體開發(fā)設(shè)計(jì)導(dǎo)控文件》，對設(shè)計(jì)方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問題提前做好規(guī)劃。規(guī)劃建設(shè)主管部門對街坊總建筑師單位的工作提供相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（3）《街坊整體開發(fā)設(shè)計(jì)導(dǎo)控文件》應(yīng)秉持公共利益優(yōu)先的原則，兼顧業(yè)主利益，不得損害公共利益、降低為政府代建設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。該文件是各地塊具體設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性文件，一般應(yīng)分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等3 個(gè)階段。各階段成果經(jīng)規(guī)劃建設(shè)主管部門和各街坊成員單位共同審議通過后，對各街坊成員單位具有約束力。

（4）與整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)的各地塊設(shè)計(jì)文件應(yīng)報(bào)街坊總建筑師單位、“街坊整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會議”進(jìn)行審核、審議。規(guī)劃建設(shè)主管部門在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)核查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批時(shí)，應(yīng)參考相關(guān)審核意見及會議紀(jì)要。

（5）在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，各街坊成員單位應(yīng)就《街坊整體開發(fā)設(shè)計(jì)導(dǎo)控文件》中共同運(yùn)營管理的街坊公共空間（如地下停車場、空中連廊等）簽署《統(tǒng)一運(yùn)營管理意向協(xié)議書》。

（6）在策劃定位階段，各街坊成員單位應(yīng)統(tǒng)籌考慮街坊內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的完善性和互補(bǔ)性（例如餐飲），滿足街坊整體需要，并達(dá)到共生、共贏的效果。

3.3 建設(shè)階段

（1）各街坊成員單位在施工單位招標(biāo)時(shí)，應(yīng)將統(tǒng)籌協(xié)調(diào)單位牽頭編寫、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會議審議通過的《施工組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)指導(dǎo)文件》作為前置條件，各施工單位應(yīng)參照執(zhí)行。

（2）各地塊應(yīng)按“街坊整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會議”、街坊總建筑師單位審核同意的設(shè)計(jì)方案實(shí)施，統(tǒng)一建設(shè)時(shí)序，協(xié)調(diào)建設(shè)步驟，同步進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（3）與街坊整體開發(fā)有關(guān)的工程設(shè)備、材料，推薦各街坊成員單位進(jìn)行集中統(tǒng)一采購，選擇符合設(shè)計(jì)要求、價(jià)格合理的相關(guān)產(chǎn)品。集中采購前，各方應(yīng)簽訂《集中采購協(xié)議》。

（4）與街坊整體開發(fā)有關(guān)的材料樣品、工程樣板，應(yīng)按程序請街坊總建筑師單位審核，審核同意后才可進(jìn)行后續(xù)工作。

（5）與街坊整體開發(fā)有關(guān)的工程階段性驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)請街坊總建筑師單位參與并出具驗(yàn)收意見。規(guī)劃建設(shè)部門在進(jìn)行各項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)參考該意見。

3.4 運(yùn)營階段

（1）建議由統(tǒng)籌單位牽頭、各業(yè)主單位參加，成立“街坊業(yè)主委員會”代表街坊業(yè)主處理公共事務(wù)，整合街坊運(yùn)營資源，對運(yùn)營提出建議。業(yè)主委員會同時(shí)負(fù)責(zé)與政府協(xié)調(diào)街坊有關(guān)訴求問題。

（2）以街坊整體形象加強(qiáng)招商吸引力。建議政府和各業(yè)主協(xié)同制定片區(qū)營商環(huán)境優(yōu)化措施，形成政企協(xié)同的產(chǎn)業(yè)招商合力，建立招商聯(lián)合推廣、產(chǎn)業(yè)客戶資源共享機(jī)制。

（3）運(yùn)營初期，服務(wù)配套應(yīng)優(yōu)先保證街坊內(nèi)基本需求，如配置配套商業(yè)餐飲，完善區(qū)內(nèi)交通接駁微循環(huán)，增強(qiáng)區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接等。

（4）在《街坊整體開發(fā)導(dǎo)控文件》相關(guān)街坊公共空間具備運(yùn)營條件后，各街坊成員單位應(yīng)簽署《統(tǒng)一運(yùn)營管理協(xié)議書》，共同聘請相關(guān)運(yùn)營單位。其它公共區(qū)域也應(yīng)明確運(yùn)營主體及運(yùn)營模式。

4 結(jié)語

街坊整體開發(fā)也是城市更新的一種方式，西方城市更新的演化歷史經(jīng)歷了從“推倒重建”式整體更新到“多方伙伴關(guān)系”式城市更新的演變。受其啟發(fā)，我國城市更新政策要提高對城市更新多維本質(zhì)的認(rèn)知，建立以人為本的城市更新制度，強(qiáng)化政府在城市更新中的協(xié)調(diào)，引導(dǎo)和促進(jìn)功能。

深圳前海的建設(shè)目標(biāo)是建成粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)的國際化城市新中心，區(qū)域規(guī)劃的開發(fā)密度大、土地價(jià)值高、品質(zhì)要求高。多元主體街坊整體開發(fā)模式在高密度、高價(jià)值和高品質(zhì)區(qū)域的城市開發(fā)中顯示了巨大的優(yōu)勢和適應(yīng)性，在深圳前海取得的經(jīng)驗(yàn)可為北京、上海等國家中心城市的市中心高密度地區(qū)的區(qū)域開發(fā)和城市更新提供借鑒。由于多元主體街坊整體開發(fā)模式對地下空間開發(fā)力度很大，加之在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了大街坊地塊間的互聯(lián)互通設(shè)施，其工程造價(jià)相應(yīng)也會有一定幅度的增加。多元主體街坊整體開發(fā)模式需要政府或有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)單位承擔(dān)大量的組織協(xié)調(diào)工作，協(xié)調(diào)難度很大。因此，多元主體街坊整體開發(fā)模式在更大范圍的適用性還需要更多研究和實(shí)踐的進(jìn)一步探討。