學(xué)區(qū)房最后的狂歡？

南方周末記者 盧寶宜發(fā)自廣州

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2016年4月22日，遼寧沈陽春季房交會上，售樓員穿校服佩戴紅領(lǐng)巾亮相吸引購房者購買學(xué)區(qū)房。

多校劃片，打破了房子鎖定學(xué)位的時代。這意味著，哪怕買了“好學(xué)?！迸赃叺膶W(xué)區(qū)房，也有可能被分到同區(qū)的“差學(xué)?！薄?/p>

不少海淀區(qū)家長在政策出來后輪番電話“轟炸”學(xué)校和區(qū)教委，最終得到了“因地制宜依然實行單校劃片”的回復(fù)。

要解決學(xué)區(qū)房的問題，根本措施還是要極大地豐富教育資源。

“每天簽單到凌晨，公司西城區(qū)單天破40億成交量?！?/p>

2020年5月5日晚，鏈家負(fù)責(zé)北京西城區(qū)的中介王帆發(fā)了一條朋友圈。他告訴南方周末記者，進(jìn)入5月后，他的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，從每天打電話找買家，變成每天有招待不完的客戶，一天的帶看量平均下來有20位。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，五一小長假期間，西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%。其中，金融街和德勝片區(qū)表現(xiàn)最為出色。

據(jù)王帆透露，金融街的代表性學(xué)區(qū)房豐匯園，五一期間最高成交單價達(dá)26.1萬元，而該小區(qū)在2019年的成交均價普遍在20萬元左右。另據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，5月1日—10日，西城區(qū)的成交均價為12.21萬元/平方米，環(huán)比上漲15.55%，高于其它區(qū)域的6.81%。

引爆西城區(qū)學(xué)區(qū)房的是一則政策。4月30日晚，西城區(qū)教育委員會發(fā)布《2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作實施意見》。重點(diǎn)有兩個：一是7月31日后，“幼升小”實施“多校劃片”；二是每套學(xué)區(qū)房6年內(nèi)只提供1個學(xué)位。

西城區(qū)是出了名的教育強(qiáng)區(qū)，也是北京最后一個宣布實行“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的區(qū)域。此前，北京海淀、東城、朝陽、通州、石景山區(qū)5大教育大區(qū)相繼明確了要“多校劃片”。

多校劃片，打破了一套房鎖定一個學(xué)位的時代。按照政策，7月31日后，哪怕買了“好學(xué)?！迸赃叺膶W(xué)區(qū)房，也有可能被分到同區(qū)的“差學(xué)?！?。

在許多人看來，“7·31”后，學(xué)區(qū)房將就此歇火。

于是在距離“7·31”還有3個月的時候，西城區(qū)每套動輒千萬元的學(xué)區(qū)房瘋狂成交。除了抓緊上車的，還有抓緊放盤的。

王帆表示，以西城區(qū)最火的宏廟學(xué)區(qū)房為例，在政策出臺前，周圍基本都沒有房源釋放，5月1日一天的上房量就超過了過去一個月。

根據(jù)安居客官網(wǎng)的掛牌信息，4月24日至4月30日一周，西城區(qū)每天二手房掛牌量都在20—25套；到了5月1日，當(dāng)天有66套釋出；到了5月5日，掛牌量達(dá)336套。

擠上末班車

“一看就是不懂北京的人?！睂τ趯W(xué)區(qū)房要涼的說法，林可兒不屑一顧。3年前，林可兒大學(xué)畢業(yè)，從廣東嫁到了北京，還沒懷上孩子，就已經(jīng)在婆婆的指導(dǎo)下關(guān)注起學(xué)區(qū)房。

在林可兒看來，北京有著全中國最好的學(xué)校，以及最復(fù)雜的入學(xué)規(guī)則，還有著最肯努力又舍得花錢的家長。因此連北京的教育大V都非常吃香，擁有著一呼百應(yīng)的粉絲群。要想獨(dú)家解疑，或取得升學(xué)錦囊，都得花上千元不等的咨詢費(fèi)用。

經(jīng)過多年研究，林可兒已對北京的學(xué)區(qū)房如數(shù)家珍，據(jù)她介紹，北京共有16個行政區(qū)，但是優(yōu)質(zhì)教育資源集中在東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)，俗稱“東西?！?。三個區(qū)中，又屬西城區(qū)和海淀區(qū)最為拔尖。具體到學(xué)區(qū)，前3名分別是：西城區(qū)德勝片區(qū)、西城區(qū)金融街片區(qū)、海淀區(qū)萬柳片區(qū)。

西城區(qū)之所以能包攬前二，主要是在于擁有15所“直升?！毙W(xué)。

以金融街片區(qū)有著“宇宙第一小學(xué)”之稱的宏廟小學(xué)為例，其有80%直升名校北師大實驗中學(xué)的資格，剩余20%的名額也能直升去北京八中，也是一所“牛?！?。

這意味著，在過去“單校劃片”時代，只要購買了宏廟小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，清華北大就在眼前，極有可能“贏在起跑線”。因此，宏廟小學(xué)正是家長們擠破腦袋爭搶的小學(xué)之一，上述成交價高達(dá)26萬元/平方米的學(xué)區(qū)房正是出于其對應(yīng)的豐匯園小區(qū)。

而多校劃片之后，西城區(qū)15家“直升?！睂?yīng)的二手房出現(xiàn)入學(xué)不確定性。如果花高價買了豐匯園，但是卻被分到其它學(xué)校，顯然是虧了。

林可兒所在的一個家長群，在政策出臺的當(dāng)晚一直熱烈討論至凌晨。這個群都是未來1—3年內(nèi)小孩即將上小學(xué)的父母，不少是一條心要在西城區(qū)入學(xué)的。討論后，家長們分成了兩派，一派覺得高價房不保學(xué)位，投資有風(fēng)險，慢慢不再出聲。另一派想讓小孩上宏廟小學(xué)，還是堅定要買。

“學(xué)區(qū)房畢竟是學(xué)區(qū)房，不買連搖號的資格都沒有?！绷挚蓛悍Q，群里有不少家長第二天一大早就去看房了?！澳切┱f不值得買的，說到底就是錢不夠多，怕虧了?！?/p>

從事教育行業(yè)的吳言是“無言升學(xué)新講堂”的創(chuàng)辦人，對西城區(qū)學(xué)區(qū)房有多年的觀察和研究。在他看來，只要好的教育依舊是稀缺資源，學(xué)區(qū)房的價值就會一直在。西城區(qū)的學(xué)區(qū)房在這些年家長們的追捧下，參與門檻早已被抬得很高。入門玩家的流動資金至少在千萬級別，“哪怕跌個幾十萬，也沒有人會恐慌性拋售”。

他認(rèn)為，中產(chǎn)要上精英學(xué)校，單校劃片時代的頂級學(xué)區(qū)房是最后一班車。

王帆透露，五一小長假這幾天，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)每天的房屋成交量在8—10套。因為這些學(xué)區(qū)房不少都是單位分房或“老破小”，原值低，貸款額度低，繳稅還多，買房者基本都是全額付款。60—90多平方米的小一居與兩居，是最受偏愛的學(xué)區(qū)房戶型，豐匯園及附近小區(qū)同類房型價格一般在1000萬—1400萬之間。

他在這些天的帶看中也總結(jié)出一些經(jīng)驗，1000萬基本是當(dāng)前西城知名學(xué)區(qū)房的門檻，大多房子都很破舊，裝修不好。真正能下決心買的，都是打電話來只問能否上指定小學(xué)的，甚至有不看房就成交的。如果仔細(xì)問裝修問戶型，考慮居住和升值，往往很難成交。后者實地看過狹小老舊的房子后，只會更加猶豫。

如何落實成謎

盡管西城區(qū)已經(jīng)發(fā)布了多校劃片的政策，但究竟如何落實，還是一個未知數(shù)。林可兒和多位家長曾致電西城區(qū)教委，都得到了“等后續(xù)通知”的回復(fù)。

事實上，2016年起，教育部就首次提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，可采取多校劃片。2018年北京多校劃片的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，但不少區(qū)域在實際執(zhí)行過程中卻屢遭抵制，最終不了了之。

不少家長認(rèn)為，西城區(qū)作為“東西海”里最后一個宣布多校劃片的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，很大可能會參考東城區(qū)和海淀區(qū)的實施辦法。

2018年初，東城區(qū)教委宣布，對于2018年6月30日后取得房本的家庭，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)，被稱為“東城18·6·30”。緊接著，海淀區(qū)也宣布，從2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，即多校劃片，被稱“海淀19·1·1”。

不過，后續(xù)東城區(qū)又給新政騰出了“緩和期”，向海淀區(qū)看齊。兩個區(qū)的政策都從2019年開始實行，意味著，2019年9月這兩個區(qū)迎來第一批多校劃片的學(xué)生。

但是據(jù)吳言觀察，無論是東城區(qū)還是海淀區(qū)，當(dāng)?shù)亟涛紱]有組織搖號。吳言接觸過北京市七千多位家長，了解到因為新政被調(diào)劑了的只有一個案例。一位家長在2019年后購買的東城區(qū)學(xué)區(qū)房，原本匹配的是和平里第九小學(xué)，最后被調(diào)劑到了和平里第四小學(xué)，不過這兩家學(xué)校資質(zhì)不相上下，也算是平行調(diào)劑。

另有東城區(qū)的家長告訴南方周末記者，同樣在和平里片區(qū)，原本對應(yīng)的安外三條小學(xué)和地壇小學(xué)也有平行調(diào)劑的情況，但是學(xué)校資質(zhì)基本保持一致，不會出現(xiàn)好學(xué)校調(diào)配到差學(xué)校的情況。他同樣沒有聽說過搖號。

后來，海淀區(qū)因為學(xué)校資源參差不齊，名校與普通院校差距較大，多校劃片受到了眾多阻力。不少海淀區(qū)家長在政策出來后輪番電話“轟炸”學(xué)校和區(qū)教委，最終得到了“因地制宜依然實行單校劃片”的回復(fù)。

吳言表示，多校劃片，理論上的確可能讓買了好學(xué)區(qū)的家庭被搖號到相對不好的學(xué)校，但是實際操作上沒有太大可能性，涉及多方利益，這也是多個區(qū)在宣布政策后都沒有給出具體操作細(xì)則的原因。

或許是基于新政影響有限，無論是東城區(qū)或海淀區(qū)，在多校劃片政策出臺后一年多的時間里，學(xué)區(qū)房沒有出現(xiàn)過太大波動。

南方周末記者日前以購房者身份分別咨詢了兩區(qū)負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)卮硇詫W(xué)區(qū)房的中介，得知目前東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房均價約12萬元/平方米，與2019年同期持平，較“18·6·30”時期，下降了約1萬元/平方米，但這和北京樓市大勢下跌也有關(guān)系。

而海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房則與新政前無差，中關(guān)村一小對應(yīng)的學(xué)區(qū)房維持在10萬元/平方米的水平。甚至因為五一期間，西城區(qū)宣布多校劃片的新政，使得部分購房需求回流海淀，掛牌價稍有上漲。

比起東城和海淀，西城好學(xué)校更多且均衡。以北京學(xué)區(qū)房鄙視鏈頂端的西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)為例，該學(xué)區(qū)有5所小學(xué)，幾乎都是“牛小”，對應(yīng)直升的8所中學(xué)，又在西城區(qū)排名前列。

像林可兒這樣一心相中西城區(qū)的家長不計其數(shù)，雖然不能短時間內(nèi)拿出上千萬購置金融街和德勝學(xué)區(qū)的房子，林可兒也在五一期間看了學(xué)校資源同樣相對平均的月壇片區(qū)，本想抄底，但是大部分房源的掛牌價有漲無降。

“之前降價的可能都是被中介嚇出來的，現(xiàn)在房東們也都懂了，哪會那么容易涼涼?！绷挚蓛嚎偨Y(jié)道，中介跟買家說會漲，跟業(yè)主說會跌，促進(jìn)學(xué)區(qū)房在短期內(nèi)大量成交，然后收取不菲的中介費(fèi)，已是常見手段。

堅挺的學(xué)區(qū)房

實際上，北京以外，深圳、廣州、蘭州、武漢等超10個城市，也早已推出過多校劃片，但學(xué)區(qū)房仍然堅挺。

如深圳從2015起開始推大學(xué)區(qū)制度，目前已有6個區(qū)試點(diǎn)：羅湖、龍華、南山、福田、鹽田、坪山。所謂“大學(xué)區(qū)”，指居住在大學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)生，可以自愿選擇大學(xué)區(qū)內(nèi)的多個學(xué)校為志愿學(xué)校，按個人意愿排列順序。按全區(qū)統(tǒng)一的積分標(biāo)準(zhǔn)計算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。

大學(xué)區(qū)政策，類似于多校劃片，總之都打破了學(xué)區(qū)房的一對一保障。家長只能寄望于加分項，讓積分高一點(diǎn)。

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南方周末記者 盧寶宜發(fā)自廣州

北京一處學(xué)區(qū)房。在距離“7·31”還有3個月的時候，西城區(qū)每套動輒千萬元的學(xué)區(qū)房瘋狂成交。除了抓緊上車的，還有抓緊放盤的?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　∫曈X中國　?圖

?上接第10版

如何計算積分，買房和入戶是基礎(chǔ)，購房年限、入戶年限、社保年限按順序優(yōu)先。除此以外，深圳對于學(xué)區(qū)房還非常強(qiáng)調(diào)“自住”。只買了房子入戶還不行，學(xué)位申請期間還會有工作人員上門確認(rèn)是否居住，沒有實際居住的則會被取消學(xué)位申請。

根據(jù)2020年深圳教育局發(fā)布的2020年工作思路報告，里面依然在強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)探索大學(xué)區(qū)建設(shè)”。多位深圳家長告訴南方周末記者，今年以來，深圳教育局對于實際居住的檢查更加嚴(yán)格，除了以社區(qū)網(wǎng)格中心登記的人口居住信息為參考依據(jù)以外，有個別區(qū)工作人員甚至?xí)ㄟ^查水電費(fèi)和煤氣費(fèi)等方式確定居住情況。

格隆匯勾股大數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，深圳二手房均價同比上漲15.8%，漲幅穩(wěn)居全國第一。深圳鏈家研究院院長肖小平告訴南方周末記者，最近深圳樓市成交活躍，掛牌價普漲，主要就是豪宅盤和學(xué)區(qū)房。致使深圳樓價漲的兩大利器，這些年來基本沒有變過，就是學(xué)區(qū)和舊改。

一名鏈家中介向南方周末記者表示，最近福田區(qū)知名的百花小學(xué)學(xué)位房已經(jīng)多次上漲，樓齡20年以上的老破小均價超13萬元/平方米，兩房的房型也已暫時賣空。其他的知名學(xué)區(qū)房片區(qū)也普遍漲價，房源緊俏?！皬?月開始，疫情剛緩和后，學(xué)區(qū)房就賣得厲害。”

原因還在于深圳學(xué)位長期緊張、嚴(yán)重不足。大學(xué)區(qū)制度推行后，2017年，深圳龍崗區(qū)教育局表示，不僅公辦學(xué)校學(xué)位已十分緊張，民辦學(xué)校學(xué)位緊張情況也日益凸顯，預(yù)計入學(xué)積分將會繼續(xù)大幅提高。

25歲的深圳女生陳敏，在銀行工作，雖然還沒有結(jié)婚，但是過去一年里，她已經(jīng)和男朋友開始為買房做準(zhǔn)備，每個周末的約會就是去看學(xué)區(qū)房。在深圳學(xué)位嚴(yán)重不足的挑戰(zhàn)下，陳敏表示，身邊不少年輕人在還未結(jié)婚，甚至還未有男女朋友的情況下，也會開始盡早為“學(xué)位”打算。

在深圳，學(xué)區(qū)房的邏輯一直很清晰：只有越早買學(xué)區(qū)房，越早落戶，積分才能越靠前。

多校劃片只是過渡性政策

學(xué)區(qū)房是單校劃片政策下的產(chǎn)物。根據(jù)2006年版的義務(wù)教育法規(guī)定，義務(wù)教育階段（小學(xué)和初中）的公立學(xué)校實行就近入學(xué)，學(xué)生能夠進(jìn)入哪一所學(xué)校，主要依據(jù)就是教育部門的劃片。購置一間“學(xué)區(qū)房”，便可以根據(jù)劃片對口的關(guān)系，讓孩子到小區(qū)對口的學(xué)校就讀。

就近入學(xué)，方便了學(xué)生上學(xué)，原本是合理的政策。但問題出現(xiàn)在學(xué)校間的教育資源并不平等，導(dǎo)致了家長對學(xué)區(qū)房的熱烈追逐。

2015年3月31日，教育部召開24個大城市義務(wù)教育招生入學(xué)調(diào)研座談會，副部長劉利民在會上第一次談及多校劃片：要在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的城區(qū)，推行多校劃片，將熱點(diǎn)小學(xué)、初中納入其中，緩解“學(xué)區(qū)房”問題。

2016年，教育部發(fā)布了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，正式提出了：在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方采取多校劃片，通過隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)城市招生名額。

隨后，教育部部長袁貴仁在兩會部長通道上對媒體表示，“多校劃片，是目前解決義務(wù)教育學(xué)校資源不均衡的具體舉措之一，是各地在解決單校劃片帶來的問題中探索出來的，也還在探索中。長遠(yuǎn)看，應(yīng)當(dāng)是每個學(xué)校都能提高質(zhì)量，每個學(xué)生都能在家門口上好的學(xué)校?！?/p>

彼時，教育部還曾獨(dú)家向南方周末記者表示，鼓勵各地推進(jìn)“多校劃片”是階段性舉措，未來3-5年是核心實施和過渡期，到2020年，隨著縣域內(nèi)義務(wù)教育基本均衡發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，各學(xué)校間辦學(xué)水平將大體相當(dāng)，多校劃片將過渡到單校劃片。

如今2020年已至，多校劃片似乎仍在探索階段，在大城市，學(xué)位緊張的問題尚未緩解，各校辦學(xué)水平相當(dāng)更是難以實現(xiàn)。

《中國教育報》曾公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。

在2018年深圳市政協(xié)六屆四次會議分組討論會上，市政協(xié)委員鄧少勇公布了這樣一組數(shù)據(jù)：按照“城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范”的要求，深圳在2015年應(yīng)該有小學(xué)至少719所，而當(dāng)年深圳小學(xué)總計只有334所，缺口達(dá)到385所。預(yù)計到2020年，深圳小一學(xué)位缺口將達(dá)到4.95萬個，初一學(xué)位缺口1.06萬個。

到了2020年2月，深圳羅湖區(qū)教育局仍然發(fā)布公告，點(diǎn)名區(qū)內(nèi)23所小學(xué)、11所中學(xué)的學(xué)位“特別緊張”，要求各位家長做好被分流的準(zhǔn)備。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟此前接受媒體采訪時表示，要解決學(xué)區(qū)房的問題，根本措施還是要極大地豐富教育資源。優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的情況下，頻繁更改分配資源的方式，治標(biāo)不治本，只能挑起更廣泛的“內(nèi)部斗爭”。

（應(yīng)受訪者要求，王帆、林可兒、吳言、陳敏為化名）