房貸新政利率重定價(jià)周期選擇研究

肖智星

摘要：2019年房貸新政的重要變化之一就是利率重定價(jià)機(jī)制的調(diào)整，允許借款人與貸款銀行協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。開展基于購(gòu)房者視角的房貸利率重定價(jià)周期優(yōu)選問題研究變得具有現(xiàn)實(shí)意義。本文首先從一般意義上探討固定利率住房貸款與浮動(dòng)利率住房貸款的異同，指出同等條件下優(yōu)先選擇固定利率住房貸款方式;然后具體分析本次房貸新政的利率重定價(jià)機(jī)制，指出按照一年、多年、合同期等不同周期進(jìn)行利率重定價(jià)，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于按照浮動(dòng)利率、混合利率和固定利率等不同方式申請(qǐng)住房貸款;最后結(jié)合LPR利率走勢(shì)、貸款期限、房貸時(shí)點(diǎn)、銀行產(chǎn)品等多種因素，對(duì)購(gòu)房者理性確定利率重定價(jià)周期提出針對(duì)性建議。

關(guān)鍵詞：房貸新政;利率重定價(jià);固定利率;浮動(dòng)利率

中圖分類號(hào)：F832.4 ?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：2096-3157（2020）07-0146-03

2019年8月25日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》。公告明確，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。這意味著今后每一個(gè)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的購(gòu)房者，都將面對(duì)如何選擇和確定利率重定價(jià)周期的問題。因此，開展基于購(gòu)房者視角的房貸利率重定價(jià)周期優(yōu)選研究具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

利率重定價(jià)是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。根據(jù)房貸新政，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由借款人和貸款銀行協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。不難發(fā)現(xiàn)，如果雙方在貸款合同中明確重定價(jià)周期為整個(gè)貸款合同期限，那么今后不管LPR變高變低，也不論其他借款人的加點(diǎn)數(shù)值如何調(diào)整，借款人的房貸利率將始終保持不變，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于執(zhí)行固定利率。也就是說，此次新政放開了個(gè)人住房貸款需接受浮動(dòng)利率的限制，為購(gòu)房人增加了按固定利率申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的新選項(xiàng)。這是政策上的重大調(diào)整。依據(jù)1996年《貸款通則》有關(guān)規(guī)定，我國(guó)借款人申請(qǐng)住房貸款只能被動(dòng)接受央行利率政策指引下的浮動(dòng)利率。當(dāng)前我國(guó)房貸利率仍然是默認(rèn)規(guī)定一年一調(diào)，銀行的普遍做法是每年1月按照最新的基準(zhǔn)利率重新調(diào)整房貸利率。從這個(gè)意義上看，此次新政增加了購(gòu)房者合法合規(guī)選擇固定利率住房貸款的權(quán)利。

本文擬從固定利率與浮動(dòng)利率的角度探討個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期的時(shí)長(zhǎng)選擇問題。首先概要介紹固定利率與浮動(dòng)利率房貸的異同，然后具體分析本次房貸新政在利率重定價(jià)機(jī)制方面的主要調(diào)整，指出按照一年、多年、合同期等不同周期進(jìn)行利率重定價(jià)，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于按照浮動(dòng)利率、混合利率和固定利率等不同方式進(jìn)行房貸;最后結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)購(gòu)房者理性確定利率重定價(jià)周期提出建議。

一、固定利率住房貸款與浮動(dòng)利率住房貸款

固定利率住房貸款是指銀行與貸款人在房貸合同簽訂時(shí)就設(shè)定固定的計(jì)息利率，貸款合同期內(nèi)計(jì)息利率不隨市場(chǎng)利率或者其他因素的變化而調(diào)整的住房抵押貸款方式。浮動(dòng)利率住房貸款則與固定利率住房貸款相反，貸款合同期內(nèi)其計(jì)息利率隨著市場(chǎng)利率或者其他因素的變化而不斷調(diào)整。兩者的主要區(qū)別在于合同期內(nèi)貸款利率是固定不變還是隨市浮動(dòng)。

一般地說，固定利率住房貸款對(duì)購(gòu)房者更有利一些。首先是有助于更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。在較長(zhǎng)的房貸期內(nèi)，市場(chǎng)利率的變化是不確定的，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)利率的上升或下調(diào)是非常困難的。選擇固定利率房貸可以使購(gòu)房者在面對(duì)市場(chǎng)利率變動(dòng)時(shí)處于有利地位。如果貸款合同期長(zhǎng)時(shí)間處于升息周期，市場(chǎng)利率長(zhǎng)期高于簽約利率時(shí)，購(gòu)房人按照固定利率正常還貸，實(shí)際上節(jié)約了利息支出，把利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。如果貸款合同期長(zhǎng)時(shí)間處于降息周期，市場(chǎng)利率長(zhǎng)期低于簽約利率時(shí)，購(gòu)房人可以選擇提前還貸，減少利率下調(diào)引致的多付利息損失。也就是說，固定利率下，無(wú)論市場(chǎng)利率是上升還是下調(diào)，購(gòu)房者都有機(jī)會(huì)把利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行;浮動(dòng)利率下，購(gòu)房者缺少風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁手段，只能被動(dòng)承擔(dān)市場(chǎng)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是一定程度上減少了還款付息的管理成本。浮動(dòng)利率下，貸款合同期內(nèi)因?yàn)槭袌?chǎng)利率的波動(dòng)，利息支出和每月還貸金額往往會(huì)發(fā)生多次調(diào)整，購(gòu)房者需要耗費(fèi)時(shí)間精力處理應(yīng)對(duì)每一次的調(diào)整以保證履約還貸。尤其是當(dāng)市場(chǎng)利率上升較多時(shí)，購(gòu)房人容易產(chǎn)生巨大的精神壓力，收入拮據(jù)者會(huì)對(duì)無(wú)法按期還款付息憂心忡忡，還貸無(wú)憂者會(huì)對(duì)額外增加的利息支出“損失”心有不甘。固定利率下，貸款合同期內(nèi)，除非提前還貸，購(gòu)房人不必操心市場(chǎng)利率變化，無(wú)須調(diào)整收支計(jì)劃，也沒有月供突然增加的壓力，在還款付息事務(wù)方面可以說省時(shí)省心。

我國(guó)央行曾在2005年允許和鼓勵(lì)多家銀行發(fā)放固定利率住房貸款，嘗試在國(guó)內(nèi)推廣固定利率房貸產(chǎn)品，但遭遇市場(chǎng)的冷遇，當(dāng)時(shí)選擇固定利率房貸的購(gòu)房者數(shù)量非常少。究其原因，在于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)銀行管理利率風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，出于維護(hù)自身利益所設(shè)計(jì)推出的固定利率房貸產(chǎn)品，對(duì)購(gòu)房貸款人缺乏吸引力。一是期限短，固定利率房貸年限一般都低于10年，而浮動(dòng)利率貸款可長(zhǎng)達(dá)30年;二是利率高，與同期浮動(dòng)利率貸款優(yōu)惠利率相比，固定利率房貸的簽約利率一般要高0.3～0.5個(gè)百分點(diǎn);三是違約金高，浮動(dòng)利率房貸提前還貸的違約金大約是貸款額的0.55%，而固定利率房貸的違約金大約在貸款額1%～2%。由此反映出銀行的立場(chǎng)：購(gòu)房者選擇固定利率住房貸款應(yīng)接受更高的利率和更加苛刻的合同條款。否則銀行就是吃虧的。這反過來證明了，同等條件下，購(gòu)房者選擇固定利率房貸是有利的。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的長(zhǎng)期實(shí)踐看，市場(chǎng)上同時(shí)存在固定利率與浮動(dòng)利率兩種住房貸款的情況下，購(gòu)房者的主流選擇是固定利率住房貸款。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在荷蘭、法國(guó)，約80%的消費(fèi)者選擇了固定利率房貸;在愛爾蘭，選擇固定利率房貸的消費(fèi)者比例達(dá)到了70%;美國(guó)和加拿大的情況也大致如此。究其原因，在于絕大多數(shù)消費(fèi)者不愿意承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)于貸款期限很長(zhǎng)的住房貸款，更傾向于通過選擇固定利率來規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)銀行管理利率風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，愿意為購(gòu)房者提供成熟的固定利率房貸產(chǎn)品。