淺析穩(wěn)房?jī)r(jià)背景下金融職能回歸

汪琴

【摘 要】 本文在穩(wěn)房?jī)r(jià)的背景下，分析了房?jī)r(jià)上漲的原因，介紹了金融發(fā)展的作用，從金融發(fā)展回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品兩方面探索金融發(fā)展新階段的職能回歸，并提出了政府保障措施。

【關(guān)鍵詞】 穩(wěn)房?jī)r(jià);金融職能;實(shí)體經(jīng)濟(jì)

我國(guó)房?jī)r(jià)自2000年至今一直保持著增長(zhǎng)的總基調(diào)。貨幣化分房制度使房?jī)r(jià)在2004年產(chǎn)生18.7%的同比暴漲，A股牛市帶來2007年房?jī)r(jià)的井噴式增長(zhǎng)，雖然2008年金融危機(jī)帶來房?jī)r(jià)的短暫下跌，但出于金融危機(jī)后對(duì)超發(fā)貨幣的消化需求和在大規(guī)模經(jīng)濟(jì)政策刺激下，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲22.4%。之后，在房地產(chǎn)去庫(kù)存，政府城市建設(shè)的尋租行為等持續(xù)作用下，房屋由商品屬性轉(zhuǎn)化為商品和金融雙屬性，房?jī)r(jià)爆發(fā)式增長(zhǎng)，“房地產(chǎn)泡沫”成為人們持續(xù)關(guān)注的話題。2018年后，樓市調(diào)控從緊，在房?jī)r(jià)倒掛、穩(wěn)步去杠桿和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是政策基調(diào)，也是房屋回歸商品屬性后的必然趨勢(shì)。

現(xiàn)今房?jī)r(jià)高位趨緩，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用在扣除其對(duì)消費(fèi)和投資的預(yù)支后，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)和投資價(jià)值被認(rèn)為普遍偏低。金融行業(yè)是房地產(chǎn)資金的主要供給者，龐大的私人投資需求是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。在此背景下，金融發(fā)展和私人投資的出路問題值得思考。

一、房?jī)r(jià)上漲原因分析

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入提升

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，新中國(guó)成立70年GDP年均增長(zhǎng)8.1%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接帶動(dòng)居民收入提升，2018年我國(guó)人均GNI是9732美元，高于中等收入國(guó)家平均水平。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，居民需要合理的投資方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和有限的投資選擇使買房成為一種優(yōu)質(zhì)的投資方式，從而增加市場(chǎng)剛需和投機(jī)交易，促使房?jī)r(jià)上漲。

2、政府尋租與住房政策改革

“政治錦標(biāo)賽”背景下，政府需要通過招商引資推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加重政府財(cái)政壓力。政府實(shí)行土地出讓，解決資金來源問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹帶動(dòng)相關(guān)建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠增加政府財(cái)政收入。城市發(fā)展最快的那些年，基本是由房地產(chǎn)拉動(dòng)的，城市政府的利益追求是房?jī)r(jià)上漲的重要推手。另外，隨著城市化進(jìn)程加快，2018-2020年完成全國(guó)棚改任務(wù)目標(biāo)的臨近，各地加大棚改力度，政府貨幣化安置政策逐漸替代安置房安置政策，使市場(chǎng)對(duì)房屋需求加大，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

3、銀行貸款過度支持

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，銀行貸款是行業(yè)開發(fā)資金的重要來源?；诜康禺a(chǎn)具備消費(fèi)、生產(chǎn)和投資的混合功能，對(duì)多產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同帶動(dòng)作用，銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的趨利特性的，銀行投資大量涌入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)愈加緊密的滲透，導(dǎo)致投機(jī)資金的追逐，房地產(chǎn)金融導(dǎo)致房屋的金融屬性逐漸取代其商品屬性，成為決定房?jī)r(jià)的重要因素。銀行貸款支持不僅體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方面，更體現(xiàn)在其對(duì)房屋投資的貸款支持。銀行寬松的住房信貸政策使投機(jī)者能夠較為容易獲得資金，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)需求，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的直接原因。我們應(yīng)該警惕金融支持過度，金融風(fēng)險(xiǎn)堆積和泡沫的產(chǎn)生。

4、投資渠道缺乏，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)滋生投機(jī)交易

房屋金融屬性的過度強(qiáng)調(diào)是促使房?jī)r(jià)上漲的重要原因，非理性投機(jī)行為易滋生“房地產(chǎn)泡沫”。社會(huì)儲(chǔ)蓄的持續(xù)增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是投資渠道缺乏的重要表現(xiàn)。首先，民間資本對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資受限。市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致民間投資不足。其次表現(xiàn)在另類理財(cái)產(chǎn)品上，近幾年先后出現(xiàn)的概念產(chǎn)品和藝術(shù)品市場(chǎng)理財(cái)投資，鑒賞門檻高，專業(yè)性要求高，挫敗民間投資熱情。最后，對(duì)于普通大眾可理解和可操作的銀行金融理財(cái)產(chǎn)品單一無法滿足客戶理財(cái)規(guī)劃。資金在投資渠道缺乏中急需找到投資標(biāo)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為熱點(diǎn)，為滿足投資需求滋生投機(jī)交易。

二、金融發(fā)展的作用

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。貨幣資金作為重要的經(jīng)濟(jì)資源，支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。金融中介基于“金融功能觀”能夠?qū)?chǔ)蓄和投資按照市場(chǎng)需求進(jìn)行重新配置，引導(dǎo)資金流向，加快產(chǎn)業(yè)資本形成，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。金融業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要主體，金融功能發(fā)揮得好，能夠使資金進(jìn)入高效、先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同樣地，若金融業(yè)錯(cuò)誤地將資金投入低效和衰退的產(chǎn)業(yè)，不僅無法滿足合理的投資回報(bào)率需求，還會(huì)擠占先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的資金資源，引發(fā)產(chǎn)業(yè)倒退，經(jīng)濟(jì)下行。金融發(fā)展在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，拋棄盲目趨利的特征，利用其價(jià)值發(fā)現(xiàn)的功能，引導(dǎo)先進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才能推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

三、穩(wěn)房?jī)r(jià)需金融職能回歸

1、金融回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)

所謂實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指人類以價(jià)值創(chuàng)造和物質(zhì)轉(zhuǎn)化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，分為真實(shí)消費(fèi)和真實(shí)投資。相對(duì)地，虛擬經(jīng)濟(jì)則指投資回報(bào)來自于資本價(jià)格上升的不從事實(shí)際生產(chǎn)，不參與價(jià)值創(chuàng)造的投機(jī)買賣。房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)、生產(chǎn)和投資的混合功能，其發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。但隨著流動(dòng)性的泛濫，房屋的金融屬性不斷擴(kuò)張，使房屋投機(jī)交易數(shù)量與實(shí)體經(jīng)濟(jì)所需的真實(shí)房屋數(shù)量嚴(yán)重偏離。金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度投資，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng);房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張?jiān)谙l(fā)貨幣的基礎(chǔ)上已經(jīng)預(yù)支了消費(fèi)者的預(yù)期收入，金融風(fēng)險(xiǎn)的堆積勢(shì)必對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生抑制作用。

金融具有價(jià)值發(fā)現(xiàn)和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能，在政府加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，金融發(fā)展應(yīng)該為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)。去房地產(chǎn)化，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間，發(fā)現(xiàn)先進(jìn)的，高效率的產(chǎn)業(yè)，為其提供技術(shù)創(chuàng)新資金，帶動(dòng)相關(guān)生產(chǎn)要素和資源轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)業(yè)能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下改革創(chuàng)新，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

2、金融開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品

我國(guó)高儲(chǔ)蓄率的背后顯示的是居民投資渠道的匱乏，銀行利率收益與通貨膨脹的逐漸背離使民間資本迫切尋求資產(chǎn)保值增值的方法。我國(guó)在多年探索和發(fā)展中開發(fā)了以貨幣、黃金、外匯和有價(jià)證券為主要載體的金融產(chǎn)品。但目前我國(guó)有價(jià)證券和外匯的市場(chǎng)機(jī)制還不完善，對(duì)民間資本投資的專業(yè)化要求較高，投資參與度較低。在現(xiàn)有以貨幣投資為主體的背景下，投資者需要銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)適合客戶實(shí)際需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)金融服務(wù)水平。同時(shí)，證券，基金，銀行等金融主體也需加大對(duì)市場(chǎng)投資者的教育和宣傳，培養(yǎng)客戶的金融觀念，提升客戶的金融知識(shí)，引導(dǎo)客戶進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃，切實(shí)解決民間投資渠道匱乏問題。

3、金融支持地區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)

一二線城市房?jī)r(jià)基于其人口、金融、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等優(yōu)勢(shì)居高不下，側(cè)面反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口吸納和房?jī)r(jià)的影響。隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鄉(xiāng)改革的目標(biāo)提出，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展迫在眉睫。近年來，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)的主要投資產(chǎn)業(yè)和地區(qū)集中在一二線城市較為成熟的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，對(duì)鄉(xiāng)村振興目標(biāo)下農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興和三四線城市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的金融支持不足，導(dǎo)致我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程緩慢。大量的勞動(dòng)力和資源向一二線城市傾斜，對(duì)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生擠出效應(yīng)，形成大城市資源飽和和三四線城市“空城”的現(xiàn)實(shí)格局。

經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的均衡發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，為地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供金融支持，增加中小企業(yè)和小微企業(yè)的貸款需求，分擔(dān)大城市人口、資源等多方面壓力，為大城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供必要空間。在鄉(xiāng)村振興背景下，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是關(guān)乎我國(guó)民生的重點(diǎn)項(xiàng)目。金融機(jī)構(gòu)支持鄉(xiāng)村振興，加大農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)和建設(shè)，穩(wěn)定農(nóng)村勞動(dòng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)和整合。地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加大地區(qū)人口容納，發(fā)揮開發(fā)地區(qū)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，緩解大城市房屋需求壓力，消化三四線城市房屋庫(kù)存，為穩(wěn)房?jī)r(jià)提供重要支持。

四、政府提供政策保障

房?jī)r(jià)的上漲和趨穩(wěn)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題，不是房地產(chǎn)自身完成的過程，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)、社會(huì)和政府等綜合性的反映過程。政府是產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重要主體。穩(wěn)房?jī)r(jià)需要政府宏觀政策的調(diào)控，確保金融資金投資范圍也需要政府放低市場(chǎng)進(jìn)入門檻。以政策金融和財(cái)政金融服務(wù)為代表的政府和金融的協(xié)調(diào)發(fā)展，確定資金導(dǎo)向和引導(dǎo)，才能切實(shí)滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，放開投資準(zhǔn)入條件，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加大民間資本對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的參與度，擴(kuò)寬資本投資渠道。進(jìn)而解決資本的投資需求，也為產(chǎn)業(yè)發(fā)展引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

房屋金融屬性對(duì)商品屬性的逐漸替代致使房地產(chǎn)偏離其作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的作用，作為房?jī)r(jià)上漲重要推手的金融市場(chǎng)也應(yīng)該是穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要調(diào)節(jié)因素，只有金融市場(chǎng)回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的職能，政府提供必要政策保障，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

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【作者簡(jiǎn)介】

汪 琴（1994.9—）女，漢族，四川成都人，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，碩士研究生，從事公司金融研究.