國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究
——以廣東省云浮市云城區(qū)為例

鄧雯婧

(西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 天府學(xué)院，四川 成都 610051)

農(nóng)用地是一種稀缺的土地資源，隨著人口的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加了對(duì)這一資源的需求。農(nóng)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作就是為了進(jìn)一步提高土地使用效率，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供重要依據(jù)和支持。

一 研究區(qū)概況

云城區(qū)處于廣東省云浮市境內(nèi),全區(qū)現(xiàn)轄云城、高峰、河口、安塘4個(gè)街道和腰古、思勞、南盛、前鋒四鎮(zhèn)，全區(qū)總面積約7.6×104hm2。云城區(qū)耕地土壤以潴育型水稻土為主，其次是淺育型冷底田。耕地土壤的成土母質(zhì)大部分為寬谷沖積物，石灰性田類面積大，分布廣，土層較厚，有機(jī)質(zhì)含量中上。但旱地耕作層較淺，養(yǎng)分低，產(chǎn)量不高。

二 研究?jī)?nèi)容及技術(shù)流程

云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)編制，按照“先定級(jí)，后估價(jià)”的流程展開。首先，以2016年云城區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖為基礎(chǔ)，通過實(shí)地調(diào)查及從政府部門收集農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)所需的相關(guān)資料，以土地利用現(xiàn)狀圖中的耕地、園地、林地、坑塘水面圖斑作為定級(jí)單元，并結(jié)合云城區(qū)實(shí)際選取因素法進(jìn)行農(nóng)用地定級(jí)[1]，綜合分析影響土地質(zhì)量與收益的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素[2]，選取主導(dǎo)因素對(duì)各種主導(dǎo)因素的進(jìn)行量化；計(jì)算各因素在各定級(jí)單元的作用分值，加權(quán)求和[3]通過總分頻率直方圖法確定土地級(jí)別分值界限，初步劃分土地級(jí)別[4]。然后在云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)成果的基礎(chǔ)上，采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法和基準(zhǔn)地塊法綜合確定云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，構(gòu)建云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系(圖1)。

(一)農(nóng)用地定級(jí)

農(nóng)用地定級(jí)是根據(jù)農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，綜合評(píng)定劃分農(nóng)用地級(jí)別，劃分依據(jù)是土地質(zhì)量與使用價(jià)值的差異。

本研究定級(jí)過程采用方法主要為因素法。因素法定級(jí)包括單元?jiǎng)澐?、因素及確定、因素因子量化、定級(jí)指數(shù)計(jì)算、初步劃分級(jí)別、級(jí)別檢驗(yàn)確定等步驟。

1.定級(jí)單元?jiǎng)澐?/p>

定級(jí)單元是定級(jí)指數(shù)測(cè)算的基本空間單位，要求單元內(nèi)土地質(zhì)量相對(duì)均一、單元之間有較大差異。本次云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)單元采用地塊法進(jìn)行劃分，即國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)單元采用云城區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖斑為農(nóng)用地定級(jí)單元。定級(jí)單元總數(shù)為416個(gè)，其中：耕地定級(jí)單元數(shù)為167個(gè)；園地定級(jí)單元總數(shù)為72個(gè)；林地定級(jí)單元總數(shù)為125個(gè)；坑塘水面定級(jí)單元總數(shù)為52個(gè)。

2.定級(jí)因素和定級(jí)因子的選擇

云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)因素及因子選擇確定過程中，主要以《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》(GB/T 28405-2012)所提供的備選因素因子為依據(jù)，采用特爾菲法[5]進(jìn)行專家打分確定。農(nóng)用地備選因素因子體系的基本因素層包括：自然因素、經(jīng)濟(jì)因素和區(qū)位因素；各個(gè)基本因素層又劃分為若干因子因素，形成因素層，如區(qū)位因素分為區(qū)位條件和交通條件；各個(gè)因素層又劃分為若干因子，形成因子層，如區(qū)位條件分為中心城市影響度、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)影響度等因子層。根據(jù)評(píng)價(jià)的地類不同，分別確定了耕地、園地、林地和坑塘水田對(duì)應(yīng)的定級(jí)因素和因子體系。以耕地為例，結(jié)果見表1。

圖1 云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)思路

3. 定級(jí)因素因子量化

根據(jù)定級(jí)因素對(duì)農(nóng)用地級(jí)別的影響方式，主要有點(diǎn)狀、線狀和面狀3種。

(1)點(diǎn)狀因素的量化。云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)的點(diǎn)狀因素主要是城鎮(zhèn)影響度、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)影響度。點(diǎn)狀因素的理論服務(wù)半徑為d=s/nπ，實(shí)際參與計(jì)算的服務(wù)半徑根據(jù)云城區(qū)現(xiàn)實(shí)情況和規(guī)劃發(fā)展需要在理論半徑基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整。點(diǎn)狀因素具有擴(kuò)散性，其作用分值會(huì)按一定規(guī)律衰減(指數(shù)衰減或直線衰減)。

表1 云城區(qū)國(guó)有耕地定級(jí)因素因子權(quán)重表

定級(jí)單元同時(shí)受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)，點(diǎn)狀因素的作用分值取其中的最高作用分，同時(shí)存在著多級(jí)功能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)功能的質(zhì)量分加權(quán)求和。

(2)線狀因素的量化。本次定級(jí)涉及的線狀因素主要是道路通達(dá)度。根據(jù)收集的路網(wǎng)資料，將云城區(qū)的道路類型劃分為主干道、次干道和支路三種基本功能類型，并按照道路交通對(duì)城市不同類型用地所產(chǎn)生的不同影響進(jìn)行了功能細(xì)分并進(jìn)行評(píng)價(jià)，以百分制確定各級(jí)道路作用分，然后計(jì)算道路的影響半徑和相對(duì)距離。線狀因素具有擴(kuò)散性，其作用分值會(huì)按一定規(guī)律衰減(指數(shù)衰減或直線衰減)，得出定級(jí)單元內(nèi)道路的作用分值。

(3)面狀因素的量化方法。本次定級(jí)的面狀因素主要為地貌類型、地形坡度、田面坡度、有效土層厚度、土壤質(zhì)地、剖面結(jié)構(gòu)、土壤pH值、土壤有機(jī)質(zhì)含量、水源水質(zhì)、郁閉度、灌排條件等。面狀因素具有非擴(kuò)散性，根據(jù)不同因素采用最大最小法或均值度法直接對(duì)區(qū)域賦值，確定其作用分值。

對(duì)末一級(jí)指標(biāo)的分值不按零處理，而是根據(jù)因素因子作用的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定。

4. 定級(jí)單元分值計(jì)算

利用GIS軟件的空間疊加功能，將定級(jí)單元圖疊置在定級(jí)因素分值圖上，采用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行農(nóng)用地定級(jí)時(shí)，點(diǎn)、線狀定級(jí)因素分值按相應(yīng)衰減公式計(jì)算，面狀因素分值則直接讀取中心點(diǎn)所在指標(biāo)區(qū)域的作用分值。

5. 土地級(jí)別初步劃分

云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地級(jí)別劃分采用定級(jí)指數(shù)頻率曲線法。其基本思路是：先將每個(gè)定級(jí)指數(shù)作為樣本，對(duì)其進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，并繪制相應(yīng)的曲線，然后按土地優(yōu)劣實(shí)際情況，選擇若干頻率曲線突變處，結(jié)合野外調(diào)查與定性分析，確定土地級(jí)別間的界線值和總級(jí)數(shù)，見表2。

表2 云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)情況

6. 土地級(jí)別檢驗(yàn)

對(duì)初步劃分的農(nóng)用地級(jí)別進(jìn)行級(jí)別分布與實(shí)地情況的一致性檢驗(yàn)，驗(yàn)證其合理性。

本次校驗(yàn)采用隨機(jī)抽取單元野外實(shí)測(cè)方法和樣點(diǎn)價(jià)格檢驗(yàn)法進(jìn)行校驗(yàn)，其中通過樣點(diǎn)價(jià)格檢驗(yàn)法驗(yàn)證級(jí)別的整體合理性，再通過隨機(jī)抽取單元野外實(shí)測(cè)方法具體驗(yàn)證個(gè)別級(jí)別臨界定級(jí)單元的劃分合理性。在定級(jí)評(píng)價(jià)單元中隨機(jī)抽取不超過總數(shù)5%的單元進(jìn)行野外實(shí)測(cè)，將實(shí)測(cè)結(jié)果與定級(jí)結(jié)果進(jìn)行比較，如果差異小于5%，則認(rèn)為初步定級(jí)成果總體上合格，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的不合格的進(jìn)行修正，如果大于5%，則應(yīng)對(duì)初步定級(jí)成果進(jìn)行調(diào)整。

本次云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)單元總數(shù)為416個(gè)，其中耕地167個(gè)，園地72個(gè)，林地125個(gè)，坑塘水面52個(gè)。經(jīng)隨機(jī)抽取定級(jí)單元進(jìn)行抽取野外實(shí)測(cè)，現(xiàn)狀與劃分定級(jí)結(jié)果相符合的定級(jí)單元數(shù)為21個(gè)，符合率達(dá)100%，因此初步劃分的級(jí)別結(jié)果總體上符合實(shí)際。

表3 云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別校驗(yàn)統(tǒng)計(jì)情況

(二)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

本次云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作是在原有農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合云城區(qū)的特點(diǎn)，開展外業(yè)樣點(diǎn)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法，測(cè)算各級(jí)別、各類型國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，為今后國(guó)有農(nóng)用地出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)等有償使用狀況下的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)，為國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估行為提供參考。

1. 估價(jià)方法選擇

研究區(qū)內(nèi)的耕地、園地、林地和坑塘水面存在較多的流轉(zhuǎn)和投入產(chǎn)出經(jīng)營(yíng)行為，因此，本研究在國(guó)有農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)資料及技術(shù)條件，選擇最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的樣點(diǎn)地價(jià)平均法，確定國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

2.地價(jià)樣點(diǎn)的選定

根據(jù)實(shí)地調(diào)查走訪，對(duì)云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地流轉(zhuǎn)信息進(jìn)行補(bǔ)充完善。由于國(guó)有農(nóng)用地流轉(zhuǎn)較少，大部分為投入產(chǎn)出樣點(diǎn)，本次評(píng)估通過外業(yè)調(diào)查分別收集了水田、旱地、園地、林地和坑塘水面的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。同時(shí)，為了使地價(jià)樣點(diǎn)在各級(jí)別范圍內(nèi)均勻分布，本次評(píng)估通過類比周邊農(nóng)用地的出租情況或投入產(chǎn)出情況增加了部分評(píng)估樣點(diǎn)，最終地價(jià)評(píng)估樣點(diǎn)數(shù)量達(dá)到282個(gè)。其中水田75個(gè)，旱地65個(gè)，園地45個(gè)，林地52個(gè)，坑塘水面45個(gè)。

3. 地價(jià)樣點(diǎn)的評(píng)估

在確定各用途各級(jí)別的地價(jià)樣點(diǎn)后，根據(jù)規(guī)程要求，樣點(diǎn)地價(jià)平均法主要是利用農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，故本次樣點(diǎn)平均法中地價(jià)樣點(diǎn)的地價(jià)評(píng)估主要采用了收益還原法。

其中還原利率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定，綜合還原率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率。

表4 樣點(diǎn)地價(jià)平均法中各用地類型土地還原率

4. 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定

在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)，用不同方法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，因可變參數(shù)的選擇不同會(huì)造成地價(jià)水平的系統(tǒng)誤差，因此必須對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。另外，樣點(diǎn)地價(jià)總體分布類型的確定是進(jìn)行數(shù)據(jù)異樣剔除及數(shù)據(jù)處理的前提。工作中采用適度檢驗(yàn)法用以檢驗(yàn)總體是否服從預(yù)先給定的分布，其原理是先假設(shè)抽樣樣本為正態(tài)分布，然后再與計(jì)算的理論分布比較，把偏差轉(zhuǎn)換成檢驗(yàn)指標(biāo)，并進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，測(cè)定出總體分布類型。

在完成總體檢驗(yàn)后，由于基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，而實(shí)際地價(jià)的分布是不均勻的。為了滿足一個(gè)區(qū)域內(nèi)的地價(jià)總體分布應(yīng)當(dāng)一致的要求，必須對(duì)個(gè)體樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，剔除樣點(diǎn)地價(jià)中異常值。為了保證基準(zhǔn)地價(jià)客觀反映該區(qū)域地價(jià)的總體趨勢(shì)，選用科學(xué)的檢驗(yàn)方法對(duì)樣本的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)。最終，通過對(duì)檢驗(yàn)剔除后符合要求的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行歸并整理，為下一步級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算提供可靠的地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為了保證基準(zhǔn)地價(jià)客觀反映該區(qū)域地價(jià)的總體趨勢(shì)，選用t檢驗(yàn)法和均值-方差檢驗(yàn)法對(duì)樣本的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)。

樣點(diǎn)地價(jià)平均法確定的國(guó)有耕地、園地、林地和坑塘水面基準(zhǔn)地價(jià)通過了均值-方差檢驗(yàn)，結(jié)果合格，符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，均可以直接作為本次云城區(qū)2017年各利用類型國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

因此，級(jí)別地價(jià)測(cè)算公式為：

最終確定了云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地各地類的地面地價(jià)，詳見表5。

表5 云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地各地類的地面地價(jià)表

三 結(jié)果與分析

(一)結(jié)果

耕地(水田)：云城區(qū)國(guó)有耕地(水田)總面積為296.05hm2，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在61.80萬(wàn)元/hm2～76.35萬(wàn)元/hm2之間。其中Ⅰ級(jí)國(guó)有水田159.32hm2，主要分布于離中心城區(qū)較近，且立地條件較好的云城街道大塱村、岔路村和富豐村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為76.35萬(wàn)元/hm2。Ⅱ級(jí)國(guó)有水田135.58hm2，其綜合條件較1級(jí)差，主要分布在云城街道岔路村、鵬石村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為69.75萬(wàn)元/hm2。Ⅲ級(jí)國(guó)有水田1.15hm2，離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便且自然條件較差，經(jīng)濟(jì)效益比較低，主要分布在高峰街道云浮硫鐵礦企業(yè)集團(tuán)公司和南盛鎮(zhèn)朝陽(yáng)水庫(kù)管理所，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為61.80萬(wàn)元/hm2。

耕地(旱地)：云城區(qū)國(guó)有耕地(旱地)總面積為69.87hm2，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在57.90萬(wàn)元/hm2～72.15萬(wàn)元/hm2之間。其中Ⅰ級(jí)國(guó)有旱地12.73hm2，主要分布于離中心城區(qū)較近，且立地條件較好的安塘街道古寵村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為72.15萬(wàn)元/hm2。Ⅱ級(jí)國(guó)有旱地50.34hm2，其綜合條件較1級(jí)差，主要分布在高峰街道云浮硫鐵礦企業(yè)集團(tuán)公司、大臺(tái)居委、高峰居委，云城街道岔路村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為65.7萬(wàn)元/hm2。Ⅲ級(jí)國(guó)有旱地6.80hm2，離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便且立地條件較差，經(jīng)濟(jì)效益較低，主要分布在南盛鎮(zhèn)鐵場(chǎng)村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為57.9萬(wàn)元/hm2。

園地：云城區(qū)國(guó)有園地總面積為317.84hm2，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在53.55萬(wàn)元/hm2～59.25萬(wàn)元/hm2之間。其中Ⅰ級(jí)國(guó)有園地310.24hm2，主要分布于南盛鎮(zhèn)朝陽(yáng)水庫(kù)管理所，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為59.25萬(wàn)元/hm2。Ⅱ級(jí)國(guó)有園地7.6hm2，其綜合條件較1級(jí)差，主要分布在高峰街道大臺(tái)居委、高峰居委、云浮硫鐵礦企業(yè)集團(tuán)公司，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為53.55萬(wàn)元/hm2。

林地：云城區(qū)國(guó)有林地總面積為1259.21hm2，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在19.35萬(wàn)元/hm2～28.65萬(wàn)元/hm2之間。其中Ⅰ級(jí)國(guó)有林地1070.33hm2，主要分布于高峰街道大臺(tái)居委、云浮硫鐵礦企業(yè)集團(tuán)公司、高峰居委，南盛鎮(zhèn)朝陽(yáng)水庫(kù)管理所，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為28.65萬(wàn)元/hm2。Ⅱ級(jí)國(guó)有林地180.38hm2，其綜合條件較1級(jí)差，主要分布在高峰街道洞殿村、大臺(tái)居委，腰古鎮(zhèn)腰古村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為23.55萬(wàn)元/hm2。Ⅲ級(jí)國(guó)有林地8.50hm2，主要分布在腰古鎮(zhèn)水東村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為19.35萬(wàn)元/hm2。

坑塘水面：云城區(qū)國(guó)有坑塘水面總面積為52.48hm2，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在72.30萬(wàn)元/hm2～79.50萬(wàn)元/hm2之間。其中Ⅰ級(jí)國(guó)有坑塘水面35.71hm2，主要分布于高峰街道云浮硫鐵礦企業(yè)集團(tuán)公司、安塘街道布貫村和云城街道大塱村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為79.50萬(wàn)元/hm2。Ⅱ級(jí)國(guó)有坑塘水面16.77hm2，其綜合條件較Ⅰ級(jí)差，主要分布在腰古鎮(zhèn)芙蓉村，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為72.30萬(wàn)元/hm2。

(二)分析

本次國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵設(shè)定為國(guó)有農(nóng)用地出讓使用權(quán)價(jià)格，與現(xiàn)行的征收補(bǔ)償價(jià)值的內(nèi)涵不一致。云城區(qū)本次國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)格與云城區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)，除旱地地價(jià)基本持平外，其余均略低于區(qū)征地補(bǔ)償價(jià)格；與省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，均高于省征地補(bǔ)償價(jià)格。

在實(shí)際區(qū)域的分布中，一級(jí)地主要分布于中心城區(qū)周邊、道路交通狀況良好且地勢(shì)平坦的區(qū)域，二級(jí)地分布于一級(jí)地的外圍，較一級(jí)地的質(zhì)量較差，三級(jí)地主要分布在偏遠(yuǎn)地區(qū)。與征地補(bǔ)償區(qū)域劃分不同的是，征地補(bǔ)償?shù)牧愔冈瞥墙值?、高峰街道、河口街道，七類指安塘街道、腰古?zhèn)、思勞鎮(zhèn)，九類指南盛鎮(zhèn)、前鋒鎮(zhèn)，級(jí)別的分布與征地補(bǔ)償?shù)膮^(qū)域劃分不是一一對(duì)應(yīng)的。中心城區(qū)周邊的國(guó)有農(nóng)用地的級(jí)別價(jià)格是要略高于所在區(qū)域的征收補(bǔ)償價(jià)格。

總體來看，本次云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)格較征收補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格相比有漲有降，受地域因素及各用地類型的不同，幅度有所不一，結(jié)合級(jí)別的分布與征收補(bǔ)償六類、七類、九類地區(qū)的劃分情況來看，本次云城區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)格較為合理，基本符合云城區(qū)當(dāng)?shù)貙?shí)際。

四 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指縣政府根據(jù)需要針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一個(gè)區(qū)域不同級(jí)別的農(nóng)用地在收益狀況上的差異，是各級(jí)別農(nóng)用地在現(xiàn)時(shí)土地條件下所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益的價(jià)值表現(xiàn)，而不是某一塊的具體價(jià)格。而國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂和定期更新有助于顯化維護(hù)國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)，完善國(guó)有農(nóng)用地土地等級(jí)價(jià)體系；為今后國(guó)有農(nóng)用地出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等有償使用狀況下的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)；為國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估行為提供參考；為實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的利益最大化，切實(shí)防止國(guó)有資產(chǎn)流失；為土地資產(chǎn)管理及土地市場(chǎng)建設(shè)提供依據(jù)。