房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀與改進(jìn)對(duì)策分析

摘要：項(xiàng)目成本管理是通過各種措施降低成本費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的管理活動(dòng)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的必要手段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，有效的成本管理能降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本支出。本文分析了影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的因素，以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的普遍問題，提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的改進(jìn)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目成本管理;改進(jìn)對(duì)策

21世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，無論是開發(fā)規(guī)模還是投資額度、銷售量都空前增長(zhǎng)，為增加社會(huì)就業(yè)、改善人民生活、增加國(guó)家和地方財(cái)政收入做出了顯著貢獻(xiàn)。隨著國(guó)有企業(yè)和一些實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)的加入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷降低，利潤(rùn)率趨于合乎市場(chǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，使得房地產(chǎn)企業(yè)依靠傳統(tǒng)的低成本支出、高價(jià)格銷售的開發(fā)方式已經(jīng)行不通，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的宏觀管理模式已經(jīng)不能滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，如何盡可能降低開發(fā)項(xiàng)目成本、提高企業(yè)利潤(rùn)，成了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)生存的必要手段。所以，探討房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理意義重大。

一、影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理包括土地費(fèi)用、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本（貸款利息）、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等。按照項(xiàng)目各階段成本控制的特征，可以把房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制分為如下幾個(gè)階段：投資決策階段的成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制、項(xiàng)目施工階段的成本控制、項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到政策、市場(chǎng)、地區(qū)、開發(fā)周期和環(huán)境等的綜合影響，因此影響其成本管理的因素較多，具體表現(xiàn)在：

（一）項(xiàng)目決策因素

投資決策是影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的重要因素，投資決策是在對(duì)可研的分析和判斷基礎(chǔ)上所形成的?？尚行匝芯繄?bào)告的編制是否切合實(shí)際，尤其是財(cái)務(wù)分析是否科學(xué)準(zhǔn)確，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的影響非常大。決策者一旦認(rèn)可了可研報(bào)告的內(nèi)容，認(rèn)為沒有投資某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性較小或者可規(guī)避，就可以作出投資決策，房地產(chǎn)項(xiàng)目隨之立項(xiàng)。一旦投資決策出現(xiàn)失誤，例如沒有充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力（資金周轉(zhuǎn)能力、建筑施工能力、經(jīng)營(yíng)管理能力等），那么可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過大，甚至導(dǎo)致虧損或項(xiàng)目難以完成。

（二）土地成本因素

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的主要組成，房地產(chǎn)企業(yè)首先要獲得土地的開發(fā)權(quán)，才能開展房地產(chǎn)項(xiàng)目，而獲得土地往往需要支付非常大的成本，尤其是城市中心、交通便利、配套完善等地段的土地，房地產(chǎn)企業(yè)一方面是獲得土地的競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面是成本價(jià)很高。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地的過程中，摘牌競(jìng)標(biāo)情況、規(guī)劃條件、項(xiàng)目紅線周邊已有的配套外網(wǎng)的容量、項(xiàng)目所處區(qū)域的地理位置、容積率、地形地質(zhì)形態(tài)等因素，都會(huì)影響到成本支出。

（三）工程建設(shè)成本因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中，工程建設(shè)是另一項(xiàng)主要的成本支出。其中，影響工程建設(shè)成本的因素又包括多個(gè)方面：第一，設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性。設(shè)計(jì)方案不僅要滿足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，還要具備經(jīng)濟(jì)性，以合理節(jié)約建設(shè)成本;第二，工期安排。一般情況下，工期越長(zhǎng)成本越高，所以如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期安排合理，能提前完工或按計(jì)劃完工，那么將會(huì)有效控制建設(shè)成本;第三，質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，決定了產(chǎn)品的品質(zhì)和后期的銷售價(jià)格。當(dāng)然質(zhì)量控制要掌握一個(gè)合理的度，并非施工材料越貴越好、工藝越先進(jìn)越好，在控制質(zhì)量的前提下要考慮建設(shè)材料、機(jī)械、工藝等的成本，避免因追求高質(zhì)量而導(dǎo)致成本過高。第四，市場(chǎng)環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，人、財(cái)、物的價(jià)格是變化的，不同時(shí)期的成本支出有所不同;同時(shí)，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，建筑施工企業(yè)之間為了競(jìng)標(biāo)相互降低報(bào)價(jià)，甚至存在低價(jià)中標(biāo)的情況，這無疑會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)，增加開發(fā)成本。

（四）項(xiàng)目管理費(fèi)用、稅費(fèi)和融資成本等因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用、稅費(fèi)和融資成本等，也是一筆不可忽視的成本支出。項(xiàng)目的管理費(fèi)用、稅費(fèi)和融資成本等除了和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平有關(guān)外，還和國(guó)家政策法規(guī)相關(guān)，如果國(guó)家政策大力實(shí)施稅收優(yōu)惠、給房地產(chǎn)企業(yè)貸款扶持（例如利息優(yōu)惠）等，以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了良好的銷售預(yù)期和回款，那么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本就會(huì)較低，資本化利息得到有效控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的普遍問題

（一）成本計(jì)劃與項(xiàng)目管理薄弱

首先，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一味重視經(jīng)濟(jì)利益，不重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同時(shí)期的資金投入情況，尤其是忽略了項(xiàng)目開發(fā)前期的各項(xiàng)成本支出。導(dǎo)致這種情況的原因，主要就是部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本計(jì)劃管理薄弱，有的企業(yè)甚至沒有制定成本計(jì)劃;有的企業(yè)盡管制定了成本計(jì)劃，但計(jì)劃缺乏科學(xué)性與合理性，沒有起到應(yīng)有作用。缺乏目標(biāo)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)喪失了挖掘全員降低項(xiàng)目成本潛力的一種有效手段，項(xiàng)目相關(guān)部門、成員的成本責(zé)任難以落到實(shí)處，自然導(dǎo)致企業(yè)的成本預(yù)算超高，經(jīng)濟(jì)利益受到損失。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平參差不齊。一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不健全，項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)不高，項(xiàng)目成員流動(dòng)性大，項(xiàng)目管理部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)與合作，這些問題的存在，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源配置不合理，項(xiàng)目管理水平不高，項(xiàng)目成本管理方法和手段之后，成本管理效果不佳。

（二）項(xiàng)目成本控制集中化

項(xiàng)目成本控制集中化，就是指房地產(chǎn)企業(yè)在控制項(xiàng)目成本的過程中，過于集中于項(xiàng)目的實(shí)施階段，忽視了其他階段成本控制的應(yīng)有作用。施工階段固然是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，但畢竟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到多個(gè)階段、多個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)階段或環(huán)節(jié)的成本支出都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。一些企業(yè)沒有意識(shí)到?jīng)Q策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段成本控制的重要性，同時(shí)缺乏有效的成本控制方法，往往是“做了再算”。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，為了節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)想盡各種辦法，找一些綜合水平不高的設(shè)計(jì)單位，結(jié)果反而導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不合理、經(jīng)濟(jì)性差，繼而導(dǎo)致項(xiàng)目成本增大，畢竟規(guī)劃設(shè)計(jì)階段基本確定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目70%-80%的成本支出。

（三）項(xiàng)目各階段的成本控制脫節(jié)

生命周期理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期很長(zhǎng)，從投資決策、土地獲取到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，到招投標(biāo)、項(xiàng)目施工、竣工決算，涉及很多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制工作都有可能出現(xiàn)問題，而一旦出現(xiàn)問題就會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的成本支出。一些房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制工作要么只重視其中某個(gè)環(huán)節(jié)（例如前面提到了只重視施工階段的成本控制工作），或者某幾個(gè)環(huán)節(jié)，而不同階段和不同環(huán)節(jié)的成本控制工作又缺乏有機(jī)統(tǒng)一，影響了項(xiàng)目整體的成本控制效果。按照全過程成本控制理論，房地產(chǎn)企業(yè)既要重視項(xiàng)目每一個(gè)階段的成本控制，還要重視幾個(gè)階段之間的成本控制結(jié)合，做到項(xiàng)目成本、施工周期和施工質(zhì)量的有機(jī)結(jié)合;房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中要找到更科學(xué)合理的控制成本方法，避免項(xiàng)目實(shí)施中對(duì)成本控制指標(biāo)的掌握不深入的問題，最后導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本過高、成本控制效果不理想。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的改進(jìn)對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理普遍存在的問題，結(jié)合筆者多年的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，提出一些改進(jìn)對(duì)策。

（一）完善成本計(jì)劃和項(xiàng)目管理制度

首先，制定目標(biāo)成本計(jì)劃。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前，應(yīng)制定完善的目標(biāo)成本計(jì)劃，在實(shí)地調(diào)研和綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目前期的資金投入情況進(jìn)行預(yù)估，并對(duì)項(xiàng)目可能的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力以及國(guó)家的施工規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本計(jì)劃。從節(jié)約成本的角度出發(fā)，在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，綜合設(shè)計(jì)項(xiàng)目各個(gè)階段最低的成本計(jì)劃，提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

其次，完善項(xiàng)目管理制度，強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的項(xiàng)目管理制度，無論是質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、人力資源管理、合同管理、招投標(biāo)管理，還是成本管理，都要有一套全面的、可行的管理制度，作為項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的規(guī)范。項(xiàng)目成本管理方面，應(yīng)重視成本控制人員的綜合素質(zhì)，要求財(cái)會(huì)人員必需具備大專或本科以上學(xué)歷、獲得相關(guān)資格證書，同時(shí)專業(yè)方向與財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)或工程造價(jià)相關(guān);定期組織成本控制培訓(xùn)、交流活動(dòng)，提高項(xiàng)目管理人員的成本控制水平;構(gòu)建成本管理激勵(lì)機(jī)制，合理配置企業(yè)和項(xiàng)目資源。

（二）實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資金額一般都比較大，當(dāng)制定了目標(biāo)成本計(jì)劃之后，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)解決項(xiàng)目成本管理過程中出現(xiàn)的問題，合理規(guī)避成本損失風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)成本管理，就是要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等情況，動(dòng)態(tài)反饋成本問題，及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本計(jì)劃和成本控制方案進(jìn)行調(diào)整，及時(shí)解決成本控制問題。通過動(dòng)態(tài)成本管理，一方面可以解決項(xiàng)目不同階段存在的成本管理問題，避免一些不切實(shí)際的成本控制方案難以在實(shí)際中執(zhí)行的問題，合理分配不同部門或不同階段的項(xiàng)目成本控制任務(wù);另一方面，可以有效避免項(xiàng)目各部門之間的成本控制工作脫節(jié)問題，解決成本控制相互推諉、責(zé)任難以明確等問題。

（三） 實(shí)現(xiàn)全過程的項(xiàng)目成本控制

全過程的項(xiàng)目成本控制，就是指房地產(chǎn)開發(fā)成本控制需要實(shí)施全過程控制，項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)階段、可行性研究階段、施工階段、竣工結(jié)算階段都需要實(shí)施成本控制。施工階段的成本控制是重點(diǎn)工作，但同時(shí)要兼顧施工前的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制工作，以及竣工結(jié)算階段的成本控制工作，在各個(gè)階段都采取行之有效的成本管理措施，組織項(xiàng)目各部門、全體成員參與到成本控制工作中，盡可能降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，以獲取項(xiàng)目利潤(rùn)最大化為主要目的，這樣才能保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。無論是項(xiàng)目經(jīng)理還是項(xiàng)目一線成員，都要具備成本控制意識(shí)，意識(shí)到成本控制對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)的重要意義;無論是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部門，還是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門、技術(shù)部門，都要落實(shí)具體的成本控制責(zé)任，自覺遵守項(xiàng)目成本管理制度、完成項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源的有效利用。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成之后，還要做好項(xiàng)目的成本控制后評(píng)價(jià)工作，主要包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析、收益分析、建安成本分析、前期費(fèi)用成本分析、策劃銷售成本分析等，總結(jié)項(xiàng)目成本管理工作的成敗得失，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開發(fā)前期成本預(yù)測(cè)和成本控制提供參考依據(jù)。

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作者簡(jiǎn)介：余建寧（1980-09），男，云南省永勝人，漢族，研究生學(xué)歷，土建工程師職稱。研究方向：土地開發(fā)及房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。