新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性研究

王遠(yuǎn)美

摘要：在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于非常重要的地位，而且這種經(jīng)濟(jì)也為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階段我國(guó)各種發(fā)展事業(yè)的發(fā)展目標(biāo)提供了幫助。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出積極的一面時(shí)，可以推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出消極的一面時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成不利的影響，波及到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);理性研究

一、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與土地的關(guān)系

土地是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，建筑物必須建在土地上才能發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值，更好地為人們所利用，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和土地的關(guān)系，就像魚和水的關(guān)系一樣，相互依存，共同發(fā)展。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模式下，土地的價(jià)值得到了進(jìn)一步的提高，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手中投標(biāo)取得土地的使用權(quán)，建成房屋，最后又將它賣給消費(fèi)者，使消費(fèi)者對(duì)土地享有一定的占用使用和收益的權(quán)利，但是土地在我國(guó)是公有財(cái)產(chǎn)并非私有財(cái)產(chǎn)，因此人們不能隨便的買賣土地，這就要求房地產(chǎn)商在政府的監(jiān)督管理下，參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，保證公平性。房地產(chǎn)行業(yè)具有巨大的利潤(rùn)，所以對(duì)于土地，房地產(chǎn)商也是投入了巨大的成本取得土地的使用權(quán)。

新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的不理性現(xiàn)象

（一）? 地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)土地財(cái)政的依賴性強(qiáng)，影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大隱患，主要表現(xiàn)為政府對(duì)城市土地的集中壟斷。地方政府為了籌集城市建設(shè)資金，通過(guò)對(duì)城市土地的招拍賣手續(xù)，從中獲取大量的建設(shè)資金，造成城市土地價(jià)格不斷攀升，這也是目前城市房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。高地價(jià)與高房?jī)r(jià)吸引了大量的社會(huì)資金，使其他方面的投資和消費(fèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重不足，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了畸形發(fā)展。政府通過(guò)土地政策和房地產(chǎn)管理，從中獲取了大量的建設(shè)資金，用于城市發(fā)展。為了推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一些城市出臺(tái)人才戰(zhàn)略，吸引人才入駐，很大動(dòng)機(jī)在于為城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增加購(gòu)買力，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供助力，從而變現(xiàn)。這打破了限購(gòu)政策，擴(kuò)大了限購(gòu)范圍，使國(guó)家政策在執(zhí)行中大打折扣。同時(shí)，通過(guò)限制二手房交易，或者提高交易門檻，使房地產(chǎn)資源不能合理流動(dòng)，一些人只能購(gòu)買新房。這導(dǎo)致大量的房產(chǎn)空置，出現(xiàn)了較多的空城，造成土地資源和房產(chǎn)資源大量閑置與浪費(fèi)，給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很大影響。

（二）? 資金向城市房地產(chǎn)領(lǐng)域聚集，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

社會(huì)資本具有逐利性。在股市投資管理不規(guī)范的情況下，大量的散戶甚至專業(yè)投資機(jī)構(gòu)在股市中都出現(xiàn)了較大的虧損狀況，從而難以吸引資本投資。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，資金需求缺口增加，難以獲取更多的資源渠道。一些實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了“空心化”，農(nóng)村出現(xiàn)了“空心村”，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)極不合理，城鄉(xiāng)差距加大。這就使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以有所作為，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)得不到改善，整個(gè)社會(huì)的居民收入將難以增長(zhǎng)，就很難支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這樣會(huì)造成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)惡性發(fā)展的局面，從而導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系遭到破壞。

二、 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)的理性思考

（一）? 城市土地規(guī)劃具有合理性

從整體上看，僅靠提高地價(jià)的方式不能成為城市管理的重點(diǎn)。同時(shí)，政府有關(guān)部門不應(yīng)為了提高自身財(cái)政收入而盲目采取土地使用權(quán)出讓行為。這種做法是不合理的。正確的做法是從長(zhǎng)期和短期兩個(gè)方面分析房地產(chǎn)開發(fā)初期的發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，最終找到合理的開發(fā)決策。政府和房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，需要從多個(gè)角度進(jìn)行綜合考慮，才能真正完成規(guī)定的城市土地規(guī)劃任務(wù)。比如，在城市旅游景點(diǎn)和公園建設(shè)的位置、實(shí)際建設(shè)中的建筑規(guī)模和面積，以及在發(fā)展房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中是否實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的提升，這些都是新形勢(shì)下房地產(chǎn)理性思考的重點(diǎn)。

（二）? 土地市場(chǎng)成熟發(fā)展

縱觀目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，它在投資領(lǐng)域正處于上升階段，但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，它還處于不成熟和成熟的中期，往往這樣一個(gè)尷尬的階段會(huì)造成房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展階段缺乏理性的支撐。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展中最突出的問(wèn)題。畢竟，房地產(chǎn)是一種可以長(zhǎng)期使用的商品。這就要求市領(lǐng)導(dǎo)謀劃和滿足供需平衡，但不能有敷衍的想法，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)“供過(guò)于求”的現(xiàn)象，以確保社會(huì)發(fā)展的安全穩(wěn)定。在這種情況下，城市政府應(yīng)充分發(fā)揮其現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能，積極發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理中的干預(yù)作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)整工作以科學(xué)發(fā)展觀為支撐，為房地產(chǎn)產(chǎn)品提供高水平的穩(wěn)定運(yùn)行。成本效益為民盡可能高，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐加快。

（三）? 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求體制進(jìn)行完善

社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，使人們的收入也在水漲船高，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，正常的房?jī)r(jià)上漲也在合理的范圍內(nèi)，這是健康發(fā)展的理念。對(duì)于當(dāng)前人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求來(lái)說(shuō)，整體上是供大于求的，但是房?jī)r(jià)還是在飛速的增長(zhǎng)，這就存在一些泡沫經(jīng)濟(jì)了，一旦崩盤將會(huì)引起整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。所以說(shuō)，要嚴(yán)格的控制房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)不是說(shuō)一定要讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，而是讓房?jī)r(jià)保持動(dòng)態(tài)的平衡，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)定，不能過(guò)高，也不能太低，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)使人們生活的幸福指數(shù)下降，太低會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)生倒退，造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。所以，地方政府應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展，對(duì)大量的投資資金要采取限制的手段，防止投機(jī)倒把的行為。完善地方政府政績(jī)考核機(jī)制，不能只看GDP的增長(zhǎng)，將控制房地產(chǎn)的上漲幅度作為政績(jī)考核的指標(biāo)之一。地方政府要妥善處理好短期收入和長(zhǎng)期收入之間的關(guān)系，大力減少或者杜絕追求財(cái)政收入而大量的批地、權(quán)力尋租等其他現(xiàn)象的發(fā)生。我國(guó)的相關(guān)政府機(jī)構(gòu)必須針對(duì)上述的情況進(jìn)行需求體制的完善，對(duì)人口漲幅，人民的實(shí)際收入情況進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，使一個(gè)健全的需求體系能夠正常運(yùn)行。

三、結(jié)語(yǔ)

一段時(shí)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)是源于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非理性投資行為的出現(xiàn)，部分投資客參與炒作，引起房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速攀升，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重影響。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，必須加強(qiáng)城市規(guī)模控制，做好土地管理，加強(qiáng)資金監(jiān)管，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，需要協(xié)調(diào)好城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)資金在產(chǎn)業(yè)間合理流動(dòng)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合理布局，從而推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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