試論商業(yè)地產(chǎn)的全過程成本控制

貝維華

摘 要：新常態(tài)下，我國的市場經(jīng)濟(jì)體制開始進(jìn)一步完善，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭也隨之激烈起來。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營，也開始從傳統(tǒng)的粗放管理模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化集約管理模式，在提高項(xiàng)目管理效率的同時(shí)也可以達(dá)到成本管控的目的。成本管理在企業(yè)中往往占據(jù)著舉足輕重的地位，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者達(dá)不到預(yù)期的效果，將使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也無法在目前激烈的市場競爭中占據(jù)相應(yīng)的市場份額，基于此，對商業(yè)地產(chǎn)的全過程成本控制是非常必要的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 全過程成本? 控制

中圖分類號：F275.3?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A?文章編號：2096-0298（2020）03（b）--02

1 研究背景

較于西方發(fā)達(dá)國家，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，目前仍然處于初步探索發(fā)展階段，而隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開始朝著高檔次和大規(guī)模的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，因此，要使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在既定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)定的建設(shè)規(guī)模，還要滿足企業(yè)降低成本的需求，這是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)困境。企業(yè)進(jìn)行一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，全過程往往涉及土地征用、開工建設(shè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)以及最后的商業(yè)交付等過程，這一過程往往需要2～3年的時(shí)間，有些規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至可能需要3～5年的時(shí)間去完成。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，往往會呈現(xiàn)出多種多樣的問題，這些問題往往是由于一些無法預(yù)見或者不可控的因素產(chǎn)生的，這些問題會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)發(fā)生一個(gè)動態(tài)變化，例如工人工資的動態(tài)變化、施工材料價(jià)格浮動等因素都會直接使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本的變化?；谝陨显颍虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本在整個(gè)建設(shè)開發(fā)過程都是處在一個(gè)不確定狀態(tài)下，一旦不對整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程的成本進(jìn)行持續(xù)有效的科學(xué)管控，必然會造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本增加。

2 商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制存在的幾個(gè)問題

2.1 商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控存在的問題

我國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要耗費(fèi)大量的人力、物力，同時(shí)對資金的需求量也是非常龐大的，因此，一旦開始項(xiàng)目啟動程序，就不可隨意發(fā)生項(xiàng)目間斷或者一些較大的變化，不然會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的不利影響，嚴(yán)重的情況下可能會出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象，企業(yè)前期的投入將無法全部收回?；谝陨显?，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的正式啟動就必須慎之又慎，在進(jìn)行投資決策時(shí)也要充分考慮各種因素對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。但是，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認(rèn)識投資決策階段可行性研究的必要性，僅僅將可行性研究流于報(bào)告的形式，沒有進(jìn)行深入、客觀的分析研究。商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究往往涉及項(xiàng)目所能調(diào)動的資源、市場、社會以及技術(shù)等各個(gè)方面，并根據(jù)這些情況對未來的收益和發(fā)展進(jìn)行一個(gè)較為準(zhǔn)確地預(yù)測，但是較多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編著可行性研究報(bào)告的人員，個(gè)人職業(yè)素養(yǎng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可研需求，除此之外，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析和研究的過程中，因?yàn)闀r(shí)間及經(jīng)費(fèi)等原因，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過決策人員的主觀判斷和一些歷史數(shù)據(jù)得到的，這對于可行性研究報(bào)告結(jié)論的可靠性會造成較大影響，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策缺乏必要的事前控制體系，同時(shí)，在進(jìn)行投資估算的過程中，隨意性較大也使得大部分?jǐn)?shù)據(jù)存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段成本管控存在的問題

商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段對成本管理管控會造成較大的影響。其一，招投標(biāo)制度本身存在不健全的問題。目前，雖然我國頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》，意味著我國的商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)工作開始進(jìn)入法制管理階段，但是，我國各省市的執(zhí)法主體和監(jiān)管主體又進(jìn)行了相關(guān)制度的頒布，兩個(gè)主體之間由于各自立場的不同而導(dǎo)致了某些制度之間存在一定的矛盾之處，這些矛盾可能會在一定程度上造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的不公平競爭。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案時(shí)，由于設(shè)計(jì)制度的缺乏使得成本因素沒有在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行綜合考慮，導(dǎo)致項(xiàng)目的后續(xù)階段在成本管控方面出現(xiàn)問題。其二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作沒有到位。規(guī)范的合同可以在一定程度上減少后續(xù)的責(zé)任糾紛，從而減少某些成本的支出。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)過很多由于沒有重視合同管理而造成項(xiàng)目成本上升的案例，在合同中沒有對雙方的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確描述，一些需要提前進(jìn)行約定的條款沒有在合同中進(jìn)行清晰列明，這使得在實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)了較為重大的分歧，這必然會造成成本的增加，這些成本不單單包括實(shí)際的支出，還包括一些時(shí)間成本。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控存在的問題

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中呈現(xiàn)出成本較高的主要原因是由于施工人員的管理制度存在混亂的情況。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般需要較多的人力予以支撐，而且施工的時(shí)間往往較長。而商業(yè)地產(chǎn)施工人員較多往往會增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理難度。在很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場的管理中，都沒有對施工生產(chǎn)安全給予足夠的重視，甚至對出現(xiàn)的隨地休息、不戴安全帽等違規(guī)行為置之不理，這必然會造成商業(yè)地產(chǎn)的施工階段面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的安全成本進(jìn)一步增加，從而增加了項(xiàng)目的全過程成本。同時(shí)，由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有對項(xiàng)目的工作量和整個(gè)工程進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)估量和預(yù)測，從而使得施工現(xiàn)場的人力資源無法進(jìn)行合理安排，就可能使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場呈現(xiàn)出施工人員過剩的現(xiàn)象，或者呈現(xiàn)出人員不足的情況，緊急進(jìn)行人員招工必然會造成人工成本的增加，嚴(yán)重的情況下會呈現(xiàn)出停工待人的現(xiàn)象，從而使得項(xiàng)目工期延誤，不論是哪種情況的產(chǎn)生，都會使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段總成本的增加。

3 商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制的幾點(diǎn)建議

3.1 商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控的建議

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否取得成功與項(xiàng)目投資決策階段的成本事前控制是不可分割的，同時(shí)，在投資決策階段確保企業(yè)成本的合理性對于商業(yè)地產(chǎn)全過程的成本管控是具有現(xiàn)實(shí)意義的。一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作需要認(rèn)真貫徹落實(shí)?？尚行匝芯繄?bào)告往往需要不同專業(yè)領(lǐng)域的人員共同完成，因此，建立一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)以完成項(xiàng)目前期的可行性研究報(bào)告是十分有必要的。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的居民人數(shù)以及消費(fèi)能力等情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研，同時(shí)，全面可靠地落實(shí)其他項(xiàng)目科研所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，分析出該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的優(yōu)勢以及劣勢。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案選擇時(shí)，要根據(jù)不同的規(guī)劃方案可以達(dá)到的效果，以及該方案本身的風(fēng)險(xiǎn)分析和不確定性分析，優(yōu)選出符合企業(yè)自身發(fā)展，同時(shí)可以使得企業(yè)受益最大化的設(shè)計(jì)方案。另一方面，要在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段充分開展市場調(diào)研工作。市場調(diào)研的方式方法很多，常見的有電話訪問和調(diào)查問卷等形式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過市場調(diào)查可以充分了解客戶的基本需求和延伸需求，也可以進(jìn)一步了解市場對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇偏向等基礎(chǔ)資料，這些資料都可以在企業(yè)進(jìn)行為商業(yè)地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)時(shí)提供一些可靠的數(shù)據(jù)支撐。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段成本管控的建議

招投標(biāo)工作往往是在公開市場上進(jìn)行的，這種工作方式不僅可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的選擇面更為廣闊，還可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本降低。同時(shí)，多家競標(biāo)單位可以在統(tǒng)一平臺上統(tǒng)一報(bào)價(jià)，專業(yè)人員的監(jiān)督可以使過度競爭減少，在這種環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的成本可以保證在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。一方面，在招投標(biāo)的過程中應(yīng)當(dāng)保證合同是規(guī)范制定的。合同是保證招標(biāo)單位和投標(biāo)單位雙方利益的有效載體，一旦沒有進(jìn)行規(guī)范化，將可能使得雙方利益受到損害。在雙方簽訂合同時(shí)，商業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對施工的工期，以及款項(xiàng)的支付方式和時(shí)間、違約條款等進(jìn)行核對和明確，發(fā)現(xiàn)協(xié)商不確定的條款，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步說明，避免在實(shí)際履約的過程中存在不一致的情況，導(dǎo)致成本的增加。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)標(biāo)底的審核力度。商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目在進(jìn)行標(biāo)底計(jì)算時(shí)，往往會涉及多個(gè)方面，具有一定的復(fù)雜性和較高的專業(yè)性?；诖?，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不單單要針對標(biāo)底計(jì)算人員專業(yè)能力進(jìn)行加強(qiáng)，還要建立復(fù)核人員對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核，以期可以進(jìn)一步保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，避免由于計(jì)算的微小偏差造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本較大程度增加，也避免一些投標(biāo)單位盲目進(jìn)行標(biāo)價(jià)的壓低，沒有實(shí)際考慮項(xiàng)目本身的成本支出情況，導(dǎo)致最后商業(yè)地產(chǎn)無法正常順利推進(jìn)，或者開發(fā)成本質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等情況。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控的建議

商業(yè)地產(chǎn)的施工階段涉及財(cái)力、人力以及物力的大規(guī)模使用，因此注重施工階段的成本管控可以有效降低商業(yè)地產(chǎn)全過程的成本。一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)場施工人員的管理制度進(jìn)行完善。現(xiàn)場施工人員的安全培訓(xùn)是非常有必要的，任何時(shí)候的施工人員都應(yīng)當(dāng)具有足夠的安全意識，避免隨意休息或者不戴安全帽等危險(xiǎn)行為的發(fā)生。同時(shí)，現(xiàn)場施工人員實(shí)行責(zé)任分級和管理分級的模式，現(xiàn)場管理人員應(yīng)當(dāng)與施工人員保持持續(xù)有效地溝通，使得不同施工人員之間、管理人員和施工人員之間都是相互信任的，從而減少安全成本的支出。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)材料、設(shè)備等物資管理，對一些價(jià)值較大的設(shè)備以及施工材料，現(xiàn)場管理人員應(yīng)當(dāng)分配專人進(jìn)行維護(hù)和管理，責(zé)任落實(shí)到人。同時(shí)，材料和設(shè)備可能會由于屬性的不同存在相互腐蝕的現(xiàn)象，因此要注重分類存放，對于一些容易受潮的材料要注意防護(hù)用品的加蓋，并置于陰涼干燥之處。對于材料的購買和領(lǐng)用要指定專人進(jìn)行登記，避免隨意領(lǐng)取造成的材料浪費(fèi)，從而達(dá)到成本管控的目的。

參考文獻(xiàn)

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