物業(yè)維修資金管理中存在的問題及改善建議

劉波

摘要：在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，我國城市化水平不斷提升。房地產(chǎn)企業(yè)在加快建設(shè)進程的同時也在大力提高建設(shè)水平，以滿足人們的居住需求。隨著人們對居住環(huán)境及生活質(zhì)量要求的逐步提升，我國形成了新的業(yè)態(tài)，物業(yè)管理公司應(yīng)運而生。物業(yè)維修資金管理是物業(yè)管理的重要組成部分。然而，當(dāng)前我國物業(yè)企業(yè)對物業(yè)維修資金的管理存在不少問題。因此，探究物業(yè)維修資金管理存在的問題并尋找解決這些問題的方法在當(dāng)下具有積極的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。本文主要討論做好物業(yè)維修資金管理工作的重要性，分析物業(yè)維修資金歸集不齊的影響、物業(yè)維修資金管理中存在的問題及提出物業(yè)維修資金管理問題改善方案。

關(guān)鍵詞：維修資金管理;物業(yè);問題;改善建議

物業(yè)維修資金的建立屬于一項民生工程。所以，物業(yè)公司要重視物業(yè)維修資金管理工作，積極地通過優(yōu)化配置物業(yè)維修資金，達到最大化的物業(yè)資金管理及使用效果。與此同時，物業(yè)公司要轉(zhuǎn)變物業(yè)維修資金管理理念，使得該項管理工作進入嶄新的發(fā)展局面，提升人們對物業(yè)管理工作的滿意度。時代在發(fā)展，社會在變化，物業(yè)維修資金管理模式也在不斷發(fā)展變化。因此，物業(yè)公司要具備先進的管理理念、不斷創(chuàng)新管理模式，科學(xué)地開展物業(yè)維修資金管理工作。

一、做好物業(yè)維修資金管理工作的重要性

物業(yè)維修資金管理的內(nèi)涵是物業(yè)維修管理部門結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建的專用于住宅共用部位與各項公共設(shè)施維修與改造的費用。而物業(yè)維修部門負(fù)責(zé)合理地配置資金，提高公共設(shè)施維修水平，為業(yè)主創(chuàng)設(shè)良好的生活環(huán)境，保證業(yè)主生活需求及品質(zhì)。這樣業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系可以得到有效改善。在優(yōu)質(zhì)的物業(yè)維修資金管理下，公共設(shè)施這項資源的利用率可以得到有效提高。物業(yè)維修資金管理人員需要認(rèn)識到自身所承擔(dān)地責(zé)任，主動地踐行物業(yè)管理工作。為保證物業(yè)維修資金管理水平，有必要不斷地總結(jié)管理經(jīng)驗，構(gòu)建科學(xué)的管理方案，以便及時高效的解決日常管理中遇到的問題。

二、維修資金歸集不齊的影響

維修資金是開展物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。維修資金短缺，最終會導(dǎo)致物業(yè)管理工作大打折扣。維修資金歸集不齊產(chǎn)生的影響主要有以下幾個方面：一是維修資金匱乏，將影響物業(yè)工程維修改造工作進度與質(zhì)量;二是維修資金短缺將影響物業(yè)管理人員對物業(yè)資金的優(yōu)化應(yīng)用，進而降低業(yè)主的生活質(zhì)量;三是物業(yè)維修資金歸集不全面，將可能導(dǎo)致業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間矛盾激化;四是物業(yè)維修資金歸集不全面可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，使得物業(yè)維修資金歸集越來越困難，從而導(dǎo)致物業(yè)管理工作陷入僵局。

三、物業(yè)維修資金管理中存在的問題

（一）管理體系不健全

從目前現(xiàn)狀來看，物業(yè)維修管理體系尚不健全，使得很多物業(yè)管理工作不能有效推進。主要表現(xiàn)在，物業(yè)維修資金管理主體不明確。有的地區(qū)物業(yè)部門負(fù)責(zé)保管與運作該項資金;有的地區(qū)則是由開發(fā)商自主開展物業(yè)維修資金管理活動。與此同時，已有的物業(yè)維修管理體系也存在一定的問題。在這種情況下，物業(yè)維修資金管理責(zé)任人不能充分地發(fā)揮物業(yè)維修資金的效用，影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

（二）維修資金代管責(zé)任不夠明晰

物業(yè)維修資金代管責(zé)任不夠明晰容易導(dǎo)致后續(xù)工作出現(xiàn)問題。比如，互相推諉責(zé)任、引發(fā)責(zé)任人之間的矛盾、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、影響業(yè)主對管理工作的滿意度等?？偠灾?，責(zé)任不夠明晰會誘發(fā)一系列問題。所以，需要明確維修資金代管責(zé)任，進而規(guī)避這些問題，從而樹立良好的物業(yè)服務(wù)形象。

（三）維修資金監(jiān)管不到位

維修資金由全體業(yè)主繳納，最終匯成金額巨大的維修資金池。如果不能有效地監(jiān)管維修資金，就容易為他人私自挪用以及為貪污資金埋下隱患。目前，維修資金監(jiān)管并不到位。比如，不能及時全面的記錄物業(yè)維修資金的支出信息、維修資金監(jiān)管制度建設(shè)不全面等。

四、物業(yè)維修資金管理問題改善方案

（一）完善物業(yè)維修資金管理體系

建立健全物業(yè)維修資金管理體系才能更好地支持物業(yè)管理工作，拉近業(yè)主與物業(yè)之間的距離。因此，要投入精力完善物業(yè)維修資金管理體系。具體方法如下：首先業(yè)主是物業(yè)維修資金管理的服務(wù)對象，業(yè)主對管理工作的看法顯得尤為重要，所以，要全面地搜集地業(yè)主的意見建議，進而完善管理體系;其次在信息技術(shù)高效發(fā)展的背景下，物業(yè)部門可以引入信息技術(shù)，構(gòu)建物業(yè)維修資金查詢系統(tǒng)，提高資金的透明度;再次物業(yè)部門需要不斷總結(jié)物業(yè)管理經(jīng)驗，提升管理體系構(gòu)建水平。最后，物業(yè)部門在完善了物業(yè)維修資金管理體系之后還要加大對管理體系的宣傳力度，提高業(yè)主對管理體系的認(rèn)識。此外，物業(yè)部門構(gòu)建信息溝通平臺，可以使自身與業(yè)主高效互動，以便更好地解決業(yè)主的問題。

（二）明確物業(yè)維修資金代管責(zé)任

通過明確物業(yè)維修資金代管責(zé)任，資金管理水平可得到大幅度提高。因此，要科學(xué)合理的劃分代管責(zé)任。具體方法有：一是深入研究與物業(yè)維修資金代管相關(guān)的法律法規(guī)，并根據(jù)法律法規(guī)內(nèi)容科學(xué)合理地劃分代管責(zé)任，以保證物業(yè)維修資金管理工作的合法合理化;二是召開會議，討論劃分責(zé)任的方式，并綜合整理討論內(nèi)容，形成責(zé)任劃分方案，相關(guān)責(zé)任人要認(rèn)真履行自身責(zé)任;三是構(gòu)建物業(yè)維修資金代管責(zé)任機制，以此約束代管行為;四是拓寬業(yè)主意見反饋渠道，根據(jù)實際情況科學(xué)地采納業(yè)主意見，保證責(zé)任劃分的有效性;五是建立獎懲機制，獎勵出色完成資金代管任務(wù)的工作人員，提高他們工作的積極性，反之，要適當(dāng)?shù)貞土P沒有很好完成資金代管任務(wù)的工作人員，以此督促他們整改并提升專業(yè)管理水平。

（三）提高物業(yè)維修資金監(jiān)管水平

監(jiān)管部門是提高物業(yè)維修資金監(jiān)管水平的主體。因此，監(jiān)管部門需要發(fā)揮自身的作用，認(rèn)真地執(zhí)行監(jiān)管工作。監(jiān)管的事項包括，指定工作人員深入各地小區(qū)之中，了解公共設(shè)施使用情況。如果發(fā)現(xiàn)因維修資金落實不到位導(dǎo)致公共設(shè)施無法使用，就需要查明產(chǎn)生問題的原因，進而追究相關(guān)人員的責(zé)任。責(zé)任人需要及時采取措施，保證維修資金健康運轉(zhuǎn)，提高維修資金利用效率。不同地區(qū)的物業(yè)維修資金監(jiān)管制度存在差異，進而加大了物業(yè)管理難度。為提升資金監(jiān)管水平，要摒棄不合時宜的物業(yè)資金監(jiān)管理念，選用先進的監(jiān)管理念，進而構(gòu)建先進的監(jiān)管制度，從而保證資金管理人員的行為處于制度框架下。此外，監(jiān)管部門有必要加大物業(yè)維修資金監(jiān)管力度，及時發(fā)現(xiàn)維修資金管理問題，進而制定維修資金管理方案，從而強化物業(yè)資金管理效果。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著社會的不斷進步，人們對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求越來越高。物業(yè)服務(wù)離不開資金的支持。提高資金管理水平是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重點。因此，物業(yè)公司需要增強資金管理運作能力。維修資金是資金管理工作的重要組成部分。基于此，物業(yè)公司可以從優(yōu)化物業(yè)維修資金管理的角度出發(fā)，確保資金管理質(zhì)量。當(dāng)前物業(yè)維修資金管理中存在一定的問題，包括管理體系不健全、維修資金代管責(zé)任不夠明晰、維修資金監(jiān)管不到位等。為此，要提出針對性地改進策略。包括完善物業(yè)維修資金管理體系、明確物業(yè)維修資金代管責(zé)任、提高物業(yè)維修資金監(jiān)管水平等。除此之外，還要吸收與借鑒優(yōu)秀的物業(yè)維修資金管理經(jīng)驗、優(yōu)化管理流程，以保證物業(yè)管理工作有條不紊地推進。

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