新形勢下房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異及可持續(xù)發(fā)展

【摘要】本文基于新形勢背景，描述了當前房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異，論述了差異產(chǎn)生的原因，同時深入分析了房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異對經(jīng)濟社會的影響，最后提出了促進區(qū)域房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的策略。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展實際來說，區(qū)域差異逐漸形成的趨勢和特征凸顯，推動房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，需要結合區(qū)域差異提出針對性策略。

【關鍵詞】房地產(chǎn)市場;區(qū)域差異;可持續(xù)發(fā)展

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地業(yè)占GDP比值逐年上升，從2000年的1.86%增長至2019年的7.03%。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟體系的重要組成部分，由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)行業(yè)多及資金密集等特點，早年被看作國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，用來刺激經(jīng)濟的快速增長。2016年底中央財經(jīng)領導小組在中央經(jīng)濟工作會議上首次提出“房住不炒”，隨后中央多次明確強調(diào)“房住不炒”和“調(diào)控不放松”，同時通過“一城一策”、建立監(jiān)測指標體系、加強金融監(jiān)管、探索長效機制等措施，加大調(diào)控的精準度，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控上“打持久戰(zhàn)”的決心，同時明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，房地產(chǎn)業(yè)如何結合區(qū)域市場的特點“因城施策”，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，成為目前學者和行業(yè)從業(yè)人員關注的重點之一。

1、新形勢下我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異分析

根據(jù)CRIC公布的2019年中國房地產(chǎn)年報顯示，2019年1-11月105個典型城市分能級新建商品住宅成交數(shù)據(jù)表明，一線城市增長明顯，成交額為2643萬平方米，較上年同比增長26%;二線城市成交額為24656萬平方米，較上年同比增長1%;三四線城市出現(xiàn)了負增長，成交額為19319萬平方米，較上年同比下降2%。

根據(jù)CRIC公布的2019年中國房地產(chǎn)年報中成交面積TOP10城市情況顯示，2017年-2019年排名前十的城市漲跌幅度較大。例如，重慶成交額為3760萬平方米，較上年同比下降15%;武漢成交額為1920萬平方米，較上年同比增長31%;長沙成交額為1768萬平方米，較上年同比增長為19%;青島、成都2017-2019年保持連續(xù)下跌，其中青島2019年成交額為1289萬平方米，較上年同比下降12%，成都2019年銷售面積1226萬平方米，較上年同比下降14%。

高房價城市在限購、限價等政策的調(diào)控下城市整體房價漲勢已得到抑制，部分內(nèi)陸二線城市及沿海三四線經(jīng)濟強市房價則出現(xiàn)補漲。從CRIC公布的2019年中國房地產(chǎn)年報中2019年1-11月133個典型城市商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10的情況顯示，一線城市及房價超過22000元/平方米的二三線城市，除廣州外漲幅均不超過10%，另外北京和三亞還出現(xiàn)小幅下跌，同比分別下降3%和8%;價格漲幅TOP10的城市均為經(jīng)濟基本面偏好的三四線城市和部分二線城市，其中煙臺和中山漲幅最低均達到22%，漲幅超過30%的城市達到5個，分別為鹽城增長39%、南昌33%、太原32%、武漢31%、南通31%。

2、我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異產(chǎn)生的原因

2.1 供需關系

從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，商品房供需關系直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；趯傩詫用娑裕康禺a(chǎn)市場為商品市場，發(fā)展的關鍵為供需關系。若實現(xiàn)供求平衡，則能夠推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。我國人口老齡化進程不斷加快，城鎮(zhèn)化率不斷提高，使得城市商品房的需求處于高水平狀態(tài)。當供需失衡的情況發(fā)生，會引發(fā)房價出現(xiàn)較大的波動。過去中國房地產(chǎn)市場供需情況，以剛性需求為主，目前的市場需求已逐步轉向改善型需求，未來人口條件相對較好的城市其需求量依然較大，則房價支撐力度也會相對較高。

2.2 人口因素

人口因素是造成區(qū)域性差異的重要因素之一，從人口因素的角度來說，具體包括人口數(shù)量、人口增長、人口比例等。例如，城市人口數(shù)量不斷增加、人口流入增加或者出臺良好的人才吸引政策，均會帶動商品房購買需求增長，從而刺激房地產(chǎn)市場成交量增加、成交價上漲或量價齊漲。當前，部分城市推出了各類人才引進政策，例如：降低落戶門檻、給予購房和租房補貼、一次性購房補助等，使得城市人口流入增加，帶動高層次人才住房需求增加，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.3 收入水平

從區(qū)域差異產(chǎn)生的原因來說，收入水平為主要因素。房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要基礎為需求量和購買力，若只有需求而缺少購買力，則有效需求量不足，難以支撐房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。研究表明，收入水平和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出正相關性，如果房租和房價增長速度較大程度超過居民收入水平，將造成普通城市居民的購房能力降低，不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

2.4 金融相關政策

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，受金融相關政策的影響較大。例如，貨幣政策或信貸政策可通過調(diào)節(jié)市場中的貨幣量，間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。具體來說，如果貨幣政策比較寬松，市場中廣義貨幣M2充裕，可能引起物價增加、人民幣貶值、通貨膨脹等現(xiàn)象，此情況下房價會升高。除此之外，若國家限制房地產(chǎn)融資，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨資金缺乏的壓力，進而限制行業(yè)發(fā)展。

3、我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異對經(jīng)濟社會的影響

3.1降低地方財政收入

土地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，土地支出通常占商品房總成本的30%-50%，土地出讓收入成為大多數(shù)地方政府財政收入的主要來源。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及稅費較多，如契稅、增值稅及附加、土地增值稅、土地使用稅、交易服務費、報建費、企業(yè)所得稅等，這些稅費金額主要根據(jù)土地成交額或商品房開發(fā)量確定。在以“房住不炒”為基調(diào)的國家調(diào)控新形勢下，土地購置和商品房交易會受到不同程度的影響，從而造成土地交易額和商品房開發(fā)量下降的情況，最終導致政府財政收入也相應減少。

3.2 加速區(qū)域經(jīng)濟不平衡發(fā)展

區(qū)域發(fā)展不平衡，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域差異化特征;同時房地產(chǎn)市場區(qū)域差異不斷拉大，會加速區(qū)域經(jīng)濟不平衡發(fā)展。主要是因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展，會帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，吸引更多的資源，比如人口、資金、產(chǎn)業(yè)等，通過資源的優(yōu)化配置，促進各行業(yè)的發(fā)展，進而加速區(qū)域經(jīng)濟不平衡發(fā)展。

3.3影響居民消費水平

從房價收入比的角度來說，房價影響著當?shù)鼐用竦南M能力。若居民將大多數(shù)資金投入到股市和樓市，將會影響其消費能力，同時給其他行業(yè)的發(fā)展造成影響[1]。房地產(chǎn)是居民家庭財富的主要組成部分，當居民家庭存款以首付款形式大額流入房地產(chǎn)行業(yè)，且大多數(shù)家庭每月需承擔商品房按揭貸款，則可供消費和儲蓄的資金明顯減少。對于商品住宅的剛性需求群體來說，買房不僅會“掏空”其個人甚至家庭存款，如果通過借款支付首付款，對其消費能力的影響會更大。

3.4房屋空置造成資源浪費

近年來，鄂爾多斯似的“空城”頻現(xiàn)，缺乏經(jīng)濟支撐的短期“炒房”現(xiàn)象，引發(fā)部分城市商品房閑置率較高，造成資源浪費。以三四線城市為例，城市人口數(shù)量相對較少，甚至出現(xiàn)人口負增長，大量開發(fā)房地產(chǎn)住宅商品，導致住房需求量不足、人均住宅占有量偏大，住宅實際入住率偏低，房屋空置的情況普遍存在，甚至出現(xiàn)“空城”，造成了土地、資金、人力及材料等方面資源浪費。

4、新形勢下促進區(qū)域房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的策略

4.1 因地制宜實施調(diào)控

新形勢下，推動我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，要堅持因地制宜的原則，結合區(qū)域?qū)嶋H情況，實施適宜的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。落實到具體，要結合各個區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況，以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點，綜合房價影響因素，來進行房地產(chǎn)發(fā)展策略和房價調(diào)控機制的進一步調(diào)整，切實發(fā)揮調(diào)控的作用，推動各個區(qū)域房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。除此之外，要做好區(qū)域之間經(jīng)濟發(fā)展差異化的平衡處理，確保房地產(chǎn)市場能夠得到適度均衡的發(fā)展，以免產(chǎn)生較大的差異[2]。

4.2 提高居民收入水平、保障低收入群眾的住房需求

推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，政府方面要積極發(fā)揮力量，通過合理調(diào)整收入分配，增加勞動力就業(yè)，以及提高勞動力素質(zhì)等，發(fā)揮政策的支持作用，不斷提高居民收入水平，增強普通居民的購房消費能力。除此之外，要擴大保障房對低收入居民群體的覆蓋范圍，確保住房需求[3]。

4.3 發(fā)揮市場機制的積極作用

從可持續(xù)發(fā)展的角度來說，要增強市場機制的作用，為行業(yè)發(fā)展提供動力。尤其是推動中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，更需要運用經(jīng)濟手段，注重發(fā)揮市場調(diào)控的積極作用。對于房價上漲速度較快的城市，既需要發(fā)揮市場調(diào)控的作用，也要合理運行行政手段調(diào)控，實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的控制，推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。

4.4 加大人才吸引力

從一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展差異化問題的處理角度來說，加大人才吸引力，有著重要的意義。一般來說，一二線城市在人口以及人才爭奪方面，具有明顯的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在收入水平、經(jīng)濟發(fā)展速度、產(chǎn)業(yè)聚集程度以及公共服務等多個方面。對于三四線城市來說，通過加大政策的支持力度，增強人才吸引度，帶動房地產(chǎn)需求的增加，進而推動市場發(fā)展[4]。

4.5 實施區(qū)域分類信貸政策

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，對信貸的依賴性較高。解決房地產(chǎn)市場區(qū)域差異問題，可以考慮從銀行入手，逐漸建立健全的城市分析評價體系，促使信貸資金合理投放區(qū)域市場，實施分類管理，做到因城施策，推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。對于一二線城市，穩(wěn)定支持基于自住型普通商品住宅開發(fā)項目的融資，并且嚴格控制對“地王”類項目的融資額度，避免催生熱點城市和區(qū)域，抑制“資產(chǎn)泡沫”風險。除此之外，適度保持個人住房貸款規(guī)模，并且嚴格審核貸款人的還款能力、限制對投機型購房人群貸款。對于三四線城市，積極響應國家去庫存政策，做好深入分析，合理把握住宅開發(fā)項目新增貸款;通過放寬個人住房貸款門檻，促進三四線城市居民自住及改善型住房需求的釋放。

結語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化明顯，造成該現(xiàn)象的原因較多。為了積極應對房地產(chǎn)市場區(qū)域差異造成經(jīng)濟社會的影響，需要結合區(qū)域?qū)嶋H情況，合理推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標，帶動經(jīng)濟社會穩(wěn)步發(fā)展。

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作者簡介：

馮誠誠，女，碩士研究生，1985--，中級經(jīng)濟師，主要從事房地產(chǎn)投資拓展工作。