高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對(duì)策

嚴(yán)柳英 卿云波

摘要：隨著高等教育事業(yè)的快速發(fā)展，高校招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，教職工隊(duì)伍也越來越龐大，出現(xiàn)了教職工住房緊張問題。為了解決職工住房問題，不少高校加大了基建建設(shè)，甚至有部分高校成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，以解決教職工住房問題。本文針對(duì)高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)存在的工程管理制度不完善、缺乏專業(yè)人員、監(jiān)管力度不強(qiáng)等問題，提出高校應(yīng)該完善相關(guān)管理制，把好設(shè)計(jì)管理、成本管理和質(zhì)量管理的各個(gè)關(guān)口，適當(dāng)分權(quán)以提高其管轄下的房開公司自主能動(dòng)性，注重加強(qiáng)人才培養(yǎng)及引進(jìn)，重視監(jiān)管等建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：高校管理模式;房地產(chǎn)開發(fā);存在問題;對(duì)策

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高效快速發(fā)展時(shí)期，我國(guó)高等教育隨之快速發(fā)展，招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，教職工隊(duì)伍也越來越龐大，由于高校用地有限和教職工宿舍樓陳舊老化，出現(xiàn)了教職工住房緊張問題。不少高校意識(shí)到職工的住房困難既困擾職工也制約了高校的良性發(fā)展。高校充分體察民意，不忘初心，牢記使命，想職工之所想，憂職工之所憂，想法設(shè)法解決職工的后顧之憂，為了解決職工住房問題，加大了基建建設(shè)，甚至有部分高校成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，以解決職工住房問題，提高教職工的滿意度和歸屬感。

一、高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

基于高校管理模式下運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)公司，既具有房地產(chǎn)企業(yè)的特征，也具有高?；ǖ奶攸c(diǎn)，較一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式復(fù)雜，即在事業(yè)單位的管理模式下按照市場(chǎng)化進(jìn)行運(yùn)作。首先，人員結(jié)構(gòu)上，既有高校的在編在職公職人員，也有公司聘用人員;其次，公司由高校牽頭組建，高校參股，占據(jù)絕對(duì)表決權(quán)，即高校作為最大股東，其他股東絕大部分為高校在職在編的職工，幾乎無高校以外的股份參與，服務(wù)對(duì)象單一。公司成立的目的是通過自主開發(fā)商品房以解決高校職工的住房困難問題，不開發(fā)面向職工以外人員銷售的商品房，這有別于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利性目的。雖具有一定的盈利性，但是開發(fā)的商品房銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，卻又高于單位集資房。運(yùn)作資金來源于職工集資并非財(cái)政撥款，銷售對(duì)象為職工，既體現(xiàn)了高校職工的福利優(yōu)勢(shì)，又保證了公司正常運(yùn)行的資金渠道。

二、高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

（一）缺乏完善而行之有效的工程管理制度

高?？毓上碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理模式基本上參考了高校的基建項(xiàng)目和房開企業(yè)的管理模式，兩者相結(jié)合，并沒有建立起自身特色的管理方法。使得公司的管理難度增加，在工程管理方面表現(xiàn)尤為突出。有如下三方面：

1.設(shè)計(jì)管理存在缺陷

設(shè)計(jì)工作是走在工程進(jìn)度的最前端，是施工管理、成本把控和質(zhì)量把關(guān)的基礎(chǔ)及依據(jù)。而設(shè)計(jì)工作往往受項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，存在趕工的情況。由于公司受控于高校，自主決策權(quán)有限，決策程序繁雜、流程多，缺乏統(tǒng)籌安排，短期內(nèi)未能及時(shí)作出明確有效的決策，項(xiàng)目正式開工遲緩，導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)進(jìn)度緊迫。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員迫于工期，減少工作程序，沒有深入施工現(xiàn)場(chǎng)考察了解，缺乏部門之間的溝通，導(dǎo)致提交的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目實(shí)際要求存在明顯偏差。

2.成本管理不到位

成本管理在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的地位舉足輕重。不完善的成本管理制度，使得在管理環(huán)節(jié)上存在較多的瑕疵，如企業(yè)在施工合同的談判和簽訂時(shí)缺乏有效而完整的制度依據(jù)，后期的項(xiàng)目若出現(xiàn)問題，與施工方或監(jiān)理單位溝通談判將會(huì)處于不利一方，索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，開發(fā)項(xiàng)目工期被動(dòng)拖延，工程成本盲目擴(kuò)大，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。

3.質(zhì)量管理問題突出

施工人員普遍存在技術(shù)水平偏低、安全意識(shí)差的現(xiàn)象，在施工過程中我行我素，忽視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，不遵守作業(yè)規(guī)則，盲目施工。監(jiān)理單位因?yàn)槿藛T不足而未配備足夠的有資質(zhì)的監(jiān)理人員進(jìn)場(chǎng)，從而導(dǎo)致監(jiān)理人員缺崗;在崗監(jiān)理人員沒有正確履行監(jiān)督管理職能，對(duì)施工過程中進(jìn)場(chǎng)的材料把關(guān)不嚴(yán)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題不指正不上報(bào)，主觀上縱容施工方偷工減料，從而導(dǎo)致在工程后期運(yùn)行中存在嚴(yán)重安全隱患。

（二）缺乏專業(yè)的管理人員

管理人員隊(duì)伍與工作質(zhì)量有著十分密切的關(guān)系，直接影響公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房開企業(yè)工作專業(yè)性強(qiáng)，涉及建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、強(qiáng)弱電等多個(gè)方面，而且隨著科學(xué)技術(shù)日新月異的變革，新規(guī)范新標(biāo)準(zhǔn)的不斷實(shí)施，對(duì)工程項(xiàng)目的管理人員也提出了越來越高的要求。在高校管控下的房開企業(yè)，管理層人員基本上來自高校派駐職工，且大多來自高校的不同部門，專業(yè)知識(shí)背景和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也不盡相同。工程建筑專業(yè)背景的人員為極少數(shù)，多數(shù)為教育管理背景出身，擁有的是行政管理經(jīng)驗(yàn)，普遍缺乏房開企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。同時(shí)，外聘職工大部分為基層人員，由于職位較低、薪金不高，也難以招聘到具有豐富房開企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)、工程類專業(yè)知識(shí)背景的人員。專業(yè)人員的匱乏，大大提高了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，直接影響項(xiàng)目的建設(shè)水平。

（三）監(jiān)管力度不強(qiáng)

高校管控下的房開企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量、造價(jià)、工期等監(jiān)管意識(shí)薄弱，使工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等控制難以達(dá)到預(yù)期效果，甚至影響建成后的使用。主要體現(xiàn)在：不重視質(zhì)量控制，缺乏質(zhì)量監(jiān)管，沒有有效的機(jī)制督促監(jiān)理單位履行工作職責(zé)，難以做到對(duì)工程質(zhì)量把關(guān)，工程質(zhì)量存在安全隱患;工期控制意識(shí)不強(qiáng)，管理部門缺乏統(tǒng)籌安排，工程開工前規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建等工作拖延嚴(yán)重;對(duì)不履行職責(zé)或職責(zé)履行不到位的施工、監(jiān)理單位缺乏監(jiān)管措施，施工管理不嚴(yán)、監(jiān)理形同虛設(shè)，導(dǎo)致工期延誤，嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)和高校的利益。

三、高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)存在問題的解決對(duì)策

（一）完善相關(guān)管理制度，把好設(shè)計(jì)管理、成本管理和質(zhì)量管理的各個(gè)關(guān)口

1.強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)工作是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的前提，對(duì)房開企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)工作的開展具有重要意義。房開企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織管理層、工程部、設(shè)計(jì)部門及設(shè)計(jì)單位實(shí)地考察項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手材料，相關(guān)部門之間通過討論分析達(dá)成有效溝通。確保設(shè)計(jì)部門或單位能夠按期開展設(shè)計(jì)工作，提交有效的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和方案，減少日后的施工圖紙變更，保證施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。

2.在成本管理方面，加強(qiáng)內(nèi)部控制

在簽訂工程合同前，組織采購(gòu)部、前期部、工程部、審計(jì)部和財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門進(jìn)行集體審核，聘請(qǐng)法律顧問和專業(yè)的工程咨詢公司進(jìn)行論證，嚴(yán)把合同簽訂關(guān)，盡量避免瑕疵和漏洞，減少日后的施工變更。在施工過程中要求施工單位必須按照?qǐng)D紙進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，不能隨意更改施工設(shè)計(jì)。然而在實(shí)際施工過程中，總會(huì)出現(xiàn)各種問題，工程的變更及簽證工作在所難免，此時(shí)要加強(qiáng)跟蹤審計(jì)和監(jiān)理工作，遇到問題要具體分析，及時(shí)給出解決措施。通過前期合同簽訂和變更及簽證的嚴(yán)格把關(guān)，能夠有效降低施工變動(dòng)帶來的成本增加，避免時(shí)間浪費(fèi)，不耽誤工期。

3.緊抓質(zhì)量管理

質(zhì)量管理是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重中之重，關(guān)乎日后開發(fā)產(chǎn)品的銷售、使用，甚至影響企業(yè)的生存。針對(duì)高校管理模式下的房開公司存在的質(zhì)量管理問題，首先應(yīng)加大宣傳力度，提高現(xiàn)場(chǎng)施工人員的安全意識(shí)，定期開展崗位培訓(xùn)和施工標(biāo)準(zhǔn)講解工作，確保施工工藝及工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。其次以經(jīng)濟(jì)處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)管職能的履行力度。對(duì)長(zhǎng)期不履行職責(zé)的監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)終止合同，引進(jìn)有實(shí)干能力的監(jiān)理單位進(jìn)場(chǎng)。最后組織有工程管理方面經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，成立業(yè)監(jiān)委會(huì)。業(yè)監(jiān)委定期到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即反饋，使得問題得到及時(shí)解決，并起到監(jiān)督施工方和監(jiān)理單位的作用。

（二）對(duì)管理人員加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)引進(jìn)高素質(zhì)專業(yè)型人才

房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項(xiàng)具有較強(qiáng)專業(yè)性的工作。首先，房開企業(yè)要了解建設(shè)項(xiàng)目中存在的各類情況及問題，及時(shí)進(jìn)行研討分析，尋找解決的方法，并以此作為制定培訓(xùn)內(nèi)容的依據(jù)，定期對(duì)相關(guān)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。其次，加強(qiáng)與專業(yè)的房開企業(yè)合作，進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和交流，聘請(qǐng)建筑領(lǐng)域的專業(yè)人員對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行授課，解析現(xiàn)行政策與制度，講解最新的施工標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。通過內(nèi)外相結(jié)合的學(xué)習(xí)方式全面提升員工專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐業(yè)務(wù)水平。最后，高校要鼓勵(lì)房開企業(yè)高薪引進(jìn)建筑行業(yè)具有高素質(zhì)的專業(yè)人才進(jìn)入管理層，并放手讓其管理，打破管理層為高校派駐人員的局面。

（三）多管齊下，加強(qiáng)監(jiān)督力度

高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在招投標(biāo)、施工合同簽訂和進(jìn)度款支付等環(huán)節(jié)都容易滋生權(quán)與利的交易，高校和公司應(yīng)當(dāng)把思想教育、黨風(fēng)、作風(fēng)建設(shè)放在首位。在利益誘惑面前，黨員干部要力戒形式主義、官僚主義作風(fēng)，自覺遵守黨章黨規(guī)，做好模范表率作用，嚴(yán)防腐敗之風(fēng);公司內(nèi)部要制定嚴(yán)格有效的管理制度，對(duì)每個(gè)部門、崗位有明確的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，獎(jiǎng)懲分明;管理層要提高自律能力，構(gòu)筑嚴(yán)密的思想防線，養(yǎng)成良好的職業(yè)操守，以此保證決策的客觀公正;對(duì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的員工，要及時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)加以肯定，使其價(jià)值得以展現(xiàn)，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性;對(duì)于違反公司規(guī)章制度人員，要給予嚴(yán)厲的處罰，給公司和學(xué)校帶來重大損失的，要追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任;對(duì)觸犯國(guó)家法律法規(guī)的要移交相關(guān)部門處理，提高犯罪的成本，可以有效降低腐敗的發(fā)生率。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，高校規(guī)模的不斷擴(kuò)張，職工住房問題日益突出。高校管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于摸索前進(jìn)的狀態(tài)，存在缺乏專業(yè)人員、監(jiān)管不到位、管理制度不完善等問題，這些問題難以保證開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，影響企業(yè)運(yùn)行，甚至影響高校聲譽(yù)。因此高校應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，統(tǒng)籌兼顧，適當(dāng)放權(quán)，讓其發(fā)揮自主能動(dòng)性，積極引進(jìn)專業(yè)人才;多種手段結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的監(jiān)管力度，保證項(xiàng)目在有效的監(jiān)管下完成建設(shè)，避免事故發(fā)生，確保工程質(zhì)量;學(xué)習(xí)先進(jìn)單位，結(jié)合自身情況，制定出適合自身發(fā)展的管理制度，全面把控設(shè)計(jì)管理、成本管理和質(zhì)量管理。做到開發(fā)的項(xiàng)目按標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝和進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，保證按期交付給高校職工，讓職工放心、滿意，提升高校的影響力。

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作者簡(jiǎn)介：嚴(yán)柳英（1985—），女，廣西梧州人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)士學(xué)位，主要從事高校基建管理、醫(yī)院財(cái)務(wù)管理研究。

卿云波（1966—），男，廣西灌陽人，碩士學(xué)位，主要從事高?；ü芾硌芯俊?/p>