物業(yè)公司財務管理及會計核算問題探討

姜媛

隨著時代發(fā)展，物業(yè)公司在管理中，尤其是財務管理和會計核算的具體工作均制定了相關的要求。本文就物業(yè)公司在財務管理及會計核算中存在的問題進行分析，發(fā)現(xiàn)存在會計相關的基礎知識薄弱、公司管理方式落后、財務報表不具體等問題，現(xiàn)針對這些問題探討物業(yè)公司財務管理及會計核算問題的解決措施。

一、物業(yè)公司財務管理及會計核算中出現(xiàn)的問題

（一）薄弱的會計基礎和落后的核算管理方式

目前大部分物業(yè)公司存在一個問題就是會計基礎相對比較薄弱，他們使用的核算方式和管理方法比較陳舊落后。具體的問題如下：不規(guī)范的明細分類賬設置，整理的會計核算資料失真，在業(yè)務中長時間不使用合同，相關的明細賬內(nèi)容模糊，沒有完善的財產(chǎn)物資清查制度。這些問題不光是影響到會計信息的真實準確性，同時也影響到相關的管理層作出相對準確的判斷決策。此外，部分物業(yè)公司使用的會計核算方法比較落后，財務人員每天不斷重復進行記賬和對賬，無法合理解釋公司費用的變化原因，部分管理人員也無法有效地進行物資庫存管理。

（二）成本核算方式單一

目前物業(yè)公司使用的會計核算方式主要是集中核算，公司職能部門只是設置了收支總賬，沒有精細劃分與核算成本費用。單一的成本核算方式無法滿足物業(yè)公司的實際發(fā)展需要。大部分物業(yè)公司的業(yè)務分布廣泛，若是不能夠?qū)Χ鄠€服務點進行獨立的成本核算，不細化會計核算項目，那么公司也無法達到成本管理的目標，成本核算也失去了原有的意義。成本核算管理的目標主要是通過成本轉移到供貨商、費用控制、規(guī)模效益三種方式，現(xiàn)階段我國的物業(yè)公司主要是采用費用控制的方式進行開支節(jié)省，進而縮減預算。這種方式的成本核算管理不能夠涉及到公司的整體發(fā)展和管理，不利于提高企業(yè)的競爭力和樹立企業(yè)形象。

（三）不精細的財務報表

很多物業(yè)公司目前存在著納稅項目不清楚的問題，這種問題產(chǎn)生的原因主要是公司沒有清晰的稅務知識意識和相關的稅務申報流程和內(nèi)容知識，進而造成會計核算出現(xiàn)錯誤。目前物業(yè)公司的財務報表不精細，尤其是體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表、利潤表中出現(xiàn)的信息不夠具體，如此便會使得公司在管理中的指導作用受到限制。同時物業(yè)公司的財務報表中有多種表格，例如收費率統(tǒng)計表、物業(yè)費收費明細表、成本費用組成明細表、多種經(jīng)營收入統(tǒng)計表、前期開辦費統(tǒng)計表、資金使用狀況表格等。這些表格的使用使財務管理具有針對性和科學性。

二、解決物業(yè)公司財務管理及會計核算問題的措施

（一）規(guī)范會計基礎工作

為了能夠加強會計基礎工作的實施，相關的物業(yè)公司可以根據(jù)國家規(guī)定的會計法律法規(guī)和準則加強會計的賬務規(guī)范化，同時對相關的會計工作人員進行業(yè)務培訓，加強會計工作人員的教育，引導其能夠更好地參與到公司的管理事務中，提高會計工作人員的執(zhí)業(yè)水平。此外，企業(yè)也要對會計工作進行科學的監(jiān)管，加強對原始憑證的審查力度，健全相關的會計管理體系，實施內(nèi)部控制，使公司及管理人員都能夠更好地進行財產(chǎn)清查和成本核算。

（二） 構建完善的核算方式和管理制度

為了能夠有效地進行財務管理，公司可以構建完善的會計核算方式和管理制度。為了能夠滿足企業(yè)的自身經(jīng)營發(fā)展和長遠發(fā)展，同時保證會計核算質(zhì)量，物業(yè)公司可以向不同的管理項目構建二級核算制度，進而更好地為業(yè)主進行服務，同時方便客觀地進行物業(yè)公司的資金流動和經(jīng)營成果評價。制定好二級核算制度后，不同的二級核算單位應該要獨立進行不同經(jīng)濟活動中原始憑證的管理，如果同一憑證涉及到兩個及多個二級單位，則由公司進行憑證保管，各二級單位妥善保管好對應的復印件。另外，二級單位的全部收入都應該要上繳給公司，公司規(guī)定不同的庫存現(xiàn)金量，二級單位在申請現(xiàn)金的時候需要嚴格按照對應的撥款流程進行相應手續(xù)辦理。同時二級單位在提交每月的會計報表和相關的表格時，也需要將同期收支對比及下個月資金流量需求上報給公司。

（三）制定科學的績效考核制度

為了能夠促進物業(yè)公司的長遠發(fā)展，人才是必不可少的。物業(yè)公司在進行管理時，尤其是對財務和會計核算進行管理時，需要制定科學的績效考核制度。企業(yè)內(nèi)部有專門的人才進行管理工作，企業(yè)應該要制定科學的考核制度促使人才進行業(yè)務水平和技能的提升。在針對財務會計人員進行績效考核制度的制定時，應該要把提高財會人員的管理水平和職業(yè)素養(yǎng)作為重要的考核因素，為建設高水平的財會隊伍提供制度上的保障。此外科學的績效考核制度有利于企業(yè)有效地縮短人工成本，同時提高整體的管理質(zhì)量。

（四）對應稅項目進行合理劃分

對應稅項目進行合理劃分對于保證申報納稅的準確性具有非常重要作用，是進一步強化財務管理以及會計核算的關鍵。在對應稅項目進行合理劃分的過程中需要從如下兩個方面著手：第一，將物業(yè)業(yè)主與企業(yè)服務中心之間的關系以及狀態(tài)進行全面掌握，并且準確了解關于非應稅項目相關概念，充分掌握應稅與非應稅項目之間的區(qū)別，防止財務管理不清以及會計核算出現(xiàn)混亂等多種問題，最終對財務管理質(zhì)量造成不良影響，因而需對二者之間關系進行充分了解。第二，需要在物業(yè)服務管理中適當增加物業(yè)財務管理的成本與成本傭金率，并且在物業(yè)服務收費中利用經(jīng)營收入收取一定的金額，并且對應稅項目進行合理劃分。進一步增加業(yè)主的自主權利，嚴格按照稅法的相關要求開展工作，不斷地增強會計核算與財務管理。

（五）構建二級核算及管理制度

近年來，隨著物業(yè)服務業(yè)在我國的蓬勃發(fā)展，也隨之涌現(xiàn)出大量需要物業(yè)配套管理服務對象，物業(yè)公司需要對數(shù)量龐大且相互獨立的客戶予以同時服務。維權意識的提高也使得許多物業(yè)服務對象建立了業(yè)主委員會，以此來對小區(qū)物業(yè)資金使用狀況及財務狀況予以監(jiān)督。但因這些服務對象所在區(qū)域位置、財務核算、人員管理以及物資調(diào)動上互相獨立，因而物業(yè)公司難以對其進行簡單的集中核算，為提高會計核算質(zhì)量需建立二級核算制度。各二級核算單位能夠?qū)Σ煌?jīng)濟活動中產(chǎn)生的原始憑證進行自行管理，如果同一憑證關系到兩個及以上二級單位則需有公司進行保管，對于各個二級單位而言僅僅只需對相應復印件進行妥善處理。同時，其全部收入均需要上繳給公司，由公司規(guī)定庫存現(xiàn)金量，在申請現(xiàn)金的過程中需要嚴格地遵循撥款流程并且辦理與之相應的手續(xù)，然后每月向公司呈送會計報表并上繳各類應交款與利潤。

（六）將財務管理進行精細化管理

在進行財務精細化管理時，相關的物業(yè)公司可以加強三方面的管理。首先，企業(yè)應該要加強對成本費用的管理。會計進行成本費用的管理時可以豐富其核算項目和核算級次。物業(yè)公司產(chǎn)生的所有成本費用都要注明是涉及到的哪些部門及業(yè)務。在對成本費用進行審核時，相關的工作人員需要嚴格遵守規(guī)范化的多級次管理制度，保證會計賬目上的成本信息更加多樣化，一目了然。另外公司的資金流動要與其業(yè)務相對應，公司要核算好不同業(yè)務項目的資金成本，同時科學性地進行信息核算，保證其資金的可用性，保證資金更好地為物業(yè)公司的各項決策服務。其次，公司可以設置利潤中心。通過對公司的實際情況、專業(yè)分工分析，物業(yè)公司可以將各部門劃分為更小的業(yè)務單元近似的或者是同類業(yè)務單元可以設置一個利潤中心，不同的利潤中心再進行細化，劃分為更加細致的執(zhí)行單元。公司要對科目設置進行優(yōu)化，對不同的會計科目進行序號編排，有效地進行科目管理分類。設置利潤中心以及根據(jù)利潤中心形成的核算體系能夠更加明確地體現(xiàn)出物業(yè)公司在成本費用、現(xiàn)金流量以及利潤經(jīng)營等各個項目的指標具體表現(xiàn)。另外利潤中心要按照相關的規(guī)定對公司進行管理報表的提交，進而保證財務報表具體化、精細化，進而更好地提升公司對業(yè)務管理的能力和水平。最后，物業(yè)公司需要加強對資金的管理。第一，公司要加強對自己的運作水平管理，在實際的工作中實時跟蹤管理，減少浪費資金以及不合理使用資金的現(xiàn)象;第二，合理地規(guī)范應付款縮減體系，進而更快地提高資金回籠速度，保證存貨的管理和質(zhì)量水平;第三，物業(yè)公司應該要對財務風險進行規(guī)避和分散，例如對業(yè)主進行適當比例的代繳費進行押金收取、加強保險力度以及降低相應的索賠風險;第四，物業(yè)公司可以在內(nèi)部進行壞帳準備金制度的推行，管理費用中應該要將計提的壞帳準備金進行計入，進而更加有效地提升公司的抗風險能力，提高企業(yè)的風險意識。

物業(yè)公司在有效的措施實施后，能夠更好地減少資金的占用，加強資金流動的回轉速度，進而更好地進行資金成本的縮減。

三、結語

總之，物業(yè)公司在財務管理和會計核算中存在的問題主要集中在會計的基礎工作薄弱、會計核算的方式和管理方式單一落后、財務報表不精細等方面。為了能夠加強對財務的管理和解決會計核算問題，物業(yè)公司應該要與時俱進，不斷的優(yōu)化、更新會計核算以及成本核算方式，不斷推陳出新，采用合理的激勵制度來提升工作人員的自身職業(yè)素養(yǎng)和技能水平，進而改變傳統(tǒng)的管理觀念和老舊單一的管理方式。同時加強對資本運作的管控能力，不斷提高公司的管理水平，減少資金的浪費和不合理使用，提高公司的抗風險能力，促進物業(yè)公司的財會穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：吉林省博創(chuàng)水務設計有限公司）