淺析商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風(fēng)險防范

摘 要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資額大，往往需要多種融資渠道來實現(xiàn)融資。同時，融資過程充滿風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)為一個城市的質(zhì)量、一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至人民生活水平做出了突出貢獻(xiàn)。本文探討了商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)活動中的融資成本和風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的解決方案。本文探討了商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)活動中的融資成本和風(fēng)險，并給出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);融資模式;融資風(fēng)險;風(fēng)險防范

增加資金的流動性可以保證資源的有效配置，證券業(yè)、銀行業(yè)、基金業(yè)、保險業(yè)等金融行業(yè)也可以獲得大量的發(fā)展機(jī)會，將有限的資源分配給最有效的投資機(jī)會，將無限的投資機(jī)會分配給最有效的投資機(jī)會，從而充分發(fā)揮資源的最大效用。

一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別主要體現(xiàn)在六個方面。首先，住宅房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是滿足 “居住”需求，而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)則是滿足“投資”需求，其次，住宅房地產(chǎn)的主要功能是住宅，而商業(yè)地產(chǎn)的功能更為復(fù)雜，包括商品流通、休閑娛樂、餐飲、商業(yè)功能等。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)更為復(fù)雜。住宅房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售的轉(zhuǎn)變，意味著住宅房地產(chǎn)項目已經(jīng)結(jié)束，住宅物業(yè)的價值可以在消費者手中實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售需要招商引資，投資后的經(jīng)營質(zhì)量決定了商業(yè)地產(chǎn)的價值能否實現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析

①自我擁有資本的資金屬于企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，其中大部分來自股東的投資。這部分資金是企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)的重要保障，也是企業(yè)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。②銀行貸款具有大量的貸款和貸款速度快，因此銀行貸款是一種常見的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)80%的企業(yè)選擇銀行貸款融資。③上市融資是指企業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的融資通過在證券交易所市場上市，這也是一個常見的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資方法。企業(yè)在交易所市場出售其股份，在公司盈利后以分紅的形式分發(fā)給購票者。④私募基金是一種商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的融資模式，這意味著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行證券交易特定群體通過非公開的溝通。⑤證券化融資指的是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)出售給一家公司從事資產(chǎn)證券化融資。公司將企業(yè)出售的資產(chǎn)投放到證券銷售市場，并在未來企業(yè)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金資產(chǎn)的前提下發(fā)行證券，從而實現(xiàn)企業(yè)的融資計劃。⑥隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)融資、新型融資模式的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)越來越多。互聯(lián)網(wǎng)金融的模式主要是P2P借貸和眾籌，可以在更大范圍內(nèi)配置資源，具有更高的透明度、更低的信用風(fēng)險和更低的運營成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式特點

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的融資形式是各式各樣的多元化的，企業(yè)可以根據(jù)自身條件選擇合理的融資方式，也可以采用多種融資方式的組合，以達(dá)到企業(yè)融資的速度和質(zhì)量。但是，上述融資模式并不是靜態(tài)的，會隨著社會的進(jìn)步而變化。因此，企業(yè)應(yīng)該關(guān)注社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，選擇最適合企業(yè)發(fā)展的融資模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是利用自有資金進(jìn)行融資，還是利用其他外部渠道進(jìn)行融資，都會受到企業(yè)經(jīng)營狀況的影響。因此，企業(yè)在融資過程中承受著巨大的成本壓力和還款壓力。如果沒有足夠的現(xiàn)金收入支持，企業(yè)的資本流動將受到威脅。此外，商業(yè)地產(chǎn)的融資規(guī)模通常比較大，涉及的資本風(fēng)險程度也比較高。

四、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式在運行中存在的風(fēng)險

（一）盲目融資的存在

盡管商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景受到專業(yè)人士的青睞，但目前商業(yè)地產(chǎn)總量處于供過于求的狀態(tài)。因此，在這種發(fā)展背景下，企業(yè)的融資難度加大。很多企業(yè)根據(jù)融資難易程度選擇具體的融資模式，往往忽略企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r是否適合融資模式。一旦盲目融資而不經(jīng)科學(xué)調(diào)查，企業(yè)將陷入虧損甚至破產(chǎn)。

（二）易受國家政策的影響

商業(yè)地產(chǎn)是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的一部分，必然受到國家的調(diào)控和制約。國家政策不斷變化，這就要求我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策內(nèi)容不斷調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營計劃，以適應(yīng)不斷變化的社會。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式也會受到國家政策的影響。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式是銀行貸款。因此，當(dāng)國家政策要求提高貸款利率時，會增加企業(yè)的還款和利息支付負(fù)擔(dān)。 在這種情況下，企業(yè)可以選擇其他融資方式進(jìn)行融資。 當(dāng)國家政策要求降低貸款利率時，企業(yè)將增加貸款額度或者更多的企業(yè)選擇銀行貸款進(jìn)行融資。

（三）融資渠道單一

從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目融資中存在著多種融資渠道，但往往渠道單一且不靈活。 房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要依賴于銀行信貸。 雖相比于其他方式然銀行信貸具有風(fēng)險低、成本低的優(yōu)勢，但劣勢在于它使企業(yè)過度依賴銀行，容易誘發(fā)一系列連帶的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和市場風(fēng)險。 現(xiàn)如今，房地產(chǎn)項目開發(fā)的進(jìn)展經(jīng)常性受到銀行信貸政策的沖擊，當(dāng)銀行的信貸政策發(fā)生變化時，企業(yè)將直接面臨融資風(fēng)險，導(dǎo)致出現(xiàn)項目資金短缺的情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時由于市場監(jiān)管能力不強，還使用私人貸款進(jìn)行融資，這種融資渠道缺乏相應(yīng)的法律保護(hù)。出現(xiàn)財務(wù)問題時，項目易產(chǎn)生民事糾紛，影響項目的進(jìn)程，導(dǎo)致融資風(fēng)險提高，最終導(dǎo)致項目進(jìn)度緩慢甚至滯后。

（四）融資體系不完善

近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展數(shù)目也在逐步增多，但相關(guān)法律法規(guī)中存在諸多漏洞，監(jiān)管有許多不力之處。國家通常對房地產(chǎn)開發(fā)項目采取宏觀調(diào)控的管控政策，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資過程和融資渠道要求較少。房地產(chǎn)行業(yè)融資成本管理主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的融資決策、融資時間等方面，但對其他融資條件的需求不大。例如：對于房地產(chǎn)信貸融資渠道，國家對房地產(chǎn)信貸融資提出了更高的要求。雖然法律法規(guī)的要求相對嚴(yán)格，但缺乏實踐的可行性和執(zhí)行力。然而，法律和法規(guī)是空白的，有時在商業(yè)事務(wù)中相互矛盾。在這種情況下，企業(yè)的融資往往比較困難，也增加了企業(yè)的融資風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

五、解決措施

一是融資方式多樣化，融資風(fēng)險分散。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)有多種融資方式。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，單一的融資方式會增加其融資風(fēng)險，不利于其融資活動。在考慮商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，分析了各種融資方式的優(yōu)缺點，確定了適合自身需要的融資方式，實現(xiàn)了融資風(fēng)險多元化的目的。第二，密切關(guān)注國家政策。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化將影響商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度、融資成本和融資風(fēng)險。因此，商業(yè)地產(chǎn)公司需要跟上國家宏觀政策的變化，并對政策趨勢進(jìn)行深入分析。政策趨勢的不確定性是企業(yè)經(jīng)常面臨的風(fēng)險。因此，企業(yè)需要建立一套風(fēng)險控制機(jī)制來應(yīng)對政策的變化。最后，建立良好的運營體系，提高資金周轉(zhuǎn)速度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營直接影響著企業(yè)的利潤，這對企業(yè)的融資和資金周轉(zhuǎn)有著巨大的影響。為了提高資金周轉(zhuǎn)速度，為融資提供現(xiàn)金流支持，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立良好的運營體系，保證各項目的順利開展。公司作為公司的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)定期對公司的運作體系和運作流程進(jìn)行監(jiān)控，確保企業(yè)項目運作的實施。一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的經(jīng)營制度不符合企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)立即組織會議討論并起草新的經(jīng)營制度。

六、結(jié)語

綜上所述，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目融資時應(yīng)注意風(fēng)險，尤其是其特殊性和巨額融資。 企業(yè)必須嚴(yán)格遵循融資原則，使融資方式多樣化，加強自身建設(shè)，注意政策變化。 唯有這樣，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資才能順利進(jìn)行，籌集更多的資金，保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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作者簡介：

易鵬（1998—），男，漢族，湖南常德，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。