新加坡居住建筑維護(hù)改造管理模式探究

■ YANG Xia ZHAO Weimin GU Xiaoying

1 新加坡住宅模式

新加坡住宅可分為公共住宅和私人住宅兩大類，其物業(yè)管理模式各有不同。其中，公共住宅（組屋）是由政府（建屋發(fā)展局）承建，其產(chǎn)權(quán)歸屬于政府，并委托市鎮(zhèn)理事會進(jìn)行物業(yè)管理；私人住宅是由房產(chǎn)開發(fā)商通過市場土地招標(biāo)建設(shè)有圍墻的公寓及洋房，其產(chǎn)權(quán)歸屬在一定期限內(nèi)（99年、999 年、永久）歸業(yè)主所有，物業(yè)管理由管理委員會聘請物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)?？梢哉f，新加坡的公共住宅有點類似我國的直管公房（租屋業(yè)主實際上買了99 年使用權(quán)），市鎮(zhèn)理事會近似我國早期體制下的房管所（同時具有目前業(yè)委會、物業(yè)公司的職能）；私人住宅及其物業(yè)管理模式則類似我國的商品房小區(qū)。

2 管理組織架構(gòu)

新加坡政府機(jī)構(gòu)除總理公署外，另外設(shè)有15 個部，其中，國家發(fā)展部下設(shè)國家公園局、市區(qū)重建局、建設(shè)局、建屋發(fā)展局、房地產(chǎn)中介委員會（圖1）[1]。

2.1 建屋發(fā)展局

新加坡全國設(shè)21 個分局及4 個服務(wù)中心，分布在16 個市鎮(zhèn)理事會，具體負(fù)責(zé)為居民提供分配組屋后的服務(wù)。其主要職責(zé)包括：①審批住戶的裝修要求（向建屋局申請裝修，由通過建屋局認(rèn)證的企業(yè)承辦）；②管理停車場，受理、發(fā)放組屋業(yè)主停車證；③監(jiān)督翻新計劃，如重新油漆、加建電梯等；④處理住戶保修期內(nèi)的維修（1 年保），并出租商用設(shè)施（如雜貨店、超市、食閣、商鋪等）；⑤與市鎮(zhèn)理事會密切合作與分工（居民投訴及處理反饋）等。

圖1 新加坡組織機(jī)構(gòu)圖

2.2 市鎮(zhèn)理事會

市鎮(zhèn)理事會是根據(jù)議會通過的《市鎮(zhèn)理事會法案》（1988 年6 月29日）組建的。理事會由選區(qū)的國會議員和專業(yè)人士及居民組成，當(dāng)選議員擔(dān)任市鎮(zhèn)理事會主席；同時，成立若干工作委員會，包括業(yè)務(wù)接洽委員會、設(shè)施管理委員會、財務(wù)管理委員會、宣傳行政委員會及項目規(guī)劃委員會等。

新加坡共有16 個市鎮(zhèn)理事會，管理16 個集選區(qū)和13 個單選區(qū)，共管理約98 萬個組屋單位。每個組屋區(qū)成為市鎮(zhèn)，每個市鎮(zhèn)人口在15～30 萬人之間。市鎮(zhèn)理事會主席由當(dāng)選的單選區(qū)或集選區(qū)國會議員擔(dān)任。不同地理位置的市鎮(zhèn)理事會，在居民、物業(yè)情況（如年齡和管理區(qū)域的設(shè)計）及物業(yè)數(shù)量方面均有所不同。

2.3 市鎮(zhèn)理事會對國家發(fā)展部和建屋發(fā)展局的作用

市鎮(zhèn)理事會由民選議員領(lǐng)導(dǎo)，且市鎮(zhèn)理事會主席由各市鎮(zhèn)當(dāng)選議員任命。作為自治實體，市鎮(zhèn)理事會也負(fù)責(zé)各自的日常業(yè)務(wù)，主要負(fù)責(zé)管理政府組屋（公共住宅），加強(qiáng)居民和政府的合作。

根據(jù)《市鎮(zhèn)理事會法案》和《市鎮(zhèn)理事會財務(wù)細(xì)則》，國家發(fā)展部制定了廣泛的立法框架和財務(wù)準(zhǔn)則，以確保市鎮(zhèn)理事會的適當(dāng)治理和問責(zé)制。作為公共房屋管理機(jī)構(gòu)，建屋發(fā)展局建議和協(xié)助國家發(fā)展部行使監(jiān)管方面的職責(zé)，并以房屋共有物業(yè)的業(yè)主身分與市鎮(zhèn)理事會緊密合作。

3 工作職責(zé)及工作方式

3.1 工作職責(zé)

市鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé)管理，維護(hù)和改善城鎮(zhèn)居民住宅和商業(yè)物業(yè)的公共部位。公共部位包括走廊、組屋底層、電梯、水箱、公共照明和休憩用地[2]。具體工作內(nèi)容包括以下幾個方面。

（1）日常性維修主要包括：公共區(qū)域清潔、園藝與景觀維修，提供24h 應(yīng)急處置（如水電中斷、電梯故障等）。

（2）預(yù)防性維修包括：每月電梯檢查、水泵檢查和防火系統(tǒng)檢查；常年水箱檢查與測試、電線安裝檢查；兩年一次避雷系統(tǒng)測試。

（3）周期性維修包括：組屋外墻修補(bǔ)與粉刷，更換供水器、水泵、屋頂防水及隔熱層，重新安裝電線，更換水管、電梯。

（4）執(zhí)法：對非法停車、非法置放雜物（樓道堆物等）、違法安裝（不在固定位置安裝空調(diào)等）、高空拋物、對垃圾槽構(gòu)成阻礙、破壞綠化、亂張貼廣告、破壞公共財物等行為依法進(jìn)行處罰。

3.2 工作方式

市政理事會可以對公共住宅（組屋）區(qū)自行管理，也可以通過市場招標(biāo)方式，將具體事務(wù)委托專業(yè)的物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)公司具體運(yùn)作模式如下。

3.2.1 前期物業(yè)管理與后期物業(yè)服務(wù)

房屋交付使用后兩年內(nèi)，一般由開發(fā)商負(fù)責(zé)物業(yè)管理（前期物業(yè)管理）工作，房屋的配套及工程質(zhì)量問題直接由開發(fā)商予以處理，責(zé)任界面清晰，避免了相關(guān)糾紛和矛盾。

房屋交付使用兩年后，由管理委員會聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理與服務(wù)。物業(yè)公司一般提供保安服務(wù)，并負(fù)責(zé)選擇、推薦合適的分包商承擔(dān)專項服務(wù)（日常維修、保潔等），外包合同由管理委員會與分包商簽訂，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)督。

3.2.2 日常物業(yè)管理與服務(wù)

物業(yè)服務(wù)市場是傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，目前較大的物業(yè)公司有6 家左右，管理模式一般為“物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制”。其中，保潔、保修、保綠等工作均由外包服務(wù)，物業(yè)經(jīng)理監(jiān)督合同履行情況；此外，物業(yè)經(jīng)理還負(fù)責(zé)安排公寓內(nèi)公共設(shè)施的維修和更換，業(yè)主室內(nèi)的水電維修也可通過物業(yè)聘請專業(yè)的維修公司上門服務(wù)，且業(yè)主的要求可在《服務(wù)合同》規(guī)定的范圍內(nèi)向物業(yè)經(jīng)理提出；物業(yè)經(jīng)理還要對管委會負(fù)責(zé)，十分注重同業(yè)主的聯(lián)系，認(rèn)真聽取住戶的意見并改善管理細(xì)節(jié)。物業(yè)公司在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中強(qiáng)化管理，在管理中體現(xiàn)服務(wù)，讓居民自覺接受服務(wù)、主動配合管理、共同改善小區(qū)居住環(huán)境。

4 資金來源及使用

4.1 資金來源

物業(yè)管理資金來源主要由屋主繳納的物業(yè)管理費、政府補(bǔ)助（設(shè)施改建補(bǔ)貼，政府會根據(jù)組屋的大小給予津貼，平均占20%）及其他收入（投資收益及接受捐贈等，約占10%）三方面構(gòu)成。其中，物業(yè)管理費的定價是根據(jù)運(yùn)營成本適時調(diào)整，基本能滿足組屋區(qū)日常管理及維護(hù)保養(yǎng)開支費用。

（1）政府補(bǔ)助，也稱為服務(wù)和雜費補(bǔ)助金，根據(jù)組屋單位和單位類型分配給市鎮(zhèn)理事會。住宅越小獲得的資助越高。此筆款項使市鎮(zhèn)理事會能夠為居住在四室和較小單位的居民提供補(bǔ)貼，一般一室33.70 新元/月，二室26.20 新元/月、三室17.00 新元/月，而每個四室家庭的補(bǔ)助金是9 新元/月。

（2）物業(yè)管理費100% 由居民繳納。其中，30%～35% 歸入累積基金，用來支付周期性維修；65%～70%用于日常保養(yǎng)、維修及辦公行政用途，如公共水電費、日常維修費、公共區(qū)域清潔費、管理機(jī)構(gòu)及行政費用等。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)由市鎮(zhèn)理事會根據(jù)運(yùn)營成本確定并適時調(diào)整，基本能滿足組屋區(qū)管理及日常維護(hù)保養(yǎng)的費用。市鎮(zhèn)理事會根據(jù)房屋類型收取對應(yīng)的物業(yè)管理費，同時，根據(jù)年度收支情況，可給予居住在一～四室的居民0.5～1 個月的費用減免（表1）。

關(guān)于公共住宅（組屋）的物業(yè)管理費催繳機(jī)制，新加坡較我國有更為嚴(yán)苛的舉措和節(jié)點控制，保證了小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的正常維護(hù)保養(yǎng)。其物業(yè)費催繳流程如表2 所示。

4.2 資金使用

4.2.1 保修期內(nèi)

保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備的正常保修，應(yīng)由房屋開發(fā)商及設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商提供保修服務(wù)。

4.2.2 保修期外

保修期外的維修保養(yǎng)由市鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé)，資金列支物業(yè)管理費（不用單獨交納維修資金）。日常維修保養(yǎng)注重精細(xì)化，周期性維修保養(yǎng)則注重計劃時效性。此外，組屋區(qū)的環(huán)境配套設(shè)施改善，一般采用政府補(bǔ)貼+市鎮(zhèn)理事會出資方式，屋主基本無需承擔(dān)費用。

4.2.3 資金用途

日常運(yùn)行費用（65%～70%）用于短期日常支出，如清潔、維修和保養(yǎng)；累計資金（30%～35%）用于周期性的大修和維護(hù)，如房屋粉刷、更換電梯、水泵等，該資金也共同用于電梯升級計劃。

物業(yè)管理費中，周期性維修、日常清潔及維護(hù)保養(yǎng)、管理及行政費用大約各占1/3。以10 新元物業(yè)管理費為例，具體支出項目、金額和比例大致如表3 所示。

5 周期性維護(hù)與檢查技術(shù)措施

5.1 周期性維護(hù)項目

根據(jù)《建筑物維護(hù)和分層管理（電梯，自動扶梯及建筑物維修）條例》（2016），建筑外墻粉刷的間隔不應(yīng)超過7 年[3]。表4 中，部分更新項目和更新周期指標(biāo)具有靈活性，可根據(jù)項目的情況而定。如組屋外墻使用滿7 年情況還很好，那么粉刷與維修工程就會延期。此外，社區(qū)通常會劃分幾個小區(qū)組成居委會，市鎮(zhèn)會以居委會所組成的組屋進(jìn)行翻新和更換，其周期根據(jù)項目的性質(zhì)、使用期和費用而定。例如，每一部電梯的使用期限大約為28 年，為了居民安全，使用期滿就會更換。

5.2 檢查與評估方法

國家發(fā)展部每年都會委任建屋局官員評估組屋的管理與維修，并呈上報告給發(fā)展部和市鎮(zhèn)會。

表1 組屋物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)

表2 組屋物業(yè)管理費催繳流程

表3 物業(yè)管理費的支出類別及比例

表4 設(shè)施設(shè)備周期性更新計劃

5.2.1 評估人員

建屋局有一個小組（大約20 多個職員）會每半年巡查每座組屋一次。他們一般在當(dāng)天10：00 及14：00 才會通知市鎮(zhèn)理事會要去哪座組屋檢查，評估方法十分復(fù)雜。

5.2.2 評估方法

市鎮(zhèn)理事會年度報告的“維護(hù)”和“清潔度”指標(biāo)為居民提供了對其房屋清潔和維護(hù)狀況的客觀評估。建屋局官員需要收集這兩個評估領(lǐng)域的數(shù)據(jù)。

為了確保觀測記錄的一致性，在檢查期間，建屋局官員會根據(jù)一套績效標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行指導(dǎo)；此外，他們還配備了相機(jī)和PDA（或其他便攜式設(shè)備）來記錄和證實其檢查觀察結(jié)果。在現(xiàn)場視察完成后，這些意見將轉(zhuǎn)交各市鎮(zhèn)理事會進(jìn)行跟進(jìn)。

為確保房屋檢查的公平透明，一般采取以下方式：①10：00～17：00，平日進(jìn)行檢查（公眾假期除外）；②檢查人員會邀請市鎮(zhèn)理事會的工作人員一起參加房屋檢查，檢查內(nèi)容覆蓋住宅區(qū)和商店的公共區(qū)域、開放區(qū)域市場/小販中心、由市鎮(zhèn)理事會管理和維護(hù)的倉庫中心，特別是組屋底層和信箱區(qū)域、共同走廊、電梯降落、停機(jī)坪的排水，以及開放區(qū)域、草地、設(shè)備、垃圾箱中心等；③檢查所有的區(qū)塊是否清潔，對于正在進(jìn)行修理和重新裝修，或者升級、重新開發(fā)和新的區(qū)塊（1 年的缺陷責(zé)任期內(nèi)），不在檢查之中。

每個市鎮(zhèn)理事會管理和維護(hù)的所有社區(qū)每年至少檢查一次；而所有市鎮(zhèn)理事會每個月都需進(jìn)行檢查。市鎮(zhèn)理事會可能會對觀察結(jié)果提出上訴，認(rèn)為不應(yīng)將其納入檢查結(jié)果。

此外，建屋發(fā)展局還采取了以下做法以確保公平：①只有在視察當(dāng)天，衛(wèi)生局局長才會通知病房進(jìn)行檢查，并輪流到不同的市鎮(zhèn)理事會，盡量減少個人主觀性；②檢查員隨機(jī)與團(tuán)隊領(lǐng)導(dǎo)組成聯(lián)合檢查，以確保績效標(biāo)準(zhǔn)的一致性。

5.3 服務(wù)評級與獎勵

5.3.1 服務(wù)評級

新加坡國家發(fā)展部每年會公布市鎮(zhèn)理事會的管理報告，從組屋清潔度、維修情況、電梯故障率、住戶拖欠物業(yè)費、財務(wù)方面等對市鎮(zhèn)會進(jìn)行評估。市鎮(zhèn)理事會每年度對每座組屋進(jìn)行管理評級：綠色評級為理想，橙色評級表示欠理想；紅色評級則為待改進(jìn)。

國家發(fā)展部有一個小組，基本上每月會去市鎮(zhèn)會管轄的組屋區(qū)（大約10～20）座組屋進(jìn)行抽樣檢查，根據(jù)每座組屋的清潔水平及管理水平，有20 個多指標(biāo)給分，然后取平均值；當(dāng)電梯失靈或不能操作，居民會打熱線電話求助，這反映了每部電梯的操作情況，同樣取平均值；拖欠管理費在新加坡都有追蹤，因為所有物業(yè)都是外包的,在1 年內(nèi)所有的組屋至少會被檢查1 次，然后國家發(fā)展部會整理全年的審查并公布。

5.3.2 獎懲制度

（1）評級與獎勵：對每座組屋的保潔（清潔水平）程度進(jìn)行評估評級，哪座組屋最干凈，獲得最干凈組屋獎，組屋內(nèi)全部居民可以減免0.5～1 個月物業(yè)管理費。

（2）教育與懲罰：開展遵紀(jì)守法、做好公民的宣傳教育；對違法違規(guī)的住戶，除了責(zé)令改正恢復(fù)原狀之外，還加以罰款。

表5 組屋物業(yè)管理綜合評級

6 結(jié)語

綜上所述，新加坡明確了組屋外墻粉刷、屋頂防水/隔熱層及水泵、電梯等設(shè)施設(shè)備的維修周期；市鎮(zhèn)理事會可根據(jù)項目的性質(zhì)、使用期和費用，決定組屋的維修項目和周期；同時，建立了一套完善的評估機(jī)制，由政府對維護(hù)和改造效果實施監(jiān)督管理。

我國可借鑒新加坡組屋的管理模式，制定維修項目周期指標(biāo)和評估方法，建立一套適用于我國國情的既有居住建筑維護(hù)管理長效機(jī)制。