中國人的理想住宅

方明 FANG Ming

中國城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

1 高層住宅不利于防疫

（1）高層住宅加速了疫情的擴(kuò)散。疫情期間，大家反思了高層住宅的利與弊，主要是因?yàn)橹袊笮〕鞘泻涂h城都以高層密集式居住為主，公用電梯、過道、扶手、門把手、管道都成為主要傳染途徑。

（2）高層住宅不利于宅家。疫情期間大家都宅在家里，高層住宅變得像鳥籠子一樣，既不舒服也不接地氣，出來透個(gè)氣還要通過電梯。

（3）高層住宅在舒適性、安全性上都存在很多問題。從長期來看不利于維修，不利于人與人的交往，未來，針對(duì)這些高層住宅的改造、修復(fù)，將是一個(gè)巨大的問題。

這里，不得不說香港的高層住宅是特例，是由其特有的城市發(fā)展模式?jīng)Q定的。這種模式導(dǎo)致香港的居住環(huán)境非常惡劣，使得香港成為東亞區(qū)人口密度最高的城市，達(dá)到約3.2萬人/km2。在過高密度的城區(qū)環(huán)境下，一旦出現(xiàn)疫情既不便于隔離，也不方便救治，更何況正常情況下的城市環(huán)境并不舒適，缺乏綠化空間與交往空間。在我國，縣城新建住宅多以高層為主，這是令人擔(dān)憂的。

事實(shí)上，低層高密度才是中國人理想的居住模式。盡管已經(jīng)不再是大規(guī)模的建設(shè)階段，我們還是需要深度反思，亡羊補(bǔ)牢，做出正確的選擇。

2 中國人最適合住什么樣的房子

2.1 盲目學(xué)習(xí)香港居住模式

在居住方式選擇上，我們學(xué)習(xí)了香港模式，現(xiàn)在看來是缺乏慎重考慮的。因?yàn)橄愀鄣木幼∧Ｊ郊捌渫恋卣信膾熘贫?，是一種很特殊的模式，今天，招拍掛帶來了土地價(jià)格的飛漲和畸形，盡管給公共財(cái)政帶來了巨大的收益，但也帶來了資金低效和極大的浪費(fèi)，也寄養(yǎng)了一大批靠拆遷和炒房的、好吃懶做的城市寄生蟲。我們的樣本是深圳河對(duì)岸的香港，繼而無論東西南北、地理、人口、氣候、經(jīng)濟(jì)……，大城市們學(xué)深圳，中小城市學(xué)省會(huì)大城市，直至縣城，成為一種“病毒”擴(kuò)散，只是擴(kuò)散得太久都麻木了，閉鎖形成，跳出不易！

2.2 高層住宅產(chǎn)生的根本原因是什么

大家想當(dāng)然地認(rèn)為，高層住宅是因?yàn)槿莘e率比較高，提高土地的使用率符合中國的國情，也節(jié)省了我們改革開放之初基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足的實(shí)際情況。其實(shí)不然，高層住宅相比多層住宅的容積率優(yōu)勢是有限的，特別是在北方地區(qū)。從歷史數(shù)據(jù)可推算。低層高密度和高層低密度對(duì)于城市土地的承載力沒有大的本質(zhì)差異，至少千年以來我國眾多縣城的城市承載力數(shù)據(jù)也是支撐1平方公里承載1萬人的這樣一個(gè)現(xiàn)代城市規(guī)劃指標(biāo)的。事實(shí)上，北京市城區(qū)人口密度14 502人/km2，遠(yuǎn)超于要求，不僅基礎(chǔ)設(shè)施的節(jié)省是不經(jīng)濟(jì)的，電梯交通的成本遠(yuǎn)大于汽車公交的成本，因?yàn)榇怪惫芫€比水平管線貴。高起的地價(jià)和漫長的拿地審批程序帶來極大的成本，逼著開發(fā)商不斷提高容積率和住宅層數(shù)，連邊遠(yuǎn)的西部縣城和一些小城鎮(zhèn)都在拼命建高層。城市化與土地制度不斷加劇了城市的畸形化，城市病蔓延，頂層設(shè)計(jì)需要重點(diǎn)關(guān)注了。

2.1.2 抗原鑒定。用試劑抗體鑒定患者為稀有血型，是輔助鑒定高頻抗原抗體的有效辦法。例如區(qū)分抗-Hr0抗體與抗-Rh29抗體，可以直接通過患者紅細(xì)胞的Rh抗原分型鑒定。產(chǎn)生抗-Hr0抗體的D--不表達(dá)CcEe抗原，僅表達(dá)D抗原[6]。產(chǎn)生抗-Rh29抗體的Rhnull，不表達(dá)D抗原和CcEe抗原。目前A1、s、U、Lua、Lub、k、Kpb、Jsb、Fya、Fyb、Jka、Jkb、H 等抗原均可直接使用單克隆試劑鑒定。

2.3 舒適的面積是理想生活的追求

美國夢(mèng)就是大房子，那中國夢(mèng)呢？中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)到39m2，農(nóng)村居民人均住房建筑面積是47.3m2。世界上其他國家人均住房面積多少呢？美國為67m2，德國為47.5m2，法國45.4m2，意大利43m2，西班牙27m2，芬蘭39.9m2，瑞士46m2，日本38.81m2，新加坡27.6m2。我認(rèn)為，未來中國人均住房面積應(yīng)該在45～55m2為宜。

2.4 低層高密度更適合中國的國情

站在行政領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃師的角度，高層低密度的城市公共空間更多，視覺效果更好?？紤]到中國人口眾多、適合建設(shè)的用地比較少的實(shí)際情況，低層高密度更適合中國的國情，這與大部分國家和城市都以低矮住房為主相一致。這不僅符合1萬人/km2的城市規(guī)劃要求，也獲得了更加緊湊的城市布局與舒適的居住空間。因此，綜合考慮容積率控制在1.5～2.0的聯(lián)排住宅（2～3層）、疊拼住宅（4～5層）、花園洋房（5～6層）和少量小高層公寓組合形式，是最適合中國人居住的。可以說，加上既有的高層住宅，我們大可不必要再新建高層了。

1 疊拼住宅

2.5 疫情催生居家辦公，未來的房間功能將發(fā)生演變

疫情來臨，大家都開啟了居家辦公，很多人把客廳都改成了辦公室、書房；陽臺(tái)則變成了花園。同時(shí)，隨著生活方式的變化，衛(wèi)生間的功能可能早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了洗和廁，臥室更加個(gè)性化，客廳越來越成為兒童活動(dòng)場，書房或?qū)⒊蔀橐患胰嘶顒?dòng)的中心。

2.6 房價(jià)不能再漲

一定程度上，房價(jià)的上漲對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、提高居住品質(zhì)是有積極意義的。但同時(shí)，高房價(jià)也會(huì)把產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀人才拒之門外。因此，城市一定要嚴(yán)控房價(jià)的快速上漲，提供不同品質(zhì)、不同價(jià)位的住房，不要普漲；以及多提供一些中低價(jià)格的住房，允許不同產(chǎn)權(quán)的居住形式。

3 疊拼是中國城鎮(zhèn)居民的理想住宅

這里，我要隆重推出疊拼住宅。2001年，我曾去美國考察規(guī)劃制度的時(shí)候，當(dāng)看到當(dāng)?shù)匾恍╊I(lǐng)救濟(jì)金的窮人也住聯(lián)排房子，而很少有人住在高層或多層公寓里，很是詫異。反觀我國，盡管土地緊張，但城市人口并不多。回國后，我開始嘗試將兩個(gè)連排住宅拼成下戶型帶有小花園、上戶型有屋頂平臺(tái)、戶均約100m2且?guī)缀鯖]有公攤的疊拼住宅，其居住質(zhì)量接近于連排住宅。疊拼住宅的容積率與6層住宅差不多，容積率可以達(dá)到1.5以上，與容積率2.0的高層住宅相比，公攤系數(shù)更小，居住品質(zhì)更高，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更優(yōu)。

2 疊拼住宅

恰逢當(dāng)時(shí)中國建筑設(shè)計(jì)研究院有一個(gè)23層的高層住宅計(jì)劃，我把這個(gè)思路拋了出來，得到了決策者的采納，疊拼住宅就這樣產(chǎn)生了。疊拼住宅的經(jīng)濟(jì)性很好，單價(jià)利潤大，對(duì)開發(fā)商而言利潤很高；對(duì)住戶來說也很劃算，據(jù)當(dāng)時(shí)的測算套內(nèi)使用面積比高層住宅還便宜。該小區(qū)與隔壁國奧村的容積率均等，而國奧村是9層的小高層住宅，不僅住宅間綠地有限，且公攤面積達(dá)25%之多，一套250m2房子比一套180m2的疊拼顯得更小，市場上兩個(gè)小區(qū)二手房的售價(jià)也相當(dāng)，但國奧村可是舉國家之力建設(shè)的一個(gè)高級(jí)住宅小區(qū)。

疊拼住宅既能夠在舒適性上接近聯(lián)排住宅，也能夠在經(jīng)濟(jì)性上對(duì)開發(fā)商有很好的回報(bào)，同時(shí)對(duì)于城市來講也可以滿足利用率，應(yīng)該說這就是非常適合中國人的住宅。很遺憾，疊拼住宅雖然在各地傳播很廣，但卻被當(dāng)成一種高檔住宅去開發(fā)，并未進(jìn)入普通居民的生活。

4 未來住宅什么樣？

從三房兩廳功能分區(qū)到生活生態(tài)居家重構(gòu)，未來的住宅將會(huì)是什么樣呢？我認(rèn)為，未來的住宅將是智慧的、變化的、生態(tài)的、健康的、情感的、文化的、價(jià)值的。浪漫的未來住宅將成為人與人交流的場所，成為人最親密的朋友之一。

4.1 未來的住宅將是智慧的

3 未來理想住宅

4 鳳凰古城

5 理想鄉(xiāng)居空間

6 更具品質(zhì)的城市老舊小區(qū)

在未來萬物互聯(lián)的時(shí)代，每個(gè)房子應(yīng)該有一個(gè)大腦中心，這個(gè)大腦中心將是家庭中的一員，又是一個(gè)管家，主人提出需求，房屋就可以執(zhí)行，同時(shí)每個(gè)房間都有可以隨時(shí)進(jìn)行信息交流和管控的液晶屏。

4.2 未來的住宅應(yīng)該是活動(dòng)變化的機(jī)器

根據(jù)不同家庭的不同時(shí)段，住宅中部分隔斷可以靈活組合，室內(nèi)功能和裝飾也會(huì)隨之變化，如客廳可以會(huì)客、辦公，也可以作為音樂廳；臥室可以變成書房、休閑廳；陽臺(tái)可伸縮。就像號(hào)稱當(dāng)代達(dá)·芬奇的克拉尼設(shè)計(jì)的36m2多變住宅一樣，第1檔是客廳，第2檔是餐廳，第3檔是臥室，房屋成為一個(gè)變化的機(jī)器。

4.3 未來的住宅將是有機(jī)生命體

傳統(tǒng)建筑都是無機(jī)物，未來的住宅將具有有機(jī)綠色生物的特征，能夠改變家庭的小氣候，同時(shí)能夠檢測和過濾空氣、水、陽光，并進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)。

4.4 未來的住宅還應(yīng)該是有情感的

未來的住宅將能夠感知主人的情感變化，當(dāng)主人高興或是憂傷，房屋能自動(dòng)調(diào)整環(huán)境音樂、背景圖像、氣味等，或是帶來大海、森林的不同模式，讓人身臨其境。

4.5 未來的住宅將成為文化載體

住宅不僅僅是用來住的，也是文化的載體，傳統(tǒng)民居的雕梁畫棟、天地君師親等，都應(yīng)該在我們的未來住宅中傳承下去。

4.6 未來的住宅是體現(xiàn)價(jià)值的

這場疫情催生了網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的提前來臨，家庭的占比將越來越大。未來的住宅應(yīng)當(dāng)具有怎樣的價(jià)值，而不僅僅是售價(jià)所體現(xiàn)的那樣，建筑師要引領(lǐng)住宅設(shè)計(jì)的方向，開發(fā)商要把握未來的形勢，提供符合需求的產(chǎn)品，最終體現(xiàn)未來住宅應(yīng)有的價(jià)值。

5 理想的城鄉(xiāng)居住空間與理想生活

5.1 借鑒東京緊湊高效的混合布局模式

日本人口密度遠(yuǎn)大于我國，但是東京采用智慧城市的混合布局方式，居住建筑以8層集合住宅和聯(lián)排住宅甚至別墅為主。當(dāng)前，我們過分強(qiáng)調(diào)日照間距，老城區(qū)的肌理被破壞了，開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性也受到影響，城市的活力也會(huì)受到影響。實(shí)際工程中，新老城區(qū)應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，老城區(qū)的日照間距標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在正常間距的50%即可，實(shí)現(xiàn)老城區(qū)有限尺度下的功能復(fù)合。

5.2 融合豐富多彩的文化空間與綠色景觀空間

文化是一座城市的靈魂，文化空間自然成為城市未來需要打造的品質(zhì)。像我們熟知的臺(tái)灣誠品書店、臺(tái)北國際藝術(shù)村，就是開創(chuàng)了文化創(chuàng)意商業(yè)模式，以文化創(chuàng)意零售、特色餐飲、劇院式商業(yè)空間、展覽空間等，打造出獨(dú)特的商業(yè)體驗(yàn)空間。越南中部高地的銅鑼文化空間，覆蓋了多個(gè)省份和近17個(gè)屬于太平洋-亞洲和太平洋中南部諸島族群的少數(shù)民族，將傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生活發(fā)展成為獨(dú)具特色的工藝傳統(tǒng)、裝飾風(fēng)格和房屋類型。

疫情過后城市圈周圍郊區(qū)將成為城鄉(xiāng)發(fā)展的重點(diǎn)，這里既能享受城市的便利，又能夠享受大自然的生態(tài)景觀，是未來理想的居住場所。因此，未來我們?cè)趪量臻g規(guī)劃中，既要注重營造豐富的城市綠色景觀，又要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)無差別的現(xiàn)代化基礎(chǔ)服務(wù)，打造我們的花園城市與美麗鄉(xiāng)村。

5.3 向往鳳凰式的充滿活力的特色小城鎮(zhèn)與李子柒式的詩意棲居的鄉(xiāng)村生活

田園牧歌一直是中國人的追求，詩意棲居的鄉(xiāng)村生活是每個(gè)人的夢(mèng)想。無論是鳳凰式的充滿活力的特色小城，還是李子柒式的自給自足的美好鄉(xiāng)村生活，已經(jīng)越來越受到人們的追捧，建議適當(dāng)將空置的鄉(xiāng)村農(nóng)房向外租售，輔以相應(yīng)的政策，真正振興鄉(xiāng)村。

未來隨著城際軌道交通的進(jìn)一步便捷，以及互聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)一步應(yīng)用，未來的生活將打破城鄉(xiāng)界限，實(shí)現(xiàn)都市高效工作與鄉(xiāng)村居家生活，或更加靈活的云端工作，有更多的時(shí)間享受家庭生活。同時(shí)，不論城鄉(xiāng)，互聯(lián)網(wǎng)與優(yōu)質(zhì)的公共配套服務(wù)、良好的生態(tài)環(huán)境，都將給人們提供便捷、舒適的生活保障。

6 更具品質(zhì)的城市老舊小區(qū)改造

我們的老舊小區(qū)大部分建設(shè)于二十世紀(jì)八九十年代，當(dāng)下功能的提升是最重要的，如增加電梯服務(wù)于老年人，可以積極探索由政府出資增建電梯，或由原住戶出資且將新增交通部分的產(chǎn)權(quán)過戶給原住戶，有效改善居住質(zhì)量。同時(shí)，老舊小區(qū)改造中要注重挖掘時(shí)代風(fēng)格，將成為時(shí)代發(fā)展的見證。在未來，城市的老舊小區(qū)可能實(shí)現(xiàn)一種混合布局模式，調(diào)整為新的業(yè)態(tài)，如酒店、辦公、文創(chuàng)，服務(wù)街區(qū)、活力街區(qū)，營造更具品質(zhì)的城市街區(qū)。

7 結(jié)語

在城市化出現(xiàn)拐點(diǎn)的今天，在以國家中心城市和城市群發(fā)展為主的當(dāng)下，我們需要謹(jǐn)慎地做好頂層設(shè)計(jì)，別一錯(cuò)再錯(cuò)了。