“新政”頻出，房價幾何

董晴

2月22日，航拍廣州天河區(qū)某樓盤及附近在建工地

樓市整體似乎“熄火”了。

受疫情影響，春節(jié)之后本該門庭若市的售樓處卻門可羅雀，樓市成交量同比斷崖式下跌。

國家統(tǒng)計局3月16日發(fā)布的《2020年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月份全國商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%。2月份，70個大中城市中有19城新房“零成交”，24個城市二手房“零成交”。

困局之下，一場拯救樓市的“戰(zhàn)役”打響了。放松限購、降低首付、展期還貸、緩交出讓金……至今，全國已有超70個城市出臺涉房地產(chǎn)行業(yè)相關政策。

人們的焦慮情緒再度泛起，難道房價又要起飛了嗎？

個別激進政策無關大局

2月25日，網(wǎng)傳紹興工行將首套房貸首付款降低到兩成，二套房貸降低到三成，被解讀為具有風向標意義。

緊接著，又傳出“深圳建行將首付變相降至三成”的消息。

與此同時，2月21日，河南省駐馬店市打出了17條政策組合拳，不僅降首付、降貸款利率、降預售門檻，還提供購房補助。

出臺類似政策的還有湖南衡陽市。被稱為“衡十七條”的政策，提出引進人才可同享購房及契稅補貼。

但是事態(tài)并未朝著一些人預測的方向發(fā)展。很快，紹興工行和深圳建行就進行了辟謠，稱“傳聞不實”。

“出頭鳥”駐馬店市已經(jīng)被河南省委約談。首套房二成，宣告結束。

梳理各地關于樓市的政策發(fā)現(xiàn)，雖然2月以來各地政策已經(jīng)從“救房企”推進到“救市場”，含金量不斷增強，但尚未突破“房住不炒”的紅線。

“駐馬店救市17條”“衡十七條”力度確實很大，但仔細一分析，不難發(fā)現(xiàn)背后的原委。無論駐馬店還是衡陽，城市本身缺乏有競爭力的產(chǎn)業(yè)，屬于“收縮型”城市。自2018年三季度，大多數(shù)三四線城市的樓市就開始疲軟。根據(jù)駐馬店住房管理中心數(shù)據(jù)顯示，2019年網(wǎng)簽面積同比下降23.2%，網(wǎng)簽金額同比下降16%。

換句話說，這樣的城市，地產(chǎn)頹勢已經(jīng)形成，即便出臺救市政策也難對市場形成多大影響，更不會影響全國。

相比之下，熱點城市主要是“救房企”為主。比如，上海只針對性地調(diào)整土地價款繳付方式和期限、順延開竣工等。江蘇省出臺50條提振經(jīng)濟政策，只提到了穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

即便如此，這已經(jīng)引起了決策部門的警覺。近期，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

不能任由房地產(chǎn)加杠桿了

對于銀行，房貸是一大筆生意！

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，我國金融機構各項貸款余額為153.11萬億，其中個人住房貸款余額30.2萬億，占比約為20%。如果加上8.4萬億的住房開發(fā)貸款余額，占比則達到了25%！

雖然與美國、日本等發(fā)達經(jīng)濟體相比，中國家庭債務的絕對總量還未達到極端狀態(tài)，但增長速度較快，已經(jīng)給宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行帶來了隱患，逐漸成為政府及各部門一大難題。

通常，我們用居民桿桿率（居民部門貸款余額與名義GDP之比）來反映居民的債務負擔能力和償債能力。

我國居民杠桿率自1996年以來一直呈上升趨勢，1996年我國居民杠桿率僅3%，2008年上升到18%左右，2017年達到了48.97%，已高于發(fā)展中國家的平均水平。2019年則進一步飆升到55.33%，較2018年提高2.13個百分點。

這其中，購房占了一般居民負債的大部分。西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2015-2017年新購房有負債的家庭中，收入最低的20%家庭債務收入比高達13.7，收入最高的20%家庭債務收入比也達到了1.8，均比城鄉(xiāng)調(diào)查口徑下的2017年債務收入比1.1高。

對此，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，近年來我國一些城市住戶（居民）部門的杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平……

新的政策正在降低房地產(chǎn)繼續(xù)加杠桿的可能。

過去，央行頻繁實施定向降準，試圖扶持中小微企業(yè)，可是很多錢流向并不精準。房地產(chǎn)行業(yè)更賺錢，錢總是變著法子，千方百計地流向房地產(chǎn)。

近期，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

2019年央行推出貸款市場報價利率（LPR）。今年3月1號開始，存量房貸定價基準轉換為LPR已經(jīng)開始實施。LPR形成機制將房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟成功區(qū)隔開來，為房地產(chǎn)建立了防火墻。

比如，在過去一年，1年期LPR累計調(diào)整了4次，累計下調(diào)26個基點，而5年期以上LPR僅調(diào)整了2次，累計下調(diào)10個基點。如此一來，就可以對1年期貸款較多的實體經(jīng)濟“定向降息”，對5年期以上貸款較多的樓市區(qū)別對待。

這意味著，未來不論是對實體經(jīng)濟涓滴還是大水漫灌，房地產(chǎn)行業(yè)想要沾光，難度大大增加了。

在“房住不炒”的緊箍咒下，即便銀行有一顆蠢蠢欲動賺錢的心，也不敢亂來。

房價強勁反彈不可能

有人將此次新冠肺炎疫情與2003年的非典作比較。認為樓市可能會像非典疫情結束之后類似迎來強勁反彈。這值得商榷。

且不說2003年社會經(jīng)濟各層面都與現(xiàn)在存在巨大差距，僅樓市也與當時的境況明顯不同。當時，我國的城鎮(zhèn)化水平還較低，商品房處于供不應求的狀態(tài)。如今，我國整體上已經(jīng)不缺房子，存在的只是結構性的不均衡。

當然，如果自住，現(xiàn)在買房不失為一個好時機。

從市場端，開發(fā)商資金緊張，降價促銷還將持續(xù)一段時間。

疫情對絕大部分行業(yè)都造成了影響，自然也會對居民收入有顯著影響，一項調(diào)查顯示，絕大多數(shù)被訪者表示收入將下降10%-30%;超六成被訪者因疫情而推遲購房計劃。

居民購房意愿下降的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率居高不下。2019年中期，A股上市樣本房企平均資產(chǎn)負債率77.44%。正常狀態(tài)下，房企可以靠高周轉率維持，但遇到新冠肺炎疫情這種情況，節(jié)奏瞬間被打亂，高杠桿運作的開發(fā)商，資金壓力巨大。

沒有資金流入，利息、到期的債務和管理費用卻是剛性的……壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)只有在銷售端發(fā)力。降價無疑是最有效的方式。打折促銷固然會損失部分利潤，但總比資金鏈斷裂后賣項目、公司股權求生或者倒閉要強得多。比如恒大打折賣房，就引發(fā)了巨大的轟動。隨后，各大開發(fā)商都跟進，各種促銷優(yōu)惠相繼推出——首付分期、60天內(nèi)無理由退房、交5000抵20000、送物業(yè)費、送車庫券等等，進行變相降價。

從政策端，房貸利率“降”了，按揭貸款更容易，月供也少了。

3月20日，人民銀行公布了“新版”貸款市場報價利率（LPR）第八次報價，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。雖然這次并未下調(diào)，但是相較于兩個月前，5年期以上下降了5個基點。換句話說，相當于房貸利率基準比1月20日已經(jīng)下調(diào)5個基點。按揭利率下行，意味著貨幣充足，不僅更容易申請貸款，而且購房者利息減少，還款壓力也會相應減小。

最后，在平穩(wěn)的市場中，無論剛需還是改善都更從容。對于改善性需求，很多人需要賣掉第一套房，然后才有錢買更大的房子。在房價快速上漲的市場中，賣掉自己的房子再買入房子，賣和買期間，房子價格難免上漲，導致?lián)p失?，F(xiàn)在價格穩(wěn)定，正是置換好時機。